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【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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大銀小銀用途 在 RagaFinance財經台 Youtube 的最佳貼文
節目:摩根大通認股證牛熊證特約: 牛熊對決
日期:2021 年 06 月 22 日 (星期二)
直播時間:11:00
嘉賓主持:羅尚沛 (Eugene)、李錦妍 (Carol) 摩根大通亞洲上市衍生產品銷售部副總裁
https://youtu.be/iP6iGPVfpD8
#摩根大通
本節目所述之結構性產品並無抵押品。如發行人及其擔保人無力償債或違約,投資者可能無法收回部份或全部應收款項。摩根大通證券(亞太)有限公司(「摩根大通」)為本節目之贊助機構。本節目部份資料由摩根大通證券(亞太)有限公司(「摩根大通」)亞洲上市衍生產品銷售部編製,其僱員可能持有不時在本資料所述證券之權益(作為主事人或其他)。本節目部份資料由摩根大通提供,僅供參考用途,並不構成任何要約、建議、提呈出售或招攬購買任何上述產品,亦並不構成摩根大通或其聯屬公司進行任何交易之承諾。過往表現並不代表將來的表現,資料中的任何意見,預測或估計僅代表發佈資料當日的判斷,摩根大通不保證未來事件或表現將與上述任何意見或預測一致。
結構性產品之價格可急升也可急跌,投資者或會損失所有投資。可贖回牛熊證備有強制贖回機制而可能被提早終止,屆時 (i) N 類牛熊證投資者將不獲發任何金額;(ii) R類牛熊證之剩餘價值可能為零。界內證自2019年7月起新推出市場,並無在聯交所上市的類似產品可供比較。摩根大通並非投資者的顧問或信託人,亦不會負責决定投資該金融工具是否合法或適合任何準買家。投資者應為自己作風險評估,並在需要時諮詢專業意見。投資者應詳閱有關上市文件中之條款、風險因素及其他資料,並了解結構性產品之特性及願意承擔所涉風險,否則切勿投資上述產品。結構性產品於第二市場的流通量是無法預料的。J.P. Morgan Broking (Hong Kong) Limited為認股權證及牛熊證及/或交易期權的莊家及流通量提供者亦可能為上述結構性產品的唯一流通量提供者。摩根大通或其聯屬公司可能作為交易所買賣基金的參與證券商或莊家,並可能於交易所買賣基金的股份中擁有重大權益,導致就結構性產品相關的交易所買賣基金潛在利益衝突。
本節目所述之資訊及數據乃取自相信為可靠的來源。摩根大通概不保證有關資訊、數據或分析的準確性、合理程度或完整性。任何資訊服務提供者或第三方概不保證數據的計算結果,而有關計算結果可能並不完整。如有錯誤以致有任何虧損或損失,摩根大通概不承擔任何責任。本節目亦涉及摩根大通以外第三方機構代表之意見,其所發表的言論和觀點僅代表該第三方機構及/或其代表之個人立場,並不代表摩根大通及與摩根大通無關。任何人士均不得以此等資料作為向摩根大通提出任何申索或訴訟之根據。摩根大通及其聯屬公司並無批准或委任任何代理機構或個人於中國內地代理發行人在香港發行的結構性產品及服務。
Nasdaq®,Nasdaq-100 Index®是Nasdaq, Inc. (Nasdaq, Inc.及其關聯公司此後簡稱為"Nasdaq")的註冊商標,並已授權予摩根大通證券(亞太)有限公司使用。Nasdaq尚未認證該結構性產品的合法性或適用性。該產品不由Nasdaq發行、代言、出售或推廣。Nasdaq對該產品不做任何擔保,也不承擔任何責任。道瓊斯工業平均指數®和標普500指數®為標普道瓊斯指數有限責任公司或其關聯公司(「標普道瓊斯指數」)產品,並已許可由摩根大通證券(亞太)有限公司(「摩根大通」)使用。Standard & Poor’s® 及 S&P® 均為標準普爾金融服務有限責任公司(「標普」)註冊商標;Dow Jones® 為道瓊斯商標控股有限責任公司(「道瓊斯」)註冊商標;該等商標已許可由標普道瓊斯指數使用及為特定目的再許可由摩根大通使用。該產品並非由標普道瓊斯指數、道瓊斯、標普、其各自關聯公司發起、背書、出售或推廣,任何上述人士概不就投資該等產品的可取性作出任何聲明,亦不就道瓊斯工業平均指數®和標普500指數®的任何錯誤、疏忽或中斷承擔任何責任。
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【SaxoBank X 南方東英 X Raga Finance :下半年投資策略講座】
日期: 2021 年 6 月 16 日
主持:羅尚沛 (Eugene) 中國銀河國際證券業務發展董事
嘉賓:阮子曦 (Harry) 中國通海證券投資策略聯席總監、李溢琳(Barbara)南方東英資產管理銷售及產品策略部ETF策略師、盧立邦 (James)盛寶金融高級私人投資客戶經理
https://youtu.be/rTxnS8qAYac
重要聲明
本資料僅供參考用途。本資料並不構成買賣任何投資產品的招攬或承諾。南方東英資產管理有限公司(「南方東英」)在製作本資料時,相信獲得數據源是準確,完整及合適。但南方東英沒有為本資料所載信息的準確性或完整性作出保證。南方東英不會負上收件人使用本資料時所引致的法律負任。本資料可能含有「前瞻性」資訊而不純綷是歷史性的。這些資訊可能包括預測、預報、收益或回報估計及可能的投資組合構成。本資料並不構成對未來事件的預估、研究或投資建議、也不應被視為購買、出售任何證券或採用任何投資策略的建議。本資料所表達之意見僅反映南方東英於編制材料當日的判斷,並可隨時因隨後情況變化而更改,恕不另行通知。
風險提示
投資涉及風險。過往的業績數據並不預示未來的業績表現。基金的價格可升亦可跌。投資者在進行投資前應索取及閱讀有關基金的發售章程(包括風險因素)。投資者不應僅依賴本資料作出投資決定。投資者應根據個人財務狀況,確定任何投資,證券或策略是否合適閣下,如有需要,應諮詢專業意見。
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節目:摩根大通認股證牛熊證特約: 牛熊對決
日期:2021 年 06 月 08 日 (星期二)
嘉賓主持:羅尚沛 (Eugene)、李錦妍 (Carol) 摩根大通亞洲上市衍生產品銷售部副總裁
https://youtu.be/Ace1nFhIqRQ
#摩根大通 #羅尚沛 #認股證牛熊證
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結構性產品之價格可急升也可急跌,投資者或會損失所有投資。可贖回牛熊證備有強制贖回機制而可能被提早終止,屆時 (i) N 類牛熊證投資者將不獲發任何金額;(ii) R類牛熊證之剩餘價值可能為零。界內證自2019年7月起新推出市場,並無在聯交所上市的類似產品可供比較。摩根大通並非投資者的顧問或信託人,亦不會負責决定投資該金融工具是否合法或適合任何準買家。投資者應為自己作風險評估,並在需要時諮詢專業意見。投資者應詳閱有關上市文件中之條款、風險因素及其他資料,並了解結構性產品之特性及願意承擔所涉風險,否則切勿投資上述產品。結構性產品於第二市場的流通量是無法預料的。J.P. Morgan Broking (Hong Kong) Limited為認股權證及牛熊證及/或交易期權的莊家及流通量提供者亦可能為上述結構性產品的唯一流通量提供者。摩根大通或其聯屬公司可能作為交易所買賣基金的參與證券商或莊家,並可能於交易所買賣基金的股份中擁有重大權益,導致就結構性產品相關的交易所買賣基金潛在利益衝突。
本節目所述之資訊及數據乃取自相信為可靠的來源。摩根大通概不保證有關資訊、數據或分析的準確性、合理程度或完整性。任何資訊服務提供者或第三方概不保證數據的計算結果,而有關計算結果可能並不完整。如有錯誤以致有任何虧損或損失,摩根大通概不承擔任何責任。本節目亦涉及摩根大通以外第三方機構代表之意見,其所發表的言論和觀點僅代表該第三方機構及/或其代表之個人立場,並不代表摩根大通及與摩根大通無關。任何人士均不得以此等資料作為向摩根大通提出任何申索或訴訟之根據。摩根大通及其聯屬公司並無批准或委任任何代理機構或個人於中國內地代理發行人在香港發行的結構性產品及服務。
Nasdaq®,Nasdaq-100 Index®是Nasdaq, Inc. (Nasdaq, Inc.及其關聯公司此後簡稱為"Nasdaq")的註冊商標,並已授權予摩根大通證券(亞太)有限公司使用。Nasdaq尚未認證該結構性產品的合法性或適用性。該產品不由Nasdaq發行、代言、出售或推廣。Nasdaq對該產品不做任何擔保,也不承擔任何責任。道瓊斯工業平均指數®和標普500指數®為標普道瓊斯指數有限責任公司或其關聯公司(「標普道瓊斯指數」)產品,並已許可由摩根大通證券(亞太)有限公司(「摩根大通」)使用。Standard & Poor’s® 及 S&P® 均為標準普爾金融服務有限責任公司(「標普」)註冊商標;Dow Jones® 為道瓊斯商標控股有限責任公司(「道瓊斯」)註冊商標;該等商標已許可由標普道瓊斯指數使用及為特定目的再許可由摩根大通使用。該產品並非由標普道瓊斯指數、道瓊斯、標普、其各自關聯公司發起、背書、出售或推廣,任何上述人士概不就投資該等產品的可取性作出任何聲明,亦不就道瓊斯工業平均指數®和標普500指數®的任何錯誤、疏忽或中斷承擔任何責任。
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