「臺大紹興南街基地再生計畫公辦都更案」公開徵求投資人招商說明會 捲土重來
今(24)上午出席財團法人臺北市都市更新推動中心及本府都更處共同舉辦「臺大紹興南街基地再生計畫公辦都更案」公開徵求投資人招商說明會。現場約有40家建設公司、壽險公司、不動產顧問及銀行業等近百位業者出席,並提供寶貴的意見供市府及都更中心後續參考,臺灣大學醫學院張上淳院長、臺灣大學徐炳義副總務長、安侯建業聯合會計師事務所蘇嘉瑞醫師以及本府都更處袁如瑩副總工程司、都更中心洪志生副執行長也都一同出席與會。
臺北市把公辦都更作為最重要的空間政策之一,目標在於改善都市的體質,讓市民有更好的生活環境,帶動各產業的發展,推動三年多來,已經逐漸看到豐碩的成果。上週05/18斯文里三期整宅公辦都更案的正式拆除就是一個重要的里程碑。現在北市府更啟動公劃更新地區重新檢討與TOD導向開發等策進措施,為臺北市的未來做準備。而都更中心擔任實施者招商的案件,去年招商成功的捷運大直站及科技大樓站案在報核後六個月內就將進入核定階段,今年又成功招商了敦南安和案,東區門戶計畫的南港商三轉運站案也已經有廠商投標,預計在六月進行甄審,表示廠商對於北市的投資案,以及市府的執行效率還是相當有信心的。再次也預告,市府在七月將再推出忠孝懷生與信義三興兩個公辦更新案,持續推動公辦都更以帶動民辦都更能量與效益。
今日的「臺大紹興南街基地再生計畫公辦都更案」位於仁愛路一段及紹興南街交叉口,鄰近臺大醫院及中正紀念堂,是都更中心推動的公辦都更案中,最具有指標性及產業連結性的開發案件。本案104年起由市府與臺大合作,希望打造智慧健康生活園區,回應台灣社會高齡少子化的趨勢,也解決臺大校地20年無法有效利用的問題。這案件前次招商座談會是105年的5月23日,雖然已時隔2年,第一次招商流標後也已經過了17個月,但是市府、臺大與都更中心在這段期間仍不懈怠地努力辦訪廠商,瞭解民間業者的意見,本次的招商調整策方向為「二低一高」,即降低投資負擔、降低投資風險並提高投資收益,就是希望把各相關單位的權責明確化,明確並協助處理相關的問題,以能提高投資者的意願。
本次招商條件加以調整方向,將B區設定地上權前20年已無需再回租臺大使用,本次A+B區基地都由投資人完整使用50年且地上權也解除不得移轉的限制,增加投資的靈活度,並鼓勵廠商異業結盟投資。至於降低投資風險的部分,全區未來的樹保計畫改由台北市都更中心辦理;另外區域內日式宿舍鑑定、違占戶拆除及土地撥用也都在這段期間內做了妥善的處理,將投資的風險及不確定性降到最低。
我在致詞時強調,民國101年的時候原本違占戶與校方有過激進搬遷抗爭,但是到106年期間透過多次溝通協調的過程,本府將與校方共同針對違占戶進行更細緻妥善的處理,並與臺大簽署高教實驗計畫合作意向書,未來將提供本案社會福利設施用地建物作為高教實驗計畫的場所,出租給臺大與違占戶使用。目前這些違占戶中的74戶,都已經中繼搬遷到市府的基河國宅,之後市府將本案社會福利設施用地建物興建完成後,再將違占戶遷回原地居住,可謂開創了一個全新的都更違占戶處理模式,希望能使廠商的風險降到最低,也期望本案能與推動至今已有相關成果的斯文里三期整宅公辦都更案,共同建立都市更新的全新典範。
臺大醫學院張上淳院長在致詞時也提到了對本案的期許,本案基地鄰近台大醫院,主要希望透過招商引進民間的力量,找到有意願且有遠見的投資人一起合作,未來可結合完整的台灣大學以及台大醫院的資源,配合政府目前主要推動的生技醫療政策,共同打造具願景性的智慧健康生活園區。
本府及都更中心自104年協助公辦都更推動至今,三年多來已累積許多工作成效且成功建立臺北市公辦都更由政府主辦、都更中心擔任實施者、投資人配合整體規劃興建、地主參與都市更新之推動模式,顯示業界對於臺北市政府公辦都更招商案已具有相當程度信心,未來北市府及都更中心仍會積極推動都市更新,比照大直站及科技大樓站二案在行政時效上全力協助,以公私協力合作模式及推動經驗,落實都更推動機制,活化城市發展。
今日「臺大紹興南街基地再生計畫公辦都更案」相關招商資訊也歡迎上財團法人台北市都是更新推動中心查詢
http://www.turc.org.tw/tw/modules/news/article.php…
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,170528敬業三路 花園中庭 基河國宅二期170 地址─台北市中山區敬業三路162巷170號 影片網址→https://youtu.be/NqQ2KKLXr24 月租金─3.8萬,含1平面車位,管理費、稅另計 格局─3房/2廳/2衛 房屋權狀─46.87坪(含車位面積) 主建物─23.33坪 附...
大直國宅出租 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
大直國宅出租 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
170528敬業三路 花園中庭 基河國宅二期170
地址─台北市中山區敬業三路162巷170號
影片網址→https://youtu.be/NqQ2KKLXr24
月租金─3.8萬,含1平面車位,管理費、稅另計
格局─3房/2廳/2衛
房屋權狀─46.87坪(含車位面積)
主建物─23.33坪
附屬建物─陽台2.45坪
公設─21.09坪/45%(含車位)......↓
座向─客廳採光朝南
基地面積─31796.38坪
發照日期─89年6月28日
月管理費─1000元;警衛管理─有,守衛亭
構造─RC,鋼筋混凝土;外牆建材─方塊磚
總戶數─2253戶;該層戶數─4戶;共用電梯─1部
建設公司─台北市政府;設計人─廖宗添建築師;營造廠─德寶營造
樓層規劃─56棟,地上8、10、12樓/地下2層;出租樓層/總樓層─1/8樓
車位說明
坡道平面x1,年輪抽
特色說明
房東誠意出租,長約租金有優惠。
樹景中庭、靜巷、邊間、格局方正。
台灣房屋大直特許加盟店;群智不動產有限公司
陳泰源─0986-289-679;證號:(99)148-643
經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/05/170528-170.html
大直國宅出租 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
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總戶數─2253戶;該層戶數─4戶;共用電梯─1部
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