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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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「開開心心的在這場人生中和你打一場好球」

昨天po文談到因暈眩掛門診，由於是掛到最後一號，醫師、護理師有餘力，花了時間幫我協調提前照斷層。原本我該去放射科繳單子，護理師看我行動不方便，說她門診結束沒事了，她去幫我跑，而讀者留言說，他也碰到同樣的狀況，已經是最後一號了，但醫護人員並不是有餘力，而是沒有力。

對喔，一下午的門診，應該是會很累才對，為什麼還有餘力可以幫我？

我想起了當天下午的場景。整個門診區，時不時就會爆發抱怨叫號不公平的爭執，久候是門診業務經常要處理的大問題。

由於我走路不穩怕跌倒，幾乎就是用電影放慢16倍的速度在移動，再加上考慮到如果早點報到，只要前面有人過號，很快就會叫到自己，我是一開診就已經報到了。

到了門診，我打開電腦開始參加線上會議，時間飛快的過去。

會議開完，我繼續編寫與計畫這幾天上課的活動，時間又飛快的過去。

輪到我時，的確是兩三小時後了，但我還是得匆匆忙忙蓋上電腦，用龜速衝進診間。

一見到醫師，醫師第一句話是：「對不起，讓你久等了。」

我因為匆匆忙忙龜速滑壘近診間，與久等的感受不符，愣一下才回答：「啊啊啊，一點也不，你們才辛苦了。我最後一號，本來就是該等的。」

就這樣，醫師先拋出好球，我因為心情好，一點也不矯情，真誠的也拋回好球，回饋了我的感謝與問候，然後就接連著彼此不斷釋出善意，不斷拋出好球。

醫護人員真的很了不起，常常在門診被久候的病人罵，還能夠同理的在第一時間拋出好球，真誠的說出「對不起，讓你久等了。」

而我對這場好球也是有貢獻。

我把自己照顧得舒舒服服的。

雖然我這兩天進入一種很不習慣的狀態，但是我讀過繪本「先左腳、再右腳」，把自己當作小朋友和中風的老爺爺學走路; 我也看過聖嚴法師幫一屋子的書搬家，他秉持著一次一疊書，不想著還有一屋子的書沒搬，也不想著未來這些書要怎麼上架，就只有眼前手上的這疊書。於是我就是先左腳，再右腳，一次就只注意眼前的一步，因此我的心情挺好的，每穩穩踏出一步就和幼兒一樣覺得自己好棒。

就如此一步一腳印，不看我失去的，只看我現在有的，我的心情是真的平穩，不是努力讓自己維持正向。而且我還把「玩具」搬來候診，讓自己玩得很開心，如果不是疫情，我大概連零食飲料都會拿來邊等邊野餐，賺一下午的休閒。

