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房經紀手繪日誌本
豐富你的房仲生活每一天，
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這是一本可以跟你對話，
陪你喜怒哀樂的手繪日誌本~

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#阿明小教室 #一圖秒懂 #建商履約保證評鑑
預售屋履約擔保機制是政府為了
保護買方而訂定，除了確保消費者
預付費用不被挪用到不正當用途，
更能降低民眾承擔"爛尾樓"的風險，
也就是建商在完工之前不幸倒閉或跑路，
銀行能夠透過擔保機制的條款
讓建案依舊能夠施做的保證。

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基本上有五大機制
1.不動產開發信託
2.價金信託
3.價金返回之保證
4.同業連帶擔保
5.公會辦理連帶保證協定

阿明觀點
對消費者而言最有保障的排序(由高至低)：

價金返還之保證★★★★★
建案完工前，建商倒閉，
買方投入的全數金額由第三方金融機構退回，
因此保障最高，
相對地較少建商願意選用此項。

價金信託★★★★
依據內政部版本「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」中明載，
價金信託之受益人為賣方(即建方)，
也就是權益最有保障的人是賣方(建方)，
而非買方，受託單位或銀行是受託
為建商控管資金。建案完工前，
建商倒閉，受益人轉為買方，
但這時資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額。

不動產開發信託★★★
建案完工前，建商倒閉，
資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額，
但依契約內容有續建機制。

同業連帶擔保★★
建案完工前，建商倒閉，
可要求擔保建商負責將件按完工交屋，
隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉的可能。
另外，不肖建商可能會利用自家員工的名義，
另開建設公司，藉此做履約保證的"同業擔保"，
讓買家誤信另有保證機制，
但其實是同一家公司的分身。

公會辦理連帶保證協定★
建案完工前，建商倒閉，
可要求加入協定的其他公司協助完成建案，
但有賠償金上限等限制，
保證不明確，所以是最後一名。

以上說明希望幫助大家更了解履約擔保
的意思和優缺點，切記在買預售屋時不要急，
可以向建商索取相關履約保證證明文件、
相關金融機構驗證、網路信託專戶查詢，
多一些步驟更能為駔身權益喔!
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一般來說若你是獨自持有一間房，
那權利範圍就會是「一分之一」，
如果是「共同持有」、「分別持有」的關係，
那權利範圍就依個人出資或群眾商議
來決定為「幾分之幾」。

若你買的是大樓或者有公設的社區，
上面會標注二個「權利範圍」，
一個是「專有部分」，
另一個是「共用部分」。

「專有部分」指的是擁有
「單獨所有權」的部分，
亦即主建物和附屬建物（陽台），
「共用部分」指的是跟其他人共同使用的部分，
例如：走廊、樓梯、水塔、機房這些公共設施。

想知道
公設的權利範圍大小，是怎麼決定的呢？
公設權利大小又會造成什麼影響呢？

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