210915Smart自學網 世上沒有十全十美的房子,假如有,唯一不完美的就是價格
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房子對了,人不對也沒用
我原本預計要在2020年7月28日買到房子,目標當天簽約,因為那是我從事房仲滿10週年的日子。
一開始,我直接找屋主談,物件位在中山區,因為我就住在那裡,想說若買到便能就近管理十分方便。可惜,釋出的物件不是格局怪,就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰,一伸手就摸得到對面住戶的窗戶,光線整天都進不來毫無日照可言。雖然還是有出價談,不過屋主一副嫌我出價低的態度,還一直強調「快賣掉了」看我是否會加價,感覺有點差便算了。沒想到,我都已經買到房子,甚至出書了,他還是沒賣掉。……↓
後來,我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶,這是我心中接近90分的物件,可我出價已是近年實價登錄第2高,卻只出到屋主的「實拿價」而已(不含服務費)。於是再度作罷。
之後,我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶,這間房子各方面條件都只讓我勉強接受,像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修,加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價,最終因不想被當盤子而3度作罷。
接著,我跟同行下斡旋談中山區民生東路一段的社區,屋齡縱然超過40年,但公設比低,室內使用空間大,覺得很划算。入口處有住商分流,前棟與後棟的動線規畫,陽台看出去又是公園第一排景觀。尤其是一層共用3部電梯,每部都跟貨梯一樣大,公設區域含走道間也格外乾淨,顯然住戶在維持社區的單純與整潔有高度共識。可惜屋主想賣天價,屋況也需要重新整修以後才能住,所以4度作罷。
然後,我又看到1間位在內湖區成功路四段的高樓邊間戶,A仲介告訴我「屋主說他根本不想賣」,純粹是因為B房仲有進案壓力,所以才簽委託讓B對店長有交代,後來我又委託C房仲再去試探一次,沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的,便5度作罷。
由於實在是找不到心儀的物件,有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄,最終沒能如期買到房子,雖有些遺憾,卻也不再糾結這個無謂的紀念日,讓我之後找房反而理性許多。
在妥協中讓房子找到你
我知道,世上沒有十全十美的房子,假如有,唯一不完美的就是價格。於是我開始檢討我的購屋10要件:
1.要有電梯。
2.垃圾處理。
3.天然瓦斯。
4.不要夾層。
5.有管理員。
6.兩面採光,廁所開窗。
7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含,包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌(林森北路),若是新生北,景觀也不能是高架橋第一排。
後來,我捨棄了條件3、7、10。理由是,小坪數使用明火煮飯的確滿危險的,洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決;只要在台北市區,縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘,生活機能也不會太差;我承認明水路聽起來比較高級,但門牌不過就是名稱而已又何必太在意?
當我將購屋需求放寬後,又在市場上重新找一輪,終於找到了1間林森北路門牌的套房,便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋,接著展開後續洽談,最終買到我人生的第1間房子!
缺點的背後是優點
坦白說,這間房子我並不喜歡,一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象,二來是管理費1坪150元頗貴,再來公設比36%讓我不太能接受(我希望低於33%),最讓我抗拒的,是它的三角梯形格局。因此,我試著逆向思考說服自己…。
門牌:不過是個名稱,何況地點並非在燈紅酒綠的道路,縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘~12分鐘,但生活機能仍相當成熟,走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘,環境熱鬧卻不複雜。
管理費與高公設比:這皆因社區戶數少,在小套房為主的社區中,10棟大樓至少有8棟是1層超過10戶以上(有些甚至超過20戶)!因此規畫單層僅6戶相對單純且稀有,而建商當初是為了要符合消防法規(8樓以上雙梯,11樓以上需設置排煙室),才導致公設比較高,這都是為了讓住戶更安心,反而是個優勢!
格局:因為結構採「SC鋼骨」才導致邊間戶呈三角梯型,要知道SC不僅耐震,且小套房社區中採鋼骨結構的極少!而先天格局的缺陷可以透過後天的裝修與家具擺設來解決。
更重要的是「廁所開窗」,拿格局換通風及採光,絕對是划算的取捨!
