210913蘋果大直漲起來1 店面3個月5筆交易 壽險業7.8億包2層樓
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零售產值上看百億元的大直商圈,今年5~7月三級警戒期間、迎來罕見的5件店面交易量,最大買家為台銀人壽、砸7億8389萬打包「台北時代廣場CBD」1、2樓共10間店面,另4件為住宅大廈1樓店面、總價3088萬~1.3億元之間;專家解讀,疫情讓國際旅遊、商務交流喊卡,部分店面持有人若看不見商圈榮景,就會考慮退場,讓滿手現金的壽險業跟高資產族、把握時機進場挑好地段的不動產,作為長期投資或自用,等待商圈熱度恢復,投報率達3~5%不成問題。
(施智齡/台北報導)......↓
大直囊括中山區大直、永安、成功、劍潭、北安與金泰等6里,依官方入籍人口統計,8月大直域內共3萬9760人,而近年豪宅聚落成形、讓商圈更有發展潛力。美麗華百樂園2004年亮相、摩天輪一舉成為觀光地標,2016年後美麗新廣場、ATT e Life(原名ATT 4 Recharge)、春大直商場也相繼進駐,就連忠泰集團跨足百貨的首站「NOKE忠泰樂生活」也相中大直、將於明(2022)年開幕。
觀察疫情期間的大直房市,店面交易量明顯躍增,過往數月成交1間店面,今年5至7月加總共14間賣出,其中10間位處樂群二路「台北時代廣場CBD」的1、2樓,目前有星巴克、烘焙坊等業者承租,10間成交總價共7億8389萬元、由台銀人壽打包帶走。
第2、3高價為敬業一路上「玲瓏閣」、「家和興」2大樓空置多時的1樓店面,分別由台中董姓自然人、加連登實業公司以1億3088萬、9188萬元購置;而第4、5高價成交物件,則隱身明水路397巷內「大直國璽」、「大直晶華」之1樓,總價各為6700萬、3088萬元。五筆交易店面,拆算車位後,單坪界於105.4萬~137.1萬元之間。
東龍不動產資深經理陳泰源說,大直在疫情之前、跨區消費人流多,加上住戶消費力高,店面收租效益佳、持有人普遍惜售,這回3個月就成交5筆,實屬罕見現象。
細看店面座落區塊,他表示,「CBD」、「玲瓏閣」、「家和興」的3件屬於美麗華商圈,單坪月租金落在4千~6千元區間,若滿租、接手的新房東租金投報率有3~5%,是適合長期置產的金雞母店面;另2間則在文教住宅區,流動人潮少,但適合開設安親班或者小型企辦。
屋比房屋總經理葉國華說明,基隆河截彎取直後,大直重劃區在樂群二路以北、規劃為商業區,可開發商場、飯店旅館,樂群二路以南則規劃低密度住宅區。他並回憶「2006年進入大直房仲市場,當時賣出區域最貴店面、成交價7900萬元,是大直消防隊對面的一間透天店,現在行情早已翻倍」。
觀察近年大直商圈變化,葉國華認為,域內豪宅雲集、賦予精品店開設優勢,唯尚未發展起來,「本來它有很好的美景、旺盛的生命力,但疫情讓國際旅遊、商業流動喊卡,迫使部分持有人降價脫手資產」。
有人喊撤、即有人逢低進場,「講求投報的壽險業、與滿手現金的資產族,這波商圈景氣循環的低點,正是他們趁勢撿貨的好時機」,因此短短3個月,大直商圈就寫下5件成交、刷新紀錄。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/2109131-35-782.html
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,130509大直租屋 忠泰 千葉園 影片網址→http://youtu.be/KORC5jKwzdo 建案名稱─千葉園;建設公司─忠泰建設 使用分區─住宅區(住商混合);主要用途─住家用 格局─4房/2廳/2衛 租金─7.3萬/月,含1平面車位,稅、管理費外加 房屋權狀─75.18坪;不含車位─5...
