【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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官商勾結同義 在 轉角國際 udn Global Facebook 的最佳貼文
#荊州超大型關公🇨🇳
「如今是荊州大意失關公,魔幻奇觀為何不能留?」中國湖北省荊州一座號稱全世界最大的關公青銅像,自去年2020被中國官方發現是違建之後,在今年9月初正式動工拆除。這尊高達58公尺的超大型關公像,原先是荊州市作為發展觀光的重點工程,藉由三國名將——關羽——威震華夏的荊州典故來促進旅遊。未料工程背後黑幕重重,官商勾結、包庇濫建的疑雲難以自圓其說,超過3億人民幣的建設與拆除費用更讓輿論譁然。如今正好拆除頭部「斬首」的關公像,是不是中國又一個魔幻建設的爛尾事件?
這尊荊州關公青銅像,位於湖北省荊州旅遊景區「關公義園」,從2014年2月開工建設,於2016年6月正式對外營業。荊州是中國知名的歷史文化古都,關公義園本為湖北省和荊州市共同打造、重點投資的大型工程,作為荆州古城歷史文化旅遊區的擴大方案,最終目的是藉此大大提升荊州文化觀光產業。
為了推動觀光,當地政府想到的招數,就是以大眾再熟悉不過的三國名將關羽為號召,而荊州之於關羽的戎馬人生,既是關公「威震華夏」的武功之地,同時也是最後敗走麥城、將星殞落的英雄末路。
荊州市打算塑造一尊關羽巨像作為象徵,於是便打造了高度達58公尺(本體約48公尺、基座約10公尺),手持長度70公尺的青龍偃月刀,雕像外層含有4,000餘塊的青銅包覆,總重量達5,000多噸,號稱是全世界第一大的關羽巨像。雕像的下方基座是內部8,000平方公尺的關公紀念館,還主打沉浸式的「關公體驗劇」,衍出各種斬顏良、斬華雄、過五關斬六將和水淹七軍等三國演義的名場面。
建成如此世界奇觀,自然也是所費不貲,巨像建設費用達1.7億人民幣(約新台幣7.4億),但儘管話題十足,實際上關公義園在2016年開放營業後,並沒有如預期來得受歡迎;截至2020年園區的總收入不到1,300萬人民幣,荊州想靠關二哥發大財的野心似乎打錯了算盤。
然而最動搖根基的問題,是2020年10月接獲中國住建部的通報,其實關公巨像是不折不扣的違章建築,同時發現雕像基座已經出現下沉問題、紀念館也沒有通過消防安全驗收,要求限期整改。
根據荊州當地的相關調查發現,實際上雕像所在位置屬於法定的荊州古城歷史城區,按規定區域內建築體不可超過24公尺高,而官方取得的營建許可其實只有「關公聖像基座」,換句話說基座上48公尺的雕像本體,從一開始就沒有建設核可。是誰包庇建設案?又為什麼從2014年到2020這6年之間,可以完全相安無事、還大張旗鼓對外宣傳?違建疑雲都指向了湖北省和荊州市可能涉及的官商勾結。
萬不得已之下,官方最後決定只能拆除後遷移,但光是拆除和遷移費用又得耗資1.5億,加上當初的建設費,來回總計超過3億人民幣,根本浪費公帑的巨額消耗才又讓民眾輿論沸騰。今年9月2日拆除作業正式啟動,結果先從頭部開工的畫面,卻極為諷刺地讓關公在荊州「又被斬首」,簡直羞辱武聖的新聞畫面又引爆了網路社群的高度議論。
正當拆除作業進行時,今年8月甫上任的荊州市委書記吳錦,在內部會議上痛心檢討:
「我覺得雕像的每一塊銅片,都是抽向我們一記響亮的耳光。」
雖然荊州市承認雕像審批有問題、也承諾會總檢討負責到底,但到底誰該負責任?官商包庇的真相如何?全案又能追查到多深?種種令外界困惑不解之處,至今沒有任何答案。因此就算吳錦說了一段頗受外界同情的「打耳光」說法,於拆遷案上根本也於事無補。
關公義園的巨像,在中國可以說是見怪不怪。其實關羽本人的故鄉山西運城,早在2010年就率先蓋了一尊總高度80公尺的關公銅像(本體61公尺、基座19公尺),座落於運城山中睥睨群山,立意也是山西省要藉此搶奪「關公文化」的話語權。
就規格上來說,山西運城銅像應該比荊州巨像來得大,為何荊州卻反而自稱世界第一?背後原因是近十多年來,中國各地競相出現追求「最大、最巨、最高」奇觀的建設競賽,無論是否為事實,喊得大聲就能吸引目光和利益。
然而許多未經深思熟慮、短視近利就胡亂起造的超大型建築和巨像們,近年不是飽受輿論抨擊、就是乏人問津而淪為廢墟。例如斥資6,000萬人民幣的中國山西「三國城」,現已成荒蕪一片;中國貴州獨山縣的「天下第一水司樓」,更是爛尾到舉債400億。
如今要遷移的荊州關公像,原本園區就收益不佳,預計要遷移到荊州城古蹟遺址「點將台」在重建雕像,但點將台欠缺觀光規劃、平時無人聞問,即便將來雕像重見天日,會不會就成為下一個爛尾的魔幻廢墟?
