【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」
外電指地產商受中央施壓引起全城烘動,地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點,「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線,如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義,以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」,從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。
■ 1 #囤積居奇
單是四大地產商抬面有上千公頃土儲,估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲,亦未完全反映入公司年報, 圈地規模遠超枱面所及。
這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地,都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展,現時都歸咎政府阻礙他們點地成金,也不讓出來還原各種用途,為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋,收回之後又能借機變豪宅。
地產商的囤積壟斷,並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備,還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案,準備好通過最後都可以失踪泡湯,繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽,彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。
■ 2 #壟斷式圈地
除了大規模囤地自肥,過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。
一直以來透過在新界與村長「打好關係」,大地產商之間已形成了無形的收地地盤,亦令其他潛在競爭者無法進場,明顯的例子如新界東北及洪水橋,明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地,大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。
土地業權外,亦透過不限於「田地生產」的手法,從小業主手上集中化市區業權作重建,亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策,大大加強收購議價能力,掃平中下階層在舊區的生存空間。
■ 3 #操控衣食住行每個環節
過往談到「地產霸權」,一般都指不單是在住屋問題上由地產主導,而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動,深植日常生活的每個環節,各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中,連街市規劃也可以操縱。
真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事,而當今被套上「壟斷行為」的罪名,很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位,未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。
■ 4 #公眾輿論帶風向
地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內,過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士,透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式,讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情,帶出有利地產商利益的論調,實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音,曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。
透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果,過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調,令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題,主導土地房屋施政。
而當今還能保有「帶風向」的權力,在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。
■ 5 #利益主導政府施政
當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策,例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度,放寬祖堂地等,都會獲得過政府大力幫手背書成訂立, 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程,卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。
人脈財力使然,這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力,就能輕易破除,這些都應該會被明眼人看在眼內。
■ 6 #區位租值壟斷
壟斷不僅只在資源上、媒體中,還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷,令區域中心地段全面配合地產利益,才能有效收割小市民的租值。
這樣就不停留於大地產商的行為,領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇,不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。
■ 7 #阻礙政府收地與發展
近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置,1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃,可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場,守護著他們愈儲愈多的土地儲備。
事實上,過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴,發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍,政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。
現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派,但明顯土地發展最有力的反對派,其實就是地產商本身,這並不是發展商憑口就能帶過的事實。
■ 8 #非正規掠地起豪宅
地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷,更甚者是「不務正業」,利用這些公共事業大搞地產,懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目,如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。
這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力,變相廉價搶地,將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。
■ 9 「#智商勾結」
還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織,一方面能因慈善牌可獲免稅優惠,另一方面亦能借助他們影響政府施政,製造對地產利益更有利的政策環境,一石二鳥,可謂「智商勾結」,但這些行為大眾是看到的,亦可理解是另一種助長壟斷的行為。
■ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」
根據不少過往報導,傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」,有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商,這種富豪「共富」的合作模式,方便在過往地產股票市場大手交易,互惠互利做Deal。
不論鋤Dee會是否存在,或者是否已經在新時代香港式微,外人不得而知,但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」,今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。
小結:風聲已聞 危難未至
現時其實只聞風聲草動,未有實質行動,但現今地產商還想以小恩小惠打發就算,更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆,現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關,靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗,但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化,如何換莊,畢竟香港地產收益供養不同利益版塊,政商之間還是你中有我的利益共同體。
想留意更多有關地產商壟斷行為:
【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩?
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時 《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬 買舖 要買得 PRO,就...
