【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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市政 改革 在 游淑慧 台北市議員 Facebook 的精選貼文
期待台灣梅克爾
德國在前幾天、26日,舉行聯邦議會大選,這場選舉意義非凡,因為執政16年的總理梅克爾不再尋求連任,這次投票不僅是選出德國的新領袖,也代表一個梅克爾時代的結束。
這位德國人暱稱為「國民媽媽」的梅克爾,16年任內,她帶領德國與歐盟度過重重危機,也讓德國成為世界重要影響力量。
相較於川普、普丁、習近平這些強勢男性主導的世界政壇,梅克爾的行事作風低調、內斂、溫暖,這樣的她反倒形成一股暖流,深受德國民眾、甚至世界肯定。
原本的她是東德的鐵幕女兒,在東西德統一後, 不管是經濟、文化和觀念 ,雙邊都差異巨大,梅克爾用她【堅強的意志力與耐性】進行調停,化解族群衝突,並為撕裂的東西德重新融合。
我很喜歡梅克爾,也一直在想,台灣是不是也能有一位【台灣梅克爾】的女性政治人物。
用女性温柔、堅定、耐心與溝通的特質,縫合台灣存著各種撕裂與對立。
但這兩年我從盧市長身上,似乎看到這樣的特質和希望。
我是一半的台中女兒,對於台中,我一直有孩童時的温暖回憶, 當然也有深深的關注。
2018年縣市長選舉,盧市長是以20萬票大勝林前市長;然而大勝後的盧市長沒有像林佳龍前市長一樣,大幅否定胡市長的政策; 也沒有像柯文哲市長操作五大弊案來踩低前朝、為己立威。#不靠糟蹋前朝來突顯自己的厚道
她上任後,只是低調、柔和、耐心地不斷進行市政改革和推動……
第一年的任期,因為不操作政治議題和衝突, 在政治掛帥的台灣 ,確實略為被新聞邊緣化……
但隨著市政成果逐漸展現,台中遇到疫情也有條不紊,而萊豬議題又勇於向美方直言……
這位媽媽市長逐漸獲得台中市民的信任與支持。
現在盧秀燕市長的個人施政滿意度,或是台中市的總體競爭力評比在各項調查中,都屢創佳績!
【好酒沉甕底、有能不寂寞】!
這讓台灣的政治領導人走出一條【新路】…… 政治不一定要做秀、搶話題、 語不驚人死不休……#為政不在多言
看到數十年 吵吵鬧鬧的台灣政治,不斷內耗停滯的浪費資源,期待我們也能誕生一位【台灣梅克爾】,讓台灣的政治更温柔、更理性與合作。
#政績就是最好的戰鬥力
台中城市競爭力六都第二、十年最佳
http://n.yam.com/Article/20210928581642
市政 改革 在 李妍慧 Yen Hui Lee Facebook 的最佳貼文
👆94要客訴:KMT改選新氣象?大新竹合併朱立倫麥來亂!
甫當選國民黨主席的朱立倫,抨擊大新竹升格是少數人一己之私,罔顧民意,令人不以為然。
朱立倫主張「納入苗栗升格」的論調早已是九月初竹苗兩縣會議時國民黨的陳腔濫調,在大新竹民調顯示超過5成(新竹縣贊成大新竹合併聲量更高)支持大新竹合併的時候,還吶喊要加入一個缺乏共識的苗栗進來,才是真的政治算計。
呼應民進黨秘書長林錫耀所說的,新竹縣市生活圈具有全球產業佈局的戰略意義,「竹竹合併」先行,有相當急迫與重要性。我們可以看到全台灣擁有科學園區的縣市,包含南科、中科還有南港軟體園區等,就只有新竹市不是直轄市。創稅能力高達全國第五位的新竹縣市(2020年1900餘億),卻僅能獲得不成比例的分配款項,公共建設受阻。
而三個行政體(新竹市、新竹縣以及科學園區)的行政效率也在既有的分配結構下顯得綁手綁腳,不利化解兩縣市之間的重要課題如交通規劃、教育、環境治理等。
我認為,若大新竹合併,新的市府將可以更有效 #盤點跨越頭前溪橋樑,紓解頭前溪橋、國道一號以及經國橋的擁擠狀況;而新竹居民長年期盼的 #輕軌建設,將更有機會在一個市政府與園區的框架下統籌規劃,用更有餘裕的資本推動設置,#解決新竹市重要交通節點的壅塞問題。
大新竹合併計畫,追求的是 #以新竹生活圈為主體的行政區改革,面對傳統上藍大於綠的新竹縣,林智堅市長在此刻拋出大新竹升格,不僅是為了解決當下的新竹建設、交通、資源分配問題,更是為往後數十年的新竹發展樹立基礎。
您心目中未來的大新竹市長什麼樣呢?希望能夠解決什麼問題呢?歡迎留言提出,一同分享。
94要客訴:精彩回顧
👉KMT政治盤算看竹竹合併!李妍慧:朱別反民意反主流 只為對少數樁腳交代!
