#你兩個永遠是我心中的小公主
開學前我把握時間帶兩姐妹👭🏻周圍去玩,呢日終於就去左影公主相留念!!
影完後覺得非常值得✅!大家睇完有興趣既趁仲有幾日快d去影😂!
本來我只係諗住俾家姐影,因為佢大個d較易控制,會影到多d靚相,而佢目標非常明確👉🏻就係一定要做《長髮公主》!!
所以好快就換好衫,梳好個頭(有新梳)👍🏻,埋位啦!!
位影相哥哥好細心會氹吓佢、引下佢笑,又會教擺唔同既pose,之後就過去Frozen場景,又影左好多!仲無預備下有得影埋家庭合照🥰!! (媽媽們記得化少少妝,唔好好似我咁😅)不過成品都好滿意呀!!
所以臨時決定妹妹都影埋喇😂😂~佢一於就做至愛既《白雪公主》!店內有個姐姐勁好,話想佢似d,特登幫佢整下個頭,模仿番白雪公主嘅短髮❤️!
兩歲半既悠悠就一定無家姐咁合作,中間真係辛苦晒哥哥姐姐不停要叫佢望鏡同要笑,好彩最後出左黎既相都OK👌🏻!!
有晒全部相底 (連USB) 、8”x12”相片連相套、A3海報、A4文件夾1個,仲有滿滿既回憶,真心係抵同值得🥰🥰!!
快圖美 Fotomax
👸🏻迪士尼小小公主變身趣拍站👸🏻
日期:即日起至2021年9月5日
時間:中午12:00至晚上8:00
地點:MOKO MTR樓層M59號舖
詳情及預約:https://bit.ly/2V3CQzo
******************************
來追蹤IG,有更多生活花絮架!!
👉🏻 https://www.instagram.com/tungtungyauyau/
#雪糕彤Vs辣椒悠 #hkblogger #親子blogger #親子 #hkmamablogger #香港媽咪 #公主 #迪士尼
同時也有13部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【剛成交】第2058成交(堅)感覺6分位,處女貨, 坊間從未放售。原業主(姓劉及吳,兩夫妻,長命契,joint tenant)1968年以4.5萬買入,2011過身? (祝兩夫妻在天堂永遠幸福),2013年成為遺產, 不幸捲入官司, 近期在坊間放售,原叫價3500萬,成交了2850萬。 環境 vi...
大圍站mtr 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳解答
【國際滑「鐵」盧】港鐵海外投資連番觸礁實錄 #永續港鐵霸權 #7月專研
港鐵公佈2021年中期業績,當中除了顯示一如以往的發展地產業務龐大紅利外,海外投資業務的財政狀況亦十分值得關注,正反映出港鐵投資核心逐漸傾向海外,愈來愈偏移以香港為本位的發展實況。
港鐵自2009年開始運用多年來從香港所得的巨利,向海外市場拓展進軍。然而,檢視十多年來財務報告,可發現回饋香港的「盈利」卻只有蠅頭小利,這間自稱「國際級鐵路公司」在本地已經建立霸權壟斷,但極少提及海外投資策略原來連番觸礁? 一直引而自豪的鐵路加物業模式究竟是一套「完美方程式」,還是一場「國際滑鐵盧」?
