【投資?投機?蓋房子!賣房子!】
長期投資,像蓋房子,蓋之前要先設計好要蓋什麼樣的房子(計劃買進) ,然後就一層一層的蓋上去(分批買進) ,在蓋的過程中投入的資金都是成本,要好好規劃運用(資金管控) 在還沒賣出去之前,最後都可能虧損(風險意識)
但是只要你蓋的房子,有做基本的市場調查(研究基本面/籌碼面/技術面等等) ,還有區域地點考量(選市) 及分析選擇客群(選股) ,蓋好的房子是有價值的 ,那暫時的虧損,是機會成本,等到價值反應在價格上(耐心等待) ,房子賣出(賣股) ,獲利入袋(資本利得)
沒有人會蓋一半,就放棄,然後又去蓋另一間房子(沒計劃,沒耐心,頻繁交易) ,除非是錢太多,真的蓋房子,不可能有人這樣子,但是投資市場上,這樣的人很多,不過成交量也是這樣來的,這算大愛,用自己的錢不斷的進出交易,長期灌溉股票市場,增加國家稅收,增加劵商營收,大部分的投資人在還沒有達到財富自由前,就會努力工作,也增加上班公司的營收,最後繼續增加國家稅收,然後國家用於建設,再回饋給大家
還有最重要的蓋房子需要時間,不可能因為看到房價下跌,就拆掉不繼續蓋(殺低) ,然後又看到房價上漲,又投入資金開始蓋房子(追高)
房子蓋好後,再來就是銷售(計劃賣出) ,當然一定要賺錢才賣,不然辛苦蓋房子是在做身體健康的嗎?所以參考目前市場行情,訂出想要的銷售價格(目標價) ,訂出銷售時間多久(計劃持股時間) ,如果超過銷售時間賣不出去,就要檢討是銷售價格訂的太高(賣價太高) 或是銷售時間需要再延長,還是目前房市不好(大盤趨勢) ,如果是房市不好,就要耐心等房市好轉,再來賣出,這段期間可以先將蓋好的房子出租收租金(股息) ,然後等到房市好了,再依當時的市場行情,繼續賣房子,如果順利賣出(賺價差) ,之前又收到租金(股息)
所以你是在投資市場上有計劃的蓋房子(靠計劃投資) ,還是每天忙進忙出的蓋房又拆房(憑感覺投機) ,才剛裝潢好,銷售不到3天,就拆掉,最後真正穩定獲利的是建商(劵商) 及做裝潢的(營業員) ,因為每天都有很多人蓋了又拆,拆了又蓋(頻繁交易,增加成本)
短期投機,不蓋房子,直接買賣別人蓋好的房子,然後轉手做價差。厲害的人,懂得買低樓層的房子(低買) ,然後再用高樓層的房價賣出(高賣) ,也有人喜歡買高樓層的房子(追高) ,然後再用低樓層的房價賣出(殺低) ,你是屬於哪一種?
其實大部分的人不適合投機,但是投資市場上,大部分的人喜歡投機
喜歡不代表就會獲利,要找適合自己的投資方式,才有機會獲利
今天你是繼續蓋長期計劃的房子,還是又在拆昨天剛開始蓋的房子?
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從福島核災受災者的角度出發.....【投書】東京奧運稱得上「復興五輪」嗎?被遺忘的311重建視角(08/12/2021 報導者The Reporter)
文字 : 陳威志
因COVID-19而延期一年的東京奧運,在8月8日閉幕了。這種傾國家之力舉辦的國際賽事,常被視為國威的展現,傳達某種慶賀的訊息。然而,正因如此,日本國內一直存在不少質疑與反對聲浪。
疫情方面的疑慮只是其一,許多人都忘了有關東日本大地震重建的問題。當初申辦奧運時,日本政府揭示的宗旨就是「向世界展現日本從大震災之中振作起來」(日語稱「復興五輪」),希望「東奧帶動重建復興」。對此,福島核災災民與支援重建的民間團體等有識之士,從申辦時就質問至今的正是:福島核災的後續還未妥善處理,豈是展現國威、舉國歡慶的時候?
