【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」
外電指地產商受中央施壓引起全城烘動,地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點,「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線,如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義,以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」,從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。
■ 1 #囤積居奇
單是四大地產商抬面有上千公頃土儲,估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲,亦未完全反映入公司年報, 圈地規模遠超枱面所及。
這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地,都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展,現時都歸咎政府阻礙他們點地成金,也不讓出來還原各種用途,為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋,收回之後又能借機變豪宅。
地產商的囤積壟斷,並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備,還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案,準備好通過最後都可以失踪泡湯,繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽,彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。
■ 2 #壟斷式圈地
除了大規模囤地自肥,過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。
一直以來透過在新界與村長「打好關係」,大地產商之間已形成了無形的收地地盤,亦令其他潛在競爭者無法進場,明顯的例子如新界東北及洪水橋,明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地,大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。
土地業權外,亦透過不限於「田地生產」的手法,從小業主手上集中化市區業權作重建,亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策,大大加強收購議價能力,掃平中下階層在舊區的生存空間。
■ 3 #操控衣食住行每個環節
過往談到「地產霸權」,一般都指不單是在住屋問題上由地產主導,而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動,深植日常生活的每個環節,各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中,連街市規劃也可以操縱。
真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事,而當今被套上「壟斷行為」的罪名,很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位,未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。
■ 4 #公眾輿論帶風向
地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內,過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士,透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式,讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情,帶出有利地產商利益的論調,實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音,曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。
透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果,過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調,令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題,主導土地房屋施政。
而當今還能保有「帶風向」的權力,在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。
■ 5 #利益主導政府施政
當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策,例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度,放寬祖堂地等,都會獲得過政府大力幫手背書成訂立, 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程,卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。
人脈財力使然,這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力,就能輕易破除,這些都應該會被明眼人看在眼內。
■ 6 #區位租值壟斷
壟斷不僅只在資源上、媒體中,還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷,令區域中心地段全面配合地產利益,才能有效收割小市民的租值。
這樣就不停留於大地產商的行為,領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇,不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。
■ 7 #阻礙政府收地與發展
近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置,1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃,可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場,守護著他們愈儲愈多的土地儲備。
事實上,過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴,發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍,政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。
現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派,但明顯土地發展最有力的反對派,其實就是地產商本身,這並不是發展商憑口就能帶過的事實。
■ 8 #非正規掠地起豪宅
地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷,更甚者是「不務正業」,利用這些公共事業大搞地產,懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目,如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。
這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力,變相廉價搶地,將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。
■ 9 「#智商勾結」
還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織,一方面能因慈善牌可獲免稅優惠,另一方面亦能借助他們影響政府施政,製造對地產利益更有利的政策環境,一石二鳥,可謂「智商勾結」,但這些行為大眾是看到的,亦可理解是另一種助長壟斷的行為。
■ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」
根據不少過往報導,傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」,有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商,這種富豪「共富」的合作模式,方便在過往地產股票市場大手交易,互惠互利做Deal。
不論鋤Dee會是否存在,或者是否已經在新時代香港式微,外人不得而知,但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」,今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。
小結:風聲已聞 危難未至
現時其實只聞風聲草動,未有實質行動,但現今地產商還想以小恩小惠打發就算,更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆,現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關,靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗,但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化,如何換莊,畢竟香港地產收益供養不同利益版塊,政商之間還是你中有我的利益共同體。
想留意更多有關地產商壟斷行為:
【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩?
