你們想當 #房東 嗎?
以為當房東輕鬆爽賺錢嗎?
別傻了 🤭 #房東 沒那麼好當啦~
首先想要先釐清 到底是要 #自住
還是你會想要 #投資 呢?🤔
之後再去計算🧮 那些#報酬率 等等的
真的這麼容易嗎? 其實可能比你想的難
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#房屋知識 #包租公婆真的沒那麼容易
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房屋投資報酬率計算 在 普通人的自由主義 Facebook 的最讚貼文
因為囤房稅在南韓的實施,台灣的左派青年又高潮了。「打房」永遠都是假議題,因為講打房很大聲的政治人物,經常都不顧基本的供給與需求分析,只是講來讓自己站在「反對富人」的左派民粹高點,並沒有實質增進社會福祉的效果。
房價高,只能是需求高或是供給少的結果。囤房稅壓制了需求,還是增加了供給?沒有,都沒有,一點打房的效果都沒有。
住房需求來自兩個方面,自住及投資。自住的需求相對穩定,比較不受政策影響。政策可以影響的是投資需求。比較先進的國家,有健全的股市、債市及各式投資標的,所以房屋住宅的投資,只是眾多選擇之一。房市的投資需求,取決於景氣興旺(影響收入及財富)以及利率政策。金融市場還在發展中的台灣,股票投資被很多人視為投機,因此投資人偏好房地產。這個投資需求,永遠都會在,不會因為實價登錄,或是囤房稅的政策而有影響。只要賣出的時候,一樣有囤房稅,在投資人的投資報酬率計算裡,回報是一樣的。現在實施囤房稅,不但不會壓下需求,反而拉高房價,更讓年輕人買不起。而且因為台灣投資標的相對少,就連央行的利率政策,都沒辦法打房。
真正要打壓高房價,很簡單,就是提高供給。這個不是講政府建社會住宅的那種提高供給,台灣的政府沒有多少預算,社會住宅杯水車薪,最後只是圖利特定人士。政府想要自己增加供給,那得向新加坡學習,把地和建築,通通管起來,人為地控制總量。但那不可能在台灣發生,台灣是個自由的社會,不是社會主義國家,政府手上沒有那麼多地,更沒有錢。
但自由的國家,還是有增加供給的方法。學東京。所有台灣的房市供給,都受限於都市計畫,尤其是容積率和建蔽率,只要像東京一樣,大手一放開,放鬆分區管制,廢除容積率和建蔽率,自由市場馬上就會產生巨量的供給,像東京一樣,又新又漂亮又便宜的住宅,就會如雨後春筍一樣冒出來。
讓我告訴你一個驚人的事實,所謂的容積率和建蔽率的規定,沒有任何科學科據。沒有,什麼都沒有,全部都是編出來的。不信,你算一算紐約、芝加哥這些大城,通通違反了台北的規定,曼哈頓的公寓大樓,一個接著一個,誰在弄台北的白痴建蔽率?但有比較不宜人居嗎?紐約如果像台北一樣搞這種沒道理的都市計畫,房價大概還要高個一百倍。台灣的都市,長期被搞都市計畫、地政管理的公務員綁架,所以又醜又貴,還動彈不得,談什麼打房?
而說實話,沒有人認真想打房的。台灣自有房屋率八成以上,打房,就是打到自己腿上,誰要讓自己的財富縮水?自己有好幾棟房的政治人物,講打房,我才不信敢真打。真要打,請通過法案,廢除容積率和建蔽率的管制,台北馬上就有東京的房屋品質和價格,你覺得他們敢嗎?不敢,那就不要在那邊裝模作樣,自以為道德高人一等,假扮以蒼生為念的噁心姿態。
房屋投資報酬率計算 在 張金鶚 Facebook 的最讚貼文
這篇「好時價」新聞稿是透過相同社區相同個案交易個戶的價格,類似國外的「重複交易」方式,計算房屋買賣的報酬(資本利得),相對較可以控制相同的區位、面積、樓層、方位、公設比、社區管理、建材品質、隔局。還包括建商、營造廠、建築師等。當然難免還是會有些屋齡折舊的差異(這部份可以簡單折舊估算)這已是目前最佳的估算結果,非常值得大家參考!
從這些大量個案分析,我們看到近年來各地區的房屋報酬率並不想像的高,如果我們再進一步考慮這些報酬要扣除入交易及持久成本,其投資報酬值得再想想!
