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同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,《先選擇戰場,再選擇戰術!》做生意如打仗, 如何「名成利就」? 前幾日,有個朋友,佢家族做開地產發展, 即係收購重建,工商舖投資, 買樓收租咁啦! 我同佢傾計嘅時候,佢就問我: 「Edwin....?」佢想地產界出名啲,點做得到? 費事開佢名,Let's him David. 我同佢講:...
大手買入米水係時候啦 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
《先選擇戰場,再選擇戰術!》做生意如打仗, 如何「名成利就」?
前幾日,有個朋友,佢家族做開地產發展, 即係收購重建,工商舖投資, 買樓收租咁啦!
我同佢傾計嘅時候,佢就問我: 「Edwin....?」佢想地產界出名啲,點做得到? 費事開佢名,Let's him David.
我同佢講: 「我覺得你講嘢好虛喎! 出名啲? 你由 IFC 100樓跌落街都出名啦。」 你出名目的係為乜嘢先?
佢回答: 「為知名度,為搵到更多錢。 希望日後喺業界都更加舉足輕重。 升官發財咁囉好。」
我同佢講 "If you can define your battlefield, you can win any battle. " 但首先,you have to define your battlefield.
如果你可以選擇戰場,你再用啱嘅戰術,你能夠打勝任何一場仗。 但首先,你要選擇戰場!
唔好講人,講我自己。 工廈我唔掂,office我唔掂,住宅我唔掂,菲律賓/非洲/車位/骨灰龕,即使劏場(無陰公),我全部唔掂。 基本上,我乜都唔掂,除咗喺條街,五千萬以下嘅街舖。
但我夠膽同你講, 幾千萬以下嘅街舖,喺香港冇人夠我嚟。 過去幾年能夠係市場道,買入一間舖,轉手賣返出去,即使個市唔升,甚至乎有社運加肺炎,個市大跌咗,都能夠賺到錢嘅, 全香港只得49單,我李根興一間公司就佔咗26單,市佔率5成以上。 我夠膽同李嘉誠、李兆基、鄧成波、黎永滔、梁紹鴻等大孖沙講,佢哋喺市場上買一舖再轉手賣出賺錢嘅宗數嘅總和,唔夠我一個多。 再加上我日睇舖,夜睇舖,日研究,夜研究,又出書,又拍片, 持續地,風風雨雨,社運肺炎不改地重覆地做,拍足二三千條片,自然係舖界就出名。
當然一涉足全幢嘅工廈、商廈、成個地盤,我同以上嘅大孖沙就冇得比,佢哋身家多我幾百幾千倍。 喺佢眼中,我可能只係喺道玩緊泥沙。
It's OK。起碼我玩泥沙,都要專注玩到第一。 玩玩下,持續地玩,玩十年,玩幾十年,分分鐘就會累積成沙丘,山谷,成座山,成個城,you will see。
我同David佢講: 「你依家收購重建全香港可能排第24,炒樓可能排第67,舖位可能排第38,工廈Office 就排第17,身家你排第167。老實說,咁人哋點記得你呢? 排第六第七都唔記得啦,何況排第67? 如果你真係想實實在在,想出名嘅話,唔係博出位喎, 係實實在在咁有料到,你一定要打好根基,define your battlefield, 重新定義你嘅戰場,咁你就有機會戰勝每一場仗 win any battle。 總之你要揀好一範,你係全港第一, 全香港最專,日日做,持續做,咁就實實在在,唔係吹水哋,出名啦。
信我啦,短線你可能會賺少啲。但長遠,「名成」就「利就」, 畀多五年十年廿年時間你會賺返嚟。
奈何,絕大部分香港地產界投資者,都係呢樣買,嗰樣買,呢樣做,嗰樣做。 但試問,咁又點長遠打低新鴻基/長江/恒基呢啲大型老牌發展商呢?
