200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
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台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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#奇亞子全野酵斯佩爾特大麵包切面
#Par_Baked_bread半熟麵包
#番茄入包
#反省
昨天去大一點的超市看到他們擺出了一些花在賣. 我看到好幾種顏色的雞冠花. 突然忍不住心很酸. 因為才剛跟我爸媽視訊.
趕緊跳出這個思鄉洞.
這是昨天的麵包切面.最近氣溫來到最高35度. 這裡通常沒人吹冷氣. 近幾年來才有比較多地方可以買到電風扇. 我公婆那一代的人通常都不會吹電風扇. 記得以前我阿罵也說過電風扇不能對著頭吹這件事.... 所以這幾天剛好可以練習這種半熟麵包.
聽說costco 的半熟法國麵包很熱門. 有個跟我常聊天的網友希望我也玩一下這個麵包. 本來我覺得很難. 因為我以前玩過. 覺得要有很多蒸汽才行. 後來自己想想. 用這樣的法國麵包網架很好用啊! 不需要石板. 但是要有這麼通透的架子. 這樣應該就可以做.
昨天因為心情有點糟. 所以開始翻看很多以前的照片. 也有以前兒子幼稚園的同學媽媽寄了小孩的照片給我看. 真的很巧! 但我看的是我的麵包照片XD 因為小孩都這麼大一點都不想讓我照相.
發現到這張2016年的照片. 當時很開心那個孔洞. 外觀真的很醜. 但這樣一路走下來去檢討. 真的對於一些割線及麵糰處理方式有了很大的進步及領悟.
#並不是每個麵包都要打出薄膜才會好吃.
例如我這個半熟麵包.
今天這款是番茄口味的. 會做這種口味是因為某個社團的管理員回答別人的問題太壟斷.
有人問如果麵包要加番茄可以當液態還是只能當餡料? 那位管理員說她做過當液態會失敗. 有很多原因. 包括番茄的成分bla~bla~bla~
我只聽過鳳梨木瓜沒聽過番茄啊! 所以我把肥丁的視頻連結給她. 她回我CP大師說亞洲的粉麵筋都很強韌. 這一點我不否認XD 所以我又連結一個番茄饅頭食譜. 跟她說這種麵包都用中筋粉( 你可能很少接觸中筋粉. 但是很多食譜寫高筋粉加低筋粉不就是變成中筋粉的蛋白質含量了嗎? ) 反正她就不理我了. 不過. 陸續有人把自己的番茄麵包貼上那個po文. 我覺得, 權利及驕傲會壞事. 說話" 果決" 不一定是好事. 網路上真真假假的資訊很多. 如果你都相信. 那明天就是世界末日了!
反正當天我就去po上我的番茄麵包了. 因為我覺得大家都被孔洞制約. 誰說一定要很多洞的才好吃? 有時候那些洞不一定是好吃的代表.
你喜歡吃饅頭包子嗎? 那種麵糰都是中筋粉做出來才好吃啊!
廣式的包子還會故意加澄粉或太白粉去降低筋度. 或甚至就是使用老化沒筋性的麵糰做叉燒包! 但清一色. 都會加很多的糖去讓它好吃!
對我而言. 饅頭要甜香可以加一點糖. 但是最好吃的就是老麵發酵的香甜. 關於那個質地當然也要是健康的麵糰才有的保濕及柔軟Q彈的樣子
#這些中筋粉都做得到!
所謂的半熟麵包在這裡有人有解說.
很長的論文期刊版
https://www.researchgate.net/publication/263744865_Par-Baked_Bread_Technology_Formulation_and_Process_Studies_to_Improve_Quality
一般大致了解版:
https://www.leaf.tv/articles/how-to-par-bake-bread/
所以這樣的麵包大致上就是在上色階段停止. 最容易做的當然是小麵包. 因為最好判斷. 大麵包因為厚度的關係. 這個得量溫度. 小麵包通常十多分鐘就可以出爐.
