【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有13部Youtube影片,追蹤數超過30萬的網紅老王愛說笑,也在其Youtube影片中提到,這一集的老王給你問讓老王來告訴您,月K、周K、日K跟小時K不同操作週期!技術分析與操作SOP,運用方式相同嗎?答:放諸四海皆準,但有一點差很多!短線操作一直停損,存股淨值卻穩定成長....該怎麼辦?存股跌破哪條線要停損? Timecode: 00:44 1.請問董哥,周K與月K的運用跟日K一樣嗎?...
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蘋果紅了 這兩檔5G ETF淨值頻創新高
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延伸閱讀:未來就在手中 – 00861 全球未來通訊ETF
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記得當時發文後,出現一堆酸言酸語。說成分股從線型來看已經是歷史高點,買進的投資人都準備當套牢的冤大頭,介紹這檔害人不淺。時至今日,當時的高點早已被突破,買進的投資人並沒有套牢反而獲利將近50%的水準。當時酸言酸語的人早不知道跑哪去了。投資是一種對長期趨勢的觀察與信念的堅持,若是沒有自己的觀點跟想法很容易就被洗出場,那今日的報酬也跟你沒關係了。
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惠 特 淨值 在 王董的大盤籌碼 Facebook 的最佳解答
★★★每日一股☆☆☆ 2021/09/10 今天晚上有直播!
【如果您想體驗感冒的感覺,可以打AZ,真的是有點辛苦。這些文字是在頭痛伴隨發燒之下寫完的,全身疲憊痠痛也是免不了,看來我還算是個年輕人……Delta似乎得到控制,也讓台股連續二天出現反彈。相對地,防疫概念股毛寶、康那香、恆大,還有宅配物流概念股宅配通、嘉里大榮、裕國等等都全面回跌。我在週二直播提醒過大家了,這種防疫概念股就是看疫情吃飯,我沒辦法掌握疫情到底是好是壞,所以就無法分析,也不會帶會員去追買!防疫概念股就是這樣,上去得很快,下來得更快,除非您手腳夠快或者疫情大爆發,不然其實都是用看的欣賞比較安全。宅經濟電商在這二天疫情降溫的同時,表現倒是十分抗跌。這道理很簡單,毛寶、康那香、恆大這種很標準就是要拿來防疫用的,如果今天沒疫情了自然就不會有業績!
但是電商卻已深入每一個人的生活,各位都已經養成上網消費購物的習慣,對於電商的業績來說就不是只靠疫情吃飯。所以網家還可以撐在月均線上頭反彈,富邦媒則是在突破月季均線後創下短線新高!未來兩者都仍以月季均線當作支撐觀察,跌破才轉弱。至於技術面來看台股,我說了好幾天,月均線是最後的多頭防守,能夠守住自然就反彈上來;昨天午報說過了,您要有右肩的築底型態,月均線就不能跌破!在這邊我認為季均線不是很重要的一條均線,因為近期上上下下已經太多次了,用季均線來判斷台股多空就是一直被洗來洗去。這邊還是觀察月均線就好了,台股如果可以一直守住月均線,那就不用下去打第二隻腳!比較重要的還是櫃買市場,畢竟我們是買股票不是買指數,櫃買指數也是在力守月均線後反彈;現在就是要挑戰能不能站回所有短中長期均線,再把前方一千多億的套牢量突破,新的一波行情就來了!】
***每日一股免費開放轉貼分享***
【精華重播】萬海漲停!大航海時代再臨?BDI跌完了?https://youtu.be/guIWHd3bK3M
2021/09/07【老王不只三分鐘】新唐跌停全因它翻臉?投信賣超股非死即傷!萬海漲停,航運再起瘋狗浪?面板三雄再破底,價值浮現?中鋼大漲拉鋼盤?台積電大漲拉積盤?https://youtu.be/fQChvL7Y5z4
老王給你問 #89 存股跌破哪條線要停損?短線操作一直停損,存股淨值卻穩定成長...該怎麼辦?月K周K日K跟小時K不同操作週期!技術分析與操作SOP,運用方式相同嗎?https://youtu.be/aukTJRPfIPE
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惠 特 淨值 在 老王愛說笑 Youtube 的最佳解答
這一集的老王給你問讓老王來告訴您,月K、周K、日K跟小時K不同操作週期!技術分析與操作SOP,運用方式相同嗎?答:放諸四海皆準,但有一點差很多!短線操作一直停損,存股淨值卻穩定成長....該怎麼辦?存股跌破哪條線要停損?
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00:44 1.請問董哥,周K與月K的運用跟日K一樣嗎?還是有不同的分析方法?
02:57 2.請問老王,我看小時線操作,是否也適用您的SOP?謝謝!
04:27 3.王董~我真的懷疑人生了...我很會停損,也很有紀律的停損,所以跌破重要均線我砍,盤整盤時跌破支撐我也砍,假突破我照砍,可是一次兩次一直停損,我發現我都淨值越來越少,身邊的朋友都一張不賣奇蹟都來~而且我的存股標的反而不賣一直買,淨值越高,都快失去信仰了.....
06:01 4.長期存股的股票,有需要再跌破哪條均線賣掉嗎?
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這一集的老王給你問是母親節專輯!全天下的媽媽辛苦了!!!
那這一集就讓老王來告訴大家個股大盤不同調該以哪個為主?早盤尾盤是幾點?如何利用股價淨值比選股?最後感謝鐵粉讚聲說老王人帥唱歌又好聽可以出唱片了! (最後面有彩蛋喔!!!)
Timecode:
01:22 1.想請問所謂的早盤跟尾盤大概是幾點呢?
03:07 2.請問若個股已突破所有均線,但大盤在均線以下時,是該以個股或大盤走勢為依據呢?這個問題困擾我很久,謝謝王董!
05:02 3.老王會採用股價淨值比來考量是否納入追蹤名單嗎?
07:21 4.老王:我覺得你可以去開個人演唱會一定爆滿!我一定會去~
5.老王今天穿這樣特別帥,髮型很好看,領帶跟衣服顏色也非常漂亮,
今天歌也唱得特別好聽喔,可以出唱片了!
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