[ 被冷待的香港粗獷 ]
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一直覺得東海工業大廈讓街道轉角變得不可思議,以前不知怎樣形容它的美,現在再看會有另一種角度。
展覽於 openground 進行中,有趣在於許多的陌生,即使有時眼熟,但從來沒有細細去看的一些香港建築。
場內會有策展團隊複製的建築物料,可以觸摸,幻想當時人的需要及心境,怎樣是剛剛好,甚麼是知足,由一幢建築物無聲去說。
Kevin Mak的照片不用多說了,靚到令人覺得不用客氣。
原文刊Andthen.hk
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誇而不浮
被冷待的香港粗獷
想像一個中年人,五十歲上下,沒有足夠年資去接受敬禮,擠不進殿堂,卡在時間線上的某點,遭冷落一旁,尷尬地一臉蒼白——而他曾經踏實和誠實地,為社會交出貢獻,可是始終沒有換來掌聲。
以人喻物,城內也有好些這樣的建築。
建於戰後六、七十年代,屬於現代主義建築的分支,龐大至近乎霸道,常被形容為怪獸(近年民間比喻更有趣,Marvel宇宙裡的變形俠醫Hulk),敢於不加粉飾,客觀事實裸露人前,統稱為「粗獷主義」(Brutalism):1950年代由瑞典建築師Hans Asplund首先提出,及後經英國建築師夫婦Alison 與 Peter Smithson,以及建築評論權威Reyner Banham大力推廣,影響力在七十年代尤其重大,香港也沒有例外。
粗獷主義有幾個特點,強調不經修飾的外觀,幾何結構直截了當,鋼筋混凝土外露,樑柱和核心筒等一目了然,外觀上著重表達力量,並且刻意不施油漆粉刷或批盪,看上去灰頭土臉地粗糙。
這些建築常用於建設學校、政府大樓,圖書館和體育館等公共樓宇,本身帶有強烈的實際功能性——甚至可以這樣說,它本來就不要求華麗,不為點綴市容而來,是實實在在應付民生的工具,不矯情,不說多餘廢話。
粗獷主義的實驗味道,讓它素來不為主流美學擁抱,然而有建築師不表認同。
深水埗openground的最新展覽《未知的香港粗獷建築》,罕有地給這類建築一支射燈,以照片,研究資料及建築圖則,展示15組粗獷建築,站在香港某角落,在看見與不被看見之間。
譬如每次經過葵涌都嘆為觀止,「點解工廠可以咁靚」的東海工業大廈,1975年落成,大部分牆壁用上麻石飾面,樸拙,卻有沉實的帥氣。每個建築組件都設有凹槽,可以像積木似的曡起砌成,極具快靚正的香港精神。
策展團隊甚至認為,大廈結構的精密程度,可以跟1970年黑川紀章設計的中銀膠囊相提並論。
展覽中亦有鮮被提及,異常科幻的香港神託會培敦中學,建於1972年,位處山上,當時為避過大規模挖掘工程,禮堂一方坐落山坡,另一方由懸臂式支柱支撐,結果構成飛碟狀,懸浮半空,極具前瞻,超越學校建築的想像。
而粗獷至世界聞名的代表,要說到聖士提反書院的科藝樓,大膽地設計成梯形,外牆傾斜,能夠反射陽光,避免體育館受日照長期曝曬,非常聰明。
兩個大型懸臂樑的邊陲,刻有類似葉紋的V字紋道,下雨時出水管的水沿樑柱流到地面,硬漢內藏浪漫巧思。
值得留意的是,展覽名字在建築前加上「未知」:一來粗獷主義不算廣為人知,同時因為英殖香港華洋共處的背景,增加建築的複雜性,讓某些疑似粗獷主義建築的定義,還需繼續討論。
另一個未知,涉及建築的生死存亡——粗獷主義向來備受爭議,不獲廣泛重視及欣賞,加上漸因失修而破落,本來就已碩果僅存的粗獷建築,近年面臨消失,比如荒廢好些年的清水灣邵氏片場,現正開始拆卸重建。
留下來的倖存者,亦不代表可以安全。部分業主因了解不多,以保養的名義,替建築抹上油漆或批盪,外表亮麗了,但跟粗獷主義的原有精神背道而馳。
例如展覽中的幾幢中大建築,除了牟路思怡圖書館,其餘巳被翻新,不復最初落成的模樣。
這現象非香港獨有。2017年,德國建築博物館(Deutsches Architekturmuseum)策展人及建築評論家Oliver Elser啟動SOS Brutalism計劃,建立網上數據庫,列出世界各地相關建築,以作監察和保育,至今載有超過二千座建築,其中約二百座標為瀕危紅色,代表面臨清拆或錯誤改建。
赤柱聖士提反書院的科藝樓建築群,一直是SOS Brutalism檔案中唯一的香港建築;今日再檢索,裡面已加進新的項目:中大科學館、眾志堂學生活動中心,並包括已通過撥款,將會拆卸的中環郵政總局(註:策展團隊認為郵政總局更接近典型現代主義,有待商榷)。
撇開主觀的美醜定斷,粗獷主義建築,記錄了戰後的社會面貌,捱過了最窮苦,未正式邁向富裕,平凡實用便是最大安樂,那是樂得簡單的年代。
曾經在當時,人們需要快捷,低成本,坦蕩蕩地真實的建築物;然後許多年後的今天,誠實直白的建築,或事,或人,會不會得到嘉許?
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丨認真做無聊事 x knowhere 丨
日期:8月21日-9月12日
時間:星期二至日1-7pm
地點:中環PMQ B座 H205 knowhere
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丨knowhere丨
▪️中環鴨巴甸街35號PMQ元創方B座H205
▪️Tuesday to Sunday 1-7pm
▪️https://instagram.com/youknowhere
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契? 如果物業是住宅契,從事商業活動的話: - 出唔到牌 - 影響業主業權 - 違反大廈公契 - 可能要負責第三者責任 可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員...
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建築圖則 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
【城規「新秩序」?】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」,指「香港有足夠的土地,但(發展)速度要加快」,以「程序繁複」的理由,開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施,亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議,包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》,甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等,近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制,向既有城規制度進行大手術,以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論,流於實際的技術操作討論,艱澀難明,所以目前民間缺乏面向公眾的說明,使大家無法掌握相關技術改動,究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