這個小小的經驗告訴我們，先拋出好球很重要。把自己照顧好也很重要。這樣我們彼此間就能開開心心的在這場人生中打一場好球。

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＃神父的鹽
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侏羅紀世界２真是個令人匪夷所思的爛片，神父給兩顆星．
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不知是否導演換人的關係，就像是在演一齣童話故事，與其說是朱羅紀世界系列的電影，比較像是一個披著恐龍皮的變態狂演出的恐怖電影．
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最大的缺點就在於「失真」，當我看到另一隻被基因混和的恐龍，作為反派在籠子露出奸詐的微笑，這就一點也不是恐龍電影了，完全超脫現實的邏輯，如果是藉由基因中隱藏的天生生存策略，設定一種物種混合基因也會繼承另一個物種，這基本上，是在褻瀆上帝－就算生物先天在基因裡刻畫了什麼本能，主要也是經由後天學習而成，如同母狼訓練幼狼狩獵也需要拋受傷的獵物加以教育，被人類馴養的動物久了反而不知道怎麼哺育自己的孩子，本作的導演似乎把一切想得很簡單，好像去精子銀行挑了運動員的精子，生出來的小ｂａｂｙ一歲就會打籃球一樣，這樣子簡化而且不切實際的思考．
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人的微笑涉及了很複雜的肌肉動作，賦予微笑社會意義，也需要極其複雜的智能，還有後天環境，誠如人類嬰兒一出生又哭又笑一樣，要明白笑＝喜悅的表達方式，不是憑空一隻混合基因恐龍可以辦得到的，應該沒有一隻恐龍會有這樣的需求，比較像這隻「帝王迅猛龍」混了人類的基因．
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本作就像一個大雜燴，無論是承襲經典侏儸紀公園還是第一部侏羅紀世界，各種細微的表現都像是沒經過消化的模仿，例如迅猛龍用爪子敲擊地板的動作，反應在這隻人造恐龍上就像是劣質的抄襲，而「合成恐龍」的這個概念也被無限的放大，甚至濫用了，導致帝王迅猛龍一點也不符合科學，所有的東西都像是菜市場買菜一樣，我也可以在基因裡頭寫入了牠看到紅點就會去攻擊特定目標，然後我按手槍上的紅色按鈕，牠就會像被催眠一樣聽命行事，而這樣的不能自主又和牠過於自主的表現（假裝被麻痺然後引誘警衛上前把他吃掉）過於衝突，這讓這隻恐龍看起來根本就是個笑話．
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而目標人類這麼多，這隻恐龍特別執著於一個小女孩不知道是怎麼回事，當小女孩不斷逃跑最終是跑回床上，這是一個不合理，這恐龍跑到屋頂上嚎叫，然後特別用爪子開窗戶，潛入小女孩的房間，這又是另一個不合理，當恐龍開始脫小女孩的衣服時，完全就讓牠看起來只是一個純粹的變態．
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從當中只看到導演的惡趣味，以及讓人不能理解，說是恐怖片也不像，比較像是搞笑片，ｂ級的灑狗血爛片，我不確定這系列電影是不是毀在一個不成熟的導演手上，不過更讓我驚訝的是日本方面的理解怎麼會認為超越前作，因為劇情上把侏羅紀「公園」毀滅、進入侏羅紀「世界」世界，是一種巨大的突破，合理懷疑，導演只是接受了一種指令，「結局應該要怎樣怎樣」，然後才開始想前面的劇情，只是為了有一個承先啟後的中介變相，把這個世界變成與恐龍並存的世界，好讓第三部開拍．
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這也是為什麼小女孩本身的複製人設定，還有續續按下按鈕，解放恐龍，是如此出戲而且多餘，他們基本上已經完全和該系列的世界脫離了，只是成為一種工具，先有一種想法形成，然後讓後續的東西牽強的去滿足它．
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本片的左膠感十分嚴重，從開頭說要去營救恐龍，結果被詐欺，救來的恐龍被拿去拍賣，變成恐龍拍賣會，這一切只為了強調人類有多麼自私，當反派人類為了合理化自己的錯誤，而推卸給男女主角時，用的理由也十分荒唐，「因為你們第一集核准了合成恐龍的研究，也用主題樂園利用恐龍來營利，還有男主角也用訓練恐龍的方式讓他們明白原來可以這樣提升恐龍的智慧，所以一切都是你們造成的，你們沒資格說我」，而女主角只能薄弱的辯解「我又沒違法」，事實上，這完全是錯誤的歸因，開主題樂園和盜賣盜獵完全是兩碼子事，而合成基因的問題，是在於以生化武器和戰爭為目的進行合成，跟單純噱頭完全不一樣，第一部受雇的中國科學家就是利用了這點，他欺騙了他的雇主，然後研發了做為武器用途的恐龍，才「加料」了一堆有的沒的讓恐龍成為了怪物．
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男女主角為了彌補自己的罪，開始營救恐龍，這挺左膠的，又因為不忍恐龍死於毒氣，而產生放出恐龍到人類世界的想法，這完全就是個左膠，在樂園事件裡，犧牲的不只是恐龍，還有人類，無辜的遊客被恐龍叼到天空上或踩死，而自己不斷逃跑，好不容易在脫離那個世界，現在為了救眼前的恐龍，而完全忽略了從前被恐龍捕食的恐懼，而要把人類世界整個變成恐龍世界，再一次重複慘劇，重溫一次被恐龍追殺的快感，完全是膠到不行．