我同佢講,街舖只係我第一步, 專注做好之後,幾年幾十年後,好自然會伸展至其他工商/酒店/住宅類別。
但我同同事們講... Whatever we do, we need to be No. 1 in whatever we go into. "Define the battlefield, before we fight any battle."
即使廿年後嘅今日,我有機會起樓, 咁點打低新鴻基呢? 我可唔可以成為全香港起樓最多比年青人 co-living 嘅發展商? 或者,可唔可以成為全港起最多太空艙/納米樓比新來港人仕嘅發展商? 或者全港起樓最多俾愛狗愛貓人士住嘅發展商? 提供特別多寵物 friendly 嘅設施吸引買家? I don't know,whatever。
總之,whatever we do, we need to be number 1, otherwise we don't do it at all.
當然要 make sure 個 battlefield 唔好太窄、太淺,市場要咁深,賺到大錢才去打。 如果唔係,贏咗,你始終都仲係一個乞衣,無用!
記住,You can win any battle if you can define the battlefield.
你呢? 你盤生意? Where is your battlefield?
。。。。。。。。。
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大手買入米水係時候啦 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
剛成交【深水埗排檔後面舖】第2067成交(堅) 感覺6分,深水埗基隆街239號舖 (近南昌街),註冊成交1650萬,建築約1000呎,闊約14呎,深約50呎,我去過,大大間,算平! 6分位。原叫價2380萬。
阿媽(李太及阿女Apple)由街邊檔做起,做了三十多年,養活三女一子,全人手包餃子 + 靚魚肉?。 希望佢可以繼續經營下去啦!
明發茶室
地址: 深水埗基隆街239號地舖
電話: 61036823
成交比較:
旁邊深水埗基隆街241號舖,建築1000呎 (一樣大細),2018年7月成交1700萬,泰菜店,當時交吉。
深水埗排檔基隆街後面的舖,一般唔多值錢。南昌街以東,近深水埗 MTR 較好。南昌街以西,向太子方向,No No! 兩邊價錢可差30%。
深水埗買舖一般要好小心, 我是對深水埗有偏見? 消費力好弱,唔好畀啲人流呃咗。
我所有在深水埗做生意的朋友都同我反映消費力極弱, 好多客人都會為一蚊幾毫講價。除非土生土長,好多做生意的人都後悔入了該區開分店。
一個中環人,等兩個九龍人,再等如五個深水埗人的消費力。你把深水埗的人流除二、除三去分析間舖, 你會較容易睇通個消費力及舖價。
百貨百客,但 .... 除非超超超平,我是盡量唔買深水埗舖。 絕大部分平舖都是在深水埗放售中,供過於求。I'm sorry 深水埗?!
記住,百貨百客。 我老婆唔等如靚過你嗰個。
(註冊1650萬)
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風再起時 ... 【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座 (上限港幣6000萬)
我們盛滙商舖基金, 是全港首間證監會持牌並專注投資香港商舖的基金公司。2016年成立以來,我們已經買入41間街舖,賣出33間,全數獲利,同期全港最多。 而幾年內獲利轉手的街舖,我們市場佔有率現在超過五成。(Note: 升值也跑贏大市三分一)
2020年第四季,我們又集資買舖。 今期上限港幣六千萬, 現有的客戶已經承諾投資加碼4600萬, 因此只得1400萬給街外新客, 投資最少港幣三百萬起。
如果你有興趣參與我們的商舖基金 ,我們會連續幾場講座講解基金內容及目標回報, 每場限六位,I will be there. 我們是香港證監會持牌法團。
【此講座及投資只適合持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與】
個市剛剛好在轉角位,believe me,今期好快會爆滿,額滿即止,先到先得。 如果你想在講座前,直接了解我們的基金及開戶口詳情,可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 / Mani 9669 1789 / Monica 9305 8194 或致電 2830 1111 ?