▌海外投資「窮忙」
港鐵由2009年起,先後在澳洲、英國、瑞典、中國等地發展及營運多項鐵路項目,由2010至2020年十年間,大型海外鐵路項目數量由2個變成12個。而最新2021中期業績公佈顯示,港鐵將於2021年12月接管瑞典Mä lartå g的營運服務,顯示未來將會開拓更多海外業務。翻查近年港鐵年報:
—2020年海外業務總收入:214億
—2020年海外投資盈利:4.76億 (利潤率只有約2.2%)
港鐵於2020年海外業務總收入超過本地票務收入成為港鐵最大收入來源。然而,當扣除開支成本後,海外投資盈利非常微薄,雖然相對香港業務過去兩年虧損為佳,但仍可明顯見到港鐵一直在「窮忙」。如果從應佔利潤分析,剔除包括物業業務的票務的收入的內地及澳門業務,海外業務營業額佔絕對大多數,達195.92億元,但應佔利潤只有5,700萬,利潤率僅有0.3%。
可見走出國門的港鐵,利潤確實非常可憐,當中依靠墨爾本鐵路項目佔收入最多。而不少項目每年大多只賺幾千萬。而英國西南鐵路項目(South Western Railway)更「損手爛腳」,在2019年要港鐵額外撥備港元4.3億【註一】,連港鐵自己在當年年報亦表示英國及瑞典鐵路表現欠佳。
在「窮忙」財政數字背後,反映的是港鐵不斷「輸出」香港人才、技術及資源的實況。近十年港鐵年報顯示【註二】:
—員工薪酬總額中海外業務開支
2015年:50億
2020年:92.6億
—海外員工人數
2015年:8,157個
2020年:16,921個
—海外業務資產
2010年:87.79億
2020年:332.35億
除了海外員工已佔現時港鐵全部員工近49%外,根據立法會就港鐵公司鐵路業務質詢,顯示港鐵公司於2016年會調動近80名專職支援香港以外鐵路業務的員工,而到2020年已經上升近200名,當中更會調動本地管理及技術員工至不同鐵路城市「輸出」技術,明顯見到港鐵有發展比重愈來愈偏向海外的傾向。
然而,港鐵海外業務亦由於當地的工程延誤、當地基建配套持有人以及疫情影響,而遇到不少阻礙;瑞典斯德哥爾摩的通勤鐵路(Stockholm commuter rail)於18年因當地基建配套問題,就準時度與顧客滿意度承擔重大罰款【註三】;各地項目亦曾出現大大小小的罷工。(已更正此段落關於港鐵海外營動的內容)
隨著港鐵海外投資數字日益飆升,特區政府往往解釋指,港鐵會為海內外的投資額定下風險管理指標。然而,問題在於,明明政府作為最大股東的港鐵,港鐵利用本地業務的盈利去不斷投資這些「冇肉食」的海外項目,也不善用解決本地鐵路營動時所帶來的各種超支延誤加價等民生問題,這是否合乎港鐵以香港為本的定位?當本港業務是由香港市民、公帑補貼與政策傾斜支撐而成,此舉是否有違公共基建「取之於民,用之於民」的本意呢?亦是現時市民對港鐵海外財政運用原則的一大質疑。
▌完美方程式的「觸礁」
「完美方程式」鐵路加物業發展模式一直是港鐵引以為傲的投資策略,2017年時任港鐵主席馬時亨多次接受訪問稱,港鐵本地鐡路「開一條蝕一條」,需積極拓展海外市場,將「鐵路加物業」的完美方程式推銷至海外,「聲稱」會將盈利回饋香港【註四】,嘗試合理化港鐵近年積極開辦海外新鐵路的原因。
2017年港鐵大肆宣傳港鐵鐵路加物業模式進軍海外,連享負盛名的麥健時公司(McKinsey & Company)亦要為其在官網上放上一篇 ”Hong Kong’s successful self-financing formula” 來歌頌【註五】。而其中最受矚目正是港鐵聯合其他外國發展商入圍參與競投成為倫敦尤斯頓車站重建發展項目(項目地盤面積約22公頃)。然而,翻查現時倫敦尤斯頓車站(Euston railway station)重建的項目進度,原來項目早於2019年由澳洲聯實集團(Lendlease Group)中標【註六】,怪不得港鐵沒有公佈後續消息。
港鐵雖一直嘗試向各政府推銷其「賺錢大計」,卻處處碰壁。除了英國外,港鐵的地產方程式在瑞典亦面臨同樣的挑戰。2017年港鐵同時入圍的瑞典斯德哥爾摩城市Upplands Vasby 其中一個市郊鐵路車站附近的重建項目。當時瑞典日報(Svenska Dagbladet)有報章標題亦提及當地專家表示非常喜歡其規劃理念,但時任斯德哥爾摩市議員則表示當地不需中國國有的商鋪,並表明沒興趣向港鐵出售土地【註七】。而時至今日,港鐵仍未見有公佈項目的最新進展消息。另一篇瑞典日報的報導標題亦有提及瑞典國防委員會主席Pål Jonson 希望在外國公司在營運鐵路前要先進行安全審查【註八】。瑞典政府是否會將項目交予港鐵,或需要因應當地的政經考量。可見,所謂「完美方程式」其實不一定通行於國際,當遇上複雜的地緣政治時,就更加寸步難行。