photo credit:荊州市 #關公義園
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【城規「新秩序」?】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」,指「香港有足夠的土地,但(發展)速度要加快」,以「程序繁複」的理由,開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施,亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議,包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》,甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等,近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制,向既有城規制度進行大手術,以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論,流於實際的技術操作討論,艱澀難明,所以目前民間缺乏面向公眾的說明,使大家無法掌握相關技術改動,究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士,透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題,深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵,需要先知道現時一個土地發展項目,由白紙一張到取得新地契,直至完成樓宇興建整個發展流程,究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說,一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門:規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容,當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目,製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約,有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額,樓盤發售前,須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與,包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調,主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求,與及有否符合《建築物條例》標準,及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」),工程便可以正式動工,最後工程完成滿足《建築物條例》要求,項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序,例如高度限制、園景設計等,規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」,且準則不一,故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」,從而加快土地供應。
可是,即將出爐的精簡修訂建議,卻不止是關乎城規流程的重覆審批,亦透過修例或放寬發展限制,聲稱能達到加快土地供應的效果,但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎?
▌精簡程序 是否重疊 有否加快?
一個發展項目主要涉及三個審批部門,過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色,為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例,以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管,精簡安排後除了特別情況,建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理,因為有時地契上的高度限制,有時來自舊的規劃圖則,規劃方面而言,分區規劃大綱圖不斷修改,不必又再重新找地政修改地契,只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘,因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見,以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是,透過精簡審批這個少少的程序,是否能加快整個房屋發展的過程?
有業界人士質疑,現時地政審批地契條款的程序,會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約,不會令工程不乎合法規要求,似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠,簡單刪去幾個條款,會有多大程序影響整個工程時間表?結論是,到目前一刻的精簡城規流程措施,對加快建屋過程有多大幫助,仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試,效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例,政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」,嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請,但直到2021年的6月,地政總署回應立法會質詢時,卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據,並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此,似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施,似乎就不能簡單地加快整體房屋供應,因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素,而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得,舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢,其實不是全然是覓地問題,更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱,由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等,剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來,就是先天條件不佳,需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署,內部有今年工程量的清單,若超出今年工程量的話,就會排後一年再處理,結果房屋署不是沒有土地建屋,而是有了土地,卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手,其中一個原因可能是政府大型基建過多,當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建,似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺,倒過頭來拖慢房屋供應,猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示,現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素,單單強調精簡加快城規程序,或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢?
政府除了推行現時一系列的精簡措施外,不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考,這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響?會否削弱本身監管下應有的質素?我們的城市景觀及生活質素,會否因而下降?
以園境規劃程序為例,過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3),提出精簡園境的規劃申請程序,將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批,並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得,過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現,亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置,下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型,當中不時涉及主觀的判斷。相應地,這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一,精簡成「點心紙式」的硬性要求,會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況?
