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【更新至07月31日，大直最新實價登錄】
整理/分析-陳泰源；資料來源-地政雲

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看屋收費社區，除了一個小套房社區《明水悅》2樓成交78.1萬、《JOJO紐約》5樓89.7萬之外，其餘社區成交量全部掛蛋。

大直傑座八樓，陳泰源成交，露臺1/3計價，實際成交單價約73萬。

代官山7樓成交182.9萬元，河景第一排中古豪宅，持續站穩180萬/坪以上，但無創新高，至少保值。

低總價產品，單價呈現微幅上漲趨勢；敬業一路店面產品《玲瓏閣》134.9萬、《家合興》119.6萬。

違規住宅尚未解套，39筆成交量，純住宅30筆，違規住宅7筆，店面2筆。

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

180103《經營者養成筆記》重點整理及讀後感part5◎文/陳泰源

閱讀進度：第四章-追求理想的能力-經營者要為使命而生

《第一節-身為經營者的使命感》
追求公司存在的意義重於一切，對公司而言最重要的就是使命感，使命感是公司存在的理由，也是「為何成立公司、公司為何存在」等問題的答案，我們必須對使命感不懈追求。經營者必須認真思考成立公司的最終目的及公司存在的意義，直到確定「我真的想這麼做、我真的想讓他成為這樣的公司」找到值得自己奉獻的使命。那些長期得到社會認同的優秀公司都是扎實地遵循著公司的使命感經營的。共同點是，為了完成使命，不斷發起挑戰，堅持不懈地追求高標準，追求理想，公司的員工都能夠深刻理解公司的使命，明確知道自己是在為實現公司使命而努力工作。把公司使命作為一切經營活動的核心，很多公司都一心想著獲利，早就把使命拋在一邊了，那些只關心如何快速獲利、如何成名，這些都不是真正的經營者，如果你問他們公司是誰的？他們一定會回「是股東的」，真正腳踏實地靠自己的努力在商場拚搏的經營者，面對同樣的問題，一定會回答：「是顧客的。」因為如果不能提供顧客他們所需要的商品，企業就失去存在的意義。

《第二節-不可或缺的使命感》
只有為社會做貢獻的企業才能生存下去，我認為，真正優秀企業的使命感，均是超越了單純經濟目的。不能將獲利視為一切，不能為了獲利什麼都做，更不能所有的經營活動都圍繞獲利而展開，公司只有為社會做出貢獻，才能得到社會的認同，社會才會允許它存活，公司從誕生的那一刻起就是為大眾服務的。社會是殘酷的，顧客是挑剔的，不能提高顧客的生活品質，不能給顧客帶來幸福，不能為社會做出貢獻的公司，終將被社會所拋棄，獲利只是手段，公司的最終目的應該是實現自己的使命，為使人們幸福而存在。一味追求金錢，金錢反倒會離你而去，如果我們經營時不為顧客著想，顧客是看得出來的，如果公司關注的只是錢，而非顧客的幸福，最終一定會表現在商品和服務上，顧客會敏銳地察覺到這一點，絕不可能會蒙混過關。

【心得】
關於房仲的使命，以前是負債，想賺錢還債，一心只想成交，壓跟沒有想過「使命感是啥？」

現在不同了，我越來越覺得「圓滿」成交是很重要的事情，成交之後，還要皆大歡喜，幫屋主賣到他心目中的價格，幫買家買到心目中理想的、買了之後不後悔的房子，同時還要做到「零糾紛」，一直是我致力於想做到的，我想，這就是我的「使命」吧？唯有做到這樣的程度，才會圓滿成交！我也深信，只要我將賺錢放置內心順位第二，將客戶的需求放第一，客戶一定能感受到的！

《第三節－迅銷集團的使命感與注意事項》
迅銷的基本價值觀是「一切以顧客為中心」。也就是，展開一切為顧客著想的經營活動。當你迷惘、煩惱時，這一價值觀還能為你提供了一個重新回顧反思的視角。我們的使命感是「提供真正優質、前所未有、全新價值的服裝。讓世界上所有人都能夠享受穿著優質服裝的快樂、幸福與滿足。」也許有人覺得這樣說很誇張，但若沒有這種對使命的執著追求，我們的產品也不會誕生。對使命的共鳴和共享是必要條件，我希望迅銷所有經營人員，都能夠強烈地意識到自己是為實現公司使命而經營的，我希望你們深信這個使命能夠實現，並為自己能夠參與完成如此重大的使命，能夠進行這樣的經營而感到喜悅，為擁有這一夢想而感到激動。

《第四節－使命感賦予我們的東西》
強烈的使命感會給你和你的團隊帶來什麼？

第一：責任感
如果抱有強烈的使命感，就會產生對商品負責的高度責任感，發誓「一定要製造出超出顧客期待的，令顧客滿意的商品，如果達不到這個標準，決不放棄、絕不妥協。」有了責任感，就能出色地完成執行有益於顧客的工作。