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新民黨 會見行政長官
提交施政報告建議
特區政府正就2020年《施政報告》進行公眾諮詢,新民黨主席葉劉淑儀女士、常務副主席黎棟國先生、副主席容海恩女士、副主席潘國山先生、執行委員譚榮邦先生、執行委員陳家珮女士、執行委員甘文鋒先生與社區發展主任李梓敬先生,今天(11日)會見行政長官林鄭月娥女士,提交施政報告建議(內容見附件)。
新民黨是次提交的建議書主題為「輕賦稅 重民生 推復甦」,循減輕市民日常負擔、協助租戶、支援有需要的中小型業主,及開拓收入來源四大方向,提出十項具體政策建議,期望在目前疫情及經濟前景不明朗,加上不涉及新增大額政府開支的前提下,為市民提供新一輪支援。
減稅務負擔 助市民紓困
新民黨主席葉劉淑儀女士表示:「我們今天會見行政長官,與行政長官說未來香港除了要控制疫情之外,當然還有要應付非常嚴峻的經濟環境,相信香港短期內經濟難以復甦,因為全球的經濟環境惡劣,在全球很多地方,疫情還未受控,而且非常反覆。在此背景下,政府需要推出利民紓困措施。留意到有政黨提出向市民派現金或消費券,去年我們也有向財政司司長提出派消費券刺激消費,但今時今日,我們不認為政府可以透過派錢令經濟復甦,因為政府盈餘已減少三千億元,而財政司司長也預測,今年赤字會達到二千九百億元,因此我們向政府建議,經濟方面應減輕市民稅務負擔,即是我們提出的『輕賦稅』,減輕市民稅務負擔,兼且需要開源,提出增加稅收建議,開拓財政來源。」
因此新民黨建議延長減免20%港鐵車費計劃,由半年延至一年。又建議調整港鐵票價機制,檢討港鐵加價機制,將現時可加可減機制的方程式,加入港鐵地產收入,減輕市民坐鐵路負擔。另外,建議降低停車場收費水平,減輕市民日常負擔。
葉劉淑儀又稱:「我們提出另一紓困措施是針對租戶,很多商舖租戶因生意影響,交不到租,留意外國如英、美、澳洲等部分城市,已有『禁止驅逐租客令』,不准趕走交不起租金的人士,香港可以做的做法是修改《業主與租客(綜合)條例》,暫緩條例執行接管商舖。」
「行政長官曾呼籲業主減租,但我們認為不足夠,建議政府應提供稅務誘因讓業主減租,例如每減租15%,業主可獲1%利得稅減免;甚至減租50%,利得稅可減5%,當然有日落條款,鼓勵業主在目前市況艱難時期為商戶減租。」
新民黨常務副主席黎棟國先生,補充支援有需要的小型業主措施:「很多小業主,受疫情影響,他們的收入有問題,建議聯絡證券按揭公司,為他們提出優惠的二按政策,幫助他們渡過難關。至於周轉不靈的商戶,如果有物業,用類似方式去幫助他們。」
關注長者精神健康
新民黨副主席容海恩女士則關注長者精神健康:「我們今天會見特首,也關心大家的精神健康,見到不同的群組,在疫情期間都大受影響,包括照顧者、長者,尤其長者,在疫情肆虐期間,他們失去了原有的社交生活,足不出戶,孤獨感增加。見到政府在有關方面只提供有限度服務,包括精神健康社區綜合服務中心,他們的服務在疫情期間受到限制,我建議政府因應疫情嚴重性,在是次施政報告,多加資源關注長者精神健康,將有關服務覆蓋更寬的社群,不單是康復者或懷疑精神健康受影響人士,並多利用科技,讓不同的群體,在社交限制下也可接受有關的服務,讓科技打破社交限制。」
增加稅收助開源
執行委員甘文鋒先生回應調整博彩稅建議:「見到政府經常性開支不斷增加,但政府收入大部分依賴賣地,及印花稅收益,非常受外在因素影響,收入較不穩定。因此新民黨建議提高博彩稅,在⾜球比賽投注 ⽅⾯,稅率由現時的淨投注⾦收入的50%,增⾄80%;在賽⾺投注⽅⾯, 本地賽事的本地投注,由現時的72.5%⾄75%的累進稅,升到75%⾄80%;另外我們建議增加不同運動項目的博彩,例如建議開徵籃球NBA,或混合格鬥MMA賽事,這些比較受歡迎運動項目的賽事作為博彩項目,也值得政府考慮。」
完善交通配套
社區發展主任李梓敬先生說:「很多住東鐵沿線的市民,經常往返內地,很多人雖然受目前疫情的影響未能經常往返內地,但如果日後通關後,面對的大問題,例如由上水往返羅湖只距離一個站,但東鐵單程車費為$27,用八達通優惠為每程$20.4,對很多基層市民而言負擔沉重,政府經常向市民推銷粵港澳大灣區一小時生活圈,目前交通配套可以做到一小時生活圈,但費用卻不菲,價格因素令很多人使用這些交通配套卻步。希望政府正視交通成本的問題。另外,在會上我們也要求,特區政府盡快落實北環線,因為這是很多新界東、西居民的要求,希望政府盡快推動及落實建議。」
加強市建局建屋功能
執行委員陳家珮女士關注市建局的建屋功能:「覓地建屋是政府的大難題,其中市區重建局是建屋的重要渠道,去年市區重建局推出首次置業樓盤,反應很好,四百五十個單位,獲二萬多人認購。去年施政報告特首再次提到關注市建局覓地建屋角色,我們建議,市建局建屋範圍應加大,除了收購單幢舊樓改建新樓外,應加大舊區重建,如將整個工業舊區重建,如重建觀塘舊區,未來應更大重建規模,讓更多市民受惠。另外,建議市建局將部分改建房屋撥作興建公營房屋。同時我們也關注,首置置業計劃,補地價政策年期應延長,甚至取消,讓更多市民可首置置業。」
新民黨2020《施政報告》建議
https://npp.org.hk/…/20200911_NPP_policy%20address%20submis…
市建局 收購 業主 在 趙綺婷 Elaine Chiu's Art Facebook 的精選貼文
【土瓜灣重建小店調查報告-懶人包】
隨住近來土瓜灣老店因重建而光榮結業/即將結業,都多左朋友落來傾計問,重建係點㗎,小店又會點啊😢
宜家推出番個調查結果懶人包比大家了解多啲🙌🏼
上年11月,我地社區文化關注 聯同土瓜灣重建店舖租客關注組 舊區街坊自主促進組 - odaag 做左一個「土瓜灣重建店舖調查發佈會」🙌🏼
調查主要問番小店重建對佢地嘅影響,係土瓜灣開舖頭有咩優勢,對重建後嘅去向有咩諗法🙏🏼
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《調查結果》
土瓜灣對於鋪戶黎講唔單只係做生意嘅地方,更加係同同行老友熟客敘舊嘅地點。
大家平時會互相幫手,赴湯蹈火💪。但係市建局壓迫底下,鋪頭一間一間咁消失,呢份人情味已經買少見少。😭
