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(勤於「篩選」，保持心靈寧靜)
選才、選廠商、選產品…都需有效「篩選」！套房出租只剩一間，助理問我有一客人要承租，得知其行業後，問我「是否出租？」平常大會授課/企業內訓，都有嚴謹SOP(包括一定用自備電腦授課)，保持三十幾年，零遲到與震撼品質授課與諮商！每一設備與流程，嚴格篩選規劃！
套房客戶，都很長期，初始，需經我這一關！標準很簡單「其他樓層租客，對新租客行業，是否安心？」不能安心，就請助理委婉婉拒！不-要-有-錢-就-賺！
入社會之初，負責高單價IBM大型系統。陌生拜訪過程，不是有門就敲，而是「篩選」。能精準篩選，成功率就大增，而且收款零問題！賣出鉅額產品，卻收不到款，就是人生災難！
我請人工智慧，挑選「心靈寧靜」感覺相片，迸出龐大相片群，我選了畫面: 普陀山健走，船到我喜好位子，按下快門！
拍照，就是「減法」，不該清楚的，變成剪影！紛紛亂亂的世界，勤於「篩選」，可以常保心靈寧靜！
( 年度新分享 https://idi.tv/book ）
28間月租開價52萬，不拆租。（#鍵盤強尼）
ETtoday房產雲
【#BF國情聚焦】隨著内地政府出台「限遊令」，内地不少業者趁機在網上提供賬號出租服務規避監管，收費高昂接近20港元每小時，並宣稱能提供人臉解鎖服務。
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/一個普通主臥房，重新營造出屬於臥房的質地/
調整兩大策略:
➡️ 1.床頭往往前看的畫面:
由床上往前看，可以看到很乾淨的背景還有雕塑品
原本床往前看，是錯錯落落的櫃子，並沒有畫面的意義
➡️ 2.弱化突出的柱子突兀感:
利用衣櫃長形的外型，跟柱子做出左右的對稱平衡
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我們的態度是➡️
比起房價，我們反應該在意居住在屋裡的空間品質，畢竟房子其實用來住的
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591房源物件參考連結➡️健康國小/健安新城景觀四房
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9688252.html
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本身屋況就不差的台中3房電梯宅，經過 Steve 的巧手改造，
變成了屋主喜歡的明亮南洋風！
來看看他在裝潢中做了哪些小巧思吧~
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0:00 開場
0:35 陽台
2:09 客廳
3:30 廚房和後陽台
4:42 廚房旁空間
5:30 次臥(1)
5:58 次臥(2)
6:24 主臥
7:05 衛浴
7:36 總結
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⬛ 70萬裝潢預算 改造60坪舊公寓變成現代輕奢工業風
▪上集：https://zuker.cc/Gwudg
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⬛ 爆改70坪台北租屋大公寓 空屋變身輕工業風咖啡廳
▪上集：https://zuker.cc/ZukerShowEP5
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⬛ 50萬輕翻修40年老屋！古早磁磚簡易改造
▪場勘篇：https://zuker.cc/ZukerShowEP11
▪改造篇：https://zuker.cc/ZukerShowEP12
▪完工篇：https://zuker.cc/ZukerShowEP12_2
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一般在外租房常常會遇到房東擺爛不處理事情的狀況，
但只要你是住在品牌公寓，就會專門有人來幫你處理問題。
那品牌公寓到底是什麼？
是裝潢公司嗎？還是二房東？
搞不懂沒關係，在ZUKER全新影片企劃「寓見帥房東」之中，
我們會帶你了解品牌公寓平常到底在做什麼──
從改造接案，到房務管理，
我們將帶你一一窺視品牌公寓的經營日常！
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#包租代管 #租屋改造 #台中租屋 #老屋改造 #房間改造
201114年代 凶宅旁大樓房價低 逆向操作轉手賺279萬
年代原影→https://youtu.be/-IB6zYUbtTU
外觀看似一般稍有年份的大樓，這是連外地人都知道的台北市中山區錦州街和新生北路交界的凶宅，曾奪走20多條人命，詭譎的案件頻傳，但周遭房價卻是逆勢走揚。
記者—劉一璇、莊俊浩 採訪報導……↓
記者/劉一璇：「錦州街上的兩棟大樓《錦福大樓》以及《明皇大廈》它們都不受到凶宅的影響，每每轉手都有賺頭。」
根據實價登錄資料顯示，明皇大廈7樓戶10.45坪2019年12月屋主買進價格345萬，今年7月賣出近乎翻倍成交624萬，獲利高達279萬。
隔壁的錦福大樓9.83坪的套房也從2013年的360萬到今年成交550萬元，價差高達190萬。附近居民或常在這附近活動的民眾都覺得不可思議。