一般房屋的交易及持有成本平均約有10%,其中包括仲介費用6%(買2%賣4%),增值稅、搜尋成本(有形交通及無形的看屋時間等)。然後再考慮借貸成本(如非全部自有資金),再考慮貨幣價值(今天一元不等於明天一元)!
因此以台南為例扣除10%,只剩下5~6%,再除上持有時間,年化報酬率應該沒有想像中的高!更別提台北賠售遠比想像中的高!
尤其房子最近新冠疫情,目前是否是好投資標的?個人的資產配置宜再想想!
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好時價
3 月份新聞稿
2020 年 3 月 26 日 上午 10 時發布
聯絡人:
丁肇毅 產品總監
02-23979993
0907-014422 [email protected]
你買對了嗎?台南平均賺 15.7%,台北賠售比例最高!
房地產投資中,持有期間的「現金流」很重要,最後脫手的「資 本利得」一樣重要。好時價分析過去 7 年多的實價登錄資料,透 過模型比對,找出 7 年內「有 2 筆以上交易紀錄的房屋」(以下 稱「重複交易」),檢視價格變動狀況,也就是資本利得,發現六 都之中,台南市平均每次出售賺 15.7%,而台北市則最慘澹。
實價登錄資料庫從 2012 年 8 月上線以來,至今已累積了近 300 萬筆成交資料,其中「重複交易」亦逐漸增加,因此除了觀察整 體區域的房價漲跌幅,也可以詳細檢視每一筆重複交易,例如平 均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易,用更直觀、 更細緻的方式掌握資料內容。
從六都來看,近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下,台南市成為 獲利最高的城市,平均每次交易賺 15.7%,同時平均持有期間亦 最短,僅 2.3 年;台中房市則最熱,重複交易屋數居六都之冠, 且高達 9 成的屋主有獲利;而房價最高的首善之都台北市表現最 慘澹,每次交易平均獲利最低,持有期間亦最長,達 3.0 年,更 有近 3 成的屋主賠售出場。(這裡的獲利狀況僅單純比較兩次交 易時的價格變動,沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介 費及稅費等納入考量,一般而言這些成本約占房屋總價的 6~10%,計入後獲利狀況將向下修正。)
簡單來說,整體房市熱絡的地方,獲利情況相對較佳,映證了「區 位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣,尤其是 2015 年以來的房價盤整期間,北部區域的房市閉鎖,讓想透過不動產 累積財富的投資者們吃了悶棍,反觀進入門檻較低的中南部區域, 多數屋主們在此嚐到甜頭。
最後,除了透過這些「重複交易」檢視價格變動狀況,在國際上, 當重複交易的樣本數累積夠多時,還可以透過「重複交易法
(Repeat Sales)」模型,編製房價指數, 以科學化的方式觀察房市狀況。目前,台 灣運用此方法編製的房價指數,有好時價 與清大安富金融工程研究中心合編的「清 華安富房價指數」(前身為好時價房價指 數),以及內政部委託好時價團隊編製的 「住宅價格指數」,供社會大眾了解房市。
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0:00 開場
0:25 歡迎 Debby
2:15 Room tour
3:06 這樣的物件通常租給什麼樣的客戶?
4:10 二房東的裝修成本怎麼抓?
5:16 二房東是合法行業嗎?
5:38 一般人如何開始做二房東?
6:14 花多久時間整理物件?
7:12 打造二房東物件時,會改動格局嗎?
8:28 這個物件用多少錢承租以及出租?
9:45 如何入門學習包租代管?
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我目前擁有許多斜槓的身份
是一位生活理財YouTuber / 房地產投資者 / S $chool 創辦人 / 作家 / 斜槓研究室音頻節目主持人
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我認為投資理財不是硬邦邦的致富工具
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房屋投資報酬率計算 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
130609民視 地上權住宅 房價6折 報酬率高
影片網址→http://youtu.be/1dqpOR2qaNw
感謝記者 于凡 的採訪,祝福于凡身體健康早日康復唷!說到這個地上權住宅阿,其實可能還蠻適合我的。因為本人的個性是極端保守型,所以就算我有錢,我也不太敢冒險為了賺房屋差價,而進場短近短出。
我也是比較以中長期、租金投報率角度切入買房的人,像這樣的產品對而言就很適合啦!投報率至少2.7%根本就是小case,如果以周邊房價行情約6折來計算,至少4%以上,穩定,又比把錢放在銀行利息高!
更重要的是,因為沒有土地所有權,也無須負擔地價稅,無論在任何時候出售,即使房屋折舊幅度較一般住宅高,亦無須負擔土地增值稅,只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用,大部分仍比地價稅低!