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#新文章
今年春天, VERSE 來邀稿,希望我書寫我從小長大的地方— 台北東區。四月底,我在疫情升溫前的、走過千萬遍的街區晃蕩,訪談、散步、拍照。
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(原文發表於VERSE 6月號/2021 第6期)
My Town / 台北東區:並未沒落的城市之心
VERSE 官網全文:
👉 https://www.verse.com.tw/article/my-town-east-district
台北仁愛圓環上,醒目的日本潮牌店「BAPE STORE」,前身是「溫蒂漢堡」。學校中午放飯,如果沒帶便當,作為一介小學生,我最期待的,就是家人拎著溫蒂漢堡的提袋出現在校門口。
裡面沒有漢堡,那太普通了。我十之八九要求的,爸媽從善如流的,是義大利麵與烤馬鈴薯。現在想想,那真是不怎樣的義大利麵與烤馬鈴薯,麵都軟了,起司是人造的,在我幼小的心目中,那卻是堂堂正正的美食,伴隨一絲絲優越感。小學生的世界,真正樸實無華,不過是省略家裡的便當,就是不平凡的小確幸。
我念的學校,就是溫蒂漢堡後方的「台北市私立復興中小學」,從幼稚園小班直至國中畢業,每天的活動範圍,就是家裡與學校之間,敦化南路一段至敦化南路二段來回的短短距離。
#水鄉澤國滄海桑田
敦化南路縱貫大安區,原先不在日治時期的都市計畫內,其修建者,是1950年代至1970年代台灣重要黨外政治人物,高玉樹。他曾二度當選省轄市時的台北市市長,1967年台北市升格為直轄市後,他也續任行政院官派台北市市長直至1972年。
台北市如今著名的林蔭大道,敦化南北路與仁愛路,以及連結二者的仁愛圓環,就是高玉樹任內的政績。他聘請本土藝術家顏水龍擔任顧問,拓寬仁愛路,修建仁愛圓環,而從敦化北路經仁愛圓環至仁愛路的L型路線,正是松山機場通達總統府,五十年前的國家門面。
這優雅氣派的L字型,正好切出了台北東區的左半側。
具體來說,台北東區究竟在哪裡?
仁愛路以北,市民大道以南,復興南路以東,延吉街以西,繪在地圖上的一個歪斜梯形,是台北東區的正身;忠孝東路與敦化南路是X軸與Y軸,劃分其四個象限。
你一定想像不到,台北東區原是一個大水池。仁愛路、敦化南路、忠孝東路、延吉街一帶,曾是作為灌溉水源的陂塘,十八世紀時,此湖邊聚落被命名為「大灣」,後被雅化為「大安」,亦即大安區的由來。日治時期仁愛圓環周邊是泥田,種植許多菱角;SOGO百貨台北忠孝館的基地,作為大灣之一部,原屬瑠公圳的灌溉轄區,後於1911年被排乾填土,成為農田,現為台北市瑠公農田水利會的財產,1983年設定五十年地上權給太平洋建設,就是後來的「太平洋崇光百貨」。
1980年代,台北西區已發展得飽和擁擠,中華商場的去留成為問題,鐵路地下化、捷運開挖箭在弦上;反觀東區,自從台北市於1967年升格為直轄市後,已是政府有意識帶動發展的區域,忠孝東路由西往東修築三段、四段、五段,像是牧羊一般,有效驅動人口至此。
1971年,全台唯一新型超市「頂好超級市場」在忠孝東路四段開幕,聲名大噪,生意風火;1987年,香港惠康併購台灣頂好企業,成為台灣第一間「頂好Wellcome超市」,頂好商圈已然繁華;1987年11月,太平洋崇光百貨開張大吉,日式服務開人眼界;1989年,第一間「誠品書店」在仁愛圓環開幕,1995年搬遷至「敦南金融大樓」,首創二十四小時營業書店。
東區崛起時,錢潮漲起時。1989年6月,台股衝破萬點;1989年8月,為抗議房價飛漲,萬人夜宿忠孝東路,無殼蝸牛積極運動。
#東區沒落了嗎?
作家韓良露在其著作《台北說城人》中訴說,第一代年輕消費世代的文化從80年代台北東區孕育而生,她購物泡吧聊是非,青春狂飆,卻也摻雜滄桑,黯淡語境是為了鋪陳「東區沒落」—她以「孔雀收屏」形容東區在2000年代風華老去。
哪有老,哪有收屏。前輩揮灑年輕時,七年級生我才嗷嗷待哺,台北東區育我養我,是我家鄉,我從小到大享受此區的涵養與底蘊,吃喝玩樂,食衣住行,離不開東區的恩澤。
當然清楚,「東區沒落」這二年聲量大。上網一搜,報導多出現於2019年,檢討的重點不脫租金太高、其他商圈崛起、網購興盛。於是你看見了風水輪流轉:東區繁華後而黯淡的西門町,因捷運開通、翻新成功而再度活躍;比東區更東的信義計畫區,在政府刻意開發下,百貨、商樓拔地而起。東區有空店,服飾業者走得多,老餐廳撐不住,永福樓歇業時,唏噓遍野。
可大家怎麼就沒關心那些或歷久不衰、或摩拳擦掌的角色呢?
