關於 惠宇大容完工日期 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

上回說到，我們終於找到Dream home, 決定在沖繩購買人生第一個物業! （詳細可以閱讀：https://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
）
這一篇，我們會描述貸款經過，搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。

💁🏻‍♂️如果想看得舒服一點，可以看我們的網頁版本，圖畫與文字穿插, 排版比較清晰. 直接連結： https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ 💁🏻‍♀️

簽下意向書後，仲介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。我們這一家仲介，剛剛跟業主談好獨家Open House展示，所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們（可見，仲介的規模或商譽也有影響）。如果我們找的是其他仲介，這些炙手可熱的物業，業主和仲介一定不會等銀行審批結果，會先再找其他買家，兩手準備。
我們當然希望有減價空間，但仲介已經給我們心理準備，應該沒有減價空間.... 因為同區，這一間已經是最便宜的！當然，沒有死錯人，為什麼比較便宜，下面自有分曉。

【這個位置網站上有照片說明】

發展商把物業在市場放售，很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過，所以交易取消，白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款，態度是比較保留.....

他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易！對於貸款戶來說，這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4～6個禮拜，錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序，明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明，發展商才比較放心，才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到，網上預先批核，非常重要！而且費用全免。）

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有了臨時買賣合約，便能夠正式向銀行貸款。

利率越低，批核越困難。

一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi, 利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資，利率也有不同，自住為最低。我們初初接觸仲介的時候，其中一家仲介強烈推薦傳統銀行，對於網上銀行一直反對，說批核困難等等。後來才明白，因為這些網上銀行失敗率比較高，而且批核通常比傳統銀行審慎、而且審判時間長（一般4-6個禮拜才能正式轉帳）作為仲介，如果買家貸款失敗了，自己的手續費也泡湯！

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一般需要一至兩個月才能完成的手續，三星期好像有些困難...媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款（但又沒有茶飯不思，所以體重仍然上升）。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶，所以網上銀行便收到發展商的壓力，他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的（完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱）！！！

我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知，在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約，而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行！

但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期，讓我們多一些時間搬屋，也希望給Mia 在這間學校完成小學二年班....最緊要不想租房子和供房子重疊太多，雙重費用。但是原來完全不可能，簽下臨時合約知道完成交易，只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續，申請光纖，銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力，終於在死線前完成搬家。

我們選擇這一間網上銀行除了利率低（不是最低），主要是他們的保險:
如果借款人患了癌症餘下貸款便不用再付！
如果借款人患了八大疾病，餘下貸款便不用再付！！
如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！

【這個位置網站上有照片說明】

保險金沒有一個定額，是銀行批核給你的基本利率上加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%, 癌症保險加上0.1%, 八大疾病又再加上0.2%（*注意：這些為了加保而後加的%，每一家銀行不同）, 最後的貸款利率便是1.1%。

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我們好運的是，因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係，所以我們的貸款利率，在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣！！！ 我們最後的貸款年利率為 0.77%（浮動）, 比香港台灣低很多很多很多很多! 貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內，例如中介費用，律師費用，甚至購買家具！日本房屋貸款購買新築可以不用首期（注意是新房子！）。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了¥4000萬，你可以購買價值4000萬的房子或自己加上¥2000萬購買¥6000萬的房子。

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執筆之時：
香港樓宇貸款利率大約為2.5%
台灣房貸利率大約為1.44%

樓市會下跌，我們借貸100%，那麼物業便成為負資產？也對。就像車子，第一天，價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資，借款人不還錢，銀行便會成為壞帳，所以審批過程比較嚴格。
但日本房屋貸款性質就像汽車貸款，所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產.....

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簽約當天，我們人生又邁進新的一步, 媽媽要求爸爸一同出席。香港買賣樓宇，簽約只需要15分鐘便完成（爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業，所以略有經驗）。日本買賣樓宇，下訂的時候，用了半天講解你的權利⋯⋯最後簽約的時候，地產代理，發展商，建築師，司法書士，買家十多人同一時間聚首一堂！分別輪流向買家解釋不同條款.... 被輪一兩小時.... 那一刻... 爸爸很悶, 很想離開!

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但是突然間精神一振!