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幸好女主角冷靜下來，放棄了按鈕，但是小女孩按下去了，這讓她是個複製人的伏筆顯得十分刻意而且荒唐，原來，她存在就是為了這一刻，她說「他們也是有血有肉的呀！」似乎把自己跟恐龍聯想在一起，成為命運共同體，事實上，完全就是理盲而且濫情．
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看在自己放出去的恐龍再度肆虐這個世界，翼手龍再把人抓起來摔死，小女孩只是一臉懵懂的抱緊男主角，好像不知道發生什麼事，觀眾也傻了，只令人想罵「死囡仔脯，手有夠賤欸」．
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然而，本片之所以給兩顆星，多給一顆，是因為他反應了一種預言性質，一個中國科學家為了製作生化武器，所以把基因序列嵌入另一段致命的基因，讓產出來的東西可以躲過熱感應器的偵測，甚至變色完全在環境中隱藏，然後洩漏出去成為全世界人類的災難．
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而最諷刺的是，無論從第一步還是第二部，這位中國科學家腦袋裡好像永遠學不到教訓，滿腦子都只想研究生化武器，這使得觀眾好像不斷的再看一次錯誤的重蹈覆轍，而感到極其愚蠢，當令一個帝王迅猛龍又再度被研發而成，成為架上的商品，當一個歪國人被錢沖昏了頭，試圖拍賣時，中國科學家突然制止了他，那瞬間，人們以為他良心發現，結果不是，他說，「不能把原型拿去拍賣，因為對手也會學」，原來，人類都已經要大難臨頭了他還想著如何競爭，不能讓對手得利．
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這種完全的利己主義，以及為達目的，不擇手段，的確很符合中國人的「我執」心態，白話來說，就是一種狼性，死都改不了，滿口謊言還說的頭頭是道，難怪第一部他會這麼為怪物進行辯解，「怪物是相對的．對金絲雀來說，貓就是怪物，我們只是習慣當貓．」
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中國人喜歡當貓，然後做出怪物來，還能解釋成你們才是怪物，想要迫害弱勢，我才是正義，然後全人類火葬場，可真是非常嚴重的公正世界偏誤了．
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正因為缺乏了這種基本的道德觀和實驗倫理，凡事經過中國科學家的手卻產生了質變，無論是第一部還是第二部，都上演了小孩開大車的戲碼，中國本身沒這技術，都是洋人們給他造一個ｐ４實驗室，他們站在巨人的肩膀上研發出來的，用洋人給的資金和技術，研發出完全不相干的東西，原本要用來救援生命，卻拿來販賣牟利為目的，不變的是代價由全體人類承擔．
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也可以這麼說，某些洋鬼子也永遠學不了教訓，例如「中國促成世界進步不可缺少的力量」、「紅色供應鏈對世界有巨大貢獻」、「讓中國繁榮起來他們就會邁向民主」，這些包裝著左派思想實則利益薰心的愚昧洋屌思維模式，俗稱，用小頭思考．
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電影的結局就是放出恐龍後，人類世界成為一個與恐龍並存的世界，翼手龍飛到高樓大廈上，環視著人類世界燈光明媚的夜景，ｔｈｅｎ，巨大的滄龍出現在衝浪客腳下的巨浪之中．
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後來我才知道，為什麼有些柯糞會一邊罵政府害死８００條人命，一邊倡導「與病毒共存」了，完全就是災難片看多的關係．
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當浮現了電影中世界末日的影響，這也無意間隔離了自己與現實當中的關係，在進行災難性幻想的同時，也得到了自己是安全的錯覺，如同電影院的觀眾欣賞了一部恐怖電影，出了電影院後得到一種僥倖的救贖感「我還安全著」，因此人們從不厭其煩地欣賞恐怖電影，反覆刺激，不過，在現實中期待恐怖情節的呈現，以為不會發生在自己身上，可以治療恐懼，那又是另一回事．
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他們可能看到了侏羅紀公園的浪漫，而忘記了被恐龍啃掉上半身的感覺是怎麼樣，他們忘了當中的脈絡，放出恐龍，恐龍咬你，你被啃掉，「恐龍咬你」這個環節失落了，當看到了結局滿布煙硝的失落的世界，而略去的血腥情節，天真的認為提早到結局就能結束痛楚，於是產生了「放出恐龍－＞就不會被啃掉」的思維結果．
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現實往往比電影還離奇．
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只不過放出的恐龍只有幾毫釐的大小，然後牠們的名字叫做武漢肺炎．
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在這絕望的世界裡，至少我們還能期待的事是，第三部女主角的胸部依然豐滿，ｂｒｏｔｈｅｒ．