士,透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題,深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵,需要先知道現時一個土地發展項目,由白紙一張到取得新地契,直至完成樓宇興建整個發展流程,究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說,一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門:規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容,當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目,製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約,有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額,樓盤發售前,須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與,包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調,主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求,與及有否符合《建築物條例》標準,及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」),工程便可以正式動工,最後工程完成滿足《建築物條例》要求,項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序,例如高度限制、園景設計等,規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」,且準則不一,故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」,從而加快土地供應。
可是,即將出爐的精簡修訂建議,卻不止是關乎城規流程的重覆審批,亦透過修例或放寬發展限制,聲稱能達到加快土地供應的效果,但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎?
▌精簡程序 是否重疊 有否加快?
一個發展項目主要涉及三個審批部門,過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色,為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例,以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管,精簡安排後除了特別情況,建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理,因為有時地契上的高度限制,有時來自舊的規劃圖則,規劃方面而言,分區規劃大綱圖不斷修改,不必又再重新找地政修改地契,只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘,因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見,以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是,透過精簡審批這個少少的程序,是否能加快整個房屋發展的過程?
有業界人士質疑,現時地政審批地契條款的程序,會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約,不會令工程不乎合法規要求,似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠,簡單刪去幾個條款,會有多大程序影響整個工程時間表?結論是,到目前一刻的精簡城規流程措施,對加快建屋過程有多大幫助,仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試,效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例,政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」,嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請,但直到2021年的6月,地政總署回應立法會質詢時,卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據,並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此,似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施,似乎就不能簡單地加快整體房屋供應,因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素,而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得,舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢,其實不是全然是覓地問題,更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱,由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等,剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來,就是先天條件不佳,需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署,內部有今年工程量的清單,若超出今年工程量的話,就會排後一年再處理,結果房屋署不是沒有土地建屋,而是有了土地,卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手,其中一個原因可能是政府大型基建過多,當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建,似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺,倒過頭來拖慢房屋供應,猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示,現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素,單單強調精簡加快城規程序,或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢?