原來2019年10月1日加消費稅之後，政府推出的過渡措施包括買樓回贈！我們被告知我們有相等於30多萬日元的消費額可以使用。他們有一個網站（https://goods.jisedai-points.jp/jjp01/jjp/viewCategoryTop），上面有不同的新居商品。小至廚房潔具，上至按摩椅也可以用消費額選購！我們突然間知道這一個消息，本來差不多睡着的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高，但也算合理。一個24/32“電視才1.8萬-2.4萬円左右（大約港幣2000/台幣8200），不用7萬円（大約港幣5000多/台幣19000），比＂香港＂便宜～。

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但是取得消費額的手續是一個惡夢... 而且說明先到先得, 雖然是政府推出的資助, 但是如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務！執筆之時，剛剛收到我們寄出的文件.... 一模一樣的原裝文件, 他們說文件不齊全, 需要重新申請! (原來發展商給我們的文件有錯....白白浪費了六個星期)

日本公司或政府常常推出這些措施, 絕對不是方便用家, 因為希望大家不小心忘記。

一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。

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媽媽做了很多研究，SoftBank 是最便宜。因為他有很多附加服務，如果一併使用，會提供回贈，真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務, 所以很容易滿足這些條件。最後發現還要付加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩地方：

平常我們不會看細節，但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務，便沒有了回贈優惠！我們當然不會馬上參加。三個星期之後，SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有, 要不要現在幫我們馬上加入... 媽媽馬上回答說沒有, 因為你們的條款上說一個月內參加便沒有回贈。銷售員便馬上回答說＂是是，我們只是提醒我們的顧客～“是個屁！

暫時這麼多服務陷阱, SoftBank外判商真的是最＂出位＂的一家。但是他們真的便宜，如果沒有跌入他們的陷阱！

一切準備就緒, 我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備。例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線有也沒有。

蚊窗，發展商的報價為18萬日幣，我們覺得很貴，媽媽便上網尋找。最後不用10萬元（連送到沖繩的運費）便找到，代價是需要自己安裝... 安裝最後用了爸爸兩三小時... (爸爸覺得自己時薪原來很高！)。

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電視天線報價6萬，我們自己上網購買，1萬元便解決了。（不用冒生命危險！）

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櫥櫃，去Nitori, 比發展商報價便宜20萬！其他東西不用說，當然便宜很多。但需要自己分開購買。購買與否發展商不會給你壓力，純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價，這一部份非常均真。服務態度值得一讚！

房燈，上網的價錢比實體商店便宜40-50%！ 而且安裝非常容易，爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘......

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還有一個選擇, 大家也沒有想過。你可以選擇電力公司! 每一家店公司有不同的計劃, 沒有一間是真正最便宜。需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段畫一價錢，另外一間在某一些時段特別便宜，但是其他時段有比較貴。網上有不同列表可供參考～

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花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本，花園鋪上海沙（before and after)，我們搬入去的時候，已經成為一個小森林... 拔草弄到腰酸背痛

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當然不會移除。當我們收樓的時候，已經變成一個沙漠綠洲... 雜亂無章的一種... 我們找尋不同方法, 如果叫人幫我們處理, 最便宜的也要20-30萬円, 再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的，那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多！？我們真的不願意付這筆錢。所以最後在YouTube 做功課, 發現人造草皮又美觀又”便宜”，現成品的戶外露台也只是4-5萬円! 最後一家人齊心協力, 用了兩小時加上十多萬円，便完成了我們的人造花園！還有一個角落用來種植芥蘭菜心和草莓🍓！（完工後發現計算錯誤，忘了損耗，草皮不夠... 沒有辦法覆蓋全個花園...所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福，爸爸馬上拿到了不反對通知書。）
【這個位置網站上有YouTube 說明】

在附近遐逛，有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下，我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂（靠的意思）！原來我們的屋這麼＂便宜＂因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多....扣除了建築成本，土地兩年溢價大約60～90%.... 在日本買樓如買車（折舊）的情況下，我們是否應該高興才對？因為這個區升值了。我們分割的另一半，比我們遲賣出，還再高10%左右！但是無論如何，這個是我們能的負擔中，最滿意的一間，基本上沒有什麼挑剔。自己住，總比交租好。

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歷史，總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸急事回了香港，第二次搬，爸爸剛剛出院，不能負重。今次，爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣，剩下婆媳兩人單打獨鬥，面對亂局! 幸運地日本有一些非常可靠貼心的服務，最緊要價錢相宜。幫了大忙！

