關於 居住尊嚴 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

為了都市更新，「北市都更自治條例」也要更新。
　　
除了海砂屋的都市更新外，老舊住宅的更新也同樣的重要。這不只是「居住正義」的問題，而是「居住尊嚴」的問題。因此我們在上周發布實行「北市都更自治條例」修正案，放寬都市更新的限制，讓「都市更新」可以更快速、更容易地推動。
　　
我們放寬五大限制包括 :
　　
#廢巷改道加速
過去有一些無法使用的巷道，卻在更新規劃時造成爭議，因此未來只要不影響他人出入，在都更程序時，就可以把廢棄的巷道規劃成建地。
　　
#迅行更新放寬
一般的都市更新至少要500平方公尺，但只要位於迅行劃定更新地區，將不再受這個面積的限制，可以立即進行更新作業程序。
　　
#災損建物放寬
過去的都市更新，經常卡在同意戶比例不夠高的問題，現在，如果是受到災害影響或有安全問題、海砂屋等，基於安全考量，同意戶只要二分之一同意就可以進行更新。
　　
#報核時間延長
都市更新中最麻煩的環節就是爭取住戶同意及單元的重新規劃、整合，因此蒐集同意書的時限將從六個月延長為一年，如果以更新會推動都更，必要可以視情況再延長一年，讓推動更新者有更多時間爭取同意比例。
　　
#過渡期間條款
無論新法、舊法，都用對該案最有利的方式執行。
　　
要先擴大彈性、鬆綁法令而且政府積極介入，才有可能讓民眾更有意願的參與都市更新，只要我們能夠讓都市更新的速率增加一天，人民所受到的苦就減少一天，在這樣的基礎上，「落實民生」、「務實努力」，讓都市更新向前邁進。
　　
#珊珊的行政日誌
#北市府認真團隊
#北市都更自治條例更新
#居住尊嚴

「居住正義」推動架構

前陣子有一「峰言峰語」近千人的臉書社團，有人很認真的發啓「居住正義」的推動工作，寫了很完整的推動計劃，引發許多人志願響應，目前透過Telegram 整合各方意見。我受邀撰寫了一份「居住正義」推動架構如下。特提供參考，歡迎大家提供意見。

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「居住正義」推動架構
張金鶚（清華大學科際管理學院榮譽講座教授）

2020/3/15

1、「居住正義」的理想只是口號，實踐才是王道

太過理想政策，衝擊太大，影響太大，不易落實；逐步漸進政策，才能減緩衝擊，社會各界才能接受，政策才能落實。

但這平衡點拿捏需要社會教育與共識！而且這是要有理論/理想與實務/政治經驗判斷。這個觀念是居住正義能否落實成敗關鍵前題，否則我們內部在居住正義的改革無法形成共識，未來將無法持續運作。

這個想法可參考我在台北市政府與財政部長的落實持有成本「囤房稅」經驗，從學者主張的第二屋以上要累進課税，到市府第三屋以上，到與財政部及立法院的第四屋以上經歷過程。（詳見「居住正義」第二章第3節）

我經過學術界再到政府行政界的最大心得有15字如下供參考（詳見「居住正義」第一章）：

「理想要堅持，作法要務實，專業要尊重」

我長期堅持居住正義的理想，房屋應以自住為主，投資為輔。然而為達理想，漸進務實作法，爭取長官、民代、學界、社會各界的支持，認清利益團體壓力，化解阻力。最後還是要多方重視專業者，包括法制、財政、經濟及社會不動產專業的意見，而較不會重視非專業者意見。如此避免意見無法形成共識，關鍵力量無法推動。

附帶一提，從囤房稅可以看到一專業關𨫡是，我強調對建商擁有四戶以上同樣必需累進課税，如此建商新推個案將因持有成本增加而必須面對降價促銷還是堅持房價不降，建商行為將引發中古屋市場，形成風潮。非常可惜這項政策被柯市長一上任就取消了，後來議會進一步加碼，延長建商持有房地產低稅率期限，導致後來房價看跌不跌。

