#在地儀熊讚
鄉親ㄟ~今日台南市議會第3屆第6次定期會,進行建設部門業務報告及質詢-「工務局、水利局」,鴻儀向鄉親報告今日質詢重點。
#支持台86線延向東延伸至台3線道路與高架穿越台19甲線
台86線向東延伸至台3線道路新闢案:由交通部公路總局辦理,總經費111億元,行政院 109 年12月10日核定可行性評估,目前交通部公路總局刻正辦理綜合規劃及環評中,本案可望串連台南與高雄山區路廊,大大方便台南來往旗山地區之交通,進而縮短緊急醫療、國防、搶災救
災之行車時間,並提高觀光遊憩的吸引力。對未來 86 沿線效益,含沙崙綠能科學城、醫療產業園區等,是台南攜手高雄南二都心一起發展的重要建設項目。但地方鄉親引頸期盼的重大交通建設,卻淪為特定人士的政治口水,甚至提出不如把錢留下來改善能路等言論,鴻儀認為重大交通建設有其目標與必要性,市府應善盡說明責任,把效益告訴大家,讓市民清楚。
#歸仁高鐵特定區(公兒六)特色遊戲場工程即將完工
新豐區第一座特色遊戲場,歸仁高鐵特定區(公兒六)特色遊戲場工程,10中旬將會完工,很快就可以與鄉親們見面,也會成為沙崙綠能科學城另一熱門景點。
#建請活化水利高灘地與橋下閒置空見設置寵物公園
寵物公園是現在很夯的熱門去處,如台北市迎風狗運動公園、樂業寵物公園,都是時下很夯的寵物公園,鴻儀發現在北部寸土寸金的都市,充分利用如水利高灘地、高架橋閒置等空間,規劃寵物公園,鴻儀認為,台南市八掌溪、急水溪、曾文溪、鹽水溪、二仁溪等大小河川,高灘地的利用應是條件非常豐厚,期盼市府可以跨局處整合,新設寵物公園,讓喜歡跟毛小孩互動的飼主,帶著自己的寵物來遊玩。
#亞太國際棒球訓練中心維護管理問題
「亞太國際棒球訓練中心」第二期工程,興建符合 2 萬 5,000 名觀眾席次的職棒主球場、3,000 名觀眾席次成棒副球場、內野練習場、室內、戶外投打訓練場等場地,總計畫經費 19.35 億元,於109年9月28日申報開工,其中內野練習場已於110年6月30日完成,預計 111 年 12 月完成標準副球場及室內外投打練習場,112 年底完成標準主球場及全部工程完竣。數十億的工程都接近竣工,但鴻儀卻經常接到民眾陳情,如球場的全壘打牆外雜草叢生、內野場地養護不佳,鴻儀要求工務局在尚未完成維護移交程序前,必須維護好球場內外。
#爭取仁德區文賢路一段保安路以南拓寬
臺南市文賢路一段(臺1線至保安路)拓寬工程,其工程範圍南、北側為仁德(文賢地區)都市計畫用地,中段為臺南都會公園特定區,可帶動周邊奇美博物館觀光需求,並將路網由臺1線連結至保安火車站,鴻儀持續要求工務局,將保安路以南也納入生活圈道路計畫,持續推動拓寬工程。
#原有住宅無障礙設施改善:
營建署-原有住宅改善無障礙設施申請補助作業要點,補助五層樓以下(含五層樓)公寓大廈,更新無障礙設施,以109年紀錄,僅1 件申請案件完工,鴻儀呼籲市府,為提高民眾改善意願,可以提高補助比例,提高改善意願,讓台南成為無障礙的友善城市。
#路燈改善勿好了傷疤忘了疼
長榮大學馬來西亞女大聲遇害案將近滿週年,但審計報告中卻指出,轄內 LED 路燈比率 62.46%未達 109 年度 70%預期目標,與路燈維修情形與汰換比率仍未達預期標準,鴻儀提醒市府團隊,勿〝好了傷疤忘了疼〞,持續推進本市路燈汰換與盤點減少安全死角,雖然不能照亮每個角落,但起碼有一條安全的回家路。
#提升污水下水道接管率
污水下水道整體污水處理率逐年緩步上升,惟仍低於全國平均值,其中公共污水下水道普及率六都之中僅高於桃園市,鴻儀持續要求水利局,加速汙水下水道接管率,改善生活環境品質。
本影片連結:https://youtu.be/9TnQ7E_HsUo
鴻儀YOUTUBE頻道:https://www.youtube.com/channel/UCzTSZPoIbIrweY2Wb2CyP4w/
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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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家居保險不可忽視 保費保額話你知 - 羅駿豪
熱帶風暴浪卡壓境,天文台剛過去的一周發出八號颱風信號,但風力不似預期,可是周末或再有風暴襲港,大家不能掉以輕心。天文台助理台長陳栢緯承認預測有誤差,不過他卻指,天文台預測本年風季有4-7個颱風,現時只出現4-5個,估計今年11月或仍有颱風襲港。天文台預報,未來一兩日南中國海中部或又有新熱帶氣旋形成,看來「風的季節」還要維持一段時間。
事實上,颱風造成的破壞廣泛,就以超強颱風山竹為例,當時全港塌樹有1500宗,嚴重水浸有9宗,因山竹而造成的家居損壞,包括窗戶破損則有大約400至500宗。一旦風災火災,樓上漏水又或遇到賊人爆竊,財物損失及維修費用可大可小,還未計引起傷者及其他受損單位業主的索償,帶出家居保險的重要性。
「火險」vs「全保」?