房仲業者/陳泰源 表示：「那邊屋齡大約都3～4X年的中午大樓，1平約莫是4X～5X萬元左右，今年因為熱錢很多、房貸利率很低，大家都爭相地買房子，所以約莫大概平均都漲了1～2成，1度單價有出現6字頭的狀況。」
碰到疫情，台灣熱錢追房地產，位處特殊產業聚集的林森商圈，過去大家都知道房價偏低，出租情況不錯，近期的報酬率也創下佳績，房仲業者透露跟都更多不了關係。
房仲業者/陳泰源 表示：「其實連錦新大樓這一棟凶棟它自己也在談都更，所以對很多人而言會覺得，反正它遲早打掉重蓋。」
未來前景不只吸引投資人眼球，準備購屋的民眾也列入考慮清單，過去繪聲繪影的恐怖傳聞「也似乎因為房市熱絡起來」減少許多。
陳泰源youtube→https://youtu.be/yRWU3fPWHEs
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201114-279.html
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別忘了開啟小鈴鐺 租屋族壓力真的越來越大，主計處公布2月房租指數在創新高，漲幅是近10年最大，所以在台北有很多人為了省房租都會租迷你 套房 ， ... ... <看更多>
平套房出租 在 Re: [請益] 首次購買隔套收租房，求建議- 看板home-sale 的推薦與評價
非常感謝眾多版友的推文，有很多建議與提問，用推文回覆有點困難，決定再佔一個版面
整理大家的回覆，並提供自己的想法&查核的結果，給後人遇到類似情況時做個參考。
1. 物件一租約的真實性：有自己去看過其中一間兩房一廳，設計的很好，而且電器、衛
浴設備、廚具都是買比較高級牌子的(日立、國際、凱薩等)。仲介也說他手上有目前的合
約，可去現場翻閱。此外，目前物件一是給包租代管，感覺租約應該也會是比較乾淨的。
2. 要具備水電debug能力：敝人雖然是有能力，但覺得可能並不是重點…
3. 貸款成數：有打電話給銀行並提供細節，確認貸款成數7成沒問題。
4. 銀行鑑價：銀行有說鑑價可能會比成交價要低，然後不會用成交價來提供貸款，所以
就是自備款需多準備一些。至於頂加價值，之前某間老華廈物件含頂加，請銀行幫忙初估
(非正式鑑價)，承辦人說” 頂加部分約用每坪單價之1/2去估算”。
5. 台北市頂加以後不能修繕：打電話去台北市建管處問過，若頂加違建想要做室內裝修(
動隔間或是天花板)，可直接申請室內裝修許可，但若提供的圖面若是三單位以上，應不
會通過。至於若需外牆修繕，可直接動工，但要留施工前後的照片避免之後被誤以為是新
違建。簡而言之，並不是不能修繕，只是要合規。
6. 頂加三個單位出租都是優先拆的：承上，建管處的回答是要連續被檢舉三次，才會真
的”動手”，而且會先請屋主自行調整成兩單位，若確認已變成兩單位，就沒事了。若屋
主不願自行調整成兩單位，建管處去拆，也只會讓原本的違建變成兩單位，不會刻意去把
頂加全部移平。
7. 房客處不好檢舉就拆了：同上。建管處說計點三次後才會動手。
8. 台北隔套收益太低，新北、台中、高雄隔套，丟給代管更划算：單純論投報率應該是
這樣，但台北能有都更或是老屋重建的機會，又是另外一回子事了。(這邊指的是物件二)
下面紀錄一些不用回覆，然後非常實用的建議or資訊：
1. 估投報收益應該用”自己花錢拆，頂加留兩間”來計算。
2. 違法格套的都可以檢舉，最好找合法格套。
3. 沒有”分管協議”，頂加收租之後可能被樓下鄰居要求分成。一種處理方式是頂加自
住，樓下出租。
總結一下，若要考慮收租套房物件：
1. 最好不要碰頂加物件，除非有分管協議書&頂加僅兩單元。
2. 最好是合法格套，亦即要有”室內裝修合格證”。
3. 要先找銀行確認可貸款成數以及鑑價。要準備的頭期款，應該會比想像中高。
4. 確認現有租約真實性。
再次感謝房版眾多熱心的板友提供寶貴的建議，若覺得我目前總結的有什麼缺漏，也請再
告知，讓我更新，希望留給後人更多資訊可參考 :)
※ 引述《chmin (June.)》之銘言：
: 標題: [請益] 首次購買隔套租房，求建議
: 時間: Fri Aug 25 00:53:12 2023
:
:
: 各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位
: 前輩建議。
:
: [物件一]
: 台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無
: 公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房
: 間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都
: 更，只看收租收益)
:
: 優點：
: 1. 每月收租收益高&投報酬率高。
: 2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。
: 3. 離目前居住處很近。
:
: 缺點：
: 1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是：
: ”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
: 2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
: 3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
: 4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年，