對於現時政府「總加速」的綱領下,除了精簡規劃程序,有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應,而政府部門內部亦被要求加快工作效率,否則將輕易「中槍」,成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快,我們必須小心,會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞,政府部門為求加快公營房屋供應(或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤),現時在制定某些公營房屋的園境圖則時,往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計,嫌其他風格(包括曲線型)的設計興建速度慢,而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用,甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量,而所換來的「精簡」成效,卻只是加快數天的制定工作,省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨,而屋苑社區亦欠缺特色及變化,在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時,必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請,因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價,有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風,政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法,作為精簡城規流程的一個辦法。然而,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,所以政府需要謹慎的補地價計算程序,避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑,花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時,發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平(業界一般理解是扣除所有成本後,政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額,大型項目補地價金額可動輒上百億),所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時,就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為,對發展商而言,補地價計算準則更透明,發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時,正如前面所述,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,如果被地產商得知補地價的計算準則,亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」,若然發生,這將必然拖慢發展程序,有發展商甚至會有理據,就政府開出的補地價及其安排司法覆核(相對於補地價的天價金額,司法覆核的律師費用可說是九牛一毛,若然覆核成功一次半次,發展商已經「賺到有突」,增加了發展商挑起法律挑戰的誘因),引起更長時間的爭拗,所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空,欲速不達。
而無論是對政府還是地產商,補地價問題也是兵家必爭之地,前者是關乎龐大的土地收益,後者是巨大的土地利潤,若然挑起補地價的紛爭,這爭拗將沒完沒了,除了公帑有機會蒙上損失,更要命的是,發展商看似很關心的發展速度,很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後,精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體,針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制,以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態,即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外,直接改變本地土地發展玩法,具相當技術性,同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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我想很多朋友跟我一樣是很期待的,過年假期,很可能是一年唯一一次可以放個長假,飛遠一點去旅遊的時候。
我在網路上問過朋友們,訂機票時,他們會先確認什麼?很多人說他們很在意有沒有折扣,是不是坐走道,有一位高個子的朋友說,坐靠窗像箱屍命案。還有一位朋友說,要確定旁邊的乘客有沒有狐臭,這位朋友如果你訂票時可以確定這一點,你要去報名諾貝爾獎,這個發明值得拿五個諾貝爾。還有一位朋友,他很在意離廁所多遠,這問題好解決,我馬上介紹他一款可愛的紙尿褲,還有愛心呢,愛你喲。
當然還有很多朋友,重視的是飛安的問題,像我是會查機型的,因為波音在短短不到半年的時間,就發生了兩起空難。
去年十月底在印尼,以及今年三月初在衣索比亞的這兩起空難,都發生在同一個機型上,就是美國波音公司最新研發的 737 MAX 系列客機。兩起空難相距不到半年,都沒有人生還。在今年的事件發生之後,世界各國的民航組織,都相繼下達了讓這一系列客機停飛的命令。波音公司本來還向股東們拍胸口保證說,這只是個小問題沒事兒沒事兒,停飛只是暫時的情況,大家不要緊張。
但是不能飛的飛機就跟太陽能手電筒一樣沒用,全球三百多台已經交貨,但是只能停在地面長灰塵,另外還有在工廠裡400多架「無法交機給客戶」的完成機,放在那的每一秒都是在燒錢。因此,股東們的信心越來越低落,到了現在波音公司的股價已經下跌了25%,隨著時間越拖越長,波音公司再也演不下去了,終於在這個月的16號公佈,從明年一月起無限期暫停737 MAX生產線的消息,而在23號,波音也宣布撤換執行長。
這兩起空難本來波音想盡辦法要賴在外國機師的身上,說他們訓練不足啦,語言不通啦,但後來證據證明,一樣是由一個叫做MCAS的系統嚴重誤判所造成的。
這個「操縱特性增益系統」(MCAS)到底是什麼東西呢?這就要從整台波音737 MAX的設計開始說起。為了與商業上的對手空中巴士競爭,波音公司修改了 737 型客機的設計。當時波音表示,修改出來的737 MAX的載貨量會比原來的737型更大,並且還能省下12%的燃料,還加大了原本的引擎,並且把引擎的位置往前、往下微調。這樣的修改讓飛機增加了一個向上的抬頭力矩,容易在大推力的起飛階段讓機鼻上仰然後引發失速。 於是波音公司就加裝了這個MCAS系統來監控機鼻上仰的情況,來補償這個操縱上的差異。
聽不懂嗎?沒關係我一開始看到也是愣了一下。這樣好了,我們來用機車坐比喻。
這個 MCAS 系統,可以在你機車在起步油門轉到底加速的時候,幫你把前輪往下壓、後輪往上抬,防止你突然翹孤輪。那你在沒有翹孤輪的時候,這個系統就自己啟動了,那會發生什麼事?你就會往前翻滾,然後就摔車了。
而這兩次的空難,推測都是由於偵測機鼻到底有多高的感應器出了問題,讓 MCAS 誤判了飛機的姿態,自動的用力把機鼻往下壓,而且自動系統還會拒絕讓機師切回手動,這麼嚴重的設計失誤,怎麼會在波音公司內部,以及美國聯邦航空總署 (FAA) 的層層把關之下,要一直到發生了第二次空難才被發現呢?