政府除了推行現時一系列的精簡措施外,不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考,這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響?會否削弱本身監管下應有的質素?我們的城市景觀及生活質素,會否因而下降?
以園境規劃程序為例,過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3),提出精簡園境的規劃申請程序,將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批,並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得,過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現,亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置,下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型,當中不時涉及主觀的判斷。相應地,這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一,精簡成「點心紙式」的硬性要求,會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況?
對於現時政府「總加速」的綱領下,除了精簡規劃程序,有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應,而政府部門內部亦被要求加快工作效率,否則將輕易「中槍」,成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快,我們必須小心,會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞,政府部門為求加快公營房屋供應(或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤),現時在制定某些公營房屋的園境圖則時,往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計,嫌其他風格(包括曲線型)的設計興建速度慢,而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用,甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量,而所換來的「精簡」成效,卻只是加快數天的制定工作,省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨,而屋苑社區亦欠缺特色及變化,在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時,必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請,因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價,有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風,政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法,作為精簡城規流程的一個辦法。然而,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,所以政府需要謹慎的補地價計算程序,避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑,花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時,發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平(業界一般理解是扣除所有成本後,政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額,大型項目補地價金額可動輒上百億),所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時,就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為,對發展商而言,補地價計算準則更透明,發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時,正如前面所述,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,如果被地產商得知補地價的計算準則,亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」,若然發生,這將必然拖慢發展程序,有發展商甚至會有理據,就政府開出的補地價及其安排司法覆核(相對於補地價的天價金額,司法覆核的律師費用可說是九牛一毛,若然覆核成功一次半次,發展商已經「賺到有突」,增加了發展商挑起法律挑戰的誘因),引起更長時間的爭拗,所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空,欲速不達。
而無論是對政府還是地產商,補地價問題也是兵家必爭之地,前者是關乎龐大的土地收益,後者是巨大的土地利潤,若然挑起補地價的紛爭,這爭拗將沒完沒了,除了公帑有機會蒙上損失,更要命的是,發展商看似很關心的發展速度,很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後,精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體,針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制,以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態,即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外,直接改變本地土地發展玩法,具相當技術性,同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?
如果物業是住宅契,從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任
可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員會審批)以核實法律准許的用途。
#租舖陷阱
香港大學法律諮詢網站
住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任?
物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩及/或法律責任,包括:-
違反政府租契
香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有,而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是(政府的)租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重收該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
雖然這種極端措施很少使用,但若佔用人公然無視警告而繼續違規,在嚴重的情況下,地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章),在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊,該土地會被視為已經由政府重收,業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下,根據上述條例第8條,前業主只可向行政長官申請救濟(如果承認已發生違規行為),或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
違反大廈公契
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司、業主立案法團(如有的話)或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
妥善草擬的租約可能會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
刑事責任
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會須負上刑責。
任何非法使用物業的行為,如上所述,亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解業主的權利和責任,包括可能申請禁制令。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素,但這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客可能在技術上違反了租約的條款,業主可能不會有當然權利獲得禁制令 (無論是臨時的還是永久的)。
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Sorry, 之前報錯料,這個啱! 第1796-1799成交(堅), 成交7億,德輔道西326至332號舖,及西安里11A至11D舖,8間舖,每間建築面積約700呎。項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。
(最新消息 2020年5月28日: 我幫發展商澄清 , 收到最可靠消息,以下資料有些錯誤。 My apologies. 當年入稟的EUV 是4.8億 (不是RDV),當時RDV 已達7億。 換句話講,發展商大鴻輝並沒有壓低小業主的價。 如果你望一望麵包店D舖, 發展商買入的成交價5265萬更高過強拍的價錢(4907萬)。 老實說,以我所知,在坊間大鴻輝是屬於比較願意出價收購舊樓的「良心」發展商,really! 由於我沒有咁多時間分析曬所有資料, 我的報道往往只是比較表面 ,我在影片入面有講錯數字請見諒。? 我不是專業分析員,我只是一個睇舖比較多的生意佬 ?)