核災損害仍根結社會底層:土地未除汙、災民陷貧困⋯⋯
10年了,核災尚未結束,災民的苦難還在繼續。避難指示區已大半被解編,但其依據的輻射劑量標準卻是災前的20倍,且除汙無法徹底,長居仍具健康疑慮。農、林、漁、牧等一級產業,所依賴的自然環境、土地受到輻射汙染、破壞,既有的維生方式遭到阻斷,以上諸種原因使得整體返鄉者少。
311隔天就進入福島採訪記錄,至今拍下數萬張照片、出版多本攝影集及兩部紀錄片的資深戰地記者豐田直巳形容:「進入浪江町等地之後,我驚覺那和我過去曾造訪的戰地沒什麼兩樣,差別只在敵人是看不見的輻射。」福島在地農民菅野正壽先生也同樣用戰爭做了比喻:「戰爭都沒有奪走我們的故鄉,但核災卻讓我們有家歸不得。」
更棘手的是,選擇不返鄉的災民,因為故鄉已非避難區,所以喪失了法定意義上的災民身分,他們因此也和住居未被劃入避難區、但擔憂輻射長期影響而自主避難的民眾一樣,都變成「擅自避難的人(勝手に逃げた人)」;本來獲得的經濟救助、住宅提供等都被陸續終止,導致貧困等問題叢生。由此可見,形式上的避難區縮減,並不表示避難者減少,更不表示福島重建復興已大半完成。所以支援災後重建的民間團體才說,核災影響逐漸被官方隱形化,幽微而難以察覺。
福島電廠除役再延期、124萬公噸核汙水恐排入太平洋
而關鍵的福島一核電廠的除役,也是難題不斷。歷經10年才好不容易進展到取出爐心熔毀的核燃料熔渣(燃料デブリ)這個步驟,但遇上疫情,所以又被延宕。官方承諾的「2051年以前完成除役」,恐怕得再延期。
與此相關的,為了幫核燃料熔渣降溫而產生的核汙水後續該如何處置。暫放於廠區內大水槽的核污水,至今已累積124萬公噸6960立方公尺(截至2021年2月18日),以奧運泳池用水量體積標準約2500公噸計算,相當於498座以上的奧運標準游泳池水量,即將無處可放,即將無處可放。日本官方宣稱,核汙水經過處理後將與一般核電廠所排的氚廢水無異,所以計畫2023年排入太平洋,以解決燙手山芋。
但後來媒體又揭露,廢水中含有鍶90(Strontium-90)等危險的放射性物質,不僅福島漁民和超過半數日本人反對,國際間亦有韃伐。即便民間團體也備有具體可行的替代方案,卻仍未見轉圜餘地。
由上述可得知,日本民眾質疑日本政府如何藉東奧呈現重建成果,也不是沒道理。
奧運聖火路線納入福島重災區,卻避開荒蕪景象
福島核災的重災區,被下令全町撤離的雙葉町,10年來不斷除汙,但輻射劑量還是壓不下來,至今水田裡還堆放著大量除汙廢土,龜裂的柏油路縫雜草叢生,以前人聲鼎沸的商店街,如今彷彿變成廢棄房屋的倉庫。然而此次東奧,雙葉火車站前的一個小區塊,卻被解除避難指示,並規劃為聖火傳遞路線,這看在災民眼中,無疑呈現中央所做的重建並非站在基層民眾角度思考,只是急著做出一個樣子,以宣稱「復興有成」。
根據《路透社》報導,雙葉町居民大沼勇治說,聖火傳遞要來這,也應該要經過如今已變成廢墟的地方,這樣外界才能知道我們失去了什麼,光看被整理過的,並無法知道實際狀況。大沼的家離福島第一核電廠約4公里,他小學時參加核電標語比賽得到優勝,他構思的「核能是象徵光明未來的能源」被做成看板,掛在町內的重要幹道上;災後他很自責,也希望保有這塊看板以作歷史教訓,但公所無視他的請求,仍將看板拆除。