https://youtu.be/KC9of8gnPPs
👉朱立倫慘勝得票率45%創新低!張亞中成新戰神目標參選北桃高?習近平賀電對朱交辦統一?解放軍「宣稱」可打到夏威夷!國軍無人機+3000公里長程飛彈反制【94要客訴】2021.09.27
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市政 改革 在 HistoryBro Youtube 的最佳解答
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市政 改革 在 柯文哲 Youtube 的最佳貼文
#今晚我想來點真心話
「檢討」或許是這兩週大家最常聽到的詞,從缺水到台鐵問題,通通需要檢討,但是,改革不是一朝一夕就能完成,除了從制度、法律、系統上全面檢視之外,最重要的應該是「改變文化」。
我常說,「改變台北要從文化開始」,台北改變需要從改變台北市政府的文化開始做起,面對去年發生的錢櫃大火,我們檢討聯合稽查制度的問題,花了一年的時間改正,每一起重大事故的背後,都有複雜的問題,應該系統性檢討,並且全面改善。
今晚九點,真心話時間找來了前內政部長李鴻源,他是水利專家,也是前行政院公共工程委員會主委,一起來跟他聊聊兩個重要的民生問題。
#缺水不是第一年
#事故檢討需要態度
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市政 改革 在 時代力量雲林縣議員 廖郁賢 Youtube 的最佳貼文
#漫漫改革路
林深議員,我到底哪裡得罪你?
❗️ #淘汰不適任議員
從之前在議事廳上罵我 #袂見笑是垃圾、 #沒有教養,到今天 #無端潑水,甚至還說「我看到你就噁心,想吐!怎麼會性騷擾你?」這種話,那影片中你又為什麼要不斷靠近我,甚至對我動手動腳?
在議事廳上,我一直都是就事論事。對於我的言論不滿,你同樣可以表達你的意見,但為什麼總是辱罵,演變至今甚至動起手腳?如果這就是你的問政方式,那 #我認為這樣的民意代表應該被時代淘汰。
❗️ #持續散佈錯誤資訊 #亂帶風向
針對蔡英文總統與王文淵談論「麥寮蓋天然氣接受站」一事,總統府及相關部會早就對外澄清, #與三接無關_更不是替代方案,而是為了配合政府能源轉型,要為台塑、麥寮電廠燃煤除役做準備。
結果今天張麗善還跟你一搭一唱,表示他們兩人的對談,是在討論三接替代方案,擺明就是散佈錯誤資訊,亂帶風向,難道我要求你們「不要造謠」,沒有道理嗎?
❗️ #無視備忘錄 #不負責任的縣市首長發言
張麗善縣長更荒唐,表面聲稱支持中央規劃,卻硬生將經濟部能源局針對2025麥電燃煤除役一事, #解釋為麥電得除役_但後續不用承擔發電責任,完全無視縣府曾簽署2017能源轉型備忘錄中,麥電燃煤轉氣的承諾,#甚至還說也沒缺電,擺明就是不負責任,又再踢皮球!
作為雲林縣議員,當我在議事廳上,看到民意代表跟縣市首長像是拋接球般,不斷散佈錯誤資訊,嚴重扭曲事實;還時不時宣稱要以民眾生命財產安全為優先,卻完全沒有沒把縣市政府要一同承擔的能源責任當作一回事,無視能源轉型過渡的風險,我能不發言反駁嗎?
2022在即,雲林鄉親真的要張大眼睛,要選擇配得上我們的政治人物。