00:00 開始
03:46 今晚節目內容
06:46 與波叔家族成員, 識於微時
08:11 鄧成波成功之路
18:50 波叔少年時代
21:02 開始涉觸房地產
25:12 禾稈冚珍珠
43:56 2009年機遇再來
59:13 Jeff Chan 陳積榮

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資深投資者鄧成波家族公布，鄧成波於2021年5月14日中午，在一眾家人陪伴下於養和醫院安詳辭世，享年88歲。家人將秉承鄧成波遺志，同心合力發展家族業務，並為國家、為社會積極貢獻。

鄧成波的家人今日發聲明，指鄧一直奉行「高瞻遠矚，刻苦勤儉，審時度勢，隨機應變」的處世及營商哲學，重情義、講信用，深受敬重。家人將秉承其遺志，同心合力發展家族業務，並為國家、為社會積極貢獻。

聲明又提到，感謝各界友好的懇切關心及慰問，以及養和醫院醫護團隊的悉心照顧。有關喪禮安排詳情，家人將適時公布。


鄧成波在高峰期於香港持有逾200項工商舖物業，因此獲得「舖王」之稱。

根據他家族旗下的陞域集團官網資料，該集團與鄧成波家族共同管理總值約730億港元的房地產組合，集團業務包括房地產投資及管理、酒店及餐飲服務、通訊服務、金融服務，以及社會創新業務The STILE所推動的安老服務及創業創新平台，旗下營運超過40個品牌。

不過喺疫情重創香港經濟之際，鄧氏頻頻沽貨套現，去年底傳出他計劃出售達1/4的集團投資物業組合套現，當中不乏以低市價沽出。

他與有關人士最近亦招標出售九龍城聯合道2至18號一籃子物業，意向價約25億港元，整個項目共涉及18個地段，總地盤面積約兩萬方呎，買家可選擇購買全部或部分物業。

他膝下育有5名兒子，由於近年退居幕後，業務多由孻仔耀昇打理，現為陞域集團行政總裁，亦被外間視為接班人。據悉，鄧成波的次子耀文亦有協助打理地產業務，三子耀輝於1995年創辦連鎖眼鏡店品牌尊貴視力，四子耀邦近年逐漸參與家族事業。

不如我哋一齊睇下 鄧成波 一生點樣創造佢嘅傳奇

香港地少人多，亦都擁有龐大旅客團，擁有傳統消費習慣的本地人，締造了一個零售業發達的大都會。


過往香港擁有強大的消費力支撐着高昂的租金，商鋪成為一種極具吸引力的物業。由此，又誕生出一批職業工商鋪炒家。

香港有很多位「鋪王」，鄧成波是名頭最響亮的一位。其縱橫樓市近40年，持有遍佈港九新界200多項工商舖物業，人稱「波叔」。

2016年以來，香港投資物業市場興旺，鄧成波亦表現得愈來愈積極。至今兩年內已投資超過160億港元換貨，重組資產。

2018，就有港媒作了一筆統計，表示波叔的目光已抵及新界東部西貢，短時間在當地重注了14億港元投資工廈及商鋪。

其中包括今年2018 3月份向購入四洲食品網匯中心全幢，作價2.5億港元；2017年斥3.65億港元購入實惠集團大廈，以及3.68億港元購入的四洲集團大廈全幢。商鋪方面，有2017年花費4.5億港元購下西貢花園一間巨型鋪面。

