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【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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妖精國不列顛的圓桌騎士之一。
冠名了汎人類史的圓桌騎士·蘭斯洛特靈基的妖精騎士。
原本在不列顛只是一種「龍」之妖精。
雖然身為戰士時冷酷無情、
但因為她的舉止、優雅感、從其他妖精中脫穎而出的身姿
讓她成為了妖精國中最高貴,最美麗的妖精。
身長/體重:147cm・20kg
出典:法國妖精史、美露莘傳說
地域:黑暗之沼
屬性:中立・惡 性別:雌性
「雖然美露莘也不是我的真名。
但這個名字對我來說很重要」
身為妖精的名字為美露莘(Melusine)。
是法國傳說中的妖精,又叫做美露莎(Mélusine)。
自古流傳的民間童話主題『異種婚姻』故事中的主人公。
擁有蛇的下半身,長著龍之翅膀的半人半妖美女。
是人類父親和妖精母親結合誕生的妖精、
雖然美麗,但因為把父親關在洞窟中的罪孽
受到了『每週六下半身會變成蛇』的詛咒。
如果下半身變成蛇的狀態被戀人看到,詛咒會再次增強,據說增強後美露莘會完全變成可怕的妖蛇。
○性格
內向・主動。
一邊把自己的心情隱藏在心底,一邊迅速把該做的都做完的行動派。 是個有著潔癖症,不苟言笑,總是繃緊神經的少女騎士。
把人類分類成壞東西並且毫不留情地進行排斥,很容易被認定成『冷酷的妖精』。 不過,雖然她本人對人類很冷淡,但並沒有憎恨,看不起的意思。
她只是單純地把人類當成『生存能力低下的生命體』。
這和美露莘本人的經歷有關,她不會以『與生俱來的生態』為理由歧視別人。
○龍之心:B
龍的爐心、也被叫做龍之寶玉,是美露莘的魔術迴路。
汎人類史中此技能被分類為『魔力放出』,生命體能量過剩釋放的狀態。
雖然不是龍種,但作為「龍之妖精」重新構築自身的美露莘,擁有和龍相同的生理機能。
○無窮的武煉:B
從汎人類史的英靈,蘭斯洛特那裡摹寫的技能。
無論處於怎樣的精神狀態,都能完全發揮持有的戰鬥技巧。
也就是依靠過度修鍊,銘刻到肌肉記憶的戰鬥經驗...... 不過對天生就很強大的美露莘來說,這個技能並不是必要的。
美露莘自己也不喜歡這個技能,畢竟天生強大的生物並不需要什麼技巧。
○Ray· Horizon :A
來自英格蘭傳說中,作為通往異界之門「地平線」「境界」的守護之龍(mirage)的傳說。
美露莘不過是生物『妖精』時的名字和容器,原本的職責正是『境界』本身。
...... 是美露莘變回原來樣子的步驟。
生物妖精騎士時的第一人稱是『僕(boku)』,舉手投足間如同一個王子。
但是回歸美露莘的本性時,第一人稱會變成『私』,展現出性格天然的一面。 她原本就是『被拋棄的孤獨者』,因此很怕寂寞,又很自虐。
她深刻認識到自身是最強的生物,強大和弱小並不是她判斷喜歡與否的標準。 畢竟和自己比起來,大家都是『弱者』。
美露莘喜歡的並不是「敢於面對比自己強大之人的勇氣」、而是「關懷比自己弱小之人的溫柔」。
不如說,她會一邊說著「必須要服從強大,這是絕對的,也就是服從我。 」一邊撒嬌。
『至今未知的無垢湖光』
等級:A 種類:對人寶具
範圍:2~10 最大捕捉:1匹
Innocence Aroundight。
用自己的外皮精煉的『妖精劍阿隆戴特』、
使用此劍攻擊對方的簡單質樸的寶具。
蘭斯洛特的阿隆戴特的槍版。
傷害不高但回轉率是頂級的。
如同通常攻擊一樣,輕鬆展開的寶具。
至於為什麼傷害不高,是因為對美露莘來說,此寶具基本等同於借來的(偽造品),是蘭斯洛特的寶具而不是自己的。
『無人知曉的無垢搏動』
等級:EX 種類:對界寶具
範圍:20~500 最大捕捉:500匹
Hollowheart Albion。
通過第三技能變回『原本模樣』的美露莘釋放的龍之威壓。
變回『原本模樣』的美露莘已經不能稱作是妖精了,從那威嚴的心臟釋放的光芒,成為了廣範圍破壞兵器。
可將其視為跨越境界的彩虹,或者是敞開的前往異世界(異次元)的大門。
使用後,美露莘將無法回歸『想變成這樣』的妖精的樣子,在無人知曉的情況下消失。
異聞帶的阿爾比昂在『無之海』不斷地飛行,直到斷氣。但是這也證明瞭不管是哪個人類史『沒能回歸於星際的龍』都會迎來淒慘的下場。
#FGO #妖精騎士蘭斯洛特
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「我來為您織件衣服吧。
但是,要約好一件事。
當我工作的時候,千萬不可以偷看我哦。 」
嘩啦嘩啦,唰唰地紡線,
咚咚哐哐,唧唧地踩著織布機。
然後用織好的綢緞,做一件精美的衣服。
時髦的晚禮服? 紳士的西裝?
