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#安心熊保庇 #房事QA #重購退稅是什麼?
安新建經 X 賣厝阿明
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小張在前年底買進A屋並設籍居住，
隔年因公司出問題而出售並繳納房地合一稅，
後來在今年初用妻子的名義買進B屋並設籍居住，
若都符合自住條件，且為兩年內重購房產，
則小張可適用房地合一稅申請重購退稅嗎？
快快留言 #想聽阿明說 阿明立馬跟您說
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#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！
📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！
Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬
答案：繳稅180萬
但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
但國稅局特別提醒，房地合一稅的重購退稅優惠，所得稅法原文上，其實沒有提到戶籍 ... 有個人、配偶及未成年子女設籍居住，才可以享重購退稅優惠，這點可能會被忽略。 ... <看更多>
... 做做功德「新制」房地合一稅的重購退稅認定則沒有那麼嚴格111/2/9更新: 國稅局管區 ... 44 F →zeroize: 取得新房後舊房才有設籍並出售也是不符合重購退稅定義 01/04 ... ... <看更多>
房地合一稅重購退稅設籍 在 Re: [請益] 2年內重購退稅問題- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
賣屋主要繳兩筆稅：
1.土地增值稅
2.財產交易所得稅（舊制）或 房地合一稅（新制）
就重購退稅部分
土地增值稅：
兩年內登記日不論先買後賣 或 先賣後買
土地公告現值：面積*公告現值*持份
符合小換大
舉例：出售土地現值100萬 繳20萬土增稅
兩年內新購土地現值超過80萬即可退稅
81萬退1萬直到100萬退20萬（已繳為上限）
增值稅用一般稅率或自用稅率課徵都可以退
必須要符合自用要件
本人、配偶、直系親屬設戶籍
出售前1年無出租、營業
買賣登記名義人要同一
先買後賣，在買時要已設戶籍在預計要賣的房屋
先賣後買，在公契立契日前要設戶籍進賣的房屋
退完稅綁5年
不能改變用途、不能移轉（夫妻贈與不行）
財產交易所得稅104/12/31以前取得適用
認定以房屋現值 稅捐處查詢
小換大 沒有比例退
登記名義人可配偶
本人、配偶、申報受撫養直系親屬設籍且居住
出售前一年無出租、營業
沒有綁五年
房地合一稅
實際成交價小換大，大換小則比例退
登記名義人可配偶
本人、配偶、未成年子女設籍且居住
出售前一年無出租、營業
有綁五年
容易搞混的400萬免稅獲利餘課10%自用優惠
鍵盤解答
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