看到許多不實的新聞了! 我確定我是合法的,但是為了讓相信我的朋友,以及抵擋故意來栽臟的不實報導、惡勢力、假帳號,我必須發表我的聲明稿。
簡單的前情提要,我週一突然被大陣仗抓去高雄問話,問完話後不給手機,讓我自己自費從高雄想辦法回台北。加上顯然有不明的力量,大動作要特地來黑我的,所以我簡單聲明三點。
先幫你摘要 #三件事:
1. 檢察官認定: 無保請回 (我就是去協助調查的)
2. 並無在台販售大麻,是代訂代付美國CBD產品,合法!
3. 警察還沒來,記者先到? 說好的偵查不公開呢?
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以下三點聲明細細說明:
1.【檢察官認定: #無保請回 】
這次去是配合調查,記者想拍我被上銬帶走,可惜沒得逞。在檢察官聽完我的說法,釐清案情後,讓我「無保請回」。
(幫翻譯:就是不用交保證金就能離開。)
由於無重大證據、非涉犯重罪,亦沒有逃亡串供的可能與風險,所以不用交保金。只是,未來後續還有需要詢問我的事情,我還是要去說明。
這點我也很樂意澄清事實,雖然跑高雄有點擾民,但是這是合法程序,我同意也接受配合。
重點就是「無保請回」。
上次我被警察瞎掰說「你身上散發大麻味」的案子,我還交保了三萬元在那邊壓,後來也證明了我無罪,就是警察亂抓。
當初新聞也是報得轟轟烈烈,說什麼警局打我臉,完全在亂報。後來事實出來,我就檢驗全過,檢察官確定不起訴,然後新聞媒體就都不報導囉~好棒棒呢。
那這次,我就是去協助調查、「無保請回」,其實媒體也知道,但是某些媒體就是惡意下標,真的是...
常態 😂
我想也不用多說什麼,大家都知道,看看就好,我沒這閒功夫去改正媒體道德,有興趣的去看《Newsroom》跟《我們與惡的距離》就可以了。
這次會無保請回,就是因為這次他們遠從高雄上來臺北,以為會在我家發現一堆CBD庫存,或是有什麼違禁品,結果都沒找到...
但是啊都已經讓記者大張旗鼓的發新聞了...
所以他們就...
律師朋友也說,藥事法派了六個人加上記者連線,這麼大陣仗有點誇張,而且那個媒體想導風向的動作也太明顯 😂
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2.【並無在台販售大麻,是代訂代付美國CBD產品,#合法!】
第二個要澄清的重點,就是我並沒有做報導說的違法事情。
其實我已經很常在粉絲團幫大家科普法普了:
「2020年5月,衛福部公告可以合法「使用」與「持有」CBD 大麻二酚」
所以警察找到我家有一些「自用」的CBD產品,包括了電子煙、軟糖、零食,因為不是一整個倉庫的貨,都還是在自用範圍,這是完全合法的,所以檢察官也沒多什麼。所以警察就只能往我「販售」的角度去查。
問題我就是沒有販售啊! 所以在台灣才沒庫存,因為我們的東西都在美國倉庫。
你們在台灣跟美國網站購買 CBD 產品都是合法的喔!
而我自己的軟糖,也是在美國上架的,你們可以在 #美國通路 上看得到。
我花了一堆錢在 租用美國倉庫、上架費、物流費、藥檢費、律師費、美國工人的包裝費,就是為了確保 LM Chill Gummies 是合法的,這些都是龐大的成本。
因為台灣就是不能販售。
所以我在推廣 CBD 的時候,都會教大家怎麼合法從國外購買(很多眉眉角角),如果真的英文不好、嫌麻煩,我們就有代訂代付的團購服務,這也是合法的。
再次強調,這些都是合法的!
那些媒體亂下標還下錯的,其實蠻丟臉的。
檢方明顯來查就是「#藥事法」,沒有刑責問題(不會被關),就是罰錢(就跟網美推薦藥妝,用詞錯誤會挨罰罰金一樣),不會被關 again!