第二：職業道德
如果能夠將「為了讓顧客滿意、讓社會更美好」這樣的使命感植根於心底，你一定會認真生產、認真銷售，若不這樣做，你就會感覺不對勁。企業人的正確倫理觀、道德觀，其根源都在於企業人對使命的強烈共有意識。

第三：使命感可以提高自發性
有了使命感，自然會產生追求更高目標的意願，而且這種意願還會使我們變得謙虛，因為當你反觀自己時，你就會認為「從使命感來看，自己做得還遠遠不夠」。另外，還能帶來學習的欲望。

第四：使你成為不氣餒的人
真把使命當作自己畢生志業的人，如果不能完成使命，就會非常懊惱，不完成使命，就會死不瞑目。因此，他不會因為一點點大不了的失敗而氣餒，也許會情緒低落一陣子，但很快就會意識到還不到氣餒的時候，並且一定會產生「我一定要成功、絕對要爭口氣、下次一定要更好」之類的決心。使命感可以使你成為敢於拚搏、越挫越猛的勇士。

第五：使命感能夠為你的團隊成員指引方向
沒有使命感，員工責任感會降低，因為不清楚到底為何而努力？使命感能夠清楚地為所有人指明方向，為員工帶來努力的希望和夢想。

第六：為你的團隊帶來優秀人才
誰都想與優秀的人才一起工作，越是優秀的人才，越是關注自己的工作是否具有社會意義。優厚待遇固然重要，使命感才是吸引人才的關鍵所在。

第七：使命感能讓人清楚地瞭解你的公司
堅定的使命感能夠給我們一個明確的答案。只要遵循使命感扎實經營，就能做出實際成績，能夠給人單憑語言無法給予的信任感。對於公司而言，使命感越是能夠呈現「公司是為社會服務的」這一理念，公司就越容易被社會所接受。

第八：使命感為你提供判斷標準
使命感是我們存在的價值，是公司一切工作出發點，又是公司一切工作的目的。並將之作為自己行動的準則。

例如：有些事雖然從獲利的角度看來很有吸引力，但如果偏離了使命感，就不能做。使命感會令你做出這樣的決定：「不能使用偏離使命的方法來進行經營。」相反的，在經營中你會實踐「只要符合使命的事情，就集中力量去做。」

【心得】
自從「圓滿交易、讓買賣雙方皆大歡喜、零糾紛」成為我的使命感之後，我發現我確實具備以上8點……↓

責任感：我自認為我是一個蠻負責任的房仲，而且我做事標準確實比較高，我不怕別人跟我比較。

職業道德：我也是一直深信，秉持職業道德做事、經營一家店，個人品牌口碑效應才會出來，公司也才能經營長久。

自發性：我每天忙到公司最晚下班，我主動分享大直新聞、主動整理實價登錄，很多事情我都充滿自發性，根本不需要人家鞭策我。

不氣餒：每一次成交不圓滿，讓客戶感到不舒服，或者我發現我在談判過程中講錯哪句話？或者我發現因為我哪裡疏忽了，導致客人溜走了，我都會深切檢討，並且不氣餒，致力提升自己的服務品質。

方向感：不斷精進自己的業務技巧、服務品質、談判能力。

吸引優秀人才：雖然現在房仲店頭不斷縮編，招募不易，但我也相信物以類聚，我深信我抱持這樣的信念，我所介紹進來的夥伴，一定也都是優秀的。

讓人了解我的理念：正因為我秉持賺錢第二，顧客歡喜成交、交易零糾紛，我深信我的客戶們一定也能清楚了解我的為人與理念。

提供我做事判斷的標準：很多同業總是為了成交而「硬成交」，明知道房子有瑕疵，或者明知道房子對買家而言並非真正適合，但因為把利益擺在最前面，就覺得「什麼手段都可以」，這絕對不是我的做事標準，或許我的業績不會因此是第一名，但我的服務評價絕對要是第一名，我要讓我的每一筆成交都是圓滿的。

《第五節-與使命感的絆腳石鬥爭》
使命感是需要有意識地進行管理的，如果發現以下徵兆，就必須立即與之對抗。

一、工作中充斥著以自我為中心、高高在上的工作態度
許多處於優勢地位的企業，一旦忘了使命感，就會失去謙虛的態度，在與交易夥伴或是部下相處時往往會表現出高高在上的態度。這種作法會使我們失去能夠在緊要關頭真心協助我們，並與我們共度難關的夥伴。

