171109《美商ERA不動產/飛鷹計畫-Flying Eagle》課程紀錄
《飛鷹計畫》主要是針對還沒有做出業績、不懂如何做業績的新人提供輔導、協助、訓練,很榮幸能擔任此次計畫的主持人,本計畫採每周四一次,本周為第二次。
在這次的會議中談到2個故事,彼此學習到很多:
【學員A提供的案例1】
學員A,近期針對某物件守現場,有位過路客說要看此屋,但是從頭到尾,買家只收同事的名片,卻不給聯絡方式,看完就走。
一開始,買家表明自己的車子很大台,要求先看停車位,到了現場,買家問空間到底多大?同事答不出來,只能目測判斷,買家並不滿意這樣的介紹方式,於是學員A被洗臉第一次。
接著,買家閱讀學員A給的物件資料,發現此物件標示「總價含車位、公設含車位」,因此詢問車位坪數,因車位坪數計算不出來,於是學員A用「平面車位大約是10坪」的方式概抓換算房屋單價。買家覺得這樣很含糊帶過,而且他認為「車位應該抓12坪」才對,若解讀車位12坪(建物就少2坪),房屋單價就會提高,若解讀車位10坪(建物就多2坪),房屋單價就會降低;於是,買家與房仲,彼此糾結在房屋單價認知不同,導致學員A被洗臉第二次。
【案例1感想】
心得1:守現場,代表隨時可能有買家要看屋,有些買家確實會想知道精確的車位尺寸,有些買家覺得實體目測房屋空間感,似乎沒有權狀上登記的坪數相吻合?因此有可能要求現場丈量,所以日後守現場,學員A謹記,除了紙本資料,捲尺也將隨身攜帶。
心得2:什麼樣的買家都會有,有些是對陌生房仲不信任,有些可能是假買,因此可能會產生不願意留下聯絡方式的情形。遇到這樣的情形,而建議處理的方式是,基於服務業精神,一開始先不要設限,客戶想看屋,就讓他看,但日後互動幾次後若仍堅持不給聯絡方式,則放棄。
1來可能是來竊取資訊的假買,2來縱使是真買,也不利於日後在價格上的談判,因為買家與房仲之間的關係明顯不平等,成交時,說不定服務費給一點點,買家可能都認為是一種「施捨、恩賜」。
心得3:車位坪數暫時算不出來,除了日後請教專業,當下也可以上售屋網站看同業如何抓車位坪數?或者是找尋同社區「無車位」戶別,計算其公設比,再針對「有車位」此戶來計算,只要調整成一樣的公設比,那多於出來的公設坪數,就是比較精確的車位坪數。
心得4:如果買家一直拘泥於「車位幾坪會影響房屋單價計算」的思考裡,建議學員A不要陷入客戶的邏輯裡去,因為永遠講不清楚,而可以採用的話術是:......↓
「屋主當初買這間房子時,就已經是用“總價”多少去買了,因此,屋主不管買家如何計算單價,在屋主的認知裡,只有“我總價想賣多少”的概念。」
【我提供的案例2】
近日我接到591客服人員的來電,表示我刊登招租的某物件標示“整層住家”,但他們認定是“套房”,因此來電跟我通知,並直接幫我更正。
當下我不解,因為我對套房的認知是「無隔間、完全open狀態的格局才是套房」。但是我刊登的物件,有一個標準的房間,是有門的房間,格局是1房1廳,怎麼會是算套房呢?
【案例2感想】
後來有位網友留言,才讓我想通,他說:「是不是套房,不是房仲、售屋網站業者說了算,而是銀行說了算。」原來,這樣就清楚了!
而到底幾坪以下算是套房呢?每家銀行認定不太一樣,大致上有2種標準:比較寬鬆的認定是「房屋權狀低於15坪」,比較嚴格的認定是「主附屬建物合計未達12坪」。
而我刊登的這間房子權狀是12.69坪,主附建物加起來是9坪,權狀既未達15坪,主附建物合計也未超過12坪,因此,不論室內格局是幾房,銀行都會認定是套房。
【其他】
學員B:表示沒有方向感,什麼也不懂,不知道從何做起,最近在休息,預計周一正式回到工作崗位。
處理方式:已再次要求把行事曆寫出來,有明確的計畫,做了才知道遇到什麼問題,才能進一步提供協助。
學員C:本身中文不太好、退休狀態、體力有限,能作業的時間不多,對於電腦、手機等3C產品也不熟操作,目前只要求她在下個禮拜,把自己住的社區,所有正在賣的、出租的,哪個物件疑似專任約,哪個物件有幾家房仲重複賣?哪個物件屋主自PO?找出來並整理列表說明。
學員D:上課前,每天作業模式只有守現場,而身為房仲,其他的部分關於「開發、資訊/知識吸收、招募」完全停滯沒進展,「銷售」也只有守現場,浪費了過去帶看過所累積的買家名單。
現在,他已清楚方向並作調整,因為發現上午比較沒人看屋,因此日後只排下午守現場,並將上午及晚上的時間,改作房地產新聞資訊吸收、591開發客戶、追蹤經營過去累積的買家名單。
【下周功課】
最後,我也開始要求每一位學員要將自我品牌定位出來,例如:
想到大直,就想到我。
想到都更,想到彭總。
想到法律,就想到白法務。
想到豪宅,就想到謝處長。
想到土地,就想到賈斯汀處長。
想到台北車站、西門町一帶商辦及店面,就想到我隔壁桌的同事。
因此,下周功課是:你的自我定位是什麼?