所以,聽完我這樣解釋後,是不是也很心動呢?
錯!!!其實它缺點很多!1.因為沒有所有權,難保住個過程中發生產權糾紛,縱使土地所有權是政府的。2.只有建物所有權,房屋會折舊,因此屋齡越老,越不容易申請房貸,買的時候自備款超高。3.地上權使用滿50年期滿..........然後呢?然後沒有人知道接下來會發生什麼事?只知道最後可能會發生的狀況是,土地增值了!但歸政府所有,房屋僅剩零星殘值,賣不出去沒價值,最後才恍然驚覺50年來出租給房客的「租金高投報」全貼給了「建物貶值」,正負相抵財產歸零。
結論,除非自住需求,否則還是別買吧!喔~不!就算是自住需求,還是別買!
以下是新聞報導......↓
大台北房價居高不下,讓許多無殼鍋牛望屋興嘆,不過地上權住宅,因為沒有土地產權,房價是周邊行情的6到7折,而且租金投報率高於2%,是不少投資客的最愛,但對想要擁有房產的民眾來說,使用期限50年,非常沒有保障。
磚紅色的建築,就在小公園正對面,還擁有保全,以及獨立車道,儘管屋齡17年,在台北市中山區,擁有這樣一戶房產,必定價格不斐,但這裡房價,是周邊的6折價。
原來這是地上權住宅,因為沒有土地產權,所以每坪行情約35到40萬,比周邊60到70萬元,便宜約4成,至於今年脫標的景美財訓所地上權,得標的建設公司,將規劃4棟住宅大樓,和1棟住商混和大樓,預計開坪開價40萬元,和附近的60萬到65萬相比,也相當打了7折。
房仲業者 陳泰源 表示:土地「所有權」還是土地「使用權」,房客不介意這個,這個對房客來講沒有意義,所以相對投報率就很高,因此對於一些比較中長期持有的,以租金投報率角度切入的買方的話,是可以進場的。
對投資客來說,地上權住宅總價低,投報率高成為搶手貨,反觀50年使用年限的限制,對想要置產的民眾來說,卻是得納入考慮因素之一。
新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013609F01M1#
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64462861
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房屋投資報酬率計算 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
130526台視 台北忠孝商圈 每坪租金破3萬稱冠
影片網址→http://youtu.be/P3acThfnBk4
感謝記者楷元的採訪,為什麼買比租划算呢?因為......租金80萬/月=960萬/年投報率3%=3億2000萬投報率2%=4億8000萬(一般投資客進場買台北市的店面,至少希望獲得的報酬率)
我們再以25.25坪,單價1000萬來計算,(新聞報導都說那一帶店面一坪都破千萬)等於2億5250萬,換算投報率=3.8%
結論1.黃金地段(房子增值速度快,保值抗跌)2.高投報率(付房貸約莫2%還有剩餘零用錢,養房輕鬆無負擔)3.所以........買比租更划算,假設你有那麼多現金的話。
以下是新聞報導......↓
記者 黃楷元:從台北忠孝敦化站出來,這一帶是全台灣店面最貴的地方,假設你一個月薪水是3萬元,告訴你,你很可能一坪都租不起。
用寸土寸金來形容台北市忠孝東路四段一點不為過,附近有捷運站,交通便利,而在統領、明曜百貨、微風忠孝館三大包圍下,這個地點就出現了全台的店王,月租金每坪高達31679元。
整間店王月租金80萬元,以租金占營業額最多1/4計算,每個月營業額得衝破300萬左右,也就是每天得賣到10萬元的衣服。
台中的店王則出現在大墩商圈,月租金每坪接近1.3萬,高雄的裕誠路則是因為有捷運巨蛋站還有瑞豐夜市加持,每坪也衝破一萬。租金高的嚇嚇叫,但房產專家建議,如果口袋深,買比租更划算!
房仲業者 陳泰源 表示:收這1個月80萬的房租,繳完房貸之後還有剩,還有零用錢。
不過這樣的金額也不是小本生意負擔得起,這些店王的投資報酬率都還有增值的空間,有興趣的投資客,或許可以多觀察一陣子,再下手。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/63660503
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/P3acThfnBk4/hqdefault.jpg)
房屋投資報酬率計算 在 及期望值,適時止血或套利才是一 - Facebook 的推薦與評價
租金報酬率年租金收入÷投資的房屋總價=毛報酬率一般來說,毛報酬率只要比定存高,超過2%即可進場投資但毛報酬率並沒有將房屋持有成本及出租成本納入計算,真正在計算 ... ... <看更多>
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