強制拍賣例子 在 官逼民反_人民當家 Facebook 的最讚貼文
根據統計過去3年,全台累計有560個案件,因為積欠20萬元以下罰鍰,不動產遭 #超額查封拍賣,明顯 #違反比例原則。甚至 #行政執行署 在109年還創下,新增 #欠稅欠費 強制執行案件超過1400萬件,這裡面有多少是違法超額查封?最有名的例子是基隆陳青旭僅欠1.8萬的罰單,他價值250萬的祖厝就遭法拍賤賣,裁罰超過100倍。不成比例的拍賣,傷害人權,此案列入文官人權教育的教材。
人民真正有人權尊嚴 才是真正的台灣之光
http://www.worldpeoplenews.com/content/people-voice/331629
強制拍賣例子 在 文茜的世界周報 Sisy's World News Facebook 的最佳貼文
《別想擺脫書:書永遠不死》艾柯&卡里埃爾對談錄
* 這是一個對談。
對談雙方艾柯&卡里埃爾,一位是百科全書式學者、作家,另一位是傑出的編劇,奧斯卡終身成就獎得主。
他們都是愛書人、藏書家,海闊天空聊談由書延伸的種種話題。
詩人海涅有一句廣為流傳的話:在他們開始燒書的地方,他們最終會燒人。
書,永遠不該死去。
⋯⋯⋯⋯⋯⋯
卡里埃爾:這是我們這個時代的一種趨向:收藏技術竭力淘汰的東西。
我有個比利時朋友是電影編劇,他在地下室放了十八台電腦,就為了可以看從前的影片!
所有這一切都說明,沒有什麼比永久性載體更曇花一現。我們還能讀一本五個世紀以前印刷的書,卻無法看一張只不過數年以前的電子錄影帶或LCD老光盤。
除非把舊電腦都留在地下室。
卡里埃爾:真正令我震驚的,在於當下的完全消失。我們從未如此著魔於仿古風尚。過去在全速追趕著我們,很快我們就要服從前一季度的時尚。
未來永遠不確定,當下卻漸漸在縮短和退避。
艾柯:現在的消失,不僅因為從前持續三十年的時尚如今只持續三天。這同樣與我們講到的事物的過時有關。從前,你花幾個月時間學騎自行車,一旦學會,這就成了一件終生有效的家當。如今,你花兩星期學用一個新的電腦程序,等你漸漸能操作時,更新的程序又出現了,你不同意也不行,手機軟體會強制更新。
因此,問題不是集體記憶的喪失。在我看來,這更像是當下的不穩定。我們不再活在一個平和的現在之中,我們只是沒完沒了地為未來努力做準備。
卡里埃爾:我們處於運動、變化、更新和轉瞬即逝之中,矛盾的是,正如剛才所說的,我們的時代卻是一個越來越長壽的時代。
我們的祖父母的一生顯然要比我們的短暫,但他們始終處於恆久的現在之中。
我叔叔的祖父從前是個鄉下業主,他在每年的1月1日為來年整理賬目。前一年的賬目基本預示了下一年的狀況。什麼也沒有改變。
03
艾柯:記憶具有雙重用途——無論個人的記憶,還是集體的記憶(即文化)——一是保存某些數據,二是讓那些沒用並有可能充塞我們腦袋的資訊沈於遺忘。
一種文化若不懂得過濾過去幾個世紀的遺產,就會讓人想到博爾赫斯在《博聞強記的福內斯》中的人物福內斯,那個能記住一切的記憶專家。
但這恰恰與文化背道而馳。文化,是所有從此消失的書和其他物件的墓園。
卡里埃爾:如果借助在網上搜尋的資料,我們在邏輯上必須覈實這些訊息的可靠性。網絡工具讓我們方便地找到一切假訊息,真實的和不真實的,但事實上也讓我們陷入某種極端的困惑之中。我想,有關安貝托·艾柯的網上訊息一定充滿謬誤,至少充滿不確定性。
艾柯:當某某研究院的某先生出版克萊蒙梭或柏拉圖研究著作時,我們應該相信,他提供的資料確切可靠,因為他一生都在圖書館裡覈實這些來源。然而今天,某先生很有可能從網絡獲取資料,一切都變得不可靠。說實話,這一切早在網絡之前就已存在。個人記憶和集體記憶,本來都不是過往事件的真實寫照,它們只是重構。
05
卡里埃爾:你和我一樣知道,國家主義的約束在何種程度上歪曲了我們對某些事件的看法。直至今日,歷史學家們還常常屈服於本國公開或隱秘的意識形態……阿塔蒂爾克命人改寫土耳其歷史,聲稱早在羅馬時代,土耳其人在羅馬人入侵以前就在土耳其生活了幾個世紀。
諸如此類的事情處處都有……我們即便想覈實,又上哪裡覈實呢?
我們一般認為,土耳其人事實上來自中亞細亞,而現今土耳其的最早居民沒有留下任何書寫遺跡。怎麼辦?