以上報告完畢
同時也有32部Youtube影片,追蹤數超過62的網紅蔡旺詮,也在其Youtube影片中提到,主計處 隨著科技的進步與資訊的開放,越來越多人使用網路作為獲取資訊的主要媒介,同時也是現代人最常觸及的平台,政府因應潮流,推出各種網路服務與E化平台,以期與民眾建立起密切的聯繫,然而有些舉措卻有華而不實的問題,嚴重影響民眾對政府的觀感。 台南市主計處推動資料視覺化的系統建置,將自108年起重要議題的...
房屋單價計算 在 蔡旺詮 Youtube 的精選貼文
主計處
隨著科技的進步與資訊的開放,越來越多人使用網路作為獲取資訊的主要媒介,同時也是現代人最常觸及的平台,政府因應潮流,推出各種網路服務與E化平台,以期與民眾建立起密切的聯繫,然而有些舉措卻有華而不實的問題,嚴重影響民眾對政府的觀感。
台南市主計處推動資料視覺化的系統建置,將自108年起重要議題的統計資料,繪製成多元主題之互動式視覺化圖表,並設立查詢專區,目前共有8大類15小類27個頁面的互動式視覺化圖表,希望讓民眾更容易理解艱澀的統計數據,了解市府的業務內容。立意雖好,但市議員蔡旺詮卻指出其中弊端,蔡旺詮發現,六都當中,台北市、新北市與台中市的主計處網站也有推行資料視覺化的業務,且都在搜尋引擎上可以輕易發現,點擊直接即可瀏覽,唯有台南市,點擊之後會連到台南市主計處的官網,並經過五次點擊、跳轉頁面最後連到另一個網站,才能瀏覽台南市的視覺化資料,整個過程步驟繁瑣且無明確指示,一般民眾在使用上極其不便,沒有概念的人甚至完全找不到,與其他縣市形成強烈對比。
蔡旺詮表示,台南市的視覺化資料內容建置完善,種類齊全且分類清晰,比許多縣市都設計的還要優良,也肯定主計處在資料建置上的努力。然而這麼好的成果居然把它「藏起來」,要讓民眾像「尋寶」般的才能找到,實在令人匪夷所思。蔡旺詮也建議,主計處若有任何技術上的問題,應該與市府的技術團隊進行合作探討,E化平台的設置是為了方便民眾,唯有站在民眾的角度思考設計,才不會失其美意,徒存形式。
財稅局
在28日的質詢報告中,市議員蔡旺詮對囤房稅議題提出討論,現行的房屋稅條例中指出,非自住房屋的稅率為1.5%至3.6%,持有房屋越多則課稅越重。所以一般民眾認為囤房稅,讓手持多屋的投資客增加他們的持有成本,可以降低他們的囤房意願,藉此讓房市熱度降溫,達到房價下降,照顧想要買屋的年輕族群。這種說法不但一般人都能理解,也得到許多專家學者的認同。
然而根據財政部所公布的資料,囤房稅目前台北、宜蘭課到最高的3.6%,反觀台南市還維持在1.5%,所以在台南囤房的成本是偏低的,然而這只是其一。
蔡旺詮又繼續指出,除了囤房稅外,計算持有稅標準的「稅基」,也是問題之一。房屋標準單價就是稅基的計算要素之一,根據財政部109年公布的
「各地方政府最近一次房屋標準單價調整參據及情形彙整表」,六都的房屋標準單價平均調幅中,台北為114%,新北為80%,桃園為60%,台中為60%,高雄為81%,而台南則是最低的58%。低房屋標準單價計算出低稅基,低稅基又導致低稅率,加上1.5%的低囤房稅等諸多因素,台南儼然成為囤房炒房的「好所在」。蔡旺詮呼籲,財稅局應當及早規劃,並參考其他縣市的案例,以維護台南的居住公平。
此外,蔡旺詮也對台南的自籌財源比例提出質疑,透過行政院主計總處的統計資料可以發現,台南的自籌財源比率歷年來在六都中都是墊底的,同時對中央補助的依存度也是最高的,如果未來中央政府縮減補助的話,那台南該如何自處?蔡旺詮也肯定財稅局在開源節流上的努力,但也不該沾沾自喜,也呼籲應該要善用這一次的台積效應,吸引更多人移居台南工作,提供優惠政策給相關產業,以期爭取更多的稅收,補足台南在自籌財源上的不足。
