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【房貸怎麼還最划算？一張表揭開銀行不會告訴你的三個秘密】
在這個低利的時代，我們將多餘的資金優先償還到房貸真的是一個正確的選擇嗎？如果你這個疑問，專家將透過比較不同的資金運用方式，告訴你怎麼做最划算！

何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

2021.07.13《經濟日報》【保單紓困借款上路 專家呼籲：看清二大風險再決定】
自新冠疫情進入三級警戒以來，許多產業與民眾紛紛放起無薪假，甚至因此失業，衝擊家庭生計。在勞工紓困貸款停止申辦後，7月1日起額度達10萬元的保單紓困貸款方案接續上路，其1.28%的超低利率甚至在網路上引起「不借對不起自己」的討論。不過，台灣《保險法》權威劉北元提醒，在申辦保單借款前，必須先評估「保障縮水」與「保單可能停效」等兩大風險，以免面臨償還貸款及保單失效兩頭燒的窘境。

事實上，這次金管會與22家壽險公司規劃的保單紓困貸款，一推出就創下借款金額達1億元的申貸量，除了顯示在疫情衝擊下，民眾需錢孔急的現況外，更突顯其1.28%超低利率的吸引力確實驚人。

🎥別輕忽保單借款利率 小心保障回不來🎥
對此，劉北元在最新一集podcast節目《劉北元的保險法》中特別提醒，不論是保單紓困借款，或是一般的保單借款，都該留意保單借款的行為，會不會影響到自身保險的理賠保障，以及因為無法如期還款而面臨保單停效的風險。

劉北元指出，保單借款的利率在傳統的保險商品上，通常是預定利率往上加二碼（0.5個百分點）。所以申請保單借款時，必須留意保單的預定利率！

他舉例，在過去高利率投保的年代，一張終身人壽保險保單的預定利率可能會高達6%，甚至超過7%，如果用這類高預定利率的老保單來做保單借款，保單借款的利率容易達到保險公司自訂利率的最高上限（例如有些保險公司利率上限可能高達6.9％），一旦3年的紓困優惠貸款期滿後，若民眾還要繼續貸款，則還款利率將會高得嚇人，此時保戶就要有評估自己有沒有能力還款，預先做好還款計畫。

另外，劉北元也強調，若在借款期間發生保險事故，保險公司會將借款本金及未繳利息從理賠金額中扣除，使保單原有的理賠保障縮水。甚至在本息持續翻滾的情況下，一旦本息超過保價金（保單價值準備金），保戶將會面臨保單停效的風險，如果在停效期間發生保險事故時，保險公司將不負擔任何理賠責任。

🎥想申請保單借款？不是每張保單都能貸！🎥
值得注意的是，這次10萬元的保單紓困，屬於政策性保單借款，雖然利率低廉，但並不是人人都可以申請。除了要求「每一要保人在單一公司只能借一次」之外，也受限於申請借款者有沒有符合「身心障礙者」、「中或低收入戶」、「特殊境遇家庭成員」、「符合政府個人紓困補助條件者」、「受新冠肺炎疫情影響以致經濟困難者」等5大條件的資格。

劉北元說明，保單借款的初心是為了短期需要一筆資金應急的族群著想，讓他們不用選擇解約一途，也可以拿到應急資金，又讓保單的保障存在。

而保單借款的方式，就是由保戶（要保人）依保單裡面的「保價金」做為擔保，向保險公司借款。但劉北元也提到，並不是每張保單都能借款！

他舉例像是醫療險、意外險等保單，就沒有保價金，所以這類保單就無法辦理保單借款。

🎥貸款管道多，先釐清長期需求還是短期應急🎥
除了保單借款之外，市面上也有許多其他貸款管道，例如銀行推薦的信用貸款，或者房屋貸款，提供給有資金需求的人另外一種選擇。

劉北元舉例，貸款前，應先評估自己的資金缺口是長期需求？還是短期應急？若是因為小孩上國中、高中、大學，出國留學需要用錢等長期資金需求，在自己的收入短期內不會有重大改變的前題下，他不建議用保單貸款、信貸這種短期支應方式，來解決長期資金的需求。