另外,福島縣浪江町的居民也對媒體表示,東奧使得營造業的人事成本與建材價格等漲價,缺工缺師傅,蓋間房子要等2~3年,對他們來說,東京奧運不僅沒帶動地方發展,甚至排擠重建的經費與人力。同樣地,遭遇海嘯侵襲的宮城縣多賀市市長菊地健次郎也表示,中央籌備奧運、蓋新場館,使地方重建的預算補助等縮水。反對排放核汙水入太平洋的磐城市漁會理事柳内孝之更批評,整個感覺就是把重建當成申辦奧運的一個話題與題材罷了。正是在上述背景下,讓受災三縣(岩手縣、宮城縣、福島縣)的民眾離心離德,深深覺得所謂「復興五輪」,僅只是公關話術。
不過,東奧當然也不是完全沒有展現復興重建的意志。東京奧委會承諾,大會期間的電力使用,要百分百使用再生能源,其中太陽光電的部分就是計劃跟福島縣購買。福島核災之後,福島縣大力發展再生能源,一方面是對核電依賴的反省,一方面也希望成為再生能源的先驅地,以帶動復興,此舉跑得比中央還前面──2018年以後,自民黨政府才設定要將再生能源變成主力電源的目標──東奧的這個決定,可以說是對地方政府的肯定。
體現於能源政策的官民落差:非核家園民心所向,卻未被執政黨接納
而不僅福島對核電痛定思痛,日本全國民意也是這個趨勢。311之後的好幾年,日本都有6~7成的民意反對續用核電,到了今年2月,NHK的民調結果依舊顯示,67%的人希望非核家園,3月《京都新聞》聯合各地方報紙做的全國性民調更顯示,有82%的民眾要廢核。10年了!日本社會依舊想廢核。問題是,民意有反映在政策上嗎?
事實上,福島核災之後,當時的民主黨政府曾決定要推動2039非核家園的政策(2012年9月通過內閣決議),但卻因為自民黨回鍋(2012年12月)而被腰斬,無法進一步訂出具體的能源計畫。這幾年,台灣常聽到「日本人恐核、懼核,但沒有選擇廢核」,但這是誤解。主張廢核的民主黨政府之所以下台,很大因為是民眾對311複合災害的救災的不滿情緒堆積,以及消費稅增稅與經濟政策不得人心。
事實上,該次選舉幾乎所有主要政黨都主張日本應該走向非核家園,差別只在時程;另一方面,自民黨則是以「穩健減核」的說辭來含糊帶過,換句話說,正確的理解應該是,「日本民眾想要非核家園,但此項民意未被執政黨接納」。
台灣之所以會有「基於現實,日本也不得不要繼續用核」的說法,很有可能也是出於對日本曾有兩年(2013年8月~2015年8月)零核電運轉的去脈絡解讀。簡言之,把台灣情境套在日本狀況上解讀,以為那是中央政府一次下令所有機組皆停而造成,並且其後因為遇到供電困難所以選擇重啟機組、續用核電。
但實際上,日本核電廠並非國營,政府基本上不能直接下令停機。真正的來龍去脈是,福島核災後,核能管制機關為強化安全對策,而著手擬定更嚴格的新核安標準,但新的辦法一直到2013年7月才出爐,所以311之後依既定程序停機、實施定檢的機組必須等新辦法出現,才可以申請重啟動。而且,新辦法定案後,不是馬上可以提出申請,為符合新規範,還需要花錢花時間來建置新設備,零核電機組運轉的兩年空窗期,是這樣造成的。
「復興五輪」,真正復興了誰?