要不是沒做功課,就是故意下重標題啦,哪個都蠻丟臉的。
建議趕快改,因為找到管道跟NCC講了。
強調第三次,CBD在台灣「使用」「持有」「代訂代付」就是合法的。
有興趣的,自己搜尋 LM Chill Gummies,你真的可以直接在美國訂到我的軟糖,還會附上我的小卡! 如果英文不好的,手續處理覺得麻煩的,也可以繼續敲我的IG: Lefty_life5,我會親自教學「代訂代付」的服務。
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3.【說好的 #偵查不公開, 結果是不給人民拍照錄影,然後自己一直跟媒體洩漏個資?】
最後一點來聊聊 偵查不公開,也是這次親眼目睹了各種荒謬事之一。
這件事情你們要特別注意,因為也是你們未來會碰到的事情,自己的權益自己要學。
先說我觀察到的 #三個 奇妙事情就好:
❓ (1)❓ 警察上門之前,#已經有媒體在那邊等著拍攝
理論上偵查不公開,當警察要去抓人時,不應該有消息走漏,但是,警察在九點到我家樓下時,就已經有媒體在那邊等著要拍攝了?
這個是不是警察故意洩漏查案進度,大張旗鼓地要讓媒體來拍攝我被上銬的畫面呢? (幸好沒被得逞)
❓ (2) ❓ 我跟律師溝通的話,#完全洩露給媒體,而且還扭曲成相反的版本。
(這次我跟律師通話時,他們禁止我單獨通話,一定要在旁邊聽)(這點律師說 #警察違法)
我先說真實的版本,我跟律師對話內容,是律師覺得聽起來就跟「上次」幾乎一模一樣,我這邊是完全合法,所以建議不用花錢請她去高雄一趟。
至於要不要請民代這件事情(因為我之前的文章有寫),同樣也是經過討論,覺得民代來會花更多時間,但是這週我太忙,就先算了,反正就合法。
這些內容就只有當場的警察聽得到,然後再由霉體加工成「民代、律師都不敢來找我」。
完全就是亂報導。
甚至,還腦補了我欠律師費???
拜託,我早就交完了好嗎?
誰都可以惹,#就是不能惹律師啦!
想掰新聞,也要動點腦啊...
你癡,我可不__ __ (猜經典電影台詞)
這種「不實的報導」,加上「警察洩漏個資」(包括我新辦公室的地址...),我覺得蠻嚴重的啦,檢察官是不是要查查,這種明顯奇怪的事情?
❓ (3) ❓ 記者嫌照片不夠聳動,#警察配合重拍?
可能由於在我家找到的CBD產品太少,可能霉體覺得沒話題不聳動,可能要求「內線」的警察重拍吧? (這些都是做夢,非指控)
在我要被送去找檢察官之前,突然被耽擱了一個多小時(非原訂行程),某一位警察未經過我的同意,就自行打開證物袋,重新擺設拍攝...?
幸好被我發現!在我詢問之下,他才說:「喔...就重新拍,拍好看一點」。
結果一小時不到,這個「重新拍 拍好看一點」的照片,就變成「附圖新聞」了呢!
我是不知道這種「警霉合作」的方式合法不合法啦,但是你們一邊說「偵查不公開」,要我不能用手機拍照自保,又一邊大張旗鼓地把所有資料都丟給記者拿去做新聞,是不是有點落差感呢?
偵查不公開應該不是拿來警察自保,然後又來搞人民的手段吧?
如果我的物證都能這樣隨便 #開了又開、開了又開,我是真的蠻擔心我的物證會不會被動手腳啦。
以上三件事情,我覺得高雄警察局新興分局必須回應一下。
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但是我得說,這次再次開箱警察局,我覺得高雄基層員警的素質,真的 #遠勝於台北! 不論是法治素質(上次台北的連法律都講錯...),或是有沒有刻意刁難,真的都是遠勝上次大安分局的體驗。
我也常說電影跟警察一樣,有好的電影也有壞的電影,有好的警察也有壞的警察,就看你有沒有碰到而已。
這次的基層員警我覺得素質很高很好,只做該做的事情,不做不該做的事情(#你以為這是基本的,但是其實不是)。
可惜的是,上面三件事情我還是要理智地分析一下,因為確實在邏輯上不通。我不會因為你們對我好,我就不講出怪怪的事情,但是我願意相信「部分的基層員警」。
只是,確實現在所有證據的都指出,在場的員警有一直跟記者聯絡通報消息的部分...
高雄警察局是否該澄清或是調查呢?
現階段我只提出疑問而已,我無意去捅誰。
我認為,拿放大鏡去看,任誰都有一定有缺失,何況是公開場所的公家單位。
不過目前就先這樣子吧,我無意開更多戰場。
我們雙方都說過「互相互相」嘛!
不過,如果你們真的認為你們完全沒有缺失,都沒有一個警察去聯絡記者,沒有走漏消息,甚至所有流程的「#防疫規範」都做到100分好棒棒,那我就沒意見。
所以,互相互相啦。
建議我們雙方都把時間花在正確的事情上吧。
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這次我主要想要說的,就是澄清媒體報導不實的部分!