就這樣,想著想著也就接受了。
人在找房子,房子也在找人
看了一輪房子之後突然覺得買房跟談戀愛有點像,在找房(心上人)的過程中,有時看不上眼(不是我的菜),有時看上了卻買不起(覺得高不可攀),有時看「照騙」會錯意,到了現場才發現浪費時間。有時你喜歡這間房子(認定交往對象),偏偏屋主(愛人的父母)看不上你(嫌棄嫁妝太少),或惜售而反對這樁喜事(覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉,怕你糟蹋他的孩子)。
最終,買到並長久居住的房子(與你結婚白頭偕老的另一半),往往不是你最愛的那一間(那一位),卻是你愈看愈順眼的房子(愛人)。
對首購族來說,「先求有,再求好」才是上策,如同初戀者,先試著跨出交往的第1步,相處過後覺得適合再論及終身,如果不合只好再賣掉(離婚)囉。只是萬萬沒想到,我人生的第1間房子竟然是一開始相當排斥的林森北路,只能說是緣分啊!
書籍簡介_省出一棟房:24招易上手的存錢絕技
省出一棟房:
24招易上手的存錢絕技
作者:陳泰源
出版社:台灣遊讀會股份有限公司
出版日期:2021/05/31
作者簡介_陳泰源
現職:不動產仲介公司資深經理
從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師,六位一體的斜槓小生。
歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛,人生最高負債達380萬元,仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單,展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕,卻仍堅持靠自己努力,把存錢當有趣,號稱「台版貧窮貴公子」。
雖已買房,但至今仍不懂股票與基金,希望透過本書傳達一個重要的訊息:不懂投資沒關係,只要養成低度消費的習慣,就已經具備人生逆轉勝的DNA!
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同時也有9部Youtube影片,追蹤數超過20萬的網紅幸福空間,也在其Youtube影片中提到,#莎莎看房趣 #希望城市 #莎莎 #蘆洲 #城中心 ⧉ Time sequence ⧉ 00:00 |精華片段 00:25 |節目片頭 00:33 |莎莎來到蘆洲總站 00:50 |莎莎秒到希望城市Ⅲ—城中心 02:10 |介紹相關公設 03:18 |實品屋介紹 03:51 |大四房雙主臥介紹 0...
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後來,我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶,這是我心中接近90分的物件,可我出價已是近年實價登錄第2高,卻只出到屋主的「實拿價」而已(不含服務費)。於是再度作罷。
之後,我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶,這間房子各方面條件都只讓我勉強接受,像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修,加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價,最終因不想被當盤子而3度作罷。
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由於實在是找不到心儀的物件,有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄,最終沒能如期買到房子,雖有些遺憾,卻也不再糾結這個無謂的紀念日,讓我之後找房反而理性許多。
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我知道,世上沒有十全十美的房子,假如有,唯一不完美的就是價格。於是我開始檢討我的購屋10要件:
1.要有電梯。
2.垃圾處理。
3.天然瓦斯。
4.不要夾層。
5.有管理員。
6.兩面採光,廁所開窗。
7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含,包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌(林森北路),若是新生北,景觀也不能是高架橋第一排。
後來,我捨棄了條件3、7、10。理由是,小坪數使用明火煮飯的確滿危險的,洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決;只要在台北市區,縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘,生活機能也不會太差;我承認明水路聽起來比較高級,但門牌不過就是名稱而已又何必太在意?
當我將購屋需求放寬後,又在市場上重新找一輪,終於找到了1間林森北路門牌的套房,便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋,接著展開後續洽談,最終買到我人生的第1間房子!
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坦白說,這間房子我並不喜歡,一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象,二來是管理費1坪150元頗貴,再來公設比36%讓我不太能接受(我希望低於33%),最讓我抗拒的,是它的三角梯形格局。因此,我試著逆向思考說服自己…。
門牌:不過是個名稱,何況地點並非在燈紅酒綠的道路,縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘~12分鐘,但生活機能仍相當成熟,走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘,環境熱鬧卻不複雜。
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更重要的是「廁所開窗」,拿格局換通風及採光,絕對是划算的取捨!