有一百年歷史的波音,就像台灣的台積電是台灣製造業之光一樣,波音就是美國製造業之光。一直到四十年前歐洲國家結盟成立了空巴,波音才算有了對手。在此之前,只要大型商業客機,都是波音一家公司的獨門生意。
波音之所以可以這麼厲害,很多專家認為是因為波音一直有工程師領軍的文化。工程師說了算。但很多波音員工指出,這個工程師領軍的文化,自從1996年開始就變了,企業文化轉向為以商業為重,重視成本而忽視專業。
好啦,我知道我們寰宇漫遊很多CEO在看,這批觀眾現在就在罵了,企業賺錢天經地義,飛安這麼大事政府都不管嗎?我們接下來就講到政府了。
以前FAA會指派工程師坐鎮在波音,專門審核認證製造出來的新飛機安不安全。薪水雖然是波音付的,但這些工程師是由FAA指定,而且他們不向波音報告,他們直接對FAA負責。
但在2005年,這個安全工程師的規定改變了,這些負有監督波音重大責任的工程師,改由波音指定,並且出問題時,不是向FAA報告,改成向波音管理階層報告。做這個改變的原因,是為了省錢。以前趕工時如發現問題,就要工程師報給FAA,等FAA做裁示,才能再進行下去,但現在就不用等FAA了,波音自己就可以做決定。在時間就是金錢的製造業,光這個步驟,幫波音在接下來十年,省了250億美金。
到了2009年,歐巴馬總統上台之後,覺得不能再給你們自己監督自己,所以FAA又組成一個四十人的”波音飛航安全監督辦公室“,坐鎮在波音,由一位叫Ali Bahrami的FAA員工當頭。但因為做飛機的圈子就那麼大,這些照理說要監督波音的,跟波音關係通常都很深。於是這些FAA監督波音的主管,從政府出來之後,很多反而變成專門幫波音,在華府打通關節的人。比如我們剛剛提到的這個Ali Bahrami後來就成為,專門幫波音這些飛機造商做遊說的說客。
其實連FAA員工都希望督導飛機製造安全的主要責任,要由波音自己做,說是政府人手不足,只能盯大方向。這就好像寰宇總監跟我說,以後他只管大方向,你在節目裡的尺度自己掌握,嘿嘿嘿,太好了,我第一件要做的事,就是把那個電話扔掉。
在印尼獅子航空空難之後,美國FAA接受波音說法,認為是外國機師欠缺訓練造成,禁飛的決定是在各界質疑之後,才勉強做出來的。在衣索比亞空難後,幾乎各國都將737 Max 禁飛,只有美國FAA在考慮要發布復航,這種一路護航的態度,讓批評FAA的罵聲,幾乎跟波音一樣大。
所以看完今天我們的報導之後,你覺得誰要付最大的責任呢?是想盡辦法要炒股的波音?還是無能的FAA?還是這個賺錢至上的資本主義制度?
最後提醒大家,要看機型的時機,是訂票的時候,不要等上了飛機,再來翻椅背裡附的資料,這時候才決定要不要飛,是不是有點晚啊?還不如看看待會要看什麼電影吧!
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