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欲知後事如何，請看下回分解。

伸延閱讀 日本（沖繩）買樓攻略第一篇： 睇樓及注意事項: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
伸延閱讀 日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】: https://www.oki-family.com/2019migration04/
伸延閱讀《移居沖繩 實際經驗 第一篇》:http://www.oki-family.com/migration01-newhome/
伸延閱讀《移居沖繩 第二篇 ～ 車》http://www.oki-family.com/migration03-car/
伸延閱讀2019 日本移居攻略 - 上篇, 在留資格簽證: http://www.oki-family.com/2019migration01/

2017.4.18（農曆3月22日）士林慈諴宮媽祖遶境賜福（拍攝地點：台北市基河路士林市場前）

農曆3月23日是天上聖母媽祖的生日，相傳媽祖本名林默（因出生後不哭不鬧，故取名為默，小名默娘），於宋太祖建隆元年（西元960年）誕生在福建路莆田縣湄洲島東螺村。（路是北宋時期的行政區劃，相當於明、清的省，福建路之範圍大致為今福建省。）

林默娘自北宋開始神格化，被尊稱為媽祖（當地人對女性祖先的尊稱），並受人建廟膜拜，復經宋高宗封為靈惠夫人，成為朝廷承認的神祇；媽祖信仰自福建傳播到浙江、廣東、台灣、琉球、日本、東南亞（如泰國、馬來西亞、新加坡、越南）等地，天津、上海、南京以及山東、遼寧沿海均有天后宮或媽祖廟分布。

從南宋到清代，大多數史料公認媽祖自幼有異能，其生日（農曆3月23日）雖只見於《東西洋考》，但早被全世界媽祖信徒奉為媽祖生辰，並年年舉行慶典。

媽祖是從中國福建一帶的巫覡信仰演化而來，在發展過程中吸收了其他民間信仰（例如千里眼、順風耳），隨著影響力的擴大，又納入儒家、佛教和道教的因素，最後逐漸從諸多海神中脫穎而出，成為閩台海洋文化及東亞海洋文化的重要元素。

清朝歷史學家趙翼記下了一個很有趣的臺灣海峽的媽祖傳說。若遇海難向神明呼救時，稱「媽祖」，媽祖就會立刻不施脂粉來救人。若稱「天妃」則媽祖就盛裝打扮，雍容華貴地來救人，所以會很晚才到。故海上都稱「媽祖」，不敢稱「天妃」，希望媽祖立刻來救海難中的漁船。

而台灣的媽祖傳說，大都是媽祖用裙擺擋下第二次世界大戰的美軍空投炸彈。二次大戰期間，盟軍丟兩顆炸彈在大甲街上，一顆炸燬火車站一帶；一顆未爆彈落在媽祖廟旁的市場邊，當時鎮殿媽祖的雙手是張開的，民間流傳是鎮殿媽祖顯靈接砲彈，才使鎮瀾宮城內一帶沒有受到炸彈損傷。

另外，朴子配天宮也有同樣的故事，二戰期間盟軍丟了一顆飛彈在朴子街上水塔附近，配天宮媽祖用裙擺將飛彈接住丟入朴子溪中，使得朴子街免受戰火的波及。而雲林西螺、彰化縣埤頭合興宮、屏東萬丹萬惠宮亦存在類似的傳說。

近年媽祖在東亞海洋史的研究引出東亞在西方航海地理發現前己有的朝貢貿易、琉球網路及跨國移民史討論，而媽祖信仰圈成為東亞海洋經濟及社會結構形成的歷史見證之一。

媽祖的影響力由福建湄洲傳播開來，歷經千百年，對於東亞海洋文化及中國沿海文化產生重大的影響，被學者們稱為媽祖文化。

2009年10月，媽祖信仰入選聯合國教科文組織人類非物質文化遺產代表作名錄。

認識士林慈諴宮：

早年台灣只要是由大陸移民開發之處必定有媽祖廟，士林也不例外。300年前，漢人大量入墾台灣，一批來自福建漳州的移民沿著淡水河，轉入基隆河來到八芝蘭林（音譯自平埔族語 Pattsiran，意指溫泉）定居，最先開闢的街肆，在現在士林的舊佳里一帶，到目前還留著「舊街」的稱呼。