另一方面，2018 5月24日，鄧成波向佳源國際出售了位於新界葵涌、屯門的新合里物業，成功中心，以及菁雋住宅項目共三個物業，再籌得26億港元銀碼。

更早之前，在2017年9月份，波叔就曾將觀塘THE WAVE、銅鑼灣波斯富街多層巨鋪及鰂魚涌東滙中心地庫三處項目打包予中銀國際，估計一次轉手賬面賺約20億港元。


生財之道
「我叫啲鋪作靚女，每日都想睇，買唔買都睇。」

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https://youtu.be/UxkmkbrAKa0

身體狀況雖然轉差，Jeff仍然保持正面心態，他指去年病發初時好積極學氣功，每晚9點入睡，清晨5點前起身吸取陽氣，令身體變得更健康。談到年初時咳到見血，情緒會否變得困擾？他堅定說：「我都盡量令自己舒服，我成日都覺得其實係控制唔到，可能轉頭擴散呢度，又擴散去嗰度，無嘢控制得到，學習接受嘅心態係好重要。但痛苦同辛苦始終係無可避免，當佢（痛楚）攻擊你，當佢（痛楚）嚟時候，盡量去學習點樣放鬆，有信仰就祈多啲禱，盡量令到自己心情平和放鬆，就已經係好止痛方法之一。」

咳到瞓唔到，但係睡眠係好重要，而家呢兩個禮拜就係個腸胃痛。」


患難見真情，好友孫慧雪及謝珊珊不斷支持、幫手，馬浚偉也於阿雪IG呼籲後第二晚，在網上開Live演出為Jeff籌集醫藥費。

建議啲歌手 我一個Zoom, 幾位歌手一齊湊錢


之前跟女友同住梅窩，平靜生活有利好好休養，但自從身體變差，Jeff的哥哥叫他跟女友搬到自己家住，好讓一家人多點相處時間，Jeff也可以多點陪伴年屆84歲有長期病患的父親，他說：「當然一家人感情更加好，但變相亦對哥哥、佢屋企人係一個負擔，因為本身要照顧一個長期病患者，多一個癌症病患者，係一件唔容易嘅事。」

受訪前，Jeff獲中醫師教導用按摩紓緩身體痛楚，他說：「感覺係舒服好多，但每日按摩，講緊每次要按40分鐘，咁係咪親人每日都可以花呢個時間呢？確實有難度，唔係願唔願意，係環境許唔許可，又要照顧你三餐，因為我隻手郁唔到，我煮唔到嘢食，洗碗都做唔到，想幫都幫唔到。」

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https://youtu.be/UxkmkbrAKa0

肺癌是本港癌症的頭號殺手，每年新症超過4,000宗。2017年全港有3,890人死於肺癌，佔所有因癌症死亡的人27.1%，高踞本港致命腫瘤的首位。由1981年至2017年，本港每年死於肺癌的人數，雖間中有輕微下跌，但大致呈上升趨勢，從每年約2,000人，增加至每年約4,000人。
患上肺癌的存活率，因診斷及治療時間而異。美國一項調查顯示，患者若能在肺癌第一期時發現，並及早接受治療，未來5年的存活率可達50%，但若在肺癌發展至第三期時才發現，未來5年的存活率便會降至約15%。
一般而言，肺癌對男性構成較大威脅。以每十萬人計算，2017年男性患肺癌的死亡率為76.5，女性死亡率則為32.4，相差超過一倍。若以年齡劃分，男女患肺癌的死亡率均由40歲起上升，當中男性的增幅比女性更高，85歲以後，男女的死亡率同樣相差超過1倍。
肺癌病徵
肺癌常見症狀​
肺癌早期通常沒有明顯病徵，但隨著病情惡化，周遭的組織會受到破壞，產生各種病徵，包括氣喘、持續咳嗽、痰中有血、聲音沙啞、吞嚥困難、深呼吸時感到肺部疼痛、胸肺反覆受感染或久未痊癒等。患者亦有可能出現食慾不振、體重下降及容易疲倦，雖然並非出現在呼吸系統，卻都是肺癌的症狀。
然而，癌細胞有機會在體內擴散，屆時患者除了上述病徵外，還可能出現頸部淋巴核腫脹、腹脹、骨痛、頭痛，或者頸、面及手部腫脹；嚴重者甚至出現局部腦癇或半身不遂。因此，一旦發現身體有上述病徵，應盡早求醫，診斷是否患有肺癌。