而且刻意串通好媒體來搞我,實在很難讓我不聯想到上次你們亂逮補我部分。
澄清! #我是合法的!
澄清! #媒體報導不實!
澄清! #警察找媒體配合辦案,有點難以相信
幸好一路以來,我都清楚知道法律,知道警察在程序上哪邊怪怪的,#知道哪些是你可以拒絕的。
這次他們也有說「待會回去還要抽血」,我就拒絕了。
很多人就會乖乖聽話回去抽血,因為警察會說這是流程。
(上次有個粉絲分享,他因為持有電子煙,穿得又文青,警察說你吃毒又像gay,一定有梅毒,要驗血)(超扯!但是他乖乖去做了...)
其實警察是沒有強制力要求你驗血的,這些眉眉角角改天繼續分享。
總之,希望後續媒體,可以秉持著良心報導。
上次一堆報我大麻影評,結果我不起訴、無罪的時都不報導,也是蠻詭異的事情。
如果我沒有這個平台發聲,不知道會多慘?
那你一般人更沒有力量發聲,怎麼辦?
沒關係,起碼我會幫你發聲,也會幫你補充法律知識。
假帳號要來亂什麼的都沒關係,我會繼續寫給願意相信我的人。
#法律不會保護弱勢
#法律只保護懂它的人
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm 【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,...
強 拍 律師費 在 DCFever Facebook 的最佳解答
改機會失去原廠保養,但拍攝高解像度影片的時間可以明顯延長。如此艱難的選擇,相信會令不用家相當頭痕!
dcfever.com/news/readnews.php?id=30876
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【攝影師追風大收穫,雷雨雲猛瀉四道暴流】
dcfever.com/news/readnews.php?id=30795
【杜拜裸女團攝影師賣未公開影片幫補律師費】
dcfever.com/news/readnews.php?id=30825
強 拍 律師費 在 馮云 Facebook 的精選貼文
導演您好,我是昨天看到您po文多年前回憶開始關注您文章的網友,想真心的跟您說謝謝!
謝謝您!真的謝謝您!
記得多年前看了房思琪後震撼不已,原來世上有個女孩也經歷著八九不離十的事,我在事情發生當下為自己捍衛時,得到的回應充滿了惡意批判檢討,我當時被攻擊到自我懷疑對方形象受損事業受打擊都是我害的,沒人想聽我說一切是怎麼恐怖的開始的.....後來潛心在身心靈領域療癒好幾年,我以為我強壯了,有能量面對了,結果我以自以為長大的自己說出自己的經歷後又再次被惡意的回應,真的感覺心又死了一次,從此噤聲已無力再說再回想出任何細節,任由他人定義我,心想算了吧!反正受傷再自己療傷就好,不用再解釋
這幾天我看雞排妹的事件,已失眠多日,凡這類新聞都會舊傷又被挖出的感受,如同您感受我也覺得她真的是太勇敢,她直面面對帶給我很大的力量!雖然我依然無法說出
今天又看到您po出被媒體報導出po文後您的心境,和選擇的自處方式,邊看變掉淚,我不想當受害者,也不想對方得到什麼報應,我真的希望這世界更多點愛跟支持,您的文讓我覺得釋懷,收到從沒有過滿滿的暖意跟愛,謝謝您,感謝神把解藥帶給我,真的非常非常受用!謝謝您!真的很感激!
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看到上面這位同學的私訊的當下我感動的哭了(是喜極而泣呦),謝謝你們讓我知道,也祝福走上自我痊癒之路的每個人都能更順利。
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這幾天也陸續收到一些同學的私訊謝謝我願意站出來,她們收到了。
也收到好多平常不聯絡的朋友來加油給力的:)
當然,也和某些同學預測的一樣,也來了許多攻擊性的言論。
記得以前的我,若是看到粉團上有人留了幾句酸話,就會持續的在腦中盤旋,雖然知道沒意義沒營養,但就是沒辦法的...餘音擾樑多日,氣到忍不住時會想回手,想解釋,想說才不是,想批判,想攻擊(這些其實都想控制別人所以一定是白費力氣),但這次我發現自己對這些攻擊性的文沒有有腦內反應,應該可以用「平靜」兩個字來頒獎給自己了:)
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不過我還是有做些事情,將幾則攻擊性的私訊截圖(就是下方po文的後面那幾張圖)傳給律師,然後詢問他兩件事:
Q1:曾國城先生可以告我嗎?