說起台北的酸菜白肉鍋,「圍爐」是必須被提起的名字。圍爐鮮少接受國內媒體採訪,這天,我卻與店主大聊特聊,只因我與二代老闆楊尚寧是兒時玩伴,我的父親是圍爐的股東。我從小吃圍爐長大,酸菜白肉鍋等於圍爐,圍爐等於酸菜白肉鍋。這事關人格養成。
圍爐開幕時,我九歲,1993年。楊尚寧稍長我二歲,講起自家餐廳,仍不時把「我們北方人」掛在嘴邊。她的爺爺來自中國東北吉林,曾任國大代表,把冬天醃白菜的習慣,續行於南方的台灣,媳婦學起來了,改良得精緻,用於宴客,當年在飯桌上鼓吹「開一間店吧」的友人們,包括我爸媽。圍爐不太做媒體行銷,是因為往年靠著爺爺、爸媽的人脈,就已建立堅強的顧客基礎,偏向高端的設定,與火鍋的供應模式,也讓圍爐挺過二十八年的時間沖刷。
紫銅鍋、相思木炭,和中國東北幾分相像,這在南方另起的爐灶,卻處處是文化融合。酸菜,是台灣大白菜在經年吹送冷氣的中央廚房自然發酵28天而成;白肉,必須選台灣豬子排部位的五花肉,切除軟骨,重石壓去八成油脂,片薄後,晶白透光如玉;醬料,必須有芝麻醬、韭菜花、豆腐乳,醋要加烏醋,至於白醋、紅油、辣椒,楊尚寧不加:「那是台灣口味。」江浙點心、私房炒菜,則是因應夏天淡季而生的菜色。
楊尚寧說,圍爐剛開時,台灣火鍋市場不若現今火熱,酸菜白肉鍋在當年是很特殊的存在。與東區一起走過三十年,圍爐生意始終穩定,老中青三代客人都有,不受東區景氣影響。
如果圍爐是老前輩,「SEASON Artisan Pâtissier」就是中生代了。由知名甜點主廚洪守成在2011年創立,SEASON起初落腳大直,2013年進駐仁愛圓環後巷,看準的就是方便的交通與市中心的集客力。這裡不是正東區,但就在東區邊上,保有生活感與悠閒調, SEASON與附近的畬室、某某、Fly Café等等店家,也形成甜點咖啡的一級街區。
洪守成甜點創作精神暢旺,他店裡不僅供應各式蛋糕甜食,也有精美趣味的盤式甜點。他不把SEASON設定為社區型甜點店,「因為社區需要的是麵包,不是蛋糕」,他希望客人是真正喜歡甜點的人士,從四面八方來。但他也提到,每當信義計畫區有新的百貨開幕,店內生意就會下滑二週,「百貨一直在稀釋我們的客人。」不過,百貨蜜月期也縮短許多,開幕熱潮過後,客人就回來了。
若論百貨坪效,東區仍是績效王。《食力》報導,忠孝與復興SOGO,二間百貨一年就能吸引三千二百萬人潮,相較於信義計畫區十四間百貨瓜分一年三千四百萬人潮,數字說明一切。新光三越因而插旗東區,正義國宅都更案的「Diamond Towers」,將含新光三越睽違七年的展店,預計2022年下半年開幕。
#老東區人的吃食提案
一區老不老,端看水活不活。我打開Google Maps,畫出東區界線,標記常去店家,呼吸喝水的日常躍然眼前:太多我喜歡造訪的好店了!其中不乏五年內開幕的年輕好手。
以汲飲式雞尾酒聞名的「Draft Land」;米其林主廚林泉引進的質感泰菜「Baan Taipei」;重新詮釋素食與豆製品的「上善豆家」;蔬食魅力全開的「小小樹食」;日本知名燒肉的台北分支「梵燒肉」;米其林主廚林明健的舒適法餐「Chou Chou」。以上僅舉數例。
在東區吃飯,絕對吃得滋潤。身為一個東區囡仔,我給各位提幾個東區覓食方案:
去「老友記」吃一盅臘腸滑雞飯、一碟芥蘭菜,再去敦化SOGO「COFFEE LOVER’s PLANET」喝咖啡;COFFEE LOVER’s PLANET的酪梨蔬菜三明治也很好吃,我時常去吃午餐,就著天光看書。如果不想吃老友記,頂好名店城也很近,直入地下室的「美景紅油抄手」或「頂好紫琳蒸餃館」,爭取排隊時間。再不然,大安路轉角的「頂好哨子麵」快速美味,記得加點蘿蔔乾、淋點烏醋,配碗綜合丸湯。
如果臨時起意想吃義大利麵,我就走進「Solo Pasta」。
如果外國友人來訪,「伍佰雞屋」是體驗台灣家常菜的好地方。我曾帶美國來的朋友先去吃伍佰雞屋,再去吃第二輪訂位的「MUME」。