2、「居住正義」的界定

從最基本的住宅，乃至都市發展，再擴大到生態環境，最後到國土使用的合理。我界定居住正義有四個面向：

（1）居住安心（健全租買巿場、沒有欺騙行為、相信市場機制與政府治理）
（2）居住公平（居住負擔能力與擁有房產多寡的垂直與水平公平）
（3）居住保障（自住者負擔能力的合理、保障弱勢及自住權益、住宅補貼公平與效率）
（4）居住尊嚴（保障基本居住水準、提升居住品質與居住品味）

3、居住正義目標

住者「適」其屋（傳統目標是住者「有」其屋）。

其內涵居住者和其居住房屋必須相互適應。這裡「適」包括：「居住空間」的合適、「居住區位」的適宜、「居住環境」的適切與「居住價格」的適中。強調「居住品質」、「居住價格」與「負擔能力」的合理。

4、台灣房市背景：大市場+小政府

他國經驗未必能能夠適應台灣，有些可參考，有些背景條件不同，不能參考。

台灣目前大多數房屋（百分之九十以上）由民間市場所提供，房產私有財產，而政府只有少數的供給能量，尤其公有土地相對不足，無法影響市場。這些和許多歐美甚至亞洲國家有相當差異。當然相關法制及社會文化也有相當不同，「他山之石，未必可以攻錯」！

台灣目前產權結構約有超過百分之八十屬於自有（約有60%只擁有一屋，20%擁有二屋以上，這裡面約有10%擁有三屋以上，這裡面又約有2～3%擁有四屋以上）。另外有不到百分之二十屬於租賃，政府公宅不到百分之一。

5、居住不正義現象

（1）「購屋市場」不合理。房市「三高」問題嚴重矛盾：高房價/高房價所得比、高空屋率、高自有率。

除此之外，不動產業者缺乏職業道德，用誇大不實甚至欺騙手段銷售房屋，讓購屋者不論在價格與品質都不安心！

（2）「租屋黑市」嚴重。租屋市場地下化、房東逃漏稅、租屋品質惡劣不安全、租屋歧視弱勢者。

（3）房屋「商品化」嚴重。社會大眾多將房屋成為投資為主的商品，失去原有應成為居住消費使用的生活必需品。

（4）世代居住不正義的現象嚴重。1970年代之後出生的年輕人，因為出了社會工作已經過了1990年第三波房市大漲階段（1987～89），當時1987年台北新推個案房價為10萬左右/坪，到1989年房價上漲到40多萬/坪，有四倍之多，這是台灣房價的關鍵轉捩點（即便2003～2014這波11年不合理的房市界氣，台北新推個案房價也從40萬漲到目前約80萬不到，約二倍）！這個是造成現在年輕人不論如何努力都很難達到擁屋夢想的世代居住不正義。

6、社會價值觀的扭曲

（1）有土斯有財（一般民眾傳統認知）
（2）住者有其屋（政府傳統政策）
（3）住房階級（無屋者是魯蛇、多屋者是人生勝利組，透過房屋建立社會價值觀，囤房炒房正當不違法但囤油囤糧卻違法）

7、居住問題根源：市場失靈+政府失靈

市場失靈：供需不透明（資訊問題，實價登錄2.0）、欺騙行為（缺乏業者的職業道德規範以及消費者保障）、獎優懲劣機制不足。

政府失靈：政府查核及糾正市場機制不積極（法制不健全）、官商勾結、民意代表（立法者）本身利益衝突。

7、解決「居住正義」關鍵問題的優先順序

（1）健全房屋市場（回應「居住安心」）

透過實價登錄2.0讓市場機制充分發揮，資訊透明、獎優懲劣，政府積極查核，業者必須尊守職業道德，不能欺騙，讓消費者有保障；同時透過租屋大戶職業房東的稅務及居住安全稽查，積極解決「租屋黑市」房東不報稅與租屋品質沒保障問題。