不過,就如同「復興五輪」的實際與其所宣稱的有差異一樣,自民黨的續用核電政策,並不順遂。自民黨重新執政之後,主張2030年的核電發電佔比維持在20%~22%,但所必要的核電機組重啟動並不順利,因為要符合核災後的新核安基準需要大把鈔票,若不划算,有的電力公司就乾脆除役。311之時,日本可用機組有54座,於今其中已有21座(包含福島第一核電廠的6座)已宣布除役。
日本的核電機組重啟需要有所在地縣長同意,現在雖還有11座審查中,但並非所有核電廠所在地的縣長都正面看待,因此存有不小變數,同時亦可能面對民間發起的訴訟(如四國的伊方核電廠3號機),而出現通過審查、卻無法運轉的狀況。
311發生前,日本核電發電量佔30%,但2020年只剩4.3%,僅10座可用(完成重啟動審查),核電實質上減少大半,一些中立派的日本學者已指出,自民黨的目標恐難達成。
災民心中可能都在問,把辦東奧的經費拿來協助災民的生活重建,而不是投注在那些大而無當的硬體建設不是更好?何苦繞了那麼大一圈來宣稱是「復興五輪」?奧運,是運動員帶領運動迷與做為主場國民舉國歡騰的聖典,也是帶動國家經濟的大型商機。然而,疫情下的東奧,被迫在無觀眾的狀態下舉辦,激戰時無法聽到滿場的加油聲,勝利者也無法聽到民眾即時的歡呼與喝采,舉國歡騰的程度有限。不過最令人擔憂的是,這個史上花費最高(158億美元)的奧運,阻礙了真正的重建,不僅無法復興東日本,還將繼福島核災之後,追加更多債務給下一代子孫。
完整內容請見:
https://www.twreporter.org/a/opinion-tokyo-2020-olympics-forgotten-311
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拆房子價格 在 新竹市議員林彥甫 Youtube 的精選貼文
2019-05-22
公道三沒公道?被拆遷戶抗議市府欺騙不講理。
如果有政府以建設之名要拆你家的房子,結果你自己要多出 70 到 120 萬才夠重建房屋,甚至蓋房子的期間,還要你帶著一家老小到外面租房子。如果是你,可以接受嗎?
新竹市公道三新闢道路案,預計徵收 78 戶民宅。目前已經走到徵收前的「地上物查估」階段。查估完房屋和土地的價格,接下來市府在九月就要正式跟居民協商條件,啟動徵收。
在這次臨時會前,我又再度接到許多當地居民的陳情。他們原本都是協助市府通過都市計畫的「同意戶」,但因為市府現在翻臉不認帳,所以他們甚至還激動地表示要集體到市政府拉布條抗爭。
為什麼呢?關鍵的 3 點,集中在我這次議會的質詢:
1.
拆遷補償費不足重建經費,居民無力負擔額外成本。
過去這一個月,市府陸續向居民報告他們房屋查估的補償價格,許多居民看了查估結果嚇了一跳,因為補償費實在太低。
我在質詢中詢問工務處長,他才坦承,未來居民要重建新的房子,一坪造價至少要 7 萬。
但目前補償居民的費用,一坪才 5.6 萬。
居民房舍的坪數不一,但根據我們的估算,每戶居民大概要自己再補 70-120 萬,才足夠重建房屋的經費。但其實許多居民年紀都已經很大,退休許久,要如何湊足這筆錢,是非常大的問題。
針對這點,工務處長在昨天的質詢中提到市長可以批准專案的「救助金」來協助這些居民。但市府過去這幾年來,從來沒提過這筆「市長救助金」。過去這一個多月也從未向居民說明。
到底這筆「救助金」要如何發放?額度多少?還有待證實。
2.
居民提出的「先建後拆」訴求,市府有承諾過居民嗎?現在是不是反悔了?