▌未竟北上之路
港鐵國際間推銷「完美方程式」處處碰壁,而中國市場則成為其中一個重要依靠。根據最新2021年港鐵中期業績公佈,港鐵今年3月在中國杭州取得杭州西站南側的建設用地使用權。除此之外,現時亦在北京、深圳及天津擁有地鐵周邊物業的經營權,算是港鐵多年靠攏中國市場的「成果」。
港鐵多年中國投資多個鐵路項目,足跡遍及深圳丶北京丶杭州,某些項目更在兩鐡合併前已經簽署協議。然而,單單中國就概括多達5個城市的鐡路項目,包括北京(4號線、大興線、14號線、16號線、17號線)、深圳(4號線及北延線)、杭州(1號線及下沙延伸段、5號線)、澳門(輕軌氹仔線),各大城市業務總和只佔2020年總海外業務收入約8.5%,佔收入比例則只有約4%。同時,港鐵亦擔任「廉價勞工」不斷輸出技術、人手及資金,換取地方政府的合作機會。早於2017年港鐵在杭州籌備建港鐵學院,輸出鐵路人才返大陸或到一帶一路。此外,北上為配合大灣區發展,港鐵更在2018年順德區陳村站毗鄰綜合物業發展項目【註九】,負責「冇肉食」的顧問技術支援。
即使成功取得上蓋鐵路項目,港鐵在中國要面對的問題仍然很多,發展進程似乎也不太順利。如深圳龍勝站上蓋物業項目「天頌」,作為首個港鐵獨資開發的地產項目,港鐵亦包攬發展商的角色。這有別於叫特區政府送地、交由發展商開發,坐定定等收錢的慣常「二房東」模式。然而,天頌由興建到售銷卻引發一系列工程問題,例如停車場未開放已經出現發霉和積水,住宅內的客廳更是天花板高低不平,地板存在不同空鼓等等【註十】,而有報道亦指天頌地產項目的售樓疑涉貪污問題,港鐵三高層遭解僱【註十一】。至於天津的項目,根據去年年報指出,指由於建造地庫時需進行額外鐵路安全保障工程,北運河站商場發展項目的完工日期已延至2024年,距2017年獲得項目至今已蹉跎7年【註十二】。可見,港鐵北上之路仍非一帆風順,尤其面對現時內房國鐵競爭、中港土地制度差異等挑戰。
可見,相比起港鐵在香港營運上受到政府送上蓋可以保持壟斷霸權,到海外就「見光死」。即使港鐵不斷在海外投入大量技術、資金及人力資源,但每年的利潤仍然少得可鄰。而箇中原因相信跟港鐵海外「鐵路加物業」模式失效息息相關。當港鐵在海外失去政府送上蓋物業發展權的政策庇護,「完美方程式」的鍊金術就會失效,更顯所謂「國際級典範」的港鐵發展模式少有人提及脆弱的一面。
參考資料:
【註一】HK01:港鐵就英國業務 撥備4.3億元 https://bit.ly/2VVPocm
【註二】港鐵2011年至2020年財務統計數字:https://bit.ly/2Uc9sX8
【註三】港鐵2018年年報:https://bit.ly/3jVfKn7
【註四】明報﹕港市場飽和 新線「開一條蝕一條」 港鐵「走出去」 海外盈利回饋本港
https://bit.ly/3CJOfoR
【註五】Mckinsey&Company:The ‘Rail plus Property’ model: Hong Kong’s successful self-financing formula. https://mck.co/3yJB3y2
【註六】 Lendlease Wins $7bn London Euston Project (26 February, 2018). https://bit.ly/3CIPncs
【註七】瑞典日報(18 Augest, 2018). Stockholm behöver inte statliga kinesiska butiker” https://www.svd.se/stockholm-behover-inte-statliga-kinesiska-butiker/om/mtr
【註八】瑞典日報(Svenska Dagbladet) (20 February, 2020). T-banedriften: ”Vi måste vara ytterst försiktiga” https://www.svd.se/t-banedriften-vi-maste-vara-ytterst-forsiktiga
【註九】港鐵2018年年報:https://bit.ly/3jVfKn7