再加上租金壓力,好多鋪戶都好擔心佢地嘅將來去向😥
詳細內容可以參考返完整報告嘅第三部分-《問卷調查結果》
《相關個案例子》
喺市建局宣佈收購之後,業主就開始用盡方法趕走鋪戶,包括超大幅度咁加租,又或者縮短租約期。
而由於如果舖戶係市建局收購到業權前就遷離重建區,就會冇左『特惠津貼』(亦係佔賠償嘅大部分金額)。
所以好多鋪戶就算喺賺得勁少嘅情況下,都繼續硬食貴租。有業主更加唔續租,直接趕走鋪戶,令鋪頭被逼結業。😔
其中最常見嘅三類店鋪(食肆🥢、雜貨店🥫、車房🚙)都無一倖免
詳細內容可以參考返完整報告嘅第四部分-《質性訪談分析-4.1 重建期間店舖租戶面臨的加租及迫遷困境》
《復業困難》
雖然市建局會提供賠償同幫手搵鋪位俾被逼遷嘅鋪戶,但支援度非常唔夠。
例如係賠償方面,根據『應貨差餉租值』,津貼俾租客嘅金額只有60萬至80萬。而呢個價錢只係大概應付到買工具嘅支出,更加唔使講裝修費同牌照費之類嘅開支。💸💸
另外,市區重建中介服務有限公司(市建局旗下公司)幫鋪戶搵嘅鋪位相當唔適合。例如幫車房鋪戶搵左一個樓底好低嘅鋪位,或者係有路燈頂住門口嘅鋪位。😣
事實係市建局無就特定行業去作出支援,令復業更加困難。
詳細內容可以參考返完整報告嘅第四部分-《質性訪談分析-4.2 土瓜灣車房行業生態及復業困難,4.3 民生小店復業困難》
《意見及建議》
而家市建局所推行緊嘅計劃根本冇切實咁考慮到行業嘅需要,完全幫唔到鋪戶復業。🤬
我哋希望市建局可以重新檢討重建策略及規劃,並落實「先安置,後清拆」嘅計劃,等鋪戶可以搵到啱自己嘅鋪位,令佢哋嘅行業繼續經營🏪
詳細內容可以參考返完整報告嘅第五部分-《討論》
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「#土家」土瓜灣故事館
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市建局 收購 業主 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
《強拍是按EUV比例》剛曝光: 第2081成交(堅 - 註冊), Soho士丹頓街49號地舖Quench 酒吧收購 3157.6萬, 樓齡52年,建築面積800呎。闊14呎,約深40呎。如非強拍,市值應都是約3000萬。
原業主 Lau Lee Cheung 於2003年11月用425萬買入, 持貨17年6.4倍。
士丹頓街49號 basement 地庫,2017年8月22日,曾經成交2680萬。
士丹頓街49號M floor,2017年5月31日,曾成交1125.4萬
成交比較:
- 2020年4月8日,士丹頓街57號舖成交4000萬,
- 2018年1月,士丹頓街51號舖成交4880萬。
〈強拍間舖可以分到幾多?〉
如果你揸住間舖,你要搞清楚,佢唔係將你間鋪拿出嚟拍賣,而係成棟大廈100%業權拿出來拍賣,再將錢分攤俾各小業主。 點分?收到嘅錢就會按土地審裁處裁定嘅比例分攤畀各業主。 而土地審裁處只係會按現有物業交吉嘅價值去作評估(Existing Use Value) ,唔會用未來重建後嘅價值 (Redevelopment Value)。 佢亦都唔會考慮你僭建嘅範圍同埋超出地契許可用途嘅價值計算。 所以即使你間鋪僭建出嚟嘅範圍好大放咗好多張枱, 或者你好醒,搵個朋友租你間舖打到個租值好高, 佢都只係當你間舖交吉咁計算嘅姐。 當然如果你唔贊成佢嘅估價, 嫌分畀你嘅錢唔夠,你可以搵個專業測量師做個估價,提供證據作出反對。
舖收購知識:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
這間舖成交比我想像中平,市值都是約3000萬。 但通常收購價,是較市價高50%。
可能因為發展商已經申請強拍, 一面凶個業主,另一面同佢慢慢傾。 如果同一大廈的49號地庫都曾經成交2680萬,地舖道理上起碼值多 x 2價值。
售價一般來說, 樓上舖是地舖價值的三分之一,地庫是地舖的五分之一。 但這間49號舖的地庫後面巷仔有獨立入口,因此價值較值錢。
地舖賣咁平,怪就怪佢可能是最後一伙強拍前售出,原業主可能心驚強拍後袋錢仲少,同仲有排等。
最近坊間有三單的收購,是原業主是蝕本收場,頭兩單堅 sold,第三單未成交。
(1) 土瓜灣啟明街,市建局收1131.3萬 (1215.4萬買入)
(2) 大角咀埃華街恆生ATM,市建局以1341.7萬收購 (1700萬買入)
(3) 梁朝偉的高山道大單邊舖,私人發展商測量報告估價839萬 (1500萬買入)。
可能士丹頓街49號舖的原業主因為以上三單的新聞嚇窒咗?
李根興 Edwin
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我剛開始成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析,可以whatsapp我 (+852) 90361143,我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??
好多嘢唔方便公開講。
李根興 Edwin
市建局 收購 業主 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
剛成交-第2061成交(傳),收到風,北河街20號 just sold 1250萬。肺炎前市傳賣過一轉(市傳1350萬,2019年11月27日),最終無成交到。 剛剛再 sold 1250萬。交吉。 我估市值租金約三萬元,約3厘回報。感覺5.5分。
(註冊1250萬)
業主是1990年用155萬買入。
這間舖近長實及市建局的海壇街愛海頌項目。 今時今日最大的問題就是 "CHEAP" 夜冷段! 見到就已經想掉頭走,真係走! 買來博收購。 但始終這間舖好深,好大件,感覺5.5分。
旁邊的22號舖,新生粥店,2018年8月曾經成交1700萬,大間靚仔少少。 最重要是香港嗰時美好啲,I miss the Hong Kong that time ??
市傳成交當時我已經錄咗條片:
https://youtu.be/nIpzhg1D56g