今期集資的主題是「風再起時」。 世界輪流轉, 舖位都衰了唔少, 接下來可能是時候發圍時機。
(1) 肺炎總會過去
(2) 拜登上場,中美關係最對立的時候希望已經過去
(3) 遊客一定會回來, 通關又好,氣泡又好,唔會少過今日
(4) 最重要是,政府分分鐘撤銷工商舖辣招, 免去雙倍印花稅, 變相全部工商舖物業升值4.25%。
當然我做得舖這行,就要熱愛「舖」,賣花讚花香。 我相信舖市是最壞時候可能已經過去。
升市,個個都係股神樓神舖神,但跌市,大跌市先至考你功力。 我們今年肺炎至今,合共買入了8間街舖,同時最重要,賣出了5間街舖, 前後涉資金約2.5億。 沽出的舖全數獲利, 疫境中,買家都買到平貨,恭喜買家,大家雙贏。
接下來,我們每季目標都會集資約六千萬港幣,每年淨資產目標增長約兩三億街舖。入三出一,即係每買入三間舖,就賣出一間,做好售後服務,貨如輪轉。 目標帶給我們投資者長遠每年10%回報。
我無本事一玩就玩到幾十幾百億。 做任何生意要有「持續性」。情願做細啲,做穩啲, 紮實根基,一步步行好佢。最緊要最緊要就是投資者、商舖買家、租客、我們班同事們、同我自己, 穩定地持續賺到錢。
我是生意人,不是投資者。市升市跌,都繼續貨如輪轉,一定要有「持續性」, 就好似賣柴米油鹽一樣, 任何經濟環境 都有得食,密密食,唔可以 hit and go,炒一轉,發橫財,就人間消失。
我重複,All I ask for 就是每季集資幾千萬新錢, 每入三間舖就賣出一間,每年累積多兩三億街舖, 銀行借貸唔好過多,兩三成以內就足夠,小心駛得萬年船。當中成個基金我本人佔兩三成, 長遠達至每年10%回報。Very simple, 再俾多錢我都要 SAY NO! 一步步做好, 唔好過份膨脹,利益一致,人少少,最緊要大家穩定地賺到錢,賺開心錢?。
我是李根興, 盛滙商舖基金創辦人,有機會到時見你。
More info on www.bwfund.com
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【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座
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盛滙將於第4季舉辦數場基金講座,讓您深入了解商舖基金及舖市再起動時機。
第一輪時期:11月24日(二) 已滿 / 26日(四) 已滿
第二輪時期: 12月1日(二) 已滿 / 2日(三) 已滿
加開: 11月25日(三) /12月4日(五)
時間:1 – 2pm
地點:中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象:按證監條例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士
註:疫情期間,每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。
報名方法:
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/
查詢: 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp: 9218 5223
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【政府工商舖減辣 - 回顧及展望】金管局放寬非住宅物業按揭(2020年8月20日生效),由最多四至最多五成, 我形容是遲來的春天,而家商舖係經歷緊冰河時期,真係屍橫遍野,但暖返啲點都好過無。
我琴日先同記者講,舖市係過去一星期內連續錄得5間嘅街舖蝕讓, 只睇帳面,唔計手續費,我後面呢間香港仔大道 Bar Pacific 持貨8年蝕700萬, 尖沙咀亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬, 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬, 土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬, 北角英皇道吉舖,(前)耀才證券, 持貨8年蝕1700萬。
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香港仔大道238號地下1&2號舖,Bar Pacific, 建築面積2592呎,租93800,回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入,3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】
尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖),交吉,蝕讓,建築850呎,2011年12月3938萬入,3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】
葵芳信芳街10至20號B3舖,米線舖,建築1200呎,租48070,回報2.5%。2017年4月2500萬入,2300萬出。【蝕200萬】
土瓜灣美景街2至28號地下25號舖,車房,租金24800,建築面積800呎,原業主2012年11月用1188萬買入,1000萬出。【蝕188萬】
北角英皇道上潤中心地下G2舖, 建築面積1200呎, (前)耀才證,現吉舖, 原業主2012年11月用6500萬買入,4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】
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一星期內,合共五間街舖蝕讓 帳面就唔見咗3226萬,我咁大個仔未見過。
回望返過去11年,政府多次推出辣招, 主要針對樓市,但工商舖都多次受波及,包括:
2010年11月, 當政府首次推出SSD (額外印花稅)嘅時候, 雖然SSD只適用於住宅,但同一時間所有工商舖物業按揭成數上限劃一由六/七成,降至五成。
2011年6月,所有按揭,如果主要收入並非源自香港,按揭成數上限再下調一成,至四成。
2012年9月, 供款佔入息比率上限由五成下降至四成。再首次加入利息壓力測試。 假設利息上升兩厘, 供款佔入息比率不可佔多於五成。
2013年2月, 加強利息壓力測試,由假設由升兩厘, 增至升幅3厘。
仲有,登登登登.... 呢招甘! Double stamp duty, 雙倍印花稅, 最高稅率由物業總值嘅4.25%增至8.5%。 以前係等物業成交先俾,而家改例,簽署 S&P 30日內就要俾。 成本馬上重咗好多。我都畀咗好多千萬, this is the killer.
仲有,就係工商舖按揭最高成數全面再下調一成,即係首置及無其他物業有關擔保係身, 過到重重嘅壓力測試之後,就最多借4成。非首置,有其他物業擔保喺身,或者用有限公司來買工商舖就最多借3成。
但你要記住,無人買舖係首置 㗎,首置都先去咗買樓啦。 樓都未有得住,唔通瞓喺間舖?! 因此絕大部分惜,都只係最多借三成。
仲有,如果主要收入非源自香港或者係用資產水平為基礎申請按揭的話, 再減低一成,即只係最多借(首置)三成,(非首置)就兩成。
That is 如果你本事,就借到兩至三成。 但以我所知,絕大部分投資者都借唔足兩三成,因為 (1) 過唔到加息3厘的壓力測試,(2) 間舖係吉鋪或租約就嚟到期,銀行唔計未來租金收入, 咁供款佔入息比例就過唔到4成嗰關,(3) 最重要係銀行估價不足。 而家攞間舖去銀行做按揭,好似當你係個賊咁, 以為你想打劫間銀行一樣。 因為吉舖太多, 間間銀行都落雨收遮,好多間根本唔想做你生意。佢會諸多藉口, 經濟唔好呀、租金唔穩定呀、間舖有僭建呀、樓契文件唔齊呀、等等等等,去壓低你估價, 拖慢審批程序等你知難而得退,甚至乎一口拒絕唔做, 我都收唔到唔少呢啲電話,就係個業主啱啱買咗間舖,銀行借唔到錢問我點, 除咗叫佢打 2110 2110 ,我真係唔識幫佢。 所以我同我所有朋友都講,如果你今時今日唔能夠 full pay 間舖,你就唔好買啦。
計計數,買間二千萬嘅舖, 以前當最多借到兩三成, 連手續費及雙倍印花稅,就要攞1800萬出來。今日起好啲,1600萬就夠啦,但都係個唔少嘅數字。 相比起我2009年開始買舖嘅時候,只係需要攞700萬就得啦。 所以今時今日,買得工商舖真係真金白銀,絕對無泡沫㗎。
總結,我覺得舖市唔會升返,只會跌少啲。 借多一成, 相對起中美貿易戰/社運/肺炎等,根本唔夠力, 但大家見到政府開始做嘢係個好開始,為舖市打入一支強心針。接下來我相信雙倍印花稅,the killer,也會逐漸寬減,如果成事,將會是工商舖的救星。 至於工商舖幾時到底? 下年肺炎疫苗成功推出, 大家個個成功接種,再講啦!
李根興 (盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人) 2020年8月20日 星期四 聯絡我 whatsapp (+852) 90361143
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