清嘉慶元年（1796年），士林媽祖廟建立，主祀天上聖母，為慈諴宮的前身，原址在今文林北路士林橋附近，廟名為「天后宮」。

後來該廟的遷建，和當時泉漳械鬥有密不可分的關係。清中葉以後，移民的人口漸漸多了，先來後到的泉州人與漳州人，因為爭地利與水源，大小衝突不斷，自清咸豐3年（1853年）開始，便接續發生了幾次較大規模的械鬥事件。

清咸豐9年（1859年）7月，三千多名艋舺的泉州人大舉攻打漳州人的大本營「枋橋林本源家」（今板橋林家花園），隨後又結合居住社子島的泉州人渡過基隆河向芝蘭堡進擊，經過連番交戰結果雖然雙方各有傷亡，但終使得芝蘭舊街一帶房屋田園盡毀於衝突之中。

舊街慘遭火焚之後，幾乎全毀，漳州人退據芝山岩築寨安身，並共同商議重建家園。原來準備在舊地重建，不料又遇上洪水成災。最後在士紳潘永清主張下，得到大多數居民的贊同，另選在「下樹林」（今台北捷運劍潭站到大南路之間一帶）建設八芝蘭新街，即今日所稱的士林新街；同時將天后宮的廟址規劃在整個新街區的中央，即今慈諴宮的所在地。（諴之音同咸、義同誠，慈諴即媽祖慈悲為懷之意。）

新街從咸豐10年（1860年）起開始動工興建，到光緒6年（1880年）慈諴宮落成，歷經20年總算完成遷村。然而潘永清因積勞成疾於同治12年（1873年）辭世，享年54歲，未竟之業由其五弟潘盛清按照原先計劃繼續完成。

新街的媽祖廟自光緒元年（1875年）9月開始鳩工，而後在當地信眾百姓出錢出力同心一志合作下，花了6年時間完成新廟，並將之更名為「慈諴宮」，亦稱「芝蘭宮」，與當時坐落在舊街，同為漳州人守護廟的「神農宮」並稱士林南北兩大宮廟。

1927年，慈諴宮因興建年代久遠，受到風雨侵蝕，造成牆瓦上的彩繪剝落、樑柱傾倒歪斜，需要整修。因此，集結眾議，由當時委員長潘光楷及主任委員何炳奎等人推動改建，先後共同致力改建，並增設兩廂，經過10年終於在1937年完工。廟貌巍峨，富麗堂皇、美侖美奐，成為士林地區居民的信仰中心至今。

慈諴宮坐落在台北市士林市場北側的正對面，主祀天上聖母，是一座採兩殿、兩廊、兩護龍平面配置的廟宇，現為國家三級古蹟。慈諴宮是目前台北市裡唯一在廟前保有三座精緻戲台的廟宇建築，廟前的青石地舖綿延至戲台下，可想見昔日廟前演出之盛況。

年代久遠的慈諴宮雖經多次興修，但仍留有多處古意。例如：內殿木材結構部份具有對場作，建廟之初延請兩派大陸工匠，互為競爭，因此精巧的木雕工藝是參訪時可以留意的特點。

另外，宮內前殿為五開間的建築樣式結構，符合主神帝后級的神格，四面牆面有多處雕刻，其石刻工法相當精美，多數為日治時期重修時所安置，這可從落款年代為昭和得知，惟多數被人以水泥塗去，造成政治力侵害文化的遺痕。

近年來，由於社會經濟水準提昇，寺廟管理當局引進不少政治人物的碑刻牌匾，並增設不少石雕裝飾，使得廟前空間顯得侷促繁雜，加上廟址位於士林夜市範圍內，遭到合法攤販包圍，因而漸失大廟之恢宏格局。

目前「新街慈諴宮」與「舊街神農宮」、「芝山巖惠濟宮」為士林地區的三大古廟，該廟的組織型態為管理委員會制，祭典日期為每年的農曆三月廿三（媽祖誕辰）。

慈諴宮大事紀：

1796年，信善何錦堂獻地，在芝蘭舊街創建天后宮。（何家是天母地區首墾戶）

1859年，發生漳、泉械鬥，天后宮遭到波及，焚毀。

1860年，潘永清倡議遷地下樹林重建芝蘭新街。

1864年，將天后宮遷往芝蘭新街準備建廟。

1875年，潘永清之弟潘盛清主持新廟建造工程。

1880年，新街廟體興建完成，並重新命名為「慈諴宮」。

1937年（日治時期），慈諴宮與舊街「神農廟」同時完成改建。

1985年8月19日，內政部指定慈諴宮為國家三級古蹟。