謝謝網友文婷婷分享她和乾媽於1994年10月23日在竹東五指山「大聖御花園」遊樂區之廣場噴水池旁的留影,池中央可以看到齊天大聖孫悟空手持金箍棒大戰海龍王的生動雕像;她表示印象中最深刻的是「3D動感電影院」,那是一台會動的「車子」,裡面用大螢幕播放滑雪的影片,讓人彷彿身歷其境,猶如自己在滑雪的感覺。你也到過這裡嗎?
「大聖御花園」位於新竹縣竹東鎮瑞峰里 ,於1991年8月4日正式開幕,後於2006年2月(春節過後)更名為「成豐夢幻世界」,轉型為溫泉休閒區。2011年3月21日,成豐夢幻世界無預警開除所有員工並結束營業。
下面是昔日三篇相關的新聞報導:
1991年7月24日《民生報》第6版
五指山腹 造景大手筆
大聖卸花園 適合全家共遊
【記者 邱淑玲/報導】投資近10億元、籌畫4年餘開發建設完成的大聖御花園遊樂區,以各式猴子雕塑為園區主題,並有人工水流噴泉,遠眺重山峻嶺最是愜意,適宜全家共遊。
位於新竹縣竹東鎮五指山腹的大聖御花園,佔地60公頃,目前開發20公頃,整個園區分為4段作階梯式建設。沿山坡地開發的遊樂區設施,底層為供兒童嬉戲的機械遊樂設施及瓦斯式烤肉區,緊接著是各類造型的猴子雕塑、小猴舞廣場、歐式建築、美麗的蓮花造景、猴柱雕刻等。
鄰近關西風景區,又處於觀霧、大霸尖山道上,從事陶瓷業的業者陳福吉,四年前抱著回饋之心購下五指山腹的土地,著手規畫開發。
海拔500公尺的園區最高點,遠眺五指山及山後群峰,景色開闊壯麗,遠山近樹盡收眼底,尤其午後薄霧漸起,天候轉為涼爽,可隨著枕木階梯登上闊葉樹林間的展望涼亭。
雕塑是大聖御花園主體,這座以銅雕展現中國西遊記神話故事的遊樂園,精緻的藝術雕刻作品遍布全園,從柱狀的猴型雕塑、如來手掌、形態互異的猴兒造型,到孫悟空大戰龍王的大型噴泉,蝦兵蟹將助陣生動塑像,使人幾疑走進西遊記的傳說之中。
遊大聖御花園 宜自行開車
【淑玲】大聖御花園位於新竹縣竹東鎮瑞峰里,目前對外試行營運,預定8月4日正式開幕,遊客前往需自行開車,因竹東到園區間並無公車開達,從台北到園區車程約需1個半小時。
自北部或中南部前往大聖御花園,可走高速公路在新竹交流道下,轉往竹東方向,從新竹到園區行程24公里,沿途皆有指標,亦可走台3線轉往竹東鎮抵達,相關資訊可洽詢電話(035)960000。
2006年1月25日《聯合報》C3版
大聖御花園更名 春節推出絕版秀
【記者張念慈╱竹東報導】新竹縣知名遊樂園「大聖御花園」更名為「成豐夢幻世界」,原來的招牌主秀「孔雀飛翔秀、動物明星秀、迷你飆豬障礙賽」,也因將轉型為溫泉休閒區,在春節後畫下句點,歡迎遊客春節期間前往觀看最後一次動物秀。
成豐集團企畫陳東寶表示,目前成豐還在積極趕工中,原不對外開放,但每年此時櫻花盛開,許多遊客都打電話來要求賞櫻,因此破例開放,並提供孔雀飛翔秀、動物明星秀、迷你飆豬障礙賽,這三場精彩的絕版秀,民眾春節假期別錯過,園內亦提供住宿及餐飲服務。
陳東寶指出,園內櫻花已盛開,賞櫻步道的櫻花宛如花泉般綻放,美不勝收。成豐夢幻世界洽詢電話(03)5960000,地址竹東鎮瑞峰里81號。
2011年3月23日《聯合報》B1版
成豐夢幻世界 突開除12員工
【記者王慧瑛╱竹縣報導】新竹縣「成豐夢幻世界」協理鄭翔勻等12名員工,前天遭公司無預警開除,資方未承諾給遣散費,他們錯愕又氣憤,昨天他們向縣議員趙一先、羅吉祥求助,希望公司拿出誠意解決問題。
趙一先說,這群員工以中高齡為主,幾乎都扛家計重擔,突然遭到資方開除,一時慌了手腳,不知道該如何面對家人,他說,不論公司營運情況如何,都應該善待這群曾經與公司一起打拚的員工。
趙一先昨天與成豐夢幻世界聯繫,也找來律師協助這群員工爭取權益,業者承諾明天會與員工協調。
新竹縣政府勞工處長唐維德說,目前必須先釐清員工和園方究竟是傭用關係還是承攬關係,如果是雇主應負責任,勞工處會幫忙爭取。勞資關係科長林東山表示會提供相關諮詢,協助申請勞資爭議調解。
被開除員工之一的林武雄說,公司高層前天突然集合他們,表示「薪水就算到今天,明天不用來了」,他說,自己從大聖御花園時期就在公司服務迄今,資歷有18年,沒想到會遭到如此殘酷對待。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時 《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬 買舖 要買得 PRO,就...
