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投資套房風險 在 [閒聊] 當個包租公- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢
早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子
也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客
在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬
一直到有了房地合一 房市翻轉後
有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業
有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活
當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣
(我實報實銷不配合做發票的)
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可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險
做事情總是不求有功但求無過
所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租
其實還是本業比較賺錢
但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了
在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後
我有了以下原則
不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣
(有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利)
很多投資客都有自己的一套公式或估價方式
我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5
平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低)
預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租)
回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕"
整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費
這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買
這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉)
從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的
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當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦
所以我挑選的物件多為500萬左右
不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服
這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的
自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢
跌你可以不要賣 現金流不會斷
至於沒人租那就是租金或屋況的問題
整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉
至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地
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其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾
了解這個族群在意的是什麼
像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五
這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人
所以在家具跟環境上會好好整理
每次出租一定全新粉刷或壁紙
獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的)
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然而當房東也不是完全0風險
我在房東社團或群組的感想是
最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租
我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用
房屋稅3個摳答用掉 其他非自用
房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合
說白點 本身就已經含在租金裡面了
自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面
一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500
生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔
至於租霸就是要靠篩選租客了
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我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低
也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險
至少到目前跟房客都還算和樂融融
反而常被群租的人說寵壞房客.....
對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式
而且可以擴大我本業賺來的戰果
你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車
PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房
房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢
現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.44.63.161 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602089862.A.673.html
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 01:02:13
上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了)
我只問 我之後要賣給誰 仲仲:可是投報率...
大概這樣死循環吧
價格有時候是談出來的 多看多試多下斡旋
我不就手上有四間 其實我自住這間也符合這樣的條件
但是今年我連共辜七把 把把被人大20-30萬
這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因
當大家都知道在漲價都跟著買房的時候
我這種有便宜划算才買的就很難買了
跟醫療險和意外險的概念一樣 保安心 最好不要用到
但我在地上爬的 比不過在天上飛的
另外我是不懂公寓的出租行情啦
我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉
其他兩間17000 15500 都是今天放隔天租 加起來總共五次
其實租屋市場挺熱絡的
因為仲介大多20幾歲
我還打算脫手 買老房子抱十年後誰要跟我買
我目前手上最老的一間不超過15歲
扣除貸款利息後喔
租金保底 至少手上有錢 在搭一下增值順風車
我有一間月租17000 17000*12*0.95空租-保險4225-房屋稅2300-地價稅1036-房貸利息45000
每年實拿141239 沒問題吧
這間售價正好500萬 我貸款300萬 頭期200萬仲介費5萬契稅代書費5萬(詳細數字應該更低些)
家具幾乎全新含在出價500萬裡 只買了冰箱電視跟粉刷牆壁跟一些簡單修繕(不含我的時間成本)
我這樣分母抓215萬需要更細項嗎
當然進入本利和後 每年會投入更多本金 但同樣會減少些貸款利息
大概每年投報會掉個0.2-0.3% 大概十年後的投報會低於5% 這時候就可以考慮賣了
所以沒算增值啦 "純靠收租"
今年到現在還買不到 這間我還是會用同樣方式試 幫我加油?
目前一間房子的淨收益每個月就在一萬初
如果你要說的是每年付的本利和 你付出15000 裡面至少有1萬初是還本
存撲滿的概念 買了就有收益了
我家室內差不多17坪 簡單說些重點 天花板日本麗仕 系統櫃 E0 V313板材 BLUM緩衝絞練
用的都不錯吧 全部下來不到35萬 兩房跟客廳玄關
小弟不敢當 我覺得退休後不玩了 能有這樣五間不用貸款的房子收租
一個月八萬的被動收入就可以很不錯了
現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換 要出多少了
比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果
說實話 我本業算OA屏風價格更煩
框架一個價格 不同家折數不同 不同顏色價格不同
配置每層價格也不一樣 鋼板烤漆 要不要沖孔 還是選貼布 貼波音軟片
上層 清玻 霧玻 條玻
你只要不同寬度或高度 上面就要重算一次
對 每月攤還的本也會增加你的分母 同時減少一些你的分子(貸款利息) 10/08 14:41
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:25:15
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:50:44
目前兩間有寵物 一間小臘腸 一間浪貓
我去過幾次 他們很乾淨也沒什麼味道
我真的有40間早就放棄本業爽過生活了
當天拍照放上網 隔天直接租走 還省得整理
所以我會挑房客
抽菸則是不用說 光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 23:59:18
說真的我不知道你人生有什麼目標
只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休
所以不會弄成40間都要貸款
賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費 不好嗎
當然討論這個意義其實不大
回歸現實我目前大概在買2間後 短期內銀行不會在借我錢了
我這個本來就是擴大戰果用 需要時間等本業的資金進來
我會弄成幾乎每間都不用在付錢 就像是讓房客養房子
我本業賺到頭期後在去買 抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件
類似被動收入的概念 房租打平房貸 本利合的本可是有一萬初頭的
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 02:24:38
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 03:07:59
所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步
不然大可以降低投入資金做更好的投報
然後買更多間的房子
我是不用在吐錢進去出租房的
另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸
我目前自住就是 平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用
臨時要錢就從這取 其他房子房客養
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 05:08:16
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