二、使工作流於沒有特色、模仿性的工作
只有將自己獨有的價值提供給顧客，我們才會被顧客認可，才能完成使命。如果和別人做同樣的事情，公司就失去存在的價值。組織一旦偏離使命感就會忘記這一點。如果出現這種徵兆，經營者必須與之對抗，並鼓舞大家「任何事情都要先於別人第一個去做」。

三、機械的、缺乏獨創性的、照本宣科的思考模式
工作就是要根據當時的具體情況認真思考，判斷怎樣做才是正確的，這是基本原則。否則我們就不能正確把握顧客的心理，不能進行有益於顧客的工作。如果對自己的使命感缺乏高度的責任感，工作就會變得漫不經心。如果出現這些徵兆，經營者必須嚴陣以待，帶著強烈的危機意識與之對抗，運用自己的良知、經驗、和知識進行認真思考，設法將組織拉回到正確的軌道上來。

四、官僚主義的氾濫
工作靠的是團隊作戰，一個組織只有所有成員能夠共享使命感，才能夠強烈地意識到憑藉一個人的力量根本不可能實現使命，並因此而致力於團隊作戰。這種情況下，人與人之間就會產生充滿人情味的、令人感到溫暖的溝通與交流。官僚主義與「從顧客立場出發」的經營是相對立的，經營者必須與之對抗。

五、評價標準寬鬆，以實力之外的因素來決定人事安排
正因為使命不是輕易就能實現，所以它才具有追求的價值。執著追求使命的公司自然會以嚴格的標準對工作進行評價。因為他們樹立了高目標，所以能夠執著地以高標準來要求自己的工作。我們不容許工作業績平平，同時對於那些滿足於低目標，總是不能按標準完成工作的人，對於這樣的人，我們不可能置之不理。脫離實力主義的話，會使員工失去幹勁，也不再信任經營者，擅長拍馬屁的人會得到重用，這樣，就不用談甚麼實現使命了，人事管理是最需要經營者嚴格自律的管理領域。

《第六節-面對危機時經營者的應盡行為》
經營者必須事先為未發事件的危機處理做好準備。正因為我們一直以誠信的態度對待一切工作，卻不能因此以為危機距離遙遠。做為經營者，不能逃避，而是要對可能性作出預見，並事先確定自己的行動準則，這是一個具有使命感的、規範的公司擺脫危機的不二法門。首先，經營者要站在最前線，一旦發生突發事件，必須率先收集資訊、盡快制訂對策，並落實到具體行動上。此外，要立刻準備對員工和社會做出回應，準備完畢後要盡早採取行動，快速回應非常重要！無論企業家還是政治家都是一樣。

遭遇突發事件時，一定要正視現實，即使是對自己不利的、極為殘酷的現實，也要正視它、接受它，然後考慮應該怎麼做並付諸行動。在危急時刻，構築起公司和社會之間的信賴關係也是公司高層的責任。越是危機時刻就能越考驗公司的高層是否夠格。

《第七節-以創造理想的企業為目標，不斷挑戰人生》
我對大家有一個要求，就是所有成為經營者的人都要懷著對理想和未來的強烈希望來進行經營。沒有理想，一切無從談起。經營是一個需要從最終目標往回逆推的過程，為了實現最終目標，要盡我們最大的努力。小的目標缺乏凝聚力，所以要樹立遠大的理想，並且全力以赴地經營。當然過程並非一帆風順，但請不要輕言放棄，請正視自己，不斷挑戰人生。

所謂的成功者，並非只是那些商界的菁英，而是那些將自己的事業視為生命，並為之奮鬥的人。只有能夠日復一日地挑戰自我並戰勝自我的人，才能夠越來越接近自己的理想。

End……

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有在關注我的頻道的話，就知道我非常看好青埔，不過不能總是盲目樂觀嘛！所以今天就來探究一下，青埔還缺什麼東西！

青埔有很多公園、藝文建設、百貨商場、娛樂場所，但是這些場所並不是每日生活必須！

以生活面來說，我認為青埔還缺了這些東西！影片中告訴你！

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完整說明請見
http://www.yehland.com/2017/03/nomoretax.html

買房投資好不容易賺了一點錢，政府就要來要錢，房地合一稅，可以不繳嗎？

這幾年來房價高漲，過去政府針對土地部份，以土地公告現值課徵的土地增值稅。還有房屋部份，以房屋評定現值，課徵的財產交易所得稅。政府的稅收和實際市場行情差距太多，為了課稅正義，還有增加稅收（這是主要原因）　政府決定用"房地合一，實價課稅"的方式，來抑制房價，平息民怨。

房地合一稅，簡單說就是：
你這次賣房拿到的錢，減掉你上次買房付出的錢，假如有賺錢，就要課稅！所以我們來看房地合一稅的公式，房地收入－成本－費用－土地漲價總數額，那麼二年內的房屋買賣交易，稅率高達35%，該如何節稅呢？

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