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英鎊突然由高位回跌4%
張導帶睇打吡前驚喜送禮
#張堅庭 #曾Sir #自製4%折扣
美元指數大漲,創九個月新高,美匯指數更挾穿93.5,技術上,周線圖明顯升破了頭肩底頸線,英鎊兌美元亦應聲下跌,觸及一個月來的最低點。
回望過去一年走勢,其實英鎊由兌美元最高1.43(兌港元11.05),已回落至今天的1.36(兌港元10.6),跌幅逾4%,對於有意移居英國的港人,是一份突如其來的禮物,早前許多人埋怨趕不及Stamp Duty Holiday,在英國置業要支付5%釐印,但今天如買入英鎊置業,即可自製4%折扣,事實上,銀行界朋友同曾Sir講,最近好多人趕買英鎊自用。
適逢張堅庭導演下星期帶大家參觀可能是首個來港發售的打吡項目,此前好像比了大家一個見面禮!
📍【英國打吡市中心物業投資講座】
日期:8月28至29日 (星期六及日)
時間:下午3時
電話/ Signal:+852 51330626
地址:尖沙咀寶勒巷4號金帝行9樓
嘉賓:著名導演張堅庭、資深財經名嘴曾Sir、英國物業專家
費用:全免
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【屏東6/27新增1例!公共場所足跡公布!】
#今日屏東+1
今天公布全國案例88例,屏東1例,死亡9例。
案14734(73歲男性)住院前PCR檢測確診,目前疫調未與先前枋山群聚感染確診者直接接觸過,另有其北部親友曾南下探視,感染源正由衛生局擴大疫調相關接觸者匡列,並採樣送中央流行疫情指揮中心進行基因定序比對釐清。
目前匡列104人轉送集中檢疫所採檢並居家隔離!
屏東Delta變異株至今日已篩檢913人,1例快篩陽性,經PCR檢測後全數為陰性,已擴大匡列接觸者居家隔離173人。
✦屏東Delta印度變異株防堵加嚴措施:
1.針對枋山鄉楓港、善餘兩村,啟動全村篩檢、全面消毒。
2.超市、超商、餐飲業、傳統市場等場所關閉三天。
3.發送防疫物資包。
4.加強醫療院所警戒。
5.個案符合單株抗體、瑞德西韋使用條件即刻使用。
另外,今天也在加祿國小籃球場增設社區篩檢站,下午1點啟動採檢到6/29,擴大篩檢量能,請符合資格的鄉親前往篩檢。
◆請曾到高風險地區的朋友,如有症狀,務必戴好口罩,聯繫衛生局安排至14家責任醫院採檢!沒有症狀的朋友,也減少出門,做好自我健康監測!
◆屏東縣政府嚴格落實防疫,會嚴密監控後續疫情,將隨疫調滾動式修正。
◆疫情嚴峻,請民眾戴好口罩,不戴就罰!
◆勤洗手、保持社交距離,減少不必要出門,保護自己也是保護他人。
◆如有相關問題,請打08-7380208防疫專線!
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挺明達,光明ㄍ發達!
👂鄉親服務時間及法律諮詢:每週五16:00~18:00
⛪️地址:里港鄉玉田村八德路277-1號
☎️ 電話:(08)775-3174
🖨 傳真:(08)775-3286
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書,請付款$198,透過以下渠道:
(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)
付款後,請留你的地址給我們,我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!
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