【新竹縣第一選區的候選人周江杰是個傻子】
新竹縣非常艱困的第一選區候選人周江杰是個傻子。
為什麼我說周江杰是傻子? 他曾經因為,希望新竹下一代的小朋友都能有書可以讀,回鄉開書店。結果書店開了一整年,一本書都沒有賣出去...。
為什麼我說周江杰是傻子?因為他不是富二代,也不是政二代,沒有資源可以選舉,靠著騎著腳踏車三個月,一步一腳印讓選民認識,最後贏得縣議員的選舉。(但,這個好不容易選上縣議員的他,後來卻又因為房屋稅的議題,與整個縣議會不合,辭掉難得選上的職位!)
周江杰他真的是個傻子!開書店,做政治,都曾經經歷人生中的挫敗。但,挫敗沒有關係,拍拍灰塵,從挫敗中學習到經驗,爬起來繼續努力就好!台灣的政治,就是需要這種努力不懈,從挫敗中爬起來,不斷地修正自己,繼續努力的傻子!
周江杰支持新竹的小農、希望照顧家鄉的老人家,也非常希望協助年輕世代成為父母,懇請新竹第一選區的朋友,大家為他拉票,協助他進入國會!
#新竹縣第一選區是新豐鄉湖口鄉新埔鎮芎林鄉關西鎮尖石鄉竹北市尚義里等12里
影片請看請分享:https://youtu.be/4lxXpGPe3ig
大家房屋湖口 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導,多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶,讓買家可以把錢匯入,等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念,對雙方來講都蠻有保障的。
只是,有了「履約保證」機制,買房的交易流程是否就真的萬無一失?除了履約保證,還有一種制度叫「價金信託」,這兩者之間究竟又有何不同?
【案例1】
2018年1月的新聞,安新建經被一狀告上法院。根據原告表示,勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣,委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證,並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中,安新建經公司委託的毛姓代書,竟以要繳1.3億元土增稅為由(事實上稅款只有三千多萬元),自安新建經申請了這筆款項,而安新建經不知因何緣故,在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書,導致勤德公司遭受損失,因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞,中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法,至少13人被害,不法獲利超過2億元。
檢方查出,陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員,尋找低於行情、急欲求售的房屋,先由沈姓代書(沈咨凡)出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」,並在買賣合約書的內容做手腳,騙走賣家房子,再以人頭名義貸款取走現金,讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後,是否發現,無論是「履約保證」還是「價金信託」,只要遇上黑心代書,其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好?且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證:由四方成立的契約書,上面清楚記載著委託人是「建經公司」,受託人是銀行,買賣雙方只是被保證人,而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢,進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託:單純扮演「管理價金」的角色,買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司(沒有建經公司的存在),錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證:因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶,因此在簽約當下就能立即給帳號戶,比較便利。
價金信託:銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶,因此帳戶通常需隔一天才能給,最快也是上午簽約、下午給帳號,這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下,
履約保證:代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託:代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結:看起來履約保證多了一道程序,實則不過就是多一通電話通知而已,所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證:建經公司100%不會派專員到簽約現場,都是代書直接處理,因此,只要碰上黑心代書,漏洞便出現。
價金信託:銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係,因此會派專員到現場,至於派哪家分行的專員去,代書無法事前掌握,而且,簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外,也會多1方(銀行)見證,這樣的簽約形式,對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證:由建經公司出,契約書內的條文採統一格式,較難在內容做手腳。
價金信託:銀行沒有「買賣契約書」,所以,若找A代書簽約,就會採用A代書事務所版本的買賣契約書;若找B代書簽約,就會使用B代書事務所的買賣契約書,因此,倘若出現黑心代書,漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證:代書將撥款單交給建經公司,建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶,通常是代書事務所或代書的個人帳號,也因為代書能經手到錢,倘若代書黑化,漏洞便出現,這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後,建經公司開始有了新規定,一旦稅金超過50萬元,會改出到代書就近的分行,請代書直接在分行繳納,不入代書指定帳戶。
價金信託:請代書把稅單交給信託銀行,由信託銀行繳納,或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行,直接到分行窗口繳稅;換句話說,代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可,代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證:費用通常為總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。
價金信託:因為少了建經公司這一層的「服務」存在,價格會比較便宜,費用通常不到總價的萬分之3,有的甚至才幾千塊錢而已,至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證:一旦發生交易糾紛,能提供主動調解的服務。例如,買家延遲不匯款,這時建經公司就會代替賣方,提供相關的法律行動,比方說催告(寄存證信函)、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解,建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之,建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託:單純管理價金,發生糾紛時銀行亦不介入,買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好,若真進行訴訟程序,銀行就得等法院判決下來,再依照結果執行價金去向。
小結:這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房,你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」,概念都是把錢放在銀行保管,可一旦出事了,差別就會出現。但強調,履約保證提供的並非「保證」而是「服務」(法律面的催告程序、主動調解交易糾紛),這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2,不曉得讀者注意到了沒?遇到「履約保證」,只要一名黑心代書即有漏洞可鑽;但遇到「價金信託」,由於代書全程碰不到錢,因此,除非買家亦是共犯,才能破解。
再試問大家:銀行跟建經公司,誰的資本額比較大?誰比較容易出現財務危機?誰承擔風險的能力比較強?誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉?採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶,還是用「價金信託」制度把錢存進銀行,到底哪個讓人覺得比較安心?答案呼之欲出。
不過,你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務,假設此次的交易金額不大且相對單純,你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的,基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」(如果仲介公司能讓你選擇的話);但如果交易金額龐大且案件本身較複雜,委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟,或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來,兩種制度皆有漏洞可鑽,與其這樣,不如採用「雙代書制」,找你信任的代書陪同,並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序,這樣更能萬無一失。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定,銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時,對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定,賣方於產權移轉登記與買方後,買方未依約結清尾款或辦理代償時,建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書(地政士)受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續,因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應依地政士法第26條之規定,因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時,對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事,誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約,就有不履約的可能性。因此,越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險,保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現,才能做到「有事無恐」,除向違約方求償外,若可歸責於銀行或建經公司,也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後,最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記,或買到凶宅、海砂屋,身為買方的你,該怎麼辦?辦完產權移轉登記後,但買方遲遲不付尾款或辦理代償,身為賣方的你,又該怎麼辦?