。。。之前報導 。。。。。
第1796-1799成交(堅), 德輔道西326至332號舖,及西安里11A至11D舖,每間建築面積約700呎。
項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。
EFGH 舖,向後巷,倉,成交6100萬。 2017年9月7日簽約。Existing use value 價值是3608萬。
A舖 (326號,藥房) RDV 5586萬 EUV 4006萬,2016年8月註冊成交3800萬 (賣平了!但已是多年前,無得比。)
B舖 (328號,SKY 時裝店) RDV 4935萬 EUV 3540萬,未見註冊成交,是今次強拍目標
C舖 (330號,參茸店) RDV 4935萬 EUV 3540萬,未見註冊成交,是今次強拍目標
D舖 (332號,麵包店) RDV 4907萬 EUV 3519萬,2018年3月註冊成交5265萬 (賣高過RDV,如果強拍只得4907萬)
RDV Redevelopment Value
EUV Existing Use Value
2020年5月21日【星島日報】【舊樓強拍】大鴻輝底價7億統一德輔道西舊樓業權
本港私人住宅土地供應緊絀,財團透過強拍增加土地供應,大鴻輝剛剛以底價7億元,統一德輔道西326至332號及西安里11A至11D號安慶樓業權。
強拍時大鴻輝已持有上址約91.41%業權,尚欠兩個地舖和小量住宅單位未能成功收購,最終大鴻輝在沒有對手競爭下,以7億元統一權業。
資料顯示,項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。測量師估算,安慶樓重建後的總樓面面積約5.37萬方呎,具潛力重建為1幢32層高商住樓宇,地面層和1樓作零售用途,2樓為會所,其上作為住宅用途。
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(最新消息 2020年5月27日: 我幫發展商澄清 , 收到最可靠消息,以下資料有些錯誤。 My apologies. 當年入稟的EUV 是4.8億 (不是RDV),當時RDV 已達7億。 換句話講,發展商大鴻輝並沒有壓低小業主的價。 如果你望一望麵包店D舖, 發展商買入的成交價5265萬更高過強拍的價錢(4907萬)。 老實說,以我所知,在坊間大鴻輝是屬於比較願意出價收購舊樓的「良心」發展商,really! 由於我沒有咁多時間分析曬所有資料, 我的報道往往只是比較表面 ,我在影片入面有講錯數字請見諒。? 我不是專業分析員,我只是一個睇舖比較多的生意佬 ?)
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強拍反駁,貴46% - 第1796-1799成交(堅), 德輔道西326至332號舖,及西安里11A至11D舖,每間建築面積約700呎。
大鴻輝入稟時, 重建估值報告只是4.8億,6個答辯人聘請律師及測量師抗辯,最終重建價值提升至7億。
項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。
EFGH 舖,向後巷,倉,成交6100萬。 2017年9月7日簽約。Existing use value 價值是3608萬。
A舖 (326號,藥房) RDV 5586萬 EUV 4006萬,2016年8月註冊成交3800萬 (賣平了!)
B舖 (328號,SKY 時裝店) RDV 4935萬 EUV 3540萬,未見註冊成交,是今次強拍目標
C舖 (330號,參茸店) RDV 4935萬 EUV 3540萬,未見註冊成交,是今次強拍目標
D舖 (332號,麵包店) RDV 4907萬 EUV 3519萬,2018年3月註冊成交5265萬 (賣高過RDV,如果強拍只得4907萬)
RDV Redevelopment Value
EUV Existing Use Value
2020年5月21日【星島日報】【舊樓強拍】大鴻輝底價7億統一德輔道西舊樓業權
本港私人住宅土地供應緊絀,財團透過強拍增加土地供應,大鴻輝剛剛以底價7億元,統一德輔道西326至332號及西安里11A至11D號安慶樓業權。
強拍時大鴻輝已持有上址約91.41%業權,尚欠兩個地舖和小量住宅單位未能成功收購,最終大鴻輝在沒有對手競爭下,以7億元統一權業。
資料顯示,項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。測量師估算,安慶樓重建後的總樓面面積約5.37萬方呎,具潛力重建為1幢32層高商住樓宇,地面層和1樓作零售用途,2樓為會所,其上作為住宅用途。
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