: 似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。
:
: [物件二]
: 台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公
: 設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前
: 也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目
: 前收租收益也還不錯)
:
: 優點：
: 1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。
: 2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。
: 3. 整棟僅四個所有權人。
: 4. 離目前居住處很近。
:
: 缺點：
: 1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低，
: 怕有管理問題。
: 2. 怕等不到重建/都更。
:
:
: 目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
: 想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。
: 非常感謝您們的時間 (鞠躬)。
:
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692895994.A.BEC.html
: → abyssa1: 你要全現金買嗎？ 08/25 01:19
: → chmin: 目前預計是只付頭期，然後一直延展寬限期。收租收益>寬限 08/25 01:22
: → chmin: 期利息支出。 08/25 01:22
: 推 tfct: A銀行估價會知道不合法嗎？ 08/25 01:27
: → CrabBro: 物件一價格怪怪的，要懷疑一下租約真實性 08/25 02:05
: → CrabBro: 可能是匡你的假租約 08/25 02:05
: → CrabBro: 缺點1. 不要相信仲介的鬼話 08/25 02:06
: → CrabBro: 物件一的缺點4可以忽視，但缺點3是有可能發生的 08/25 02:08
: → CrabBro: 物件二很尷尬，通常這種物件就是收回來整理一下就很好租 08/25 02:09
: → CrabBro: 但是磚造60年加上頂加，這已經嚴重需要立即拆掉重建的 08/25 02:10
: → CrabBro: 你再花錢整理就不划算 08/25 02:10
: ※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/25/2023 02:22:27
: 推 max780417: 你有基本的水電debug能力再來 08/25 03:22
: 推 clairebear: 姑且不論物件，銀行鑑價不算頂加，隔套貸款成數低， 08/25 04:47
: → clairebear: 頭期要付的可能比你想的還要多很多 08/25 04:47
: 推 a9940597: 現在的人不好管，搞一些合法又正常的投資不好嗎？ 08/25 06:19
: 推 DeathStarDS1: 台北市令人震驚太佩服了 08/25 06:22
: 推 DeathStarDS1: 鄉民說的有道理，仲介說的租金要確認再確認再確認7 08/25 06:24
: → DeathStarDS1: 次。 08/25 06:24
: 推 typhoonghi: 物件一投報率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黃區? 08/25 06:37
: 推 iceyu: 現在還敢買頂加的真是勇者XD 08/25 06:57
: 推 ohyababy001: 別碰頂加比較好，損失的比得到的多 08/25 07:01
: 推 imprison: 台北市頂加以後不能修繕，10年後賣誰？ 08/25 07:06
: → abyssa1: 你先問問銀行 隔套頭期常常是五成喔 08/25 07:29
: → abyssa1: 頂加三個單位出租都是優先拆的 08/25 07:30
: 推 ataky: 銀行知道是頂加這貸款成數就低了 08/25 07:33
: 推 F93935: 三單元專案優先拆除 你找誰都沒用 08/25 07:38
: → F93935: 你要賭？哪天房客處不好檢舉就拆了 08/25 07:39
: 推 sdhpipt: 只看文章我會選二 08/25 08:18
: 推 x156w423: 可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在 08/25 08:35
: → x156w423: 你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇 08/25 08:35
: → x156w423: 喔 xD 08/25 08:35
: → IBIZA: 二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道會拖多久， 08/25 08:48
: → IBIZA: 你能不靠租金自己付個10年租金嗎 08/25 08:48