06
艾柯:如果記憶像一張軟體,人到五十歲就會得阿爾茨海默症。遠離阿爾茨海默症或其他各種老年痴呆的方法,就在於持續不斷地學習,比如每天早起背一首詩,做各種智力練習,甚至字謎或者變位構詞遊戲。
我們這一代人在中學還必須背誦詩歌。但接下來的幾代人越來越少這麼做。熟記的過程其實就是在訓練記憶力和智力。今天,我們在某種意義上已經不是非得這麼做不可,但我們恰恰要強迫自己進行這種日常練習,否則就有過早患老年痴呆症的危險。
卡里埃爾:我恰好還記得一句引文——我的記憶剛剛夠用——「我還記得一個擁有非凡記憶力的人,但我忘了他都記住些什麼。」也就是說,我只能記住遺忘。這樣一來,我想我們的交流有助於區分法文中的「知識」(savoir)和「認識」(connaissance)。
知識塞滿我們的腦袋,卻不總是有用。認識則是把一種知識轉化為生活經驗。
07
卡里埃爾:我們的歷史書的書寫往往從民族主義傾向出發,從短期利益出發,從這兒那兒感受到的意識形態的選擇出發。
任何關於法國大革命的歷史都不是清白無辜的。丹東本是19世紀法國那些歷史學家們的偉人,到處可見丹東像和丹東街。後來他失寵了,被證明墮落了,廉潔的羅伯斯庇重新獲得青睞,受到阿爾貝·馬蒂埃等馬克思主義歷史學家的大力支持。於是在法國的某些左派社區有了幾條羅伯斯庇爾街,在蒙特伊–蘇–布瓦甚至有了一個羅伯斯庇爾地鐵站。
明天又會是誰?又會有什麼動靜?
08
卡里埃爾:我們全都受著過濾的教育,這種過濾早在我們之前就已完成。正如你所說,這是一切文化的本質。不過,我們不該禁止對這樣的過濾發出質疑,事實上我們也不缺乏這類質疑。舉個例子。在我看來,除了蘭波和波特萊爾以外,最偉大的法蘭西詩人均默默無聞。他們是17世紀初的巴洛克詩人們,布瓦洛和其他古典詩人曾對他們施加了致命的打擊。他們的名字是讓·德·拉塞佩德、讓–巴普蒂斯特·夏西涅、克洛德·霍皮、皮埃爾·德·馬爾波夫。我有時會背誦他們的詩,但這些詩人的作品只有古本,也就是他們在世時的版本,非常罕見,極其昂貴。這些詩幾乎沒有再版。我堅信他們屬於最偉大的法蘭西詩人之列,遠遠超過拉馬丁、繆塞,儘管後兩位的作品作為法語詩歌典範而暢銷不衰。
09
卡里埃爾:偉大的俄羅斯小說家們相互通信,甚至和他們的法國同行保持書信往來,比如屠格涅夫和福樓拜。一個作家若想避免被過濾,那麼他最好聯合、參與某個小群體,而不要保持孤立。
艾柯:莎士比亞之謎在於,人們不能明白,為何單單一個演員就能創造出如此天才的作品。有人甚至推想,莎士比亞的戲劇可能出自培根之手。但是不對。莎士比亞並非孤單一人。他生活在文大學者圈中,和其他伊麗莎白時代的詩人們保持密切往來。
10
卡里埃爾:在古老的文化傳統裡並不存在對偉大創作者的膜拜。不計其數技藝超凡的古代匠人進行創作,卻從未在他們的作品上署名。他們從不把自己視為、也從不被人視為藝術家。
艾柯:他們也沒有創新的概念,這是西方的標誌。在某些文化傳統裏,「藝術家」(artists)的野心只是極為忠實地重複同一種裝飾圖案,並把前輩教下的技藝再傳給學生。他們的藝術即便有變化和差異,我們也察覺不到。
11
卡里埃爾:佛里茲.朗還為人所知,至少電影愛好者們記得他的《殺手M》。但其他幾位呢?過濾,正無情、無影地全面實施,甚至電影學校也一樣,這由學生們來決定。突然,某位「被過濾的」導演重新現身。因為他的某部電影在這裡或那裡放映,並造成轟動。因為新出了一本關於他的書。但這總是極其罕見的。
我們幾乎可以說,電影一旦開始走進歷史,也就走進遺忘。
卡里埃爾:突然之間,活力不再,導演老去,演員也是,作品被不斷重複,某種精髓的東西正在喪失。義大利電影一去不復返,儘管它曾經在世界電影名列前茅。
這讓我們笑、讓我們顫抖的三十年,如今還留下什麼?