遇到上述情況,最怕就是違約一方避不見面、置之不理,尋求法律訴訟途徑,耗時冗長,徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託,非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定,不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」,若買賣之任一方發生違約情事,一般經他方七日以上催告未履約,再經建經公司最終催告仍未履約,亦未提起訴訟,未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司,得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收,以維持買賣契約之公平性,並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中,受任代書因一己私心,觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應負起相關損害賠償責任。
然,在現行不動產交易制度下,無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證,買賣雙方通常都需委任代書,協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外,若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者,買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書,可獲得較好的制度監督及保障。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html
大家房屋湖口 在 Zen大的時事點評 Facebook 的最佳解答
想到一本書,自由之夏,講當年美國民運的...。
希望香港挨過這個夏天後,也能重獲自由。
-摘-
本書即是詳述這個撼動美國六○年代,歷時不到三個月的「自由之夏」運動(Freedom Summer)。這段期間,超過一千人聚集至美國密西西比州,共同居住在「自由之家」,或寄住在當地不懼種族隔離主義者威脅的黑人家庭中。計劃期間,難以緩解的恐懼、令人苦惱的貧困,以及間或發生的暴力事件,都困擾計劃的進行,最後造成四位自願者被毆打致死、八十位自願者受傷、一百位自願者被逮捕,並有六十七間教堂、房屋及商店被砸毀或焚燒。這個夏天是每位參與者心中難以磨滅的經驗,他們的生命被改變,進而撼動整個世代。
「自由之夏」是美國社運的重要轉捩點,透過它所引發的文化與政治效應,孕生了日後其他重要運動,包括女權運動、反戰運動、學生運動等。自由之夏不僅為六○年代眾多行動主義的嘗試提供了組織基礎,同時也關鍵性地推動這個時代茁生的反文化思潮發展。
-轉引自我寫金恩博士的書的其中一個段落,介紹自由之夏的始末-
密西西比的自由之夏
如果這片土地中所有真正勇敢和公正的人,都成為政府的敵人,站出來反抗它,保護它所壓迫的人…-\-\亨利.梭羅
美國的未來就在這裡,就在密西西比。—馬丁路德金恩
在迎來民權法案之前,1964年的夏天,在密西西比州發生了一場日後被稱之為「自由之夏」的運動。
密西西比是美國南方大州,過往的主要經濟作物是棉花,素有棉花王國之稱。需要大量黑奴的棉花產業,自然造就了密西西比龐大的黑人居民。然而,棉花產業沒落之後,許多失去工作的黑人急需新的就業機會,卻受困於種族隔離政策難以覓得湖口謀生的新職位,留下沒離開的黑人,生活在難以言喻的貧困之中,承受著經濟與種族隔離雙重夾殺。當地白人的經濟狀況已然不佳,生活光景遠遜於其他南方州,黑人的處境更是悲慘。
這場運動之所以特別,不是因為參與人數眾多,不是一開始就發生不幸的殞命事件,而是這場運動,乃是由SNCC所發起,在鮑伯.摩西等學生領袖帶領之下,由來自北方州的一千多名出身中產富裕階級的白人學生,自發性的參與(而且大多不是首次參與黑人民權運動的相關活動),深入密西西比州各城鎮,遊說當地黑人參與投票登記。三個月的時間內,總共蒐集了一萬七千多名黑人的投票登記書(雖然最後被認可的只有一千六百多人),卻是一次重大的民權運動的勝利。許多黑人願意前往法院的舉動,已經是對密西西比與整個南方州的選舉事務上的重大突破,讓選舉朝民主之路更加邁進。