前衛的大膽設計也不在話下。
無論什麼衣服,都能為您獻上。
因為,這就是我的報恩。
這是我全心全意,對你的報恩……。
身高/體重:173cm·55kg
出處:日本民間故事、中國民間故事等
地域:日本
屬性:中立·善 性別:女性
「化妝的技術,是在法國·巴黎學習的♪」
彬彬有禮、待人親切、勤勞肯幹。而且最重要的是,過度遵守交往禮節。她就是這樣的人。
即便是微小的恩情,她也會深受感動,並全力報恩。不,是忍不住要報恩。
而她能做到的最大程度的報恩,就是「製作衣服」。
從紡線到縫紉只靠自己一人完成,其本領正可謂已臻神域。
喜歡的東西是「偶像」。
東邊有演唱會便興高采烈地參加,西邊有握手會就帶著禮物急忙趕去。如果自己推的偶像穿上了自己製作的衣服,說不定會因為太過美好而受到衝擊,被強制遣返到座上。一定要注意!
另外,完全不收拾自己的房間。
「他人會經過的地方」會收拾得乾乾淨淨,但如果是只有自己會去的臥室、儲物間,那是真的不得了。
脫完亂丟的衣服,與設計有關的筆記,各國的時尚雜誌,高級酒(她相當能喝)的空瓶子滾得到處都是,就像炸開的鳥窩一般的環境……這魔窟,可千萬不要偷看哦?
○淑女的服飾情結:EX
她的心深愛著一切服飾的證明。
雖然服飾並沒有心,但一旦被她的愛觸碰,就會不禁在生命的歡喜中燃燒殆盡。
○一夜羽織:B
當場展開工作室的結界,專心致志地開始工作。
但是,孕育出極致藝術的熱情,也會灼燒她的生命。
○千年的報恩:A
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即便過了千年,她的情感也不會消失,不會扭曲,而是保持那天的模樣一直存在於「這裡」。
而如今,正是獻上自己報恩之時。
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擁有特化服飾類的效果,在陣地內紡出的布與衣服的品質提升,並獲得各種追加效果。
雖說陣地內部會遮蔽來自外部的視野,但作為抵擋攻擊的屏障來說效果不高。
○道具作成(衣):A
可以製作帶有魔力的高品質的布與衣服。
『天衣無縫·鶴恩惜別歌』
階級:EX 種類:對人寶具
有效範圍:1~10 最大捕捉:1人
Ten'imuhou Tsuru no Enishi Namida no Wakare。
傾注了全部精力織就而成的,至上的服裝。
讓所有職業裁縫與時裝設計師所追求的最終目標,理想之服在極短時間內顯現於世間的寶具。
其完成度已非人智可及,如同日本各地的天女傳說中的「天女羽衣」一般精美而舒適,字面意義上的「天衣無縫」。
這一服裝所擁有的力量則極為單純。
「為穿上它的人帶來希望」
僅此而已。
希望,希望,以及希望。
心中擁有希望的話,人就能不斷前行。
不論什麼困難與恐懼都能克服……服裝會透過肌膚,將相信的力量付與你。
然而,製作出這種級別的服裝,會給製作者帶來極大的疲勞。
被榮光包裹之後,你注意到。
啊啊,她已經離開了。她留下至上之衣,飛向了黃昏的彼方……
有一種故事類型叫做動物報恩譚。
這種故事一般講述被人類幫助的鳥獸,為了報答恩情,為人們帶來相應的幸福。在日本,「仙鶴報恩」的故事尤其出名。
她就是以「仙鶴報恩」故事中的鶴作為核心印象而形成的存在。
為了恩人盡心盡力地工作,從自己身上拔下羽毛作為織布機的材料,如果被人看到工作時的樣子,就會變回鶴的樣子並離開。
與民間故事不同的是,最後不僅織出了布,還將其做成了衣服這一點。這一點顯然是如今顯現於此的「她」才擁有的特質。
因為某種理由現界的她,一直以來在世界各地奔走。在旅途中,她與許多人(其中也有從者)相遇,接受了他們的幫助。所有人的恩情,她都牢牢記著,並且在心中堅定地發誓,終有一日要報答這份恩情。
那一天,被施捨的一小塊麵包。
那一天,被留宿的溫暖的被褥。
那一天,被讓出的演唱會內場最前排座位。
無論哪一件事,都不會忘記。
報恩吧。
真心實意地報恩吧。
沒錯,當然也要對「你」。
……身體已經疲勞不堪,魔力也見底了。
已經,不行了吧。到此為止了吧。
但是,在困境中與援助之手「邂逅」也是我的命運。
突然,一陣溫柔的聲音向我打了招呼。
仔細一看,是一位長得很好看的男士。雖然看起來很溫柔,但同時,也稍微有種鬆懈,毫不緊張的感覺。
只是,不知為何……能看出他好像在某些方面非常努力的樣子,總之是個不可思議的男人。
我竟然不知道如何應對初次見面的人,這對我而言很是罕見。在我茫然的時候,他溫柔地保護了我。
◆
——據說,是叫迦勒底。
是個做著非常艱難,非常重要的工作的地方。
有一間叫做「Lost Room」的房間,我被安排住在那裡。
誰也不會靠近,誰也不會窺視。
啊啊,那個天窗……讓我想起了住在巴黎公寓的日子。
現在先讓我在這裡休息一下吧。
但是,但是啊,新的恩人。總有一天,我一定會報答您的。
即使您不需要我製作衣服,我也會用盡我有限的魔術與努力,實現您的「願望」。
……為什麼,您會有些困擾地笑起來呢?
真是不可思議的人啊。
◆
啊啊!
啊啊!
啊啊!
丟失了。消失了。為什麼。為何、再一次。
沒有回來,也不會再回來了。
但是,至少。至少至少,想要傳達給你。
即使,「座」會永遠地忘卻你。
我也,不會忘記。
迦勒底的大家,一定也是這樣。
所以……我要向曾經存在過的你,贈予「證明」。
向失去之人,贈予失去之物。
向彼方之人,贈予閃耀之物。
#FGO #Miss鶴
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