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#完工新建案🎊🏢🎊
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【台灣房市點評】#歡迎留言討論
🔗 總經成績單 - 台灣房地產：https://pse.is/3jd4hf
因為疫情被困在家裡那麼久的大家，在最近疫情逐漸解封後有沒有想去看房的衝動呢？
市場普遍認為疫情會嚴重打擊房市，是否真的如此呢？M平方整理了幾張圖表為大家看懂房市供需！
▍來看圖表 📈
從圖1我們可以看到建築貸款增速確實受到影響，因為疫情導致的缺工加上原物料成本還是在高檔，導致部分開工的意願降低。
但從圖2、3我們可以觀察到需求面還是很暢旺，圖 2的 #住宅貸款增速和房屋交易 等數據都還在創高，圖 3 可以發現 6 月的 #房價增速 仍在上漲，我們統整出 2 個原因：
1️⃣ 目前房貸利率仍然非常低，在台灣央行仍未準備升息前，房貸利率將維持在低檔一陣子，這也激勵了房市需求
2️⃣ 除了中美貿易戰升溫，台灣疫情相對穩定也吸引了許多僑外商和台商加碼投資臺灣，這也增加了台灣房地產的剛性需求，即使在政府出台一連串的房市調控政策，仍無法壓抑房價的上漲，而且在疫情穩定後，這些剛性需求者也將回流房市，開始積極看房
▍結論
今年要看到房價下跌我們認為有一定難度，而且這還關係到央行未來何時會升息，根據過往的經驗，當央行進入升息循環時我們才比較能看到房地產較大幅的下跌，但短期發生的機率不大。
▍後續還有什麼要關注？
根據歷史經驗來看當圖1的 #建築貸款餘額增速 來到高點甚至下滑時，通常代表建商增蓋建築的意願正在減弱，也是建商預期供給狀況的一個指標，若出現持續性的下滑，則代表預期供給太多（完工新建案），後續的房價增長也容易在基期逐漸墊高下趨緩。
【智翔的議會質詢-社會局、法務局（9/24）】
#公共托育事項布建進度
在市長施政報告當天，智翔有提到桃園市0-2歲人口數大於台北市與高雄市，但托嬰中心數量卻不及，截至去年底候補代收托人數尚有1338人，且在桃園區、龜山區、蘆竹區的候補人數皆突破百人，量能不足的現況是事實。
但回到政策面，我們得先重新檢視「一區一公托」的進度，根據社會局的工作報告，公托家園尚有五處待建，若要達成局長所稱的一區一公托，則正在興建中的復興區公托家園在明年初開幕後便可完成。
儘管我們知道，「公托中心」與「公托家園」在收托的數量上還是有明顯的差距，但以先求有、各區都有公托設施的前提下，公托家園覓地較公托中心容易，經費、時間成本也較低。
#公共托育需求平衡
但接下來就是智翔想點出的問題，儘管在未來各區都有公托設施，但依現況來看，公托資源的分配是桃園馬上就得面對，且是緊鄰而來的重大挑戰。根據審計報告另一項指出，桃園市公托收托率約6.9%，但其中只有中壢、桃園、蘆竹高於平均，其餘十區未達平均，龍潭、大溪、復興則未達2%。
甚至今天局長有提到，觀音區新開幕的草心富林公托中心，是完全沒人候補的狀況，顯示城鄉差距十分明顯，人口密集區除了公共館舍難尋，還得等待諸如社宅完工後、公益設施回饋等，才有更多空間來辦理。
總括來說，考量各行政區的人口組成與需求，盤點每一個區域需要的公托設施為何，將資源優先投注於公托需求龐大的行政區，是智翔的建議，期待社會局未來的規劃。
#日照中心收托成效偏低
桃園市截至去年十月底，日照據點的收托比例僅69.4%，屬成效偏低，而運用戶籍資料畫出需求人口的熱區圖來比對可發現，八德、大溪、復興、龜山等區的據點明顯偏離需求人口，對此社會局有什麼改善的方式？
社會局長則回答，考量移動距離與方便性，未來日照中心會改以國中學區作為劃分，以桃園市內有59所國中為例，未來學區內至少要有一處日照中心，智翔只希望能讓日照設施更符合需求人口的位置，以學區來劃分確實有所依據，期望社會局多加努力，執行上若有困難我們再來討論如何改進。
#社會福利政策標準不一