尋找癌症原因
肺癌風險因素
患有肺癌的風險，主要取決於以下因素：
吸煙習慣
這是導致肺癌的主要原因之一，吸煙人士患上肺癌的風險是其他人的20倍。吸煙人士當中，約10%都會患上肺癌；而男性肺癌患者當中，則有約90%是煙民。
吸入二手煙
除自身的吸煙習慣外，二手煙也是肺癌的元兇之一，長期吸食二手煙的人患有肺癌的風險，比普通人高出兩倍以上。
吸入化學物料
長期曝露於某些化學品或建築物料，如石棉、鎳、鈾等，或者吸入大量廚房油煙、燃燒香燭的煙霧或累積在建築物的氡氣〔註1〕，都有機會導致肺癌。
不良飲食習慣
長期缺乏進食新鮮蔬菜、水果和其他含有豐富維他命A的食物，以及經常進食經燒烤或醃製的食物，都是引致肺癌的原因。
家族遺傳
這也是重要因素之一，患者家中的父母或兄弟姊妹同樣患有肺癌的風險較其他人高。
針對以上各種引致肺癌的原因，預防肺癌的方法有很多，例如從未吸煙的人應該拒絕染上不良嗜好，而已經有吸煙習慣的人則應該從速戒煙；同時應勸籲身邊的家人和朋友戒煙，或者減少前往酒吧等較多人吸煙的地方，避免吸食二手煙。至於有害物質方面，員工在工作場所應該遵守安全指引，例如配戴具保護功能的口罩，亦應定期檢查家中的氡氣是否超標。另外，如果從飲食習慣著手，可多吃大量蔬果，但避免服用過多維他命丸，以免對身體引致反效果。
身體影響
肺癌併發症及擴散風險
倘若患者未能及時發現患癌，肺癌病情有機會進一步惡化，釀成更多併發症。例如癌細胞持續長大，可能會堵塞氣管，同時導致大量液體堆積在肺部周圍，令患者在吸氣時，肺部難以全面伸展，呼吸出現困難。癌細胞可擴散至肺部內膜或身體其他部位，令患者感到身體疼痛、噁心、頭痛等。一旦肺癌擴散到其他身體部位，則變得難以治療。
常見檢查方法
肺癌診斷方法
如發現懷疑肺癌的病徵，應先向醫生求醫並檢查。醫生一般會為病人進行以下檢查：
胸肺X光片檢查
透過肺部的X光片，觀察肺部裏面有沒有腫瘤或其他異常的物質。
痰涎樣本檢查
利用顯徵鏡觀察病人咳嗽排出的濃痰，檢查是否有癌細胞。
支氣管鏡檢查
醫生利用軟管插喉，檢查支氣管內黏膜的情況，有需要時會切下有異常的組織作進一步觀察。患者在檢驗前須經麻醉，亦可服用鎮靜劑，方便軟管進入體內，過程約數分鐘。
除上述檢查外，醫生亦可能要求進行下列跟進檢驗：
縱隔鏡檢查
患者須接受全身麻醉，於頸的底部、胸骨上方開兩至三個小口，伸入內窺鏡，觀測肺部和心臟鄰近的淋巴結和胸腺。如果發現淋巴結腫脹，就會從另一個小口伸入手術刀，將其切除。手術需時約一小時，患者一般須繼續留院一至兩天。
電腦掃描
患者須注射或飲用造影劑〔註2〕，然後利用電腦掃描，為體內組織拍攝不同角度的X光片，構成立體影像。
超聲波內窺鏡檢查
醫生將附帶超聲波探頭的軟管，通過口腔進入食道。心肺反彈回來的聲波會經電腦形成影像，從而令醫生得知胸腔內的淋巴結有沒有出現脹大的情況。同樣，如有需要，醫生會切一小片淋巴結作檢驗。
醫生在仔細檢查後，會為患者的肺癌分類及分期。肺癌大致可分為三大類：
小細胞肺癌
佔所有肺癌個案的15%，大多由吸煙引起，增長及擴散速度快
非小細胞肺癌
鱗狀細胞
常見於氣管內壁，一般由吸煙引致。腺癌
由氣管內壁分泌黏液的細胞變異導致。大細胞癌
癌細胞體積大，形狀較圓。
間皮瘤
出現於胸腔和腹腔內壁，多由接觸石棉引致，但病例罕見。
在進行檢驗後，醫生會為患者的病情分期，大致可分為四期：