如果是約會夜,我的首選是「赤綠」,店主小野龍哉手藝很好,創意活潑,台灣食材被他用得精神抖擻,又不失日式小料理的輕鬆自在,非常適合小酌。
如果可以,我想奉送我的東區地圖給各位,上頭來不及標記溫蒂漢堡,以及許許多多灰飛煙滅,但有當下這刻的尋常足跡,台北東區的生活底蘊,一目瞭然。
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210519蘋果 指標豪宅房價直直落?專家揭疫情下的富豪置產心態
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疫情從去年肆虐至今,熱錢太多,許多指標豪宅交易不斷,成為富豪調配資金的避風港。不過觀察成交單價,卻不見創新高價,甚至與巔峰時期單坪甚至逼近300萬元的盛況落差近百萬元。專家表示,目前北市多數豪宅成交單價很少衝破230萬元,顯示疫情之下,資金回流至台灣房市,企業主尋找存放金流的標的,雖使豪宅交易熱,但出手更趨謹慎,反而還會挑有讓利空間的物件。
(林佩萱/連線報導)......↓
豪宅買氣熱,台北大直指標豪宅「西華富邦」光是今年Q1就熱賣7戶,2020年則累計交易共17戶,榮登台灣「豪宅王」。該社區聚集不少知名富豪,如台積電創辦人張忠謀家族、富邦蔡家、印尼紡織大王宋家,具有名人群聚效應。
不過該社區自去年至今共成交3戶30樓以上的高樓層豪宅,包含去年8月33樓戶總價3.15億元、單價211.7萬元;今年2月36樓戶總價3.4億元、單價229萬元;今年3月33樓戶總價3.16億元,單價212.7萬元,整體單價皆未突破230萬元。
查詢「西華富邦」社區歷年30樓以上的成交紀錄,單價最高為2015年4月和7月分別成交的39樓2戶,總價4.27億元、4.35億元,單價290萬元、292萬元。以同樣30樓為例,在2015年的成交單價為249萬元,但在2019年成交單價210萬元,一坪相差約39萬元。
整體來說,在2018年之後,社區30樓以上的高樓層除了2戶43樓的成交單價達264萬元,其餘成交單價僅在202~229萬元間,和先前動輒250萬以上的成交價,一坪價差20萬元以上,最高甚至差了90萬元,有如天壤之別。
《住展》雜誌研發長何世昌表示,市場的熱錢多,企業主和富豪需要找標的存放資金,因此豪宅交易熱,但成交價格卻未追高,代表這些國際企業主們下手其實變得謹慎,尤其目前國內外仍有疫情,在局勢相對不好的情況下,也會影響富豪們買豪宅的追價意願。
何世昌補充,「西華富邦」交易頻傳,至今年依然熱銷,其實是好現象,只是目前北市豪宅的高標價落在每坪220~230萬元,僅有極少數能超過這一高標,這是整體普遍的成交趨勢,非單一個案。
美商ERA不動產資深經理陳泰源指出,「西華富邦」高樓層為大坪數產品,雖有河景加持,但總價太高了,豪宅市場雖有熱度,但尚未跟上房地產景氣復甦的力道,妙天禪師的豪宅也陸續傳出賠售,房價難回升,是北市豪宅的趨勢。
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大直忠泰 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
130509大直租屋 忠泰 千葉園
影片網址→http://youtu.be/KORC5jKwzdo
建案名稱─千葉園;建設公司─忠泰建設
使用分區─住宅區(住商混合);主要用途─住家用
格局─4房/2廳/2衛
租金─7.3萬/月,含1平面車位,稅、管理費外加
房屋權狀─75.18坪;不含車位─56.86坪
主建物─36.58坪......↓
附屬建物─3.96坪
公設─16.32/29%
座向─坐西南朝東北
管理費房+車共約─5500元/月
瓦斯─天然;管理員─有,全天候
總戶數─42戶;單層戶數─2戶;電梯─1部
構造─RC,鋼筋混凝土;外飾建材─二丁掛
所在樓層─3樓;總樓層─地上11樓/地下2層
建物完工日期─93年/12月/30日;屋齡─8.5年
公設說明
1F→會客廳、造景中庭與水池
車位說明
18.31坪,坡道平面,B1-62號+B2-17號,只提供1個車位
生活機能
學區─濱江國小、國中
公園─中430、河濱公園
交通─捷運西湖站、劍南路站
市場─愛買、家樂福
商圈─美麗華
特色說明
租金誠可議,是否需附家具家電亦可談。
棟距大,綠覆蓋率高,低公設,使用空間大。
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504;經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/62756026
大直忠泰 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
121204大直買屋 永安景觀 典藏大直
影片網址→http://youtu.be/5Tq_p3thtGM
物件名稱─永安景觀典藏大直
建設公司─忠泰建設
使用分區─住3;主要用途─住家用
格局─3+1房/2廳/2衛/1廚/1陽台
售價─4780萬;單價─98萬/坪
總坪數─57.35坪;房屋權狀─46.13坪
主建物─35.3......↓
附屬建物─6.04坪
公設─4.77坪/10%
土地持分─11坪
邊間─是;採光─3面
戶數─1層3戶;電梯─2部
管理費─房+車=共約3963元/月
瓦斯─天然;管理員─24HR,全天候
外飾建材─方塊磚;構造─RC,鋼筋混凝土
建物完工日期─82年/12月/23日;屋齡─19年
座向─大樓外觀坐西北朝東南;室內客廳採光坐東南朝西北
車位說明
11.22坪/坡道平面/B2/100號/250萬
公設說明
1F─大中庭花園、造景鯉魚池、小亭院、羽球場、圖書室、兒童遊戲區、桌球室
生活機能
學區─永安、濱江國小/北安、濱江國中
公園─明水公園
商圈─北安商圈
市場─大直市場
交通─傑運大直站
特色說明
大直低總價3房產品!屋況良好,格局方正!
超低公設,虛坪少,公設實在!高樓層,視野景觀優,洞距遼闊!
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/58431799
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100726台灣房屋忠泰錦繡大直三合一
影片網址→http://www.youtube.com/watch?v=hMd4hd-n6Pw
物件名稱:忠泰錦繡大直三合一
建設公司:忠泰建設
格局:2+1房/2廳/1衛;用途:店面、辦公、自住三合一
總價:2880萬;77萬/坪
總坪數:44.887坪;房屋權狀:34.031坪
主建物:24.469坪......↓
主建物:24.469坪
附屬建物:2.426坪
公設:7.136坪/20.9%
車位:10.856坪,坡道平面,250萬(B2)
土地坪數:7.723坪
使用分區:現為商業用,也可改為住三
座向:座東朝西
建物完成日期:82年7月30日;屋齡:18年
所在樓層:1樓;總樓層:地上13層/地下2層
戶數:1F一層2戶(2F以上一層4戶);電梯:2部
邊間:是;採光:2面
瓦斯:天然
結構:鋼筋混凝土─RC
警衛:有,24hr全天候
管理費:3400元/月,含一個機車車位。
生活機能
學區:永安國小、北安國中
公園:明水公園
商圈/市場:美麗華百樂園、愛買、家樂福、頂好、大直市場
交通:捷運大直站
特色:
屋主出售意願極高,歡迎出價談!
店面、辦公、自住皆可,增值性高。
社區、公園、市場、交通、商圈等生活機能相當完善。
除了本身的汽車停車位之外,管理費內含一個機車停車格。
台灣房屋大直特許加盟店
區主任─陳泰源─0920-120-504
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/29734164