因為教育開銷是關係到5到10年甚至15年以上的長期資金需求，若是以保單貸款、信貸來支應，可能面臨負擔太大，借得起不一定還得起的問題。

至於短期應急的資金需求，劉北元表示，如果因搬新家要添購傢俱，此時可考慮用保單貸款、信用貸款等短期週轉的借款方式來支應支出，較不建議使用房貸。

劉北元解釋，房屋貸款雖然利息較低、還錢期限長、前3年還有寬限期（只還利息不還本金），但輕鬆的還款方式，容易讓人在不知不覺之中，擴張信用。舉例來說，當一個人在買車、買家具時透過房貸來支應費用，甚至做生意也想到用房貸做企業周轉......所有事情都從房貸搬錢，一旦周轉不靈，房屋恐將不保。

🎥短期資金需求，不能只考慮貸款利率🎥
此外，劉北元在節目中還提到，若是有短期資金需求者，貸款時也不能只考慮貸款利率。

以信用貸款為例，雖然信貸常以超低利率做為訴求，從利率來看，選擇信貸會相較保單借款來得更優惠。但信用貸款的成本除了利率外，還必須考慮手續費、多階段還款利率等其他附帶條件，甚至是有沒有綁約，或管理費用的問題。

若是以信用貸款加總計算後的成本來與保單借款比較，有時貸款者的負擔不一定比保單借款的負擔來得小。

劉北元強調，保險最原始目的是為了保障。雖然保單可以作為信用工具辦理貸款來應急，卻不該將保單可借款的特性，當成是其主要功能來看待，否則將本末倒置。

劉北元建議，有資金需求的民眾，不論是選擇保單借款，或其他信貸、房貸的貸款方式，都應事先建立好自我評估的觀念與還款計畫，選擇真正適合自己的貸款方式，才能避免事後貸款還不出來的問題。

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120521東森法拍屋不擔保零瑕疵兇宅可漂白
影片網址→http://youtu.be/Wx5uq9BublE

感謝記者黃慧婷的報導，真的是超級詳細的，把一些黑心投資客的賺錢方法公開曝光！好加在，我們大直比較少兇宅的問題。所以請大家盡量別買法拍屋唷！不僅可能會有海蟑螂的問題，也有可能買到凶宅唷！

以下是新聞報導......↓

法拍人員OS：1220萬1000元整得標

搶到的法拍屋，但您知道嗎？法院不擔保物件零瑕疵，您有可能標到的就是「兇宅」。
房仲業者陳泰源表示：它(房子)如果進入法拍市場被法拍了，它是兇宅，它是輻射屋，它是海砂屋，法院都不做擔保的喔！


簡單來說，法院查封房屋之後，並不會像房仲公司，有這麼一張「屋況說明書」，也沒有所謂的勾選「是否為兇宅」這一欄，就是因為沒有這個把關動作，買法拍屋買到兇宅的風險很高。

房仲業者陳泰源表示：它曾經是兇宅，也沒有責任，第一個屋主，法拍的買方他不會有法律責任，因為他說「我是跟法院買的阿，法院又沒有告訴我說它是不是兇宅？我哪知道？」

法律上沒保障，但就是有人專門買賣兇宅，透過法拍程序來漂白，仲介業者說，以一間1000萬元的房屋為例，兇宅售價約650萬，銀行貸款專員因為不會查證是否為兇宅，如果以7成貸給屋主，屋主就先賺到超貸的50萬元，而屋主還可以利用「不還款」(不繳房貸)的方式，讓兇宅被法拍，在競爭激烈的狀況下，標售價格可能是1000萬，屋主扣掉還給銀行的700萬貸款，還可以獲利300萬元。

屋主轉手之間，棘手的兇宅漂成法拍屋，獲利可觀，成為房仲市場的最大贏家，但畢竟兇宅漂白手法不可取，又容易惹來官司糾紛。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/50354138