費里尼始終讓我心醉神迷。安東尼奧尼一直讓我心懷敬佩。你看過他最後的電影短片《米開朗基羅的凝視》嗎?這是有史以來最美的一部電影!安東尼奧尼在2000年拍攝了這個不到十五分鐘的短片,片中沒有任何對白,他有生以來第一回把自己拍進電影。我們看見他獨自一人走進羅馬的聖·皮埃爾·奧里安教堂。他緩緩走向教皇尤里烏斯二世的墳墓,整部電影就是一個沒有對白的對話,是安東尼奧尼和米開朗基羅的摩西像的相互凝視。我們一直在探討的問題——我們這個時代特有的自我展示和言論表達的瘋狂,毫無來由的焦慮躁動——全被否決在影片的沈默和導演的凝視之中。
12
卡里埃爾:如今唯一還保持手寫的東西————是醫生的藥方。手寫信消失將造成一整個行業的消失。
筆跡學,代人寫信,手稿收藏者和商人……使用電腦讓我懷念草稿,尤其那些對話場景的手稿。我懷念塗抹的槓子,刪改的字句,最初的混亂,向各個方向發射的箭頭,它們標誌著生活、運動和依然困惑的探索。
13
卡里埃爾:在那些艱難的歲月裏,書籍處處輕易地得到傳播,它是一種挽救文化的工具,正如在古羅馬帝國末期,有些知識份子隱退到修道院裡,抄寫一切他們可以從正在衰敗的文明中輓救出來的東西,他們感覺到它將要分崩離析。
這種現象發生在所有文明陷入危難的時代。
可惜的是,沒人採取這一方法來挽救電影。你知道在美國出版的一本書嗎?書名很漂亮,叫《消失的電影攝影集》。那些電影只剩幾張劇照,我們必須從這些劇照出發,重新建構電影本身。這有點兒像那個伊朗書籍裝訂師。不僅如此。把電影改編成小說,就是說把電影提煉成帶插圖的書,這種做法早已存在,可以追溯到默片時代。這種改編自電影的書有一部分保存了下來,而電影本身卻早已消失。
書比電影更長久,儘管書的靈感來自電影。這麼說來,電影也有考古學。
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艾柯:從那以後,這本書每次重新出現在拍賣目錄裏,我都會去查看,書價再也沒有回落過。這樣的價格,讓書再也不可能落入真正的收藏者手中。
卡里埃爾:它成了一件金融產品,一件商品,這很可悲。收藏家,也就是真正愛書的人,往往都不是特別有錢。書一旦變成可以賺錢的物品,貼上「投資」的標籤,有些東西就丟失掉了。
艾柯:必須強調一點,古籍已不可避免地走在消亡的路上。我要是擁有一件珠寶珍品,或甚至一幅拉斐爾的畫,在我死後我的家人會賣掉它。但我若收藏書,一般會在遺囑上註明,既然我花了一輩子把它們收集在一起,也就不希望它們將來被拆散。這樣一來,這些書要麼只能捐給某個公共機構,要麼通過佳士得拍賣行賣給一家大圖書館,一般會是美國圖書館。從此,這些書就永遠地從市場上消失了。在每任擁有者去世的時候,鑽石都會回歸市場。至於印刷初期珍本,從此只能在波士頓圖書館的館藏書目上看到。
艾柯:永遠也不可能。因此,除了所謂的投資者造成的破壞以外,每一冊古籍都變得越來越稀罕,也必然地越來越昂貴。至於年輕一代,我不認為他們喪失了對珍本的愛好,我倒是懷疑他們是否曾經具備這種愛好,既然古籍的價格總是遠遠超過年輕人的購買能力。話說回來,一個人若真的感興趣,也不一定非要花很多錢才能成為收藏家。
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卡里埃爾:愚昧往往接近謬誤。
對愚昧的興趣促使我關注虛假的研究。這兩條道路完全被傳統教育所忽略。每個時代既有其真理的一面,也有眾所周知的愚蠢的一面,極大的愚蠢,然而傳統教育只負責教授和傳播真理。
從某種程度而言,愚昧被過濾了。是的,確實有「政治上正確」和「理智上正確」之分。換言之,有一種所謂的好的思考方式,不管我們願不願意。
艾柯:虛假並不一定是愚蠢或弱智的表達方式。虛假就是一次謬誤。違心地行事,就是言與知相悖。
人們一直都在真誠地犯錯。