（2）住宅去商品化（回應「居住公平」）

透過稅賦及金融的改革，區隔自住與非自住的持有與交易成本，讓自住者的稅賦和金融獲得保障。反之，對非自住者的稅賦和金融都要付出較高成本，降低其投資炒作誘因。

（3）公平效率的租屋補貼（回應「居住保障」）

包括租金補貼、包租代管及社會住宅等多元的租屋協助，讓無力購屋者能夠獲得基本的居住保障。其中政府住宅資源補貼透過公平與效率的準則的重新檢討分配。根據理論與許多實証研究，良好規範的租金補貼最具公平與效率，其次是包租代管，最後才是興建社會住宅。因此檢討住宅補貼的目標是要幫助多少「弱勢家庭」而非興建或有多少「社會住宅」。

（4）居住品質健檢與多元價值觀的都市更新（回應「居住尊嚴」）

建立長期家庭及住宅生命週期的調查研究，建立「家宅履歷制度」，重視「老屋健檢」制度及居住文化的傳承與保護。都市更新除拆除重建外，也要注重房屋的整建與維護。強調多元的居住價值與多元的都市更新模式，讓居民有多元的選擇！

8、實踐「居住正義」的策略

找到關鍵解決方案，不宜太多太雜，去蕪存菁，凝聚社會共識，全力以赴集體攻打關鍵要害，先突破幾個關鍵「要點」，然後再形成「連線」突破，最後才是「全面」開啓，讓社會大眾對我們努力推動產生「信心」與「信任」，最終達成居住正義的理想！

P.S.最後一提「居住正義」（天下雜誌出版）一書有許多政策推動的實例經驗可供參考。另外，在我FB粉絲專頁內，特別是媒體專訪及投書，也可提供觀念及學術專業論文的參考。

希望以上意見對「居住正義」的推動有些幫助！

https://www.books.com.tw/products/0010726193

台北市林森北路上，1973年啟用的新興綜合市場在2016年變成了青年旅館。

上圖由中央社記者馮國鏘攝於1973年8月28日，當時坐落在台北市林森北路487號的新興綜合市場，定於翌日（1973年8月29日）開始正式營業。

下圖由張哲生於2020年3月5日在同地拍攝，可以看到路旁的小樹苗已經長成粗壯的大樹，而原本的市場也變成了「趣旅館」林森館（2016年2月10日開幕）和「寶雅」台北林森店（2017年1月21日開幕）。

1973年8月啟用的新興綜合市場是一座五層樓的建築，地下室為魚肉蔬菜攤位，一至二樓為小食、百貨、雜貨等，共有攤位395個，而三至五樓則是新興國中教職員宿舍。

新興市場以傳統市場型態販售各項生鮮及日用品，攤商來源為原住宅被拆遷戶、重慶北路夜市、晴光市場周邊流動攤位，鄰近民權東路、新生北路、錦州街、中山北路等台北市重要街道。營業時間為上午9時至下午2時，每月第二、四週的週一休市。

2015年6月，探索旅館集團旗下的「趣旅館」品牌與北市府簽約，選定新興市場的地下1樓到地上2樓，當作青年旅館，並提供藝文空間以發展多元文化交流，於2016年2月20日正式營運。3至5樓則仍是教職員宿舍。

2017年，北市府針對3至5樓的教職員宿舍進行盤點，發現除了原有住戶52間外，有近37間宿舍長年無人居進，於是動用第二預備金3400萬來裝修舊房舍，將室內全面修繕；升級浴室和廚房，把照明設備汰舊換新。

房舍修繕工程於2018年7月16日開始動工，同年9月開放招租，10月完工，並自2019年1月起開放入住。

相關新聞報導：

2013.2.5 自由時報

配住眷舍遲未修 退休師「坐活監」

〔記者劉榮／台北報導〕位於林森商圈的新興市場，五層樓建物，屋齡超過四十年，早年配住給北市教師至今，但北市府為鼓勵配住戶搬遷，已超過十四年未編列修繕預算，屋內到處可見壁癌、漏水，一群平均年齡近八十歲的退休老師，大嘆自己像三等市民，毫無居住尊嚴可言。

位於民權東路及林森北路的新興市場三到五樓這五十戶退休教師，共同向北市議員王世堅陳情，希望北市府能突破現有法規，改善現有居住環境，或讓住戶搬遷到公營住宅，昨天府會官員、議員及當地里長共同會勘房舍，頂樓積水，屋內漏水，住戶無力負擔高房價，只能選擇繼續棲身在十六坪的房舍。