安律師答:他可以告你(事實上只要身為中華民國人民,誰都可以告誰啦),但他告不贏的,因為你有強大的律師團隊後援(哈~謝謝這讓我很安心啊🙏)
後來ㄤ補充:誰提告誰就要舉證,所以很難告。
對耶,提告除了會把事情(沒必要的)鬧更大,還要付律師費,還要舉出證據二十幾年前他『沒有』做這件事,就算告贏好了也沒多少賠償金…這算盤隨便一打,就知道這樣做非常划不來。
所以之前就已經承認的曾先生,後來給出正式且公關的道歉文,絕對是最好最聰明的做法。
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Q2:那我可以告這些傳恐嚇謾罵文字的網民嗎?
安律師答: 可以。不過根據過去的紀錄法院判的賠償金額不高。
後來我想到這也可能是假帳號,不一定找得到人。
兩年多前韓國瑜競選團隊盜用我們製作的廣告影片片段來剪接自己的廣告宣傳片。當時我和客戶都氣得要命,要提告雖然很容易舉證這是我們的作品,但後來分析有個關鍵點,就是就算揪出是個真帳號,競選團隊也可以用這是私人小帳脫的一乾二淨……(唉唉,嘆氣一百次也不夠)這樣的法律漏洞是不是可以請政府修法啊?
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雖然感覺自己這次平靜真的很棒,不過ㄤ後來倒是說了個讓我心揪一下的事情,ㄤ說媽媽(也就是我的婆婆)擔憂的跟ㄤ私下詢問:「二十年多前的事為何現在才提出來啊...」
先說我的婆婆一直是我很喜愛的人之一呦,可愛又幽默,一直很懂得尊重別人的界線。所以ㄤ這麼一說,我心涼了半截隨口就回了:『啊...我沒想到媽媽會和他們一樣...』(觀察自己這時候平靜能量出現波動,能量緊縮起來了)的問ㄤ,那你有回什麼嗎?ㄤ說當然有。他跟媽媽說:不可以這樣,她願意說出來很不容易,我們要支持她!
我聽了超感動的(又暖活了起來),並且立即用看英雄的眼神仰望著我家帥ㄤ,完全就是100%帥氣的Mr.Right啊~記得當年他(很跳Tone的)買房思琪的小說,到貨後我還想說是不是書店寄錯?一位幾乎不會去看實體書的男性怎麼會買這本書?現在我才懂了,他就是一個有情有義有愛的帥氣男人。
後來,也能漸漸同理心的感受到.有駕照卻一直不敢開車的.婆婆:可能是擔心我受傷被攻擊吧。
觀看攻擊中的言論,的確不少人提出的二十多年前的事情為何現在才拿出來講,也有人說如果我害曾國城去自殺是不是要負責什麼的,還有人說網路上找不到馮雲的廣告作品(先生你把我名字打錯了當然找不到,我拍了上千支電視廣告了啦)
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來講講二十多年前的事情現在才拿出來講,因為這件事(和眾多受過傷害的人一樣)沒過去啊,感受一直都在,也希望那些覺得有機可趁,想說偷摸一把沒關係,小女孩男孩無力反抗的叔叔阿姨們,人家都是會記一輩子的呦,這些負能量一直都在,沒講出來不代表不會傷害到你,那些莫名其妙得到的病痛與卡關,可能都來自這些被你欺負過的人的傳遞。
不論是性騷擾,言語霸凌,性侵,打你,背叛,外遇… 某人對你做了傷你身心的事,這些傷痛都會被身心記憶起來,主要原因是為了要避免同樣的傷害再次發生。
有些人會持續的在腦中不停地反覆地想起(這很折磨),反覆想起還是沒做處理,就有可能變成身心病灶。
所以不論事情發生在二十幾年前,三十年還是一百年...如果在當事人身心中沒有過去那就是進行式。
#為何當下不講?
