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【有傳施政報告降低強拍門檻　發展局：不能透露任何資料】

下星期三港府將會發表《施政報告》，有消息指，政府有意降低「強拍條例」門檻至七成。

「強拍條例」即《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，目前要集齊最少八成業權方可成事。

發展局局長黃偉綸坦言，對於外界揣測，他不能透露任何資料。

全文：http://passiontimes.hk/article/09-29-2021/76805
#施政報告 #強拍條例

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【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
#肢解城市規劃 #8月專研

未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。

早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極?

▌「豬頭骨」都變「大肥肉」

放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。

如果降低門檻，相信發展商即刻可以加速兼併有成2,400公頃 (大過明日大嶼兩倍) 既祖堂地業權，尤其在祖堂地附近囤地的發展商相信會更加積極，割據新界土地，本來作為「豬頭骨」的祖堂地即刻變成「大肥肉」。香港4大地產商有上千公頃農地儲備，咁樣幫佢拆牆鬆綁潛在俾佢地囤多2倍有突。

而鄉事派當然想分一杯羹，2018年有鄉事派表明不反對政府以甲級農地價收祖堂地起公屋。但到了今日要「簡化城規程序」，就即刻叫政府放寬出售門檻，善用新界土地，以「合理條件」發展祖堂地。同樣「要錢唔要地」，但土地發展的主導權最後就交到發展商手上，而政府覓地建公屋居屋將更加舉步為艱。

▌「神秘」的祖堂地

一講新界「祖堂地」突然好似變左好多地出黎咁，其實只係一種土地擁地形式，用地上都只不過係新界農地、棕地或者屋地，反而係一直係地產王國難以克服嘅眼中釘。而家政府研究幫地產商起釘，講左咁耐政府連向公眾交個全港祖堂地分佈地圖都冇。

早在2018年政府聯合鄉議局成立新界祖／堂事務工作小組，研究如何加快祖堂地的出售同發展，但到了近日，連建制派在立法會質詢問及祖堂地嘅數量同面積，政府都可以話無相關備存資料。在政府未有官方數字之前，鄉事派連同民政就話要研究點樣加快出售。看來政府都知，祖堂地似乎真係一塊不可告人嘅大肥肉。

明明話要解決房屋問題，一味賴地硬話冇地，但就連最基本的祖堂地的數量分佈及面積都冇，究竟又點樣可以搵地呢？而家搵搵下地，又講到幫埋發展商搵，放寬祖堂地出售門檻，助長發展商囤更多地，遲啲用嚟起貴樓私樓，又加劇左房屋問題。

所以簡化地產商既發展管制根本唔係解決房屋問題既手段，只係向地產商分肥肉同阻礙左解決房屋問題之舉。

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參考資料：

【星島消息人士：地產商倡祖堂地「鬆綁」 八成宗族成員同意可賣】 https://bit.ly/3jNpbVF

【有問冇答】立法會二十一題：祖堂地 (2020)
https://bit.ly/3yyUBVC

【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】
https://liber-research.com/developer_landresumption/

【港台視點31：阿公地，無得避？】https://fb.watch/7d_leus_59/

#發展商土改前瞻
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#規劃研究
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《如果我是個奸業主 .... 》就今日的Soho士丹頓街49號地舖，Quench 酒吧，建築800呎，成交 3157.6萬 (發展商收購) ... 地庫則早排賣了2680萬。

衰啲講句 (don't quote me?) Soho 49號這幢大廈有7層高。 旁邊地鋪舖被收購賣4880萬，這間其實無理由賣3157.6萬? 噔地舖業主唔抵。

假設這個士丹頓街49號地舖業主的業權份數是7分之1， 如果收曬其餘6個單位，發展商就可以向土地審裁處申請強拍。地舖業主 bargaining power 馬上降低。 可能焗住要3157.6萬賣舖。

如果地舖業主醒目啲，可以聯同樓上或地庫其中一個單位業主「夾埋」， 大家向發展商企硬「吊高嚟賣」。 買唔到其中兩個單位，咁發展商想申請強拍都冇辦法， 最多只能收購到71%業權， 達不到八成的強拍門檻。

再奸啲 ?， 地舖業主可以聯同另一單位的業主企硬， 表面上大家一齊吊高嚟賣， 暗地裏「出賣」另一個業主，自己用高價賣給發展商先。發展商見買到8成以上業權，實出價較高。 咁就玩死另一個業主，焗住要低價沽物業給發展商，否則強拍收到的錢可能仲少兼拖好耐。

可能樓下的地庫業主就是咁樣出賣了樓上地舖業主，地庫才能夠成交賣出2680萬。士丹頓街49號地庫我睇過，市值最多1200至1500萬。但今次發展商卻用2680萬買地庫。如果唔係，地庫邊度值2680萬。地舖(靚咁多)，現在只售3157.6萬，多地庫只是477.6萬。無理由咁少??。

地舖一般較地庫值錢多兩倍或以上，無理由值多只是18%。 可能地庫業主真係出賣咗樓上地舖。

Note: Soho士丹頓街49號地庫原業主和樓上地舖原業主是 different parties.

以上只是我的個人猜測/more like 亂噏，當我是個講故事佬! 星期日周圍肺炎無嘢做同你講鬼故?。我沒有證據，唔想畀人告誹謗，don't quote me. 我不是李根興 ?