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📌📌請記住！別再招惹房地合一稅🏠🏠
#正業地政士聯合事務所 長鄭文在表示，#房地合一稅 2.0於7/1上路，自用稅率維持10％，免稅額400萬元不變，但是，持有期間大幅延長，持有5年以上，才能主張20％稅率。如何趨吉避凶，成為顯學，也就是……「一動不如一靜」、「新制不如舊制」、「不用錢的最貴。」
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#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！
📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！
Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬
答案：繳稅180萬
但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
【✨健全房地產市場方案 房地合一稅２.０三讀通過✨】
為了遏止房價不當哄抬，落實居住正義 ，政府去年12月提出「 #健全房地產市場方案 」，除了已經上路的第一波方案(包括內政部稽查紅單炒房、修正實價登錄三法，財政部修正「所得基本稅額條例」，金管會督促銀行採差別或審慎授信，央行進行選擇性信用管制等措施)，第二波「房地合一稅2.0」方案，今(9)日上午也在朝野立委高度共識下，經立法院三讀通過，俟總統公布後，將自今(110)年7月1日起施行⚠
⭐本次改革六大重點快速看👀
1⃣短期套利者課重稅：延長個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間，抑制個人短期炒作不動產。但境內個人持有期間超過5年、非境內個人持有期間超過2年適用稅率不變。
2⃣法人比照個人課稅：營利事業比照個人，按持有期間採差別稅率，分開計稅，抑制營利事業短期炒作不動產，防止個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅。但境內營利事業持有期間超過5年、境外營利事業持有期間超過2年適用稅率不變。
3⃣擴大房地課稅範圍：將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅，抑制預售屋炒作，防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。
4⃣土地漲價總數額設上限：「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限，防杜高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額，規避房地交易所得稅負。
5⃣以下5種交易不受影響：
♦個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地、
♦個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。
♦建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
♦個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。
♦自住房地持有並設籍滿6年之交易，維持稅率10%及免稅額度新臺幣400萬元。
6⃣施行日期：個人及營利事業自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之房地，適用房地合一稅2.0。
🔎更多資訊請參考 中華民國財政部「房地合一2.0 專區」：https://www.mof.gov.tw/houseandland
「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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151124東森財經 房市回溫+趕年底節稅 十月房貸暴增51億
影片網址→https://youtu.be/2UBZNOUVcVk
民眾上門問房貸，年底前，房市死裡求生，央行最新公布五大公股行庫，10月份房貸金額爆增到新台幣368.95億元，是今年的單月新高，一個月增加51億，月增率16.2%。
記者 陳文婕：年底前房貸激增，為的就是明年房地合一上路前來省稅，尤其像這種老屋，節稅效果最明顯。
記者 陳文婕、何坤原 採訪報導……↓
試算1500萬的房子，持有2年後以1900萬賣出，扣掉土增稅假設50萬，賺了350萬。
年底前用舊制「房地比」計算，350萬乘以20%建物價值，用這70萬去乘以所得級距20%來算，只要繳14萬的稅；但2016年房地合一稅，直接以賺到的350萬，持有2年稅率20%，一次就要繳70萬。
房仲業者：舊制來講，以財產交易所得稅來講它的差異有差，大概五倍以上。
房仲業者 陳泰源 表示：你現在買老舊公寓，建物的殘值已經很低了，將來你賣房子時，甚至建物的殘值是趨近於零。
賣一棟房，不變的是“土增稅”照算，房地合一新制，則是有賺才有課稅，持有6年獲利400萬以下才能免稅。
房仲業者 陳泰源 表示：一定要趕在12/31前，權狀過戶下來，名字要變成買方的才行喔。
省稅效應，讓第四季房市回溫，金管會也推一把。
金管會發言人：降一碼，慢慢讓它回歸市場機制，我相信這是大方向，原本設下不動產收益率門檻，是為了避免壽險資金高價搶商辦大樓，如今金管會鬆手，從2.805%降1碼，代表保險業出價空間可多出10%，有望帶動商辦市場回溫。
就怕一棒打趴房市，影響經濟動能，政策放寬，在房市冷天裡要吹出暖風。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/113348360
150514TVBS 自住客也遭殃 獲利逾400萬課10%
影片網址→https://youtu.be/v2cwH88pP_w
記者：黃宇潔、周育鋒
財政部的房地合一稅制公布後引發大爭論，就是因為內容限制自用住宅獲利超過400萬，就得課10%稅負，比起日本有810萬的門檻限制，甚至法國規定一戶自用住宅免稅的規定而言，台灣相對相對台嚴苛，房仲說這就像把自住客全面都成了投資客，尤其持有期間的土增稅、房屋稅等不能扣抵，如果稅制真的過關上路，對自住客來說賣屋壓力也成了課稅壓力。......↓房仲業務員陳泰源：「過去這5年來平均的漲幅1年就有1成的漲幅。」
20年老大樓地點好，所以漲幅驚人，但套上財政部房地合一稅制版本，未來如果要賣屋，連自住客都得多繳稅。
房仲業務員陳泰源：「如果以過去5年這樣正常的漲幅(估算)，持有1年就已經賺了將近400萬了，好像連自住客都是投資客一樣，變相的就是誤傷了，你連一般的自住客、長期持有的你(政府)全部都打到了。」
因為舊版本規劃交易總金額在4000萬以下就不課稅，現在改成以獲利400萬當基準，超過的都要課10%，以這間中古屋來說，就算是自住沒有出租，持有超過6年，照樣得掏出10%稅負。
房產專家田大權：「賦稅署是用一個2千萬的房子為例，每年漲3%，也就是60萬，連續持有6年，是不是360萬，算一個整數400萬這樣子算出來的，這一個計算的方式，它是以房價持續上漲為前提，但是財政部認為房價不會上漲了，這時候可能出現一個邏輯上的問題，就是說如果房價不會上漲，房地合一實價課稅又是所得稅的話，那收得到稅嗎？」
稅制結果與立法初衷不只出現大矛盾，更大爭議是太過嚴苛，因為在法國出售住宅，可以享有1戶免稅優惠，至於在德國，持有3年以上的自用住宅也不用繳稅，日本自用住宅的免稅額是訂在台幣810萬。
房產專家田大權：「400萬這種絕對數字一出來之後，其實它已經無所謂高低的問題，反而市場會找到另外一個空隙，也許會炒作中低總價或是低總價，因為我們看到其實像現在南部或者其他非大台北地區之外，從800萬漲到1200萬的房子非常非常多，如果1千萬賣到1500萬，獲利是5成耶，5千萬的房子賣了5500萬，獲利只有1成，獲利率完全天差地別，但是稅制是一樣，這到底哪裏有問題。」
不同的獲利率卻課同樣的稅，讓專家看了都納悶，再加上對自住客而言，好不容易攢錢買了房，想不到在財政部眼中也是炒房投資客。
房仲業董事長王應傑：「現在房子賣了要繳土增稅，一定要繳土地增值稅，還有持有年限裡面，繳的房屋稅和地價稅，甚至你銀行貸款利息都應該列入你的成本扣除，這樣再來課，譬如說10%，那我會覺得說很合理，我所有的成本政府(如果)不承認，你要怎麼說什麼是房地合一制。」
雖然財政部版本還得經過立院三讀通過，但課稅的不確定性肯定讓房市交易更慘淡。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/580096
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91615827