【註十】【曝光】港鐵天頌交樓遭遇“質量門”,“港式服務”哪去了?https://www.gushiciku.cn/dc_hk/101065990
【註十一】立場新聞:傳港鐵一負責內地事務高層捲貪污調查 被即時解僱 https://bit.ly/37CdOdp
【註十二】港鐵2020年年報:https://bit.ly/3jOws7s
港鐵霸權專研系列全部成果一覽:https://liber-research.com/features/07_2021/
研究自主 月捐撐起港鐵霸權專研系列:https://liber-research.com/support-us/
FPS ID:5390547
HSBC PayMe 捐款支持:https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼:匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募:https://bit.ly/2SbbyT3
大圍站mtr 在 祐玩 祐食 歎世界 Facebook 的精選貼文
西鐵紅磡站改了月台後第一次坐,由紅磡/黃埔方向的天橋走到紅磡站的行人隧道(B出口),之前乘車的閘口變成東鐡綫藍色專屬閘口,而地上及牆上面都有西鐵綫新月台的指示~
不過,千萬不要跟著這些指示走,它是帶你圍著紅磡站走大半個圈的冤枉路⋯⋯先走到紅隧巴士站那邊,差不多走到去尖東那個天橋就坐扶手電梯上車站大堂,再沿路走到置富都會方向,即是直通車及商場那個位置,新西鐡月台就在這下方⋯
亦即是,一開始變成東鐡綫那個入閘口,只要在那邊行樓梯上去就到😅😅😅😅😅😅
是那個天才要人浪費5分鐘兜一大個圈到新月台呀??😭😭😭🤬🤬
回程發現有職員在B2出口舉著小小的「西鐵」牌,除了人多的時候看不到外,由B2出口走來的人一看就看到地上那巨型桃紅色「西鐵綫⬆️」已經一早右轉,誰會發現原來前面有人舉牌呢?
#mtr #屯馬線
#紅磡站 #西鐵線
大圍站mtr 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【剛成交】第2058成交(堅)感覺6分位,處女貨, 坊間從未放售。原業主(姓劉及吳,兩夫妻,長命契,joint tenant)1968年以4.5萬買入,2011過身? (祝兩夫妻在天堂永遠幸福),2013年成為遺產, 不幸捲入官司, 近期在坊間放售,原叫價3500萬,成交了2850萬。
環境 video:
https://youtu.be/z8DIoq7iFDs
地址是九龍城衙前圍道84號地下B舖 (向南角道),建築面積1000呎, 西貢金雞海南雞店及時裝店,成交約2850萬,租合共74000,回報3.1%。 舖闊約30呎,深約21呎。 小巷單邊。
這間舖我睇過,OK 啦,唔貴。 但要留意的是,大半間時裝店在巷仔是僭建出來的,分分鐘要拆除。 收租方面,你就當只得間海南雞店長遠收租,時裝店是 Bonus 送給你,會心安啲。 只計海南雞店,租金是六萬元,回報就是2.5%。
位置方面,九龍城可以大致分為兩邊。 衙前圍道以南,近太子道西,較值錢,人流多些,也較近未來港鐵站(宋皇臺站)。衙前圍道以北,近九龍寨城公園,則較靜,比較難甩手。 這間舖是屬於衙前圍道以北,較靜。 勝在南角道是未來港鐵站出口, 這間舖也較近衙前圍道, 只是差一個舖位。 如果這間舖是向衙前圍道,價值馬上貴一倍。
難得舖面夠闊(向南角道有28呎面),這大廈也可能有重建價值,要計數,唔好盲目信人吹水? 現回報也有3%以上,唔錯。 這間舖如果再平啲,我都想買。
九龍城買舖有利有弊。
- 有利因為消費力高, 未來啟德效應落成後,再加上港鐵通車,人流必定上升。 好多舖都有重建價值。 九龍城市有錢人的消費地段,有錢人買舖,都鍾意買返自己平時去開消費的地方。
- 弊處就是現在較靜, 好多舖正在放售供應, 賣極都賣唔出。 好多老牌業主持貨,都是睇前景(啟德及MTR), 因此叫價一般都偏高。 價格已經反映了未來。 因此我覺得有更多人流已經暢旺的舖,在其他區可供選擇。
我在九龍城賈炳達道67號(大單近三個租客)也有舖,2016年9月我以560萬買入,2017年11月沽了730萬,到現在,我成個九龍城賣了都買唔返? 因此我不斷都還緊價想買返間。
總結, 感覺這間海南雞及時裝店的舖,OK la。6分位。(5分市值,10分超平,1分騙案)
恭喜買家! 這間舖長揸會賺錢。
。。。。。。。。