不少無法爬樓梯的長者，幾乎長年不下樓，當地中山區聚葉里長紀碧雄大嘆：「這種居住環境，形同讓老人家坐活監。」

北市府推動老舊眷舍改建，這些早年取得教師住宅的配住戶，從一千兩百多戶，近幾年在市府財政局鼓勵搬遷下，已剩下兩百多戶，幾乎都是平均年齡超過七十五歲的長者，居住在沒有電梯的老舊公寓。

教局：議會但書 不得再編列預算

台北市教育局主秘何雅娟表示，北市市有眷舍房地處理自治條例，在民國八十七年市議會修訂時曾有但書，要求市府不得再編列預算修繕，以新興市場配住戶來說，若自願搬遷，可支領搬遷補償費大約八十萬元，教育局去年曾做過調查，現有的四十五戶只有三戶願意搬走。

王世堅批評，這群教育老兵，一生奉獻給台北市，換得十幾坪的房舍居住權，市府要實現居住正義，拿出八十萬元就要打發住戶，擺明是強人所難，不編預算修繕，更是踐踏住戶尊嚴。

2017.3.9 自由時報

台北》新興市場修宿舍 變公宅招租

〔記者鍾泓良／台北報導〕中山區林森北路新興市場建築老舊不堪使用，一、二樓去（2016）年已委外經營成青年旅舍及商場，三至五樓則是教職員宿舍。台北市政府將動用第二預備金三千四百萬元，補強及修繕建築結構，釋出卅七戶作公宅。都發局說，周邊租金行情為每坪七百五十元至一千兩百元，初估未來租金打折後約一萬元上下，預計明（2018）年三月對外招租、五月入住。

新興市場緊鄰特種行業林立的林森商圈，距離捷運中山國小站約兩百公尺。三至五樓為教職員宿舍，目前五十一戶有人居住，住戶大多是年紀七十至九十歲的老年人。但宿舍年久失修，屋內不僅通風不良，天花板也有漏水情形。

2018.7.18 信傳媒

活化老舊市場 台北新興市場將變身青年旅館和公宅

【王明鈞／台北報導】位於台北市林森北路在新興國中隔壁的新興市場，屬於地下1層，地上5層的住商綜合大樓，當初規劃地下室到地上2樓為市場攤位，3至5樓為新興國中教職員宿舍。在1973年落成近45年後，由於市場的以及宿舍人員部份搬遷後，面臨荒廢的狀態。

探索旅館集團旗下的趣旅館品牌於2015年6月與北市府簽約，選定新興市場的地下1樓到地上2樓，當作青年旅館，於2016年2月20日營運；並提供台灣文創以及台灣藝術的創新舞台，將發展多元文化交流的藝文空間。

修繕老舊宿舍，轉型成為公宅

北市府在2017年針對3到5樓教師宿舍進行盤點，除了原有住戶52間外，發現有近37間宿舍長年無人居進，於是在去（2017）年動用第二預備金3400萬計畫裝修舊舍，預計將室內全面修繕、浴室廚房升級、照明設備汰舊換新，2018年7月16日開始動工修繕，9月開放招租，預計10月完工，2019年1月入住。

北市府林副市長表示，北市府公宅政策除了除了自建、中央合建、都更分回公宅之外，也利用市府舊有閒置設施重新修繕，轉作公宅出租。

至於外界質疑屋齡近45年的建築，還需要花3400萬元做整修，是否有浪費公帑的問題？林欽榮表示，將老舊房舍經過整修後，還可再延長其壽命10年以上，況且公宅出租6年後可以回本。

鄰近中山國小捷運站，交通機能佳

整修過後的37間公宅，將提供11坪2房型5間、18坪3房型32間，而租金部份比照行情85折計算後，2房型每月租金約8900元，3房型每月租金1萬4000元。且距離捷運新蘆線中山國小站只有200公尺左右，鄰近林森商圈，生活機能佳。未來將出租給青年族群，打造青年與銀髮族共居典範。改建完成後，未來新興市場2樓以下為青年旅館，樓上為公宅的綜合建築。

2012.0607 鄭麗君質詢李鴻源：

1. 即便奢侈稅有墊高房價之虞，但民眾為了居住成家需要，需要買房或租屋，「青年安心成家」方案，為何公告辦法時程一再跳票?