李根興 Edwin
市建局 收購 業主 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【一舖兩蝕,極品!】第2057成交(堅-註冊),剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓,第二次?】收購唔識俾分,市建局剛以1341.7萬收購此地舖。
地址是大角咀埃華街1號A舖,建築面積380呎,現在是恆生銀行ATM 舖,實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。
此舖是埃華街及橡樹街大單邊, 舖闊14呎,深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元,當時回報3.5%。
再上一手業主,也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。
旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊,50呎深,實用約1500呎),剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。
按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算,每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬,即大約是今次的成交價1341.7萬。
老實說,這間舖的市建局成交價,比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話,回報有成4.5%,以銀行ATM 舖來說,好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價,不是睇租值回報,因此「細面積的旺舖」, 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。
想了解多些收購鋪如何計算,我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚,請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片,合共約82分鐘 (唱獨腳戲,口水都乾)。
我本書【買舖要買得 PRO】也有講,全港書局有售。
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
簡單來說,市建局來收購, 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值, 不是睇同區七年樓齡, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議,按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的,只有市建局會。)
以我所知,這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。
對上一間是土瓜灣啟明街,4至24號,啟明大廈地下18號舖,成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入,實用面積450呎,樓齡56年,原業主持貨七年,蝕7%。
啟明街原業主是於2012年12月高峰期,盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交,再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%,你說是否盲目摸頂? 我也報導過,See video:
https://youtu.be/mCFbh4_kmFw
總結, 算這個業主唔好彩, 兼唔玩嘢。
(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來,大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多,收購了約萬幾間。一般市建局收購舖,單單業主都賺錢,這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕, 真的是經典!
(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司,手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入), 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我,我一定同市建局「玩嘢」, 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高, 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工, 市建局大把錢,但我自己的錢一定緊張過佢?。
今次唔恭喜業主了。
P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講,搏收購,就盲目追價,一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數,明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲,私人強拍的話,分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?
https://ps.hket.com/article/2646901
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我無心造謠言,只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin