沈寂了一陣子的地上權住宅案最近又出來了，這幾天又有粉絲來找我們討論，老實說一千多萬可以買到市中心新房子，應該讓很多立志想當蛋黃區女孩、蛋黃區男孩的人心動。
先提醒大家，地上權住宅跟一般建案不一樣，一定要先了解清楚差異再做決定。
「地上權住宅」顧名思義就是土地是政府的，買家買到的只有房子本身。只要是地上權住宅，每年都必須繳房屋稅跟地租給政府，地租金額是申報地價1%～5%，如果公告地價調漲，地租也會跟著漲。
給個參考，文山區地上權案「華固新天地」2014年43坪戶別年地租大約是6.5萬元，2018年漲到9萬，當時住戶覺得被詐欺還氣到上法院。
地上權住宅在房子所有權的部分又分成兩種型態，一種是房子所有權屬於住戶；另一種則是房子所有權屬於建商，而住戶買的只有房子使用權利的型態。
為什麼會有這兩種類型，是一個有點長的故事。盡量長話短說，政府一開始推的地上權住宅，是住戶有建物所有權的，不過後來發現這樣一戶一戶管理很麻煩，後來就變成統一對建設公司單一窗口，由建商擁有建物所有權，再分售「使用權」給住戶。
但是買只有使用權的建案，房貸很困難成數也不高，導致購買意願低，再導致建商開發意願低，所以最近政府又走回老路，推住戶擁有建物所有權的方案。
順帶一提，只有建物使用權的購屋客是沒辦法成立管委會的，只能成立管理小組，所以不適用公寓大廈管理條例，換句話說法律上的強制效力比較低。
總之一開始政府開始推地上權住宅的立意是要實現居住正義。大家都知道房價的定價是來自土地購價+工料成本+建商管銷來換算，但是地上權案其實就是建商跟政府租地，成本當然比買地低很多，房價當然也就降下來了。聽起來是不是很美好？
不過華人社會普遍還是覺得有土斯有財，地上權案其實比較像是長租的概念，所以很多人不推。不過我一個職場女強人同學就說她不在意，反正她不婚不生，地上權案花比較少錢可以在市中心住到往生，也是一種觀點。
附帶冷知識，前副總統連戰、知名藝人哈林都住過的「台北花園」就是台北早期的地上權住宅案。
#如果是你會考慮地上權案嗎？
如果是你會考慮地上權案嗎 在 Fw: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？ - 看板home-sale 的推薦與評價
※ [本文轉錄自 WomenTalk 看板 #1XDjhnJY ]
作者: aJan5566 (包金56) 看板: WomenTalk
標題: Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？
時間: Tue Sep 7 11:22:20 2021
先說結論
1. 不想生小孩，或是小孩有祖產可以繼承
2. 地上權地段好，不怕租不出去
3. 我超想買房的，就算現下能省1-200萬，以後支出會更多我也不後悔
在以上前提下，我才可能會想買地上權。
最近看房有感
A. 地上權其實沒比較便宜，原因是銀行貸款不會很多，利率也不好
能貸75%，利率2%就了不起了，這利率跟信貸差不多了，還比軍公教信貸還差
要這樣貸不如信貸頭期款去買所有權房屋。
而且通常官股銀行不會給到這樣的利率。
B. 如果你打定主意想當包租公/婆，地上權地段好其實是可以考慮的。
租客不在乎租屋是地上權還是所有權，只要交通便利、生活機能好，
租金合理不怕租不出去。當然租金是跟所有的房子一起比，這時候地上權反而會有優勢。
如果你以後想以房換房，或是用二胎房貸再買一間房，那地上權就不用想了
原因同第一段，銀行看到地上權不可能給你貸款太多，因為房子不是你的，
不能當做擔保品。
如果你有小孩，也不用想把房子給小孩。
70年地上權，到開賣通常剩65年，買完生小孩差不多剩60年，
以後你小孩勢必要自行買房，不然老了以後沒得住，或是房子反而變成他的負擔
因為屆時房子會變成負資產。
也不要想以後能以房養老，如果能用租金當養老金已經是萬幸，最好還是自己存養老金。
以後台灣的狀況會變成跟香港或南韓一樣，不缺房子但是蛋黃區租金高到嚇人，
人民的產出大多都用在租房上。
別問我為什麼會變這樣，要去問一起炒房的政府。
在這種情況下，你的小孩有沒有房子就很重要了，如果沒房子他會恨你。
有人會反駁，一般社區大樓能居住的年限也不會超過70年，到時候一樣面臨到換房的疑慮
根據統計，一般人住30-50年會換房，這時候地上權跟所有權的價值是天差地遠
地上權能換房的經費預計會比所有權少50-70%左右，
到時候你一定會後悔，當初寧可信貸買房，也不要選地上權。
C. 地上權的租金是會變的，隨土地徵收1+2.5%不等，看當初合約怎麼訂。
當地價越來越貴，你付出的租金也越來越貴，房子的價值卻越來越少，
雖然都是自住，但卻會越想越幹。
所有權房屋交易也要付土地增值稅，但到底來說一個是負資產，一個是正資產
回到第B點，你的小孩會恨你留負債給他。
以上，雖然地上權還是有他的市場在
但以我來說，除非自備+信貸都付不起頭期款，我又不想生小孩了，我才會買地上權。
個人意見: 現在買房這麼辛苦，以後會更辛苦，活該台灣少子化第一名，
歡迎大家一起不生小孩報復社會。
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