: → abyssa1: 自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單 08/25 09:00
: → abyssa1: 要估投報收益應該用這版本估計 自己花錢拆 頂加留兩間 08/25 09:00
: → wiston1419: 物件二為啥還沒重建？要不要探聽一下？ 08/25 09:05
: → IBIZA: 台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是 08/25 09:31
: 推 swordhero: 小心換屋主老鄰居開始開告，頂加租金平分喔 08/25 09:51
: → swordhero: 現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣，呵呵，風險優先喔 08/25 09:52
: → wiston1419: 但要了解理由才能預期要等多久啊 08/25 10:00
: → abyssa1: 保險一點就是頂加自住 樓下收租 鄰居沒得分 08/25 10:15
: → lovemost: 兩個都不怎麼樣，硬要選選2 08/25 10:15
: 推 lovemost: 你認真考慮一下，這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險 08/25 10:19
: → lovemost: 去買嗎？ 08/25 10:19
: 推 eeantsky: 頂加最危險就是下面幾層鄰居 搞定就沒問題 08/25 10:29
: 推 ericeuro: 不只報拆，連頂加的租金收入可能都要跟 08/25 10:30
: → ericeuro: 其他住戶分。 08/25 10:30
: 推 ericeuro: 投套的貸款條件都不太好。不是利率高就 08/25 10:34
: → ericeuro: 是成數低。你最好先問一下 08/25 10:34
: 推 licochen: 不推薦，頂加是風險，只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來 08/25 10:38
: → licochen: 立刻排拆都有可能，或者又有新聞事件....格套已經爛了 08/25 10:39
: 推 ajj1: 2 08/25 10:59
: → kklarinet: 千萬不要 08/25 11:55
: 推 bettybuy: 一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭 08/25 12:38
: 推 bboywhite: 有被檢舉報拆過的別碰 08/25 12:39
: → bboywhite: 賣方頂加用送的除外 08/25 12:39
: → bboywhite: 蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ 08/25 12:40
: → bboywhite: 安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查，超敏感 喜 08/25 12:42
: → bboywhite: 勒考 08/25 12:42
: 推 licochen: 忘了說，不是頂加而已，違法格套的都可以檢舉耶 08/25 12:48
: → licochen: 基本上誠心建議，除非合法格套，不然都不要碰 08/25 12:48
: → abyssa1: 雙墩學區不錯…有附加價值可考慮 08/25 12:56
: → abyssa1: 頂加自己拆一間 當成垃圾代收集中場 還可以 08/25 12:57
: → abyssa1: 選項二真的賣很久就是了 08/25 12:58
: → abyssa1:
: → abyssa1: 不過賣這麼急大概不急 應該沒有短期馬上被拆的風險 08/25 13:01
: → abyssa1: 可能就是買來設籍用 現在不需要了 邊租邊賣 08/25 13:01
: → abyssa1: 他開2300的時候我有考慮過… 08/25 13:05
: 推 kage01: 隔套麻煩 管理也沒獨套無腦 08/25 13:29
: 推 leveger0903: 通常房子做分租套房下去 這種格局即便換屋主大概也 08/25 13:58
: → leveger0903: 是做出租用 08/25 13:58
: → leveger0903: 我現任房東是家庭式套房 我想當下收益可能沒有分租 08/25 13:59
: → leveger0903: 套房好 但在未來處分房產彈性上會比較好 08/25 13:59
: 推 alanbread: 都不要買，台北隔套收益太低 08/25 15:14
: → alanbread: 你買新北、台中、高雄隔套，丟給代管都更划算 08/25 15:14
: 推 apson: 2. 08/25 21:03
: 推 TommyHil: 1 08/25 21:11
: 噓 labdog: 台北頂加是票房毒藥 08/25 23:55
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※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/26/2023 00:27:37
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