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房屋單價計算 在 蔡旺詮 Youtube 的精選貼文
在28日的質詢報告中,市議員蔡旺詮對囤房稅議題提出討論,現行的房屋稅條例中指出,非自住房屋的稅率為1.5%至3.6%,持有房屋越多則課稅越重。所以一般民眾認為囤房稅,讓手持多屋的投資客增加他們的持有成本,可以降低他們的囤房意願,藉此讓房市熱度降溫,達到房價下降,照顧想要買屋的年輕族群。這種說法不但一般人都能理解,也得到許多專家學者的認同。
然而根據財政部所公布的資料,囤房稅目前台北、宜蘭課到最高的3.6%,反觀台南市還維持在1.5%,所以在台南囤房的成本是偏低的,然而這只是其一。
蔡旺詮又繼續指出,除了囤房稅外,計算持有稅標準的「稅基」,也是問題之一。房屋標準單價就是稅基的計算要素之一,根據財政部109年公布的
「各地方政府最近一次房屋標準單價調整參據及情形彙整表」,六都的房屋標準單價平均調幅中,台北為114%,新北為80%,桃園為60%,台中為60%,高雄為81%,而台南則是最低的58%。低房屋標準單價計算出低稅基,低稅基又導致低稅率,加上1.5%的低囤房稅等諸多因素,台南儼然成為囤房炒房的「好所在」。蔡旺詮呼籲,財稅局應當及早規劃,並參考其他縣市的案例,以維護台南的居住公平。
此外,蔡旺詮也對台南的自籌財源比例提出質疑,透過行政院主計總處的統計資料可以發現,台南的自籌財源比率歷年來在六都中都是墊底的,同時對中央補助的依存度也是最高的,如果未來中央政府縮減補助的話,那台南該如何自處?蔡旺詮也肯定財稅局在開源節流上的努力,但也不該沾沾自喜,也呼籲應該要善用這一次的台積效應,吸引更多人移居台南工作,提供優惠政策給相關產業,以期爭取更多的稅收,補足台南在自籌財源上的不足。
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房屋單價計算 在 蔡旺詮 Youtube 的最讚貼文
在28日的質詢報告中,市議員蔡旺詮對囤房稅議題提出討論,現行的房屋稅條例中指出,非自住房屋的稅率為1.5%至3.6%,持有房屋越多則課稅越重。所以一般民眾認為囤房稅,讓手持多屋的投資客增加他們的持有成本,可以降低他們的囤房意願,藉此讓房市熱度降溫,達到房價下降,照顧想要買屋的年輕族群。這種說法不但一般人都能理解,也得到許多專家學者的認同。
然而根據財政部所公布的資料,囤房稅目前台北、宜蘭課到最高的3.6%,反觀台南市還維持在1.5%,所以在台南囤房的成本是偏低的,然而這只是其一。
蔡旺詮又繼續指出,除了囤房稅外,計算持有稅標準的「稅基」,也是問題之一。房屋標準單價就是稅基的計算要素之一,根據財政部109年公布的
「各地方政府最近一次房屋標準單價調整參據及情形彙整表」,六都的房屋標準單價平均調幅中,台北為114%,新北為80%,桃園為60%,台中為60%,高雄為81%,而台南則是最低的58%。低房屋標準單價計算出低稅基,低稅基又導致低稅率,加上1.5%的低囤房稅等諸多因素,台南儼然成為囤房炒房的「好所在」。蔡旺詮呼籲,財稅局應當及早規劃,並參考其他縣市的案例,以維護台南的居住公平。
此外,蔡旺詮也對台南的自籌財源比例提出質疑,透過行政院主計總處的統計資料可以發現,台南的自籌財源比率歷年來在六都中都是墊底的,同時對中央補助的依存度也是最高的,如果未來中央政府縮減補助的話,那台南該如何自處?蔡旺詮也肯定財稅局在開源節流上的努力,但也不該沾沾自喜,也呼籲應該要善用這一次的台積效應,吸引更多人移居台南工作,提供優惠政策給相關產業,以期爭取更多的稅收,補足台南在自籌財源上的不足。
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