就這樣,想著想著也就接受了。
人在找房子,房子也在找人
看了一輪房子之後突然覺得買房跟談戀愛有點像,在找房(心上人)的過程中,有時看不上眼(不是我的菜),有時看上了卻買不起(覺得高不可攀),有時看「照騙」會錯意,到了現場才發現浪費時間。有時你喜歡這間房子(認定交往對象),偏偏屋主(愛人的父母)看不上你(嫌棄嫁妝太少),或惜售而反對這樁喜事(覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉,怕你糟蹋他的孩子)。
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書籍簡介_省出一棟房:24招易上手的存錢絕技
省出一棟房:
24招易上手的存錢絕技
作者:陳泰源
出版社:台灣遊讀會股份有限公司
出版日期:2021/05/31
作者簡介_陳泰源
現職:不動產仲介公司資深經理
從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師,六位一體的斜槓小生。
歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛,人生最高負債達380萬元,仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單,展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕,卻仍堅持靠自己努力,把存錢當有趣,號稱「台版貧窮貴公子」。
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210503蘋果【獨家】神機妙算料不到賠售 妙天賣豪宅大虧千萬
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210503/SDTCBNHGHRF43DCUBUWR3QQG3I/
台北市中山區豪宅出現一筆賠售交易,屋齡13年的「香榭富裔」13樓戶,今年2月以7400萬元脫手,較7年前入手價賠1094萬元,《蘋果新聞網》追查,該屋原登記在妙天禪師名下相關企業,去年7月降價急售,歷時7個月認賠殺出;房市業者分析,豪宅交易利差取決於地段、賣相及時機等3大關鍵,該物件非一線豪宅區,加上高點入手,「賠售為時勢所趨。」
記者/施智齡、林佩萱 連線報導......↓
「香榭富裔」坐落中山北路二段89號,地上14層、地下2層,全棟外觀走巴洛克風、入口挑高極為氣派,一樓為大廳、二樓有書廊、三樓是國宴廳、頂樓更規劃空中花園與泳池,公設比29%。
今年2月成交的13樓戶、坪數84.87坪,格局為3房2廳2衛,總價7400萬元,拆算車位後,每坪96.3萬元,雖符合社區平均行情,但比對該戶原屋主2013年11月購入時,總價8497萬,每坪111.9萬,亦即持有7年半轉手賠了1097萬,單價也貶值15.6萬。
《蘋果》追查該房謄本,前手屋主為「美麗寶島育樂開發股份有限公司」,公司負責人掛名張菁芳,是妙天的親信,去年7月不惜砍價600萬急售,當時房仲暗示「還有砍價空間」,時隔7個月,該房以總價7400萬元成交,每坪單價96.3萬,持有7年多時間,竟大賠超過1000萬。
根據當時的售屋網照片顯示,屋內家具已被清空,客廳寬敞,還懸掛氣派水晶燈,客廳有採光,浴廁乾濕分離,還有當初建商送的有大理石浴缸,相當氣派,廚房設備一應俱全,配色看來簡潔明亮。
查詢新買方,所有權人有2名,分別是曾姓、顏姓自然人。
為何高端物件價跌如此快速,天時地利不動產總經理張欣民解釋,富豪挑屋講究豪宅群聚,多半將大安區、信義區、中正區或天母地段視為首選,中山北路二段雖屬北市林蔭大道之一,「但該地段還稱不上豪宅聚落。」其次,高價產品若有住商規劃,也會影響物件質感、進而牽動屋價。以13樓戶案例來看,影響更大的關鍵在於進場時機,張欣民指出,屋主2013年購入正是景氣高點,其後房市逐漸下修,在當前大環境且打炒房氛圍下,屋主欲賣出更高價不太可能,若有資金需求,多半皆認賠出售。
美商ERA不動產資深經理陳泰源認為,近年房價喊漲多反應在市場主流物件,比如預售屋、中小坪數新成屋乃至中古屋等,「豪宅屬於少數人的市場,加上政府連串打炒房政策,讓高總價物件銷售難度提高,8千萬以上的產品特別明顯,銷售期普遍拉長」,若屋主急需用錢、想盡快售屋,得有賠售的心理準備。
陳泰源補充,不僅香榭富裔,近半年在大直、天母也都陸續有豪宅賠售上千萬的狀況,高端物件出現跟房市反向的趨勢,欲進場應多加留意變化。
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03:18 |實品屋介紹
03:51 |大四房雙主臥介紹
05:03 |零棟距大視野景色
05:42 |希望城市位於蘆洲最後一塊大型重劃區
06:49 |超低公設比27% CP值高
08:15 |每坪43-45萬的定價 聯開宅最優惠
【珩荷空間設計有限公司 徐慈姿】
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所謂公仔宅到底是怎麼規劃的呢?
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建案規劃
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車位配比:1:1.4
車位規劃:平面式299個
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棟戶規劃:2棟,252戶住家,10戶店面
樓層規劃:地上15層,地下5層
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結構工程:RC
用途規劃:住商用
土地分區:第二種住宅區
物業公司:暫無
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建造執照:106板建字第396號等1個
建築設計:劉演交建築師事務所
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投資興建:建城建設有限公司
營造公司:北翰營造
基地地址:桃園市桃園區大同路2號
基地面積:約255坪
樓層規劃:1棟 地上15層 地下3層
登記類別:住商用
戶數規劃:88戶住家 5店面 3事務所 40車位
坪數格局:16~27坪
房型規劃:1~2房
公設比例 : 約33.8%
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