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營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？
營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」
吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。
他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。
張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」
「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。
【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。
吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。
對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。
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老建物會述說歲月故事及增加歷史氛圍，讓城市更有味道，屏東火車站前的大和旅社，令人期待啊~~
（摘自『安居樂業i屏東』期刊8月號）
花蓮市有阿之寶，台南市有林百貨，都是老屋重生並結合在地文創產業，成為複合式商店的成功案例，座落在屏東市車站前的大和旅社，在企業家許源順接手後，正著手修復，未來可望打造成為具有文化底蘊的品牌，在這裡看書、喝咖啡，欣賞樂團和文創商品，指日可待。
＊老建築見證昔日屏東風華
屏東車站設於1914年的12月（日治時期大正2年），初名「阿緱驛」，1920年地方改制，阿猴街改為屏東街，火車站也更名為屏東驛，走過百年歲月，隨著台鐵高架捷運化全線通車，屏東車站及站前廣場即將展現全新風貌，位於民族路與永福路口最精華地段的大和旅社，其修復計畫及未來經營方向，也備受屏東人關注。
建造於1935年的大和旅社，根據日本工商協會雜誌記載，是由來自澎湖的陳量與屏東的鍾家合資經營，當時做為日本南進基地的屏東，是台灣糖業重鎮，更是重要的軍事據點，應運而生的鐵道運輸，帶動屏東經濟起飛，市街商店林立，一片榮景。
屏東機場是全台灣第一座飛行場，為了宣揚日本國威，甚至還開放一般民眾或學生參觀，往來屏東的軍人和生意人絡繹不絕，很多人一出屏東驛之後，選擇在站前的大和旅社下榻，此時是大和旅社的全盛時期。二次大戰結束後，旅社營運逐漸走下坡，並改名為大成大旅社，直到1999年才結束營業，一樓店面出租給元祖麻糬，由於建物外觀長期被廣告看板遮住，很多年輕一代的屏東人，根本不知道這裡有一棟曾經見證屏東車站前最繁榮時光的老房子。
＊難割捨對老房子的情感
來自新竹源順工業有限公司董事長許源順，逢年過節和太太回到屏東萬丹娘家，但因家族人丁眾多，往往為了住宿問題大傷腦筋，心想不如自己購屋，於是透過房屋仲介，看上屏東車站前的大成旅社（舊名大和旅社），由於父親從事營建業，許源順對建築方面不陌生，對老房子更有難以割捨的情感。
走進這棟3層樓和洋式的老房子，內部裝潢和格局迄今保持原貌，讓許源順夫妻彷彿走進時光隧道般，思緒也跟著回到兒時記憶，他很快做出決定。在取得分散在台灣各地，甚至遠在澳州及巴西等國，共20多名產權所有人的同意後，繼先前買下竹田車站前的德興碾米廠，這名屏東女婿再度不惜重金買下大和旅社，這個無心插柳的結果，讓40年來只生產聖誕燈的源順公司，正式跨足服務業。
大和旅社是一棟鋼筋混泥土建築，占地150坪，建物的格局為Ｌ型，3層樓，樓頂屋瓦設計，簡單的線條、樸實的外觀，雖不起眼，但有一種穩重的氣勢，憑著對老房子的感情，許源順希望在不破壞原建築結構前提下，盡可能修復，並嘗試創立一個品牌，讓老房子自己可以永續經營下去，不必再擔心它的未來，也讓後代子孫能夠看見台灣的歷史建築。
＊轉型複合式商店 創造觀光亮點
為了修復大和旅社，除了委由林世超建築師進行文化調查，日後負責內部規劃的建築師黃卓仁和利培安，兩人都是屏東子弟，許源順要求修舊如舊，盡量恢復老房子原貌，由於舊有工夫多已失傳，光找工人就大費周章，最後透過關係找來一群60歲以上的老師傅，大家都對老房子有不一樣的情感連結，同時為老房子保留牆面，不再懸掛大型廣告，一年損失不少廣告收益。
許源順的公司團隊也傾全力投入，並租下青島街一棟老眷舍，取名「大和咖啡」，以日式榻榻米及枯山水庭園造景，營造沉靜內歛的日式風格，店內販賣西式點心與咖啡，既為大和旅社重建籌措些資金，更重要的是，讓屏東人先體驗屏東市曾經有過的大和風情，也提供建築團隊開會討論之用。
受限於相關法令，完成修復後的大和旅社，未來不再經營旅宿業，而是轉型做為展售精品咖啡、餐飲和文創商品的複合式商店，對於經商有成的許源順而言，買下大和旅社不是為了賺錢，而是為了給後代子孫留下一些東西，並融入時代的潮流，讓老房子成為歷史教育的場域，也讓人體會到老房子、人和咖啡的共生和諧的關係，希望創造觀光亮點，再造屏東市榮景，甚至吸引更多年輕人願意返鄉深耕。