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2021台灣影評人協會獎 頒獎典禮現場｜陳淑芳自稱兩歲⁉️（國家影視聽中心 年度傑出影視聽工作者頒獎典禮）

【第一屆年度傑出影視聽工作者頒獎典禮得獎名單總覽】
▶楊士琪紀念獎
得獎者：鍾孟宏導演
▶中華電影製片協會 第一屆傑出電影工作者獎
得獎者：郭南宏導演
▶電影導演協會 2020最佳新導演獎
得獎者：廖明毅導演
▶中華民國電影攝影協會 終身貢獻獎
得獎者：林贊庭攝影師
▶台北市電影戲劇業職業工會 年度影視傑出工作者獎
得獎者：楊志龍動作導演
▶台灣影評人協會獎（得獎理由如文末）
➤最佳影片：《阿紫》
➤最佳導演：陳玉勳《消失的情人節》
➤最佳劇本：黃怡玫、許承傑《孤味》
➤最佳男演員：莫子儀《親愛的房客》
➤最佳女演員：陳淑芳《孤味》
➤特別表揚：黃泰維、李紹朋《逃出立法院》（動作設計）

《阿紫》電影海報
▶國家電影及視聽文化中心 影視聽遺產保存貢獻獎
得獎者：井迎瑞教授

【台灣影評人協會獎得獎理由】
➤最佳影片：《阿紫》
樸實的鏡頭描繪出一個異常堅忍的台灣新住民，她隻身遠嫁異鄉，勇敢為自己打造新家，也為故鄉的家人蓋新屋，她面對全新且充滿歧視的文化和語言並不退縮，為人妻與人媳的心酸只能往肚裡吞。《阿紫》的平凡與勇敢讓人理解台灣新住民的悲喜苦樂，影片同時也捕捉到台灣經濟轉變的樣貌，北漂族面對產業外移只能返鄉種田，經濟弱勢的台灣男性在國際婚姻市場也能迅速變身為條件好的婚配對象，《阿紫》呈現的不僅是一個台灣農村的平凡外配家庭，還是這個世代許多國家跨國婚姻的寫照。

➤最佳導演：陳玉勳《消失的情人節》
少數很成功的可愛的喜劇片，笑鬧之餘，也兼顧了角色性格深度，喜劇難度高，讓人又哭又笑更困難。陳玉勳對小人物的觀察細膩，就連對於故事裡的渣男都能拍出極其可愛又可狠的一面，男主角的古意古錐，純情傻氣，某種程度上也與變態只有一線之隔。但陳玉勳的角色建立就是有趣，凝結時間的魔幻時刻，創意十足。

