明報 2018-08-17
A28 | 觀點 | By 范國威 姚松炎
澳紐與中國房屋限購令的分別
即使香港政府實施了多項俗稱「辣招」的新印花稅多年， 聲稱管理需求，但成效不彰，尤其是關於非本地人買樓的額外印花稅。由於樓價和匯率的預期升幅可觀，非本地買家愈來愈不介意繳交新印花稅，完全失去打擊非本地買家炒貴香港樓價的原意。因此不少意見認為必須採取進一步的限購令，直接透過行政措施限制非本地人購買部分房屋，以紓緩樓價上升的動力。
現時澳洲和中國均有實施限購令， 而新西蘭亦剛通過限購令法例。但澳紐式的限購令與中國式的限購令，在原則上有很大分別。先了解兩者的分別和效果，對香港市民考慮參考哪一套限購令，應該有很大幫助。
澳紐限購令區分一二手市場
首先，澳紐的限購令主要以一手市場和二手市場區分，基本上非常住居民仍可置業或投資住宅房產，但只限於一手市場。政策可確保二手市場免受非常住居民買家炒高，同時不限制非常住居民的置業和投資行為。除了限制買二手樓外，一手樓宇亦設有50%境外持有的比率上限，以確保本地人仍可買到一手樓宇，考慮頗周詳。
其他措施還包括空置稅（或限期內出售╱出租）和資本增值稅的調整。同樣，在公司買家方面，海外公司亦只可購買一手樓。政策簡單而一致，可避免炒家利用漏洞鑽空子。
關於限制非本地買家只准買一手樓的原因，既因為保障本地買家的置業機會，及減少因投機而令本地人負擔不起樓價，再者一手市場增加供應的彈性較高，可因應非本地買家需求改變而調節的能力，比二手市場高得多。而且，購買一手樓對本地建造業有創造就業職位和建材貿易等經濟效益，對推動本地經濟增長有利。
事實上澳洲一直有實施限購令，而自2017 年5 月9 日起進一步限制一手樓宇，只限50%賣給非常住居民或海外公司，並實施空置稅和調高資本增值稅。而今年樓價升幅已有所放緩，悉尼樓價指數更出現輕微回落。數據顯示，悉尼樓價指數的年度升幅由2017 年第一季的14.4%，回落至2018 年第一季的-0.5%，總計下跌了差不多15 個百分點。墨爾本的同期指數年度升幅，也由13.4%放緩至6.2%。
中國同限本地及非本地需求
相反，中國的限購令以5 種限制為主， 包括限購、限貸、限售、限價、限商。限購方面， 無論在深圳、廣州、上海、北京，均以准許購買多少套房為限，本戶籍家庭限購兩套房， 非戶籍家庭限購一套房，不分一手或二手樓。
由於非戶籍家庭仍可購買最多一套房，如果非戶籍買家人數眾多，仍會對房價有一定推升壓力，及影響本地人的置業可能，所以未必能有效遏止非本地資金炒貴樓價。而且由於本戶籍買家亦受限制，即限制了本地需求，應有助限制樓價上升動力。
換言之，中國的限購令的成效是同時來自限制本地及非本地需求，與澳紐的政策方針不一樣。
企業買樓的限制方面，今年8 月深圳索性暫停企業法人單位購買新建商品住房和二手住房，基本上完全禁止企業買樓。這可能會影響企業的營運需要或註冊意欲，對於較為國際化的香港，未必適合。上海則只限符合某些特定條件的企業才可購買商品房，並限制在5 年內不可出售。廣州和北京的政策，主要限制法人單位不得將商業、辦公項目改為居住用途。各師各法、有鬆有緊，相信與經濟政策的兼容有關。
香港宜參考澳紐政策
因此，香港較宜參考澳洲在企業限購的政策，即只容許企業購買一手樓，令政策對個人與企業具有一致性，減少混亂，亦可減少企業買樓對本地人置業的影響，亦不至影響非本地買家的置業和投資空間。
限售令方面，最近深圳再加碼調控，把所有新購買的新建商品住房和二手住房均限制在3 年內禁售。這與新西蘭的想法剛好相反：當深圳限制買家在3 年內不准出售，新西蘭卻限制必須出售或出租（除非成為公民自住）。前者的理據應是避免短炒，後者則想避免空置。
以香港實施額外印花稅（SSD）的經驗，限制一定年期不准出售會導致市場供應減少，反而會推高樓價。加上香港沒有二手空置稅，仿效新西蘭限制非本地買家必須在一定年期內出售或出租，可減少不必要的空置樓宇及「假佔用實空置」的情况。
最後，由於中國城市的樓價只有平均價格變化資料，沒有可靠的樓價指數，難以測量有關限購令對降價的成效。然而從近期深圳推出調控新政以打擊離婚炒房等投機亂象，可想而知，以單位數量上限的限購令，未必有效打擊炒樓，反而引發諸如假離婚行為以規避限制，扭曲社會制度、破壞家庭穩健，未必可取。
作者范國威是立法會議員，姚松炎是房產發展研究中心創辦人
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