那時我脆弱,驚嚇,沒勇氣,沒實力,沒靠山,沒管道,沒必要,也沒能力講。
群聚生物幾萬年以來都是弱肉強食的。弱的時候被欺負,後來你強了之後,若是要公開講,也務必先仔細評估過自己是安全的,還有一個更重要原因:講這件事是利他的,是對別人有正面幫助意義的才公開。
而且若要指名的,對方也不至於被你傷到。我們都是人類,所以給愛與和平才是會讓自己感覺舒服的,分裂指責或攻擊偷竊或亂摸人家⋯⋯趁一時之快之後,自己也會受傷。
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有位私訊跟我說,她看了我的發文後,鼓起勇氣在自己的臉書上寫出被工作中長期性騷擾的感受,但沒有什麼人按讚,還有人覺得她大驚小怪太過敏感,他最後就把文變成只有自己看得到,而且覺得自己再次受傷。
嗯嗯… 肯定自己的感受和情緒是第一步。
討厭,噁心,可惡,糟糕……有這種感覺時,這個人或這件事對你來說,就是會造成傷害你的能量,這些情緒的訊號是要你盡快的/有計劃的/冷靜的遠離,可以是讓他遠離,也可以是你用盡方法趕快逃走。
不要強求自己一定要站出來讓全世界知道這件事,因為把自己不想要的能量吐出來,就是找屎…那你問我為何發文?因為我發文的利基點是聲援給力,所以被感受到的能量會很不一樣。當然也有人大不以為然,那就隨風而逝~你不喜歡就別看,就走開。
#那傷害感過不去怎麼辦?
像是這樣被人暗地裡傷害的事情,我覺得不一定要跟誰大聲說出來,最重要的練習跟自己說出來,讓自己的身心情緒明白收到:我是完全支持你的呦!我會為你給的訊號做出處理(就是趕快逃離啦)👉這樣就會開始啟動自我痊癒,同時這也是『本然的自信』培養的起點。
當然,一個否定了自己那麼多年,現在突然全面翻轉說要全然相信自己的感覺,這完全不是說想要就能擁有的,就像是有骨質疏鬆的人馬上要拿二三十公斤的槓鈴,這完全有可能會骨折。
所幸這種.本然的自信.就像我們的肌肉束一樣一直都在,從來沒有消失過,就只是萎縮了,就像可以透過重量訓練來將肌肉練強壯一樣,透過正念冥想呼吸的訓練,也可以將你一直都在的.本然的自信.練得又強又大又美。
當你『本然的自信』越來越強壯時,你就會自然知道何時可以出聲?出聲時重心要放哪?力道如何比較好?要怎麼出聲才不會反過頭來傷到自己?
這些都是每天要練習的才能得來的功力,不是說有就有的呦~就像你無法突然跑個馬拉松然後得到世界冠軍那樣,所以還沒有開始練習.本然的自信.時,不要貿然的對別人吐苦水(=垃圾),因為一旦給的是垃圾臭能量,正能量會想離開,會被吸引來的是更多的負能量,沒有痊癒力。
#那 本然的自信要怎麼練?
一是閱讀(這位好久沒有宣傳自己書的作者)馮云的 #一念逆轉享瘦青春漾 https://reurl.cc/e9WpVb
裡面整個第二章都是在講本然的自信的練習方法,後面還有關於.地球人肉身要怎麼運動,以及如何越吃越美的方法。除了我上面給的生活好好賣場連結外,你也可以在各大實體書店,博客來 樂天這些網路書店找到,如果裡面不懂的或很喜歡的,也歡迎私訊我,我會很樂意和你討論。
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二是我個人最近發現的正念練習好物:Netflix的『冥想正念指南』影集,我這一陣子每天都會重新跟著練習1-2種正念冥想方法(每次看都有新收穫呦),一天只花十幾分鐘的靜下來練習好好呼吸(對只是這樣),三個月後你就會神奇的發現感受力和創造力變(超)強,然後批判和掌控的停止運作(就是可以把別人的攻擊當耳邊風),經歷的種種傷痛也變得比較容易過去,會快樂很多~
擁有強大.本然的自信的人,當別人對你性騷擾的當下,比較能夠有能量”本然的/從容的/還可能笑笑的”推掉對方的鹹豬手和腿,也比較能夠有那種神一樣的自信,對豬哥當面說那個No的勇氣:「我覺得你正在對我性騷擾我,請你停止。』
當然,也有可能培養出在沒發生前,就能預知感受到有可能的危險而閃避未來可能發生的傷害(正念呼吸可以培養出第三支眼不是亂說的呦)。
因為總是能活在當下👉對正負能量的感受敏銳,不容易被自己情緒牽著走,所以能遇亂不慌,遇危不恐。
不過,我覺得更有可能是你氣場強大,有本然自信的人就有神的氣場,誰都不太敢對你下鹹豬手。
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以上,落落長到寫到手指痛了的希望這些私人小建議與人生小心得,能對你的人生有些幫助。
最後在此祝你新年閃亮亮!我們一起越來越快樂呦❤️
#說出來就好嘍
#可以不對別人說
#自己對自己說更好
#別人按幾千萬個讚都沒有自己一個讚來得有力
#因為你就是你的正神
#一起用正念來培養本然的自信神
#好好生活
強 拍 律師費 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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