根據審計報告指出，桃園市公益彩券的盈餘，原作為擴充社會福利功能、照顧弱勢民眾基本尊嚴的用途，卻被拿來補助許多財力充裕的宗親會、同鄉會、校友會、國際同濟會、青商會、扶輪社等社團，計有63案，且每案金額介於3~61萬不等，與社會福利政策的意旨相違。
針對這一題，審計部提出建議，請桃園市政府盡早研議修訂公益彩券盈餘的補助要點，將「社會服務優先補助」、「弱勢服務」、「參與對象應含弱勢族群」等要點納入其中。
既然今天社會局有答應改善，智翔也會持續盯緊修法的進度，希望讓公益彩券的本意有所發揮。
#預售屋定型化契約審查
最後則是一題過去質詢地政局的老問題，預售屋定型化契約的審查。
買房是人生大事，民眾在面對複雜的定型化契約以及與建商的糾紛過去質詢時提到許多，這邊不再贅述，智翔也了解，依目前桃園新建案的數量以及局處的人力，確實難以做到全面審查預售屋定型化契約。
之前智翔曾建議地政局，是否可以將審查定型化契約的業務，外包給民間的事務所，今天也將同一題，來詢問法務局對審查預售屋契約的立場為何，局長表示，將思考更有效率的方式，也期待能朝全面審查的方向進行。
智翔必須重申，以桃園市的新建案數量來看，若不改進相關措施，定型化契約的違規只會長年居高不下，買房民眾權益若一再受損，只會降低政府的威信、建商的形象與民眾在桃園置產的意願，有效的解方則有賴法務局同仁的努力了。
🎞完整質詢影片請看：
https://youtu.be/jaoy_qOTV0Q
🎞youtube頻道請搜尋：桃園市議員簡智翔
180914中天+東森+壹電視 中悅《悅之光》豪宅大火 建商欲哭無淚損失恐達21億
影片網址→https://youtu.be/RAXYppBB9ww
中天記者─許致誠、姚立強
東森財經記者─陳宜宜、王鎮宇，新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/51631
壹電視記者─陳芷芳、張俊譓，新聞網址→http://www.nexttv.com.tw/news/realtime/latest/12155187/中悅建案祝融遭停工%E3%80%80建商恐損上億元
【中天新聞：豪宅建案大火 建商欲哭無淚損失21億】
消防隊架起雲梯，還在施工的建案竄出熊熊火光，但起火處實在太高，就連雲梯車都只能從遠處灌救。
地點就在新北市新莊副都心的精華地段，或是撲滅後，高樓層結構明顯變色，新建一半的豪宅嚴重受損，但事實上2年前興建時，原本預計要蓋30層樓，每戶95坪的高價豪宅，開價一度喊到每坪70萬元，如今只蓋到24樓就無故熄火，從15樓到24樓都被祝融吞噬。
房仲業者 陳泰源 表示：「等於是對於房價，民眾購屋上信心上會比較不足，火燒房子，它並不是說一定非得要“打掉重練”，其實是可以看它火燒房子的程度，去做部分結構的補強。」
對比大火吞噬之前，建築物明顯焦黑變形，還沒蓋完的房子就變成這樣，恐怕影響買家信心。
起火大樓距離新莊副都心捷運站只有6分鐘的步行路程，不但有機捷新莊線雙捷運的運輸優勢，而且旁邊就是台一線可直通台北市中心，交通非常便利。
建築公會常務理事 張啟明 表示：「基本上的一個目測，它的結構應該是還有做一些支撐。」
日前就又案例，國外大樓在大火之後突然坍塌，就怕發生意外，相關單位認定違反公共安全、勒令停工，知名建案還得經過安全鑑定，才能決定要拆除或是繼續興建。
【東森財經→新莊豪宅採「先建後售」銷售中心人去樓空】
新莊這棟正在興建的豪宅，總戶數106戶，平均每戶近百坪。因為昨晚大火燒毀了15樓以上主體結構。外界擔心銷售狀況，房仲業者透露，這個建案是採「先建後售」，目前應該還沒有賣出去，但由於15樓以上是最有價值的景觀戶，未來有可能打掉重建或是做結構補強，都要等鑑定結束才能評估，不過在售價方面也將會連帶受影響。
以歐式石雕豪宅為建築特色，講究氣派奢華，這家建設公司深耕房地產界長達20年，專推大坪數高總價豪宅。兩年前進軍新莊副都心，蓋這棟地上30樓、地下3樓，總戶數106戶，平均一戶一百坪的豪宅，而且每坪70萬起跳。
記者 陳宜宜：「新莊這棟正在興建的百坪豪宅，因為連夜大火，讓很多人關心它的銷售狀況，不過旁邊的銷售中心，目前已經人去樓空。」