謬誤橫貫人類的歷史,這不算壞事,否則我們就成了神.....托勒密真的相信地球靜止不動。在托勒密身上絲毫沒有弄虛作假的成分,隔著歷史來看,這只是一個謬誤的知識罷了。
卡里埃爾:我有很多年沒回到這些問題上了。但我再次感到震驚,研究愚蠢問題是如此讓人興奮。
不僅因為愚蠢引出書的神聖化問題,還因為愚蠢讓我們認識到,我們中的任何人在任何時候都有可能說出類似蠢話。我們總是處於說傻話的邊緣。
我再讀一句夏多布里昂的話,他評論自己一點都不喜歡的拿破侖:「其實,他就是一個戰爭大贏家,除此之外,任何將軍都比他能幹。」
艾柯:當我們決定談論愚蠢,從某種意義來說,我們在向人類這一半天才、半愚昧的造物致敬。
而當我們漸漸臨近死亡——正如咱倆的現狀——我們開始覺得愚蠢勝過美德。
卡里埃爾:在研究愚蠢問題時,我們發現的第一件事就是我們自己是傻瓜。顯然,我們不可能把別人當成傻瓜自己卻不受懲罰。
我們最終會意識到,別人的愚蠢恰如一面鏡子朝我們張開。
一面永久、精準、忠實的鏡子。
卡里埃爾:我們的精神都有些狂熱。我們收藏的書全都見證了我們的想像令人眩暈的程度。一邊是不著邊際的妄想和瘋狂,另一邊是愚蠢,想要區分這兩者尤其困難。
艾柯:我們可以強調文明的各種進步,這些進步極為顯著,並且涉及在傳統中毫不相干的各個社會範疇。但與此同時,愚蠢也越來越多。
從前的農民不說話,並不是因為他們愚蠢。受過教育也不一定意味著智慧。
不。今天有這麼多人渴望被人聽見,致命的是,他們只被人聽見了他們自己的愚蠢。
從前的愚蠢沒有爆發,不為人所知,今天的愚蠢卻肆意橫行。
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艾柯:我承認,我直到四十歲才讀了《戰爭與和平》。但我在閱讀以前就瞭解這部小說的精髓。你剛才提到《摩訶婆羅多》:我從沒讀過,雖然我收藏了三種語言的三個版本。誰從頭到尾讀過《一千零一夜》?誰真正讀過《愛經》?
但人人都在談論它,有一些還加以實踐。這個世界上充滿我們沒讀過卻幾乎無所不知的書。
問題因此在於,我們是怎麼知道這些書的?巴亞爾說他從沒讀過喬依斯的《尤利西斯》,但他打算向學生們講解這部小說。
卡里埃爾:說到我們書架上那些沒有讀過並且永遠不會去讀的書,很可能每個人心裡都有這樣的想法:我只是暫時把它們放在一旁,我和這些書有個約會,不過是在以後—很久以後,甚至來生。
有些垂死的人感到自己大限已到卻尚未讀過普魯斯特,這樣的哀嘆實在讓人受不了。
艾柯:當有人問我是否讀過這本或那本書時,我出於謹慎總是這麼回答:「您知道,我不讀書,我寫書。」這樣一來,所有人都會閉嘴。但有時還會有人堅持不懈地提問。「您讀過薩克雷的小說《名利場》嗎?」我最終屈服了。連續三次我試著讀這本小說,每次都半途而廢。
—-文章來自於本書部分摘錄
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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強制拍賣例子 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】
答:
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間,若發生凶宅,房客或房客的直系親屬需賠房價的20%,房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅?】
答:法律標準嚴格,必須陳屍在專有處才行,主建物、附屬建物,如果是其他公設區域,不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?】
答:可以啊?為何不可?過去不都發生過判例了?