一場由白人弟兄主導,前來協助黑人弟兄爭取民權的運動,無畏當地3K黨白人的挑釁與攻擊,堅持到底,並獲得了豐碩的成果。1965年投票權法的訂定(所有年滿21歲,在密西西比居住六個月以上,無犯罪紀錄,精神狀況正常的公民,都享有自由選舉的權利),預防不平等對投票的傷害,就是由1964年夏天發起的黑人選民登記活動催生的一項重大成果。
這群年輕人,沒有資金,沒有奧援,憑著滿腔熱忱,規劃了綿密的訓練計劃,還有執行進程。每天從早到晚,派出一批又一批的志工,年輕學生們以自己的雙腳,踏遍密西西比州,尋找願意登記成為選民的黑人。
遊說的過程並不容易,有些黑人知識水準不高,學生得花時間和他們解說整個登記制度,甚至經常被拒絕或懷疑,當這些黑人帶著恐懼與疑惑的臉看著自己時,他們在這些行為異於其他白人的學生身上看到的是過往的恐懼與羞辱的記憶。參與計畫的學生得設法與之攀談,令其卸下心房,並接受其遊說登記成為選民。並且,還得經常遭受當地3K黨白人挑釁,甚至被警察找麻煩,卻甚少有人退怯,參與者無不奮勇向前。
來到自由之夏計畫的學生,第一件事情就是合宿,接著接受非暴力抗爭的各式訓練,之後才是訪談黑人登記的工作。
自由之夏計畫一開始,就有三名白人,一名學生和兩名志工(安德魯.古德曼、詹姆斯.錢尼、麥克.史沃德),搭乘一輛小休旅車前往調查密西西比費勒戴菲亞附近發生的教堂爆炸案後,就此失蹤,不曾回來過。車輛很快就被人找到了,在波格契托沼澤,屍體直到八月才在費勒戴菲亞附近的土堤被發現,錢尼身上都有被痛毆的痕跡,襄驗法醫大衛.史班博士的說法是「這個男孩曾被毆打成一團肉泥」,其他兩人則是被人朝胸口開槍斃命。專業的法醫都受不了屍體的破壞狀況而感到悲憤不已。
原來三人當天下午被當地警察以違反交通規則為由逮捕,拘禁到晚上才被釋放,釋放後三人應該是遭到當地極端主義白人份子攻擊,被私下處決而身亡。
自由之夏雖然一開始出師不利,被白人以兇殘手段示警,參與計畫的學生們也很快就知道了三人失蹤且可能招致不幸的消息,少部分學生在父母的壓力下退出了,然而更多人選擇留下來(當然內心還是會感到恐懼,但學生們選擇面對並克服恐懼)。他們相信自由之夏這個大家庭,願意放手一搏。
別忘了,參與自由之夏的學生是北方州富裕家庭出身的白人學生,許多人即將進入名校或已經在名校就讀,擁有大好前程且是種族隔離政策的既得利益群體,根本不用來淌這渾水,他們還是來了,帶著勇氣與堅定的決心來到密西西比,協助他們的黑人兄弟。
來到南方的年輕白人親眼目睹南方州黑人的悲慘光景,甚至親身承受種族政策的攻擊迫害,這些烙印在身上的記憶,也都隨著他們日後返回北方的日常生活時,透過講述的方式告訴更多北方的白人弟兄,讓更多原本以為事不關己的人們了解南方黑人的問題,並且成為南方改革的重要助力。
陸續因為自由之夏計畫而前往密西西比的白人,紛紛驚訝於當地黑人生活光景的悲慘,陸續將當地的慘狀傳了出來,讓更多人看見聽聞,喚醒仍在沉睡或沉默者的鄉心。
難怪金恩博士盛讚這些學生的勇氣與團結,並相信這樣的力量,將能協助美國消滅種族不平等政策。他在自由之夏期間也安排了時間,親自前往密西西比州考察這次由學生發起的運動,不過並沒有令旗下的南方基督教領袖大會參與,一來對方並沒有開口要求,二來尊重活動發起者的主導權。不過,金恩還是對資格審查代表大會發了聲明,進行道德呼籲,懇請他們尊重正在發生的事情,不要阻撓黑人取得投票資格。
雖然自由之夏的實質成果不多,但卻替民權運動撒下了許多寶貴的種子,黑人們了解了自己的權利,也願意挺身而出來爭取自己應得的權利,不再繼續忍受逼迫與屈辱,挺身而出改變不公義光景的時刻已經降臨。
日後有學者研究這場「自由之夏」,指出這場運動更直接影響了1960年代後半美國展開的反戰運動、性別平等運動等各項社會運動的開展,可以說是美國1960年代青年造反運動與反戰運動的種子,是一次了不起的社會實驗,而且竟然成功了。
https://www.books.com.tw/…/assp.php/ze…/products/0010500275…
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