如果你想收到我即時最貼市或唔方便公開講的舖市資訊,可whatsapp 我 (+852)90361143 。我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。
我無心造謠言,只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
大圍站mtr 在 Edmond Poon Youtube 的最佳解答
港鐵MTR某紅色站月台,清潔工深夜撞鬼成口香!灣仔大廈返工鬧鬼!(恐怖在線重溫 第2149集)
第2149集 (25 Jan 2017)
前港鐵工程維修員爆車站靈體事件
恐怖在線 www.edmondpoon.com
逢星期一至五 晚上十一點半到凌晨一點
每日免費收睇直播
視像月費重溫$40
聲音月費重溫$30
相關影片:
1. 八十年代油麻地地鐵站意外真相!TVB燈光師離開後,靈體照返錄影廠開工!(恐怖在線重溫 第1511集) (https://www.youtube.com/watch?v=A8GQjm1xV7w)
2. 2018年天水圍印度女傭誤殺少主背後原來有靈異故事〈恐怖在線〉[嘉賓 馬法彤師傅]第3086集 2020-08-31 (https://www.youtube.com/watch?v=a70zjQQZ32Y)
3. 邊境德月樓邨女屍棺木內見紅色血痕寫上「我還未死」〈恐怖在線〉第3095集 2020-09-11 (https://www.youtube.com/watch?v=RY-BxQv2a1I)
#恐怖在線 #潘紹聰 #港鐵 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家
大圍站mtr 在 果籽 Youtube 的最讚貼文
活在柏林必睇地鐵交通全攻略 車站設計用來避輻射? (果籽 Appledaily)
不同顏色的港鐵車站,對很多遊客來說,是充滿香港特色的「打卡點」。不知道以下介紹這些位於柏林,色彩繽紛並歷史悠久的車站,又能否吸引大家前往一睹風采呢?這五個特色車站分別是:Fehrbelliner Platz、Jungfernheide、Siemensdamm、Paulsternstraße及Heidelberger Platz。
出外旅行,陌生的交通系統往往令人苦惱。作為德國的首都,柏林的公共交通網絡是怎樣的?柏林的鐵路與香港的有甚麼不同之處?今次我們對柏林的市區交通進行大解構,務求讓大家一目了然。
柏林主要的五種交通工具包括:類似火車的S-Bahn、主要於地底行駛的地鐵U-Bahn、輕軌電車、巴士及Benz出產的自行車(的士)。
果籽 :https://hk.adai.ly/appleseed
相關影片:
【住在工廈】工廈豪宅3000呎連客飯廳、睡房 設計師現身:只係家居feel嘅「工作室」 (果籽 Appledaily) (https://youtu.be/raFZXWKYEEo)
【大圍小店】$128碗麵被批「等執」 前四季酒店副主廚靠貴價料熬湯留住熟客 (果籽 Appledaily) (https://youtu.be/gzQz3Yr94hY)
【娛樂經典】18歲選港姐大熱倒灶輸俾謝寧 滿清貴族周海媚滿語名叫馬爾塔塔 20190515(壹週刊 Next) (https://youtu.be/codVOZ04c7w)
【搣時潘獨家回應】SM事件後首度現身 日日被性騷擾壓力爆煲:我已經承受唔到 20200731(壹週刊 Next)(https://youtu.be/5dFeQEJT7s0)
【灣仔燒味老字號】17歲做大廚 自立門戶35年 油雞酒味濃 老闆:好做嘅食物唔會好食(飲食男女 Appledaily) (https://youtu.be/svAF8pKszw0)
【深水埗兩餸飯】59歲大叔賣$32兩餸飯 月派100份送長者 由台灣派到香港:受過港人恩惠想回饋 (https://youtu.be/kyvNU86ntio)
【無懼打壓】 全城搶《蘋果》 (蘋果日報 Appledaily) (https://youtu.be/MAIMBRO-gMQ)
【頭條動新聞】 Ep.2 (蘋果日報 Appledaily) (https://youtu.be/KLRkTiWHrTY)
#地鐵交通全攻略 #果籽 #柏林 #德國 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家