➤最佳劇本：黃怡玫、許承傑《孤味》
台灣女性女性在婚姻、家庭與自身命題中的矛盾迷惘，最後上演一場能否與自己的過去和解的習題考驗。看似一場不可置信的荒謬情節，戲外確實導演的自身親自經歷。在描繪眾多女性身影都有細膩之處，三姊妹身上的命題，既是故事裡的設定，也是你我在傳統社會不可避免的壓力。劇本多處都有神來一筆的幽默台詞，不管是變身蟑螂或是喪禮Battle，都能見出劇本的調理神采。


➤最佳男演員：莫子儀《親愛的房客》
精準內斂的演技令人動容，悲苦與犧牲，為了愛人付出，更要照顧愛人的家人。與小童星白潤音合作默契十足，展現生活日常的各種細節，讓人佩服。身為劇中的靈魂人物，莫子儀詮釋這角色需要付出的苦難與罪惡感，最後爆發力十足，絕對是男演員們的年度表演之最。

➤最佳女演員：陳淑芳《孤味》
能收能放還能唱歌的好演技，一甲子的功力全在這個角色身上展露無遺。既是一肩扛起家計，表面上的強人，她所飾演的女主角，在觸動內心多年的怨懟之後，結局甘願與丈夫情人小三和解，也圓滿了自己數十年來的糾結，成就自己真正海闊天空的心境。每一場戲都有細節，陳淑芳把握了這場近乎量身打造的角色，成就了自己表演的新里程碑。


➤特別表揚：黃泰維、李紹朋《逃出立法院》（動作設計）
全片的動作設計生猛和開創性，這對台灣製作的作品來說十分珍貴，而且面對活屍可以打出想像力與趣味，還帶了點電玩對打的歡樂。這部片最讓人看到血脈賁張的主因，就在於女主角賴雅妍居然變成摔角選手，與她平常的形象反差很大，全片拳拳到肉，摔得荒謬，打得痛快，這讓台灣本土新一代的動作設計更加值得鼓勵。

九龍城衙前塱道，半條街便有三間豬肉檔，競爭激烈，街頭有以平價豬肉見稱的連鎖店，位於街尾的一間卻突圍而出，經常人頭湧湧。這間新興肉食已有過半世紀歷史，舖位的一半分租給牛肉檔，亦是長龍店。豬肉檔老闆吳光偉，看來四十開外，手瓜起腱，腰腹沒半點贅肉，經常笑容滿面，原來已五十有八。街坊愛稱他為「男神」，或「九龍城黎明」。
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20191212/2S2RYTGHCGNPZAGIKH2NWH6F7U/

九龍城有兩間老字號豆腐廠，一間叫公和，另一間叫義香，後者是家庭式經營。義香只此一家沒有分店，至今仍維持老格局，前舖後工場，多年來除了地板曾翻新，其餘亦是如半世紀前的模樣，沒冷氣，卡座格局，還有那燒焦味道的豆花香。故事的主人翁是一對兄妹，一個在工場製作豆腐，一個主力在樓面，一生只做一份職業，貢獻了大半生青春。他們自置物業，沒有租金和經營壓力，日上三竿才開門，每日只出產四五板豆腐，只做門市，豆腐、豆漿差不多15年無加價，將賺到的餘錢買心頭好，一個愛Rolex，一個愛Hermès。
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20191105/NUVYWKPKW4IE7FYOH36K2YKHJ4/

在九龍城街市有26個魚檔，其中一檔近門口的叫沛記，有一個烏黑曲髮、背部微彎的婆婆做生招牌，她叫鄧麗芳，街坊都叫她做芳姐。她今年已經八十有七，仍然健步如飛，精靈得很。今年8月31日宣布榮休，臨別秋波，連熟客蔡瀾都專誠過來找芳姐拍照道別。芳姐16歲入行，坐鎮魚檔71年，退休亦是依依不捨。「我最不捨得是這裏的街坊和客人，但就算不捨得終須有日要離開，兒子說不想我做到90歲，難道要睡在張床上才不做嗎？」
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20200903/577EV5OO6VDYTJODSBC6PUP7GU/

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

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