房仲業者陳泰源：「就我的了解，它是屬於先建後售，因為之前建商在潛銷的時候，其實銷售狀況聽說並不是如預期那麼好，所以好像實際上並沒有賣掉。」
據了解，新莊副都心這兩年新建案多，但供給大於需求，才會改成先建後售。
房仲業者陳泰源：「因為畢竟它火燒的起點是15樓開始燒，15樓以上的房子相對的本來就比較有價值，因為它是景觀戶，所以它燒到的都是相對比較有價值的樓層，所以如果它沒有要打掉重建的話，用結構補強的方式來修補，重點反而是會在後續如何說服消費者，給消費者信心。」
目前火災後，建案全面評估，要先做15樓以上鋼構結構鑑定，看是要打掉重建，還是補強即可，都要等後續調查才會了解。
【壹電視：中悅建案祝融遭停工 建商恐損上億元】
一夜大火把中悅建設《悅之光》工地大樓16樓以上燒得一片漆黑，一早新北市府工務局官員帶著結構技師，在火警現場勘查，評估安全性外，以及還能不能夠繼續蓋下去。
建築師公會常務理事 張啟明 表示：「要看肇事的原因，因為肇事是在15層，15層的堆積物為何會產生燃燒？及燃燒的破壞情況為何？必須做進一步的履勘才能夠研判，因為那個地方是吸震之處，那至於底層當然沒問題，上層也是完整的。」
進入16樓起火點，裡面鋼架建材被燒得焦黑、東倒西歪，裡面還有餘溫冒著白煙，消防人員持續灑水降溫，而勘查人員在現場找尋起火原因，並勘查結構毀損情形，最後宣布勒令停工。
房仲業者 陳泰源 表示：「目前對外的說法是一坪大約開價50萬，那在地的仲介評估是說實際上可以成交的均價一坪大概是45萬左右。」
打著豪宅噱頭，中悅建設這次看上了新莊副都心，除了鄰近捷運站，加上三環三線即將完工，國家電影中心也在旁邊，房價一度喊破70萬元，如今慘遭祝融，百億豪宅損失慘重。
中悅建設《悅之光》建案打著先建後賣的名號，預計蓋到30樓一共有106戶，100坪大坪數，原本可以大撈一筆，但無情大火一燒，除了面對外來究竟拆不拆？還有民眾對這棟樓的疑慮恐怕不是那麼好解決。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/09/180914-21.html
150908東森財經 北市九一新令衝擊 11%夾層屋新建案挫咧等
影片網址→https://youtu.be/6PVnU5UfkSg
記者 陳文婕：從平面上來看，這是一個有廚房有臥室的17坪套房，但是往這邊走，挑高3米6等於是有雙倍的使用空間，這類型的產品，向來是市場寵兒。......↓
每坪開價高達97萬，底價88萬，和周遭的大樓每坪85-90萬，行情沒有比較低，甚至租金來到2.5萬，比一般套房月租1.5-2萬，更有投報率。
房仲業者 陳泰源 表示：(9/1以後蓋的房子)將來它在轉手的時候，同時也要申請「三個月內無違章建築的證明」，而這個「藉口」可以拿來議價。
台北市九一新令，首當其衝的恐怕就是9/1之後陸續完工的挑高夾層複層式樓板屋，台北市總計有58案約1919戶，銷售金額達631.4億站總體房市11%。
房仲業者 陳泰源 表示：(9/1之前蓋好的夾層屋)它反而是相對變稀有，是不是一定對房價造成衝擊？這個還要再觀察。
原本的熱門產品受到政策挑戰，以中山區453戶最集中，其次在士林區也有342戶。
房市唱空名嘴 Sway：它的跌價可能不是一成兩成，它是「沒有成」，也就是說沒有任何市場願意接受/手。
政府出招打房，但想鬆動房價沒那麼簡單，台北市這四年漲了18.2%，但可支配所得漲幅卻只有1.1%，以台北市2015年平均房價60.4萬元換算，購買30坪的住宅至少需要707萬的自備款，要不吃不喝5.5年。
房市唱空名嘴 Sway：因為囤房稅再把房子低價釋出，沒用，我覺得那個(抓違建)還是臨門差好幾腳。
畢竟房價要大跌，短期內不太可能，薪水如果不漲，再怎麼打房對房價而言都只是皮肉傷。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/102543132
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