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日,台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡,林姓房東認為王某是自殺身亡,致其房子成為凶宅而減損價格,提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元;一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成,缺乏因果關係下駁回,但台中高分院認為,老翁自殺與房屋跌價有關,判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定?】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答:
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書中,減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部份有「求死行為」致死,(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月,房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出,凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子:某人從七樓跳到一樓,一樓是老張家後院,老張家和七樓都是凶宅,要是一樓是中庭花園,那就只有七樓是凶宅,但如果某人在家被殺,從家裡爬出來到電梯門口斷氣,那麼,七樓也不算凶宅。
【凶宅險,大家保的意願高嗎?值得保?】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人,於承保住宅內自殺並陳屍,或,在承保住宅內跳樓自殺當場身亡,但未陳屍於該處(自殺)
◎被保險人以外的人,在承保房屋內遭他人殺害並陳屍,或在承保住宅內被殺害,但未陳屍於該處(他殺)
◎被保險人以外的人,在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註:清理費指超度誦經等法事
資料來源:富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少?】
答:法院過去的判例是房價約兩成,實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折,買家的期望值是6~5折。不過,還是要看凶的程度如何?
若要購買凶宅,打幾折才會考慮購入?凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅?】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅?36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?36.9%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時,如何得知是否為凶宅?】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充:建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」,要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅,可以買嗎】
只要不介意凶宅,享受一樣生活機能,卻便宜入手,為何不能買?
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡,算凶宅嗎?】
不算喔!要死在「專有部分」,若是公設、梯間,都不算。但如果跳樓到一樓中庭,如果中庭是住戶的專屬庭院,那一樓也算是凶宅喔!
【隔壁鄰居是凶宅,我家房價會被影響嗎?】
1.法律上是不會,但實際上多少還是會,有些人就是很介意,例如我實際的例子,我6月份原本成交一間房子,買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭,連凶宅都不算,買家都介意,悔買,還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務,所以建議消費者,如果介意,麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎?】
1.當然有可能是,發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前,很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅,然後故意不繳貸款,故意被法拍,法院不擔保物件瑕疵,是不是凶宅,根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍,所以買到便宜,誰知道,事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後,就比較有保障囉~
資料來源:法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說,希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案,將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項,未來法院拍賣不動產時,都要記載、公告該建物的相關資訊,包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說,修法方向非常好,讓制度更透明,以後才沒有糾紛,希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月,莊明玉繳了四十五萬七千元押標金,標下大眾銀行釋出的法拍屋,結果房屋竟是凶宅,她陸續找銀行貸款都遭拒絕,回頭找大眾銀行,也竟遭拒,只好棄標,還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會,痛斥銀行只會欺負小老百姓,其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定,未來法院查封不動產時,查封筆錄要載明相關資訊,包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡,或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項;法院拍賣不動產時,同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說,這是遲來修法,將來民眾面對法拍屋時,能有較對等資訊,減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅,可以貸款嗎?】
要看銀行,很多銀行幾乎不給貸,有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
強制拍賣例子 在 強拍收購|尖沙咀太極大樓「流拍」歷來第三宗分析:底價過高 的相關結果
本地投資者持有的佐敦柯士甸道132至134號太極大樓今日(28日)透過戴德梁行進行強制拍賣,底價8.123億元,不過項目未獲承接,在無人競投下收回,成為 ... ... <看更多>
強制拍賣例子 在 【強拍系列一】 揭開舊樓收賣佬內外夾擊的收購手法 - 獨立媒體 的相關結果
就先從內部下手,在何文田的一個例子中,收購商常接觸附近地產店,得知有哪些是投資業主,並先向他們用全數現金購入單位。這類業主可能是附近地產店的相關 ... ... <看更多>
強制拍賣例子 在 強制拍賣- 维基百科,自由的百科全书 的相關結果
強制拍賣 (又稱強制售賣,或簡稱強拍),是香港特區政府於1999年香港立法會通過的一項公共政策。该政策由《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章)( ... ... <看更多>