事面上的涉及物業的保險林林總總,包括火險、裝修保險,家居保險等。一般讀者都會有相同疑問:家居保險是否「全保」? 還否只保火災? 其實保險條款每間公司各有不同,難說誰稱得上「全保」,投保前最好先要弄清楚,本身希望得到甚麼保障。事實上,涉及物業的保險大項主要有兩類,包括「火險」及「財物保險」。所謂火險,一般只包括結構損毀,可以是火災引致,又或因滅火過程中由消防人員造成之水漬損毀,又甚或是單位外牆因鄰居裝修而意外損壞,但並不保障物業內的財物損失。
與「火險」不同,財物保險焦點則在於住房內的財物,包括的項目更為廣泛,除了包括由火災引致的財物損失,亦包括其他意外,例如颱風、閃電或爆竊等,而且更會賠償因居所不能入住而導致的臨時居所費用。另一方面,保障範圍更由「屋殼」內的財物,如衣物鞋履、首飾古董等,甚至是雪櫃內的食物,推展至屋外的日常跟身個人物品,例如證件、金錢及信用卡等,一旦大頭蝦遺失銀包,亦可受保。然而,由於遺失事件時有發生,這部分屬「高風險」項目,一般保單保額不高,如有需要攜帶大量金錢外出,還是小心為妙。
一般家居保險都必定包括財物保險,而個別保險商亦在將結構保險,即所謂「火險」,列為家居保險中的附加項目,若大廈法團未為業主購買,又或是村屋、獨立屋業主,則可以一併加購。
第三者責任 重中之重
事實上,錢財身外物,屋內屋外財物損失事小,涉及他人的法律責任則事關重大。以單位火災為例,火災雖未必波及樓上單位,但如鄰近單位的外牆已被薰黑,亦有可能引致有人受傷。一般而言,樓宇外牆業權屬於大業主,因此大業主極可能就清理污漬或維修費用向肇事單位業主索賠,而傷者亦可能追討賠償。
目前,市面上的家居保險多已包括第三者責任保險,一般保額最少達300萬元,最高更可達過千萬元(見表),視乎投保人所選的計劃。一般計劃所包含的保額以每年為單位,亦有部分以每宗意外計算。值得留意的是,所謂第三者責任,其實亦可細分為身為業主於公眾地方的責任、旗下單位租客的責任,與及全球個人責任等。就上述火災事件而言,涉及的保障就是首項,只要保單包含這個項目,一旦意外發生便可獲保障。
業主立案法團或難作索償擋箭牌
2004年,高院在通菜街小販被高空墜下的混凝土塊擊斃一案中,就曾判業主立案法團無須賠償受害人。主要因涉案單位外牆上簷篷(屬公共地方)被加建,而向外伸延,多年後僭建部分倒塌,導致上述意外。法院裁訂單位業主及租客均須為意外負責。因此,不要以為大廈有成立業主立案法團就可以作為索償的「擋箭牌」,家居保險下的保障除了財物損失,第三者責任項目亦不容忽視。
原文:經濟通
#家居 #金融 #生活
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