→5月初營建署長葉世文出面滅火，表示5月底公告不是問題，沒想到承諾又跳票，記者再次去電營建署詢問確切時間表，署長竟然表示自己正在午休。

2. 弱勢青年雖買不起房子，可申請租屋補貼，但申請過程困難重重，從98年中核定戶佔計畫戶數比例數據，購置住宅貸款利息補貼168%，租金補貼卻只有40%，部長知道原因為何嗎?即便房東願意提供證明，大多也會要求租屋族負擔多出來的稅金，這樣對租屋族真的有幫助嗎?兩年後，租屋族能繼續「安心持家」嗎?

※98年度辦理情形

3. 我知道營建署還有另一個「整合住宅補貼資源實施方案」，但是100年度「青年安新成家方案」經費預算有24億7000萬，而「整合住宅補貼資源實施方案」卻只有13億，請問部長，難道剛成家的青年家庭戶數，有比其他種類的家庭戶數多嗎?為何經費分配會如此失衡?(花在青年家庭的經費遠遠高於他兒少婦老殘家庭)

4. 更何況兩個方案竟然都將40歲以下在外打拼的單身青年排除在外，請問部長，這是不是有單身歧視?

※據崔媽媽統計，有高達9成的房東不願意租房子給這些社會弱勢。

※未來是否還會繼續蓋合宜住宅? →3月29日委員在內政質詢，李鴻源部長表示政府蓋房子來賣，是不正確的做法。

※中央除了制定法規和初五塊地外，在社會住宅的腳色為何?

→目前規劃的住宅子法，缺少最源頭的「興辦誘因」。

5. 除了這些可以自己在住屋市場購屋、租屋的民眾可能有經濟壓力困難，需要政府協助外，部長，你知道社會上還有一群弱勢，是根本就無法自行在住屋市場租到房子的，你知道有幾成的房東不願意租房子給老人、低收入戶、身心障礙者、單親家庭等社會弱勢家庭嗎?

→據崔媽媽統計，有高達9成的房東不願意租房子給這些社會弱勢。

6. 在法人成立之前，現在的五處社會住宅，主責單位是誰?是誰負責規劃、管理?管理規劃丟給地方，中央只負責出地?

地方只想如何做出成果，方案內容可以妥協，像台北市郝市長主推青年公營住宅，有風聲說弱勢保障可能只有5%(35戶)(10%：70戶)，甚至有可能沒有，完全違反住宅法第三條「應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者」，身為中央主關機關該不該處面進行糾正嗎?

從五都選舉到現在，已經快兩年了，除了這五處連動工都還沒動工的社會住宅基地外，根本就看不到你們有在規畫其他的社會住宅，大家心知肚明，這五處是首批社會住宅，也可能是唯一的一批社會住宅，你們根本沒有心要推動社會住宅，連弱勢保障比例都可以用「住宅法修正通過在五處規劃之前，所以不在規範內」，這種理由來規避保障弱勢10%。

所以李部長就是用這種推拖拉的態度在實踐馬英九總的「居住正義」！根本是內政部掛羊頭賣狗肉，社會住宅不正義，何來居住尊嚴?

→台北市：主力推青年公營住宅，弱勢僅保障5% (或沒有)

→新北市：以青年為主，透過BOT招標，妥協業者利潤需求，失去社會住宅精神。

7. 光是弱勢保障比例，地方都可以這樣規避妥協，難道中央推出一個新的政策都不用負全盤規劃之責任?像是制定如社會住宅的運作經費財源、興辦誘因、土地租金租期、融資等相關辦法?在年底住宅法施行前，內政部會部會來研議相關子法?

→目前都沒有看到，若有在研議，請本周內將研議進度送至本辦公室。

奢侈稅讓受薪階級，買房好奢侈！青年安心成家一跳再跳，青年好傷心！內政部掛羊頭賣狗肉，社會住宅不正義，何來居住尊嚴?

內政部缺乏擔當，政策失去保障弱勢居住權益的政策宗旨！