做了兩次了. 發現不難做. 眼尖的話可以看到我兩次用的法棍烤盤不一樣. 那是我很久以前買的. 當初買了第一個比較扁的. 發現整個麵糰癱了. 又找到一個比較細圓的.結果覺得切片會變成蘑菇. 後來就打掉重練. 從麵糰處理及入爐蒸氣製造等等. 我對於法棍真的情有獨鍾. 所以最近寫的那篇文真的是我一路走來的經驗談.
今天這篇文的大麵包孔洞我蠻滿意的. 因為是健康的麵糰. 很多斯佩爾特酸種麵包甚至是非酸種都會因為麵筋老化而失敗. 不是過發. 是麵筋處理不當. 等我把我自己的手感跟思考多結合應該就可以印證我這次的成功不是僥倖.
雖然是同一個麵糰. 但是大麵包的香氣跟棍子截然不同! 香氣完全在這樣的幾小時內環繞整個麵包內在! 這顆大麵包昨天晚上四個人就吃完了. 難得老爺不用我問麵包如何就自己告訴我麵包很好吃! 兩小更不用說. 看吃它的樣子就知道.
昨天晚上做了我吃不下但是德國人很愛的雞油菇加蘑菇湯. 我用了很多的蘑菇及雞油菌菇加奶油蒜炒香後加入高湯及鮮奶油完成的.之所以覺得吃不下是因為用調理機打完後根本就很像嘔吐物. 我只想遠遠讓它入鏡!
但三個德國人吃得很開心. 會用麵包去沾濃湯來吃. 我一點食慾都沒有XD
每個地方的習慣及吃麵包的方式還有做法. 細看都會有一點道理. 但是我覺得絕大多數的國家所吃的家常麵包其實就是我們饅頭包子燒餅或是饃的水量. 你有買過Costco 半熟麵包嗎? 你是覺得它好吃還是孔洞很美?
千萬不要被孔洞制約. 那只是判斷麵糰健康程度最直接的方法.
怎麼吃味道如何? 每個人喜歡的都可以不一樣! 上餐桌最受歡迎的麵包不一定會是孔洞最大的麵包.
定 頻 冷氣 不 關 會壞 嗎 在 林林夫妻 Youtube 的最讚貼文
#六神合體
🦸1打六就是這麼打的! https://lingmami.com/blog/post/sansui-portable-air-conditioner
🥰這也太舒服了吧~ https://youtu.be/piVwdsG0WHk
😅卡爾:「老婆~餐點好了,可以出餐囉!」
🤨Ling:「這哪是在做餐點!你剛剛是在洗三溫暖還是在游泳?汗流得也太誇張!」
最近好不容易一圓老闆夢,開了間小餐館-「🍽林林一號店Lin Cafe NO.1」,本以為可以當個帥氣出餐的👨🍳大廚師,但滿頭大汗總是會不小心被誤會,話說要是被誤認為揮灑青春汗水的壯碩鮮肉救生員🏊♂也就算了,偏偏沒那個腹肌身材,搞得比較像是跌到水坑裡的可憐老肉😓,叫我情何以堪啊~
👉「您好,這是您的包裹。」
🤩卡爾:「這...這難道是...六神合體!?」
#還有人知道什麼是六神合體嗎
#告訴我讓我知道我並不孤單
🔺林林夫妻 :https://pse.is/f7
🔺巧鈴Ling : https://pse.is/lingfb
🔺Blog :https://lingmami.com
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其實我還蠻享受直播的時候的,
雖然有時候會遇到辦公室冷氣壞掉、
公司有奇怪的蟲在那邊飛來飛去、
或是有時候因為工作一整天,
都會想說:「今天不要直播好了」
但每每都會因為覺得:粉絲可能在等我上線,
所以還是打消了這個念頭,然後打開鏡頭。
其實對我來說,雖然我直播好像是我在陪伴book們,
但反過來講,也是book們在這段時間一起陪伴我,
有一種這個時間,好像就是要空下來跟大家聊聊天的感覺。
最後,雖然我自己每週平常週二或週三都會開直播,
但其實我並不會把自己定義是直播主或是Podcaster甚至是Youtuber而已。
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