未來這些拆遷戶將面臨重建,但房子拆了以後,到居民重建完成,還需要約一年左右的時間。這一年當中,居民將流離失所,必須另外租屋度過。
居民於是提出「先建後拆」的訴求,也就是請市府等他們在安置基地蓋好房子,再拆掉原本的家園。在二月的公聽會上,就有居民說,「居民已經被這個案子折騰了三十年,現在要走到最後一步,市府為什麼連這一年都不願意等?」
但市府目前的立場,卻還是堅持拒絕「先建後拆」。理由是這個做法的不確定性過高,也不願與居民協商。
許多居民忿忿不平的是,當初他們簽下市府的「同意書」,支持市府的開路方案,就是因為當時市府默認「先建後拆」的可能。現在翻臉不認帳,是在欺騙民眾。
但如今,當時主導相關事務的都發處、工務處長都已經換人,給居民的承諾也沒有白紙黑字寫下來,沒人可以證實當初是如何與居民協商。
3.
上個月議會才做出決議,要求市府在一個月內針對居民的訴求召開協調會。但市府卻拒不召開,改用「家戶拜訪」的方式,一個一個去拜訪住戶。
市府在質詢中說,這樣的拜訪可以更有效地與市民溝通。但諷刺的是,這樣的「拜訪」之後,卻反倒引起居民更大的反彈,準備發動抗爭。
一個坦然的市府不應該只想著「個個擊破」,而應該坦率地面對居民集體的質疑。
===
質詢完還是覺得相當無奈。
這些「同意戶」居民,其實已經從年輕時代一路抗爭了30年。因為信任市府會照顧他們,所以才幫市府背書,同意協助通過都市計畫。如今還要被市府這樣不講理的對待,實在不公。
我嚴正要求市府在五月的定期會,將相關的補償條例修正案送來市議會審議,確保公道三被拆遷戶的權益。
我們會持續監督市府的處理方式,也請各位共同關注!
#居住正義不容退讓
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190301民視 北士科住宅爆轉賣賺千萬!承購戶未入住就轉手
影片網址→https://youtu.be/3-xZbd7BVv0
台北市府當初為了開發士林北投科技園區,在園區內興建600多個專案住宅安置拆遷戶,2018年起以成本價讓售,陸續交屋,但現在卻爆出有承購戶還沒有入住就將房子轉售。有人是不想負擔沉重貸款,但由於北士科住宅承購價每坪約20萬上下,遠低周邊行情,也傳有人轉售獲利,價差將近千萬元。
(民視新聞/李榮晋、黃柏榕 台北報導)
清靜優美的環境,坐落基隆河畔旁,這裡是北士科的專案住宅區,園區內有600多戶的專案住宅拆遷戶,不過現在傳出有拆遷戶還沒入住就轉售。
當時北市府以成本價販售,每坪最高不過22.9萬元,遠低於周邊行情,但走一趟北士科,大樓外牆已經可以看到售屋字樣,而網站上案子更多,都主打北士科專案住宅四房二廳二衛,坪數約50坪上下,有售價高達2680萬,換算一坪約45萬,這價差幾乎兩倍。
有北士科專案住宅居民就說,「不太清楚耶,有的人可能有其他房子,他可能就會轉售,它的價格不算低耶,以它的品質來說,當時跟我們講一坪可能9萬塊,賣我們將近20萬。」
也有住戶說對於轉售消息不大清楚,反而對住宅品質有所抱怨,還說想賣也賺不了多少。而事實上,過去政府為了防範社會住宅或是公宅遭高價轉售,往往都有訂定兩年內不得轉售規定。
房仲陳泰源表示,「但是它可能都會有一些變相操作方式,就是說我們先簽約,先約定好一個賣價,等到過了閉鎖期,過了兩年或五年之後我們再辦過戶。」
記者向市府查證,北士科專案宅則沒有規定移轉年限,也傳有居民是不想背沉重貸款,只好脫手。但畢竟社會觀感不佳,市府說內部會再討論,預計4月開公聽會,再決定未來是否會訂禁止轉售條款。
新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019301L01M1
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/03/190301.html
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170304台視 價格談不攏卡關近6年 都更同意戶嘆無奈
影片網址→https://youtu.be/Gz3o_bcnxME
都更不同意戶 張先生 :「我家裡很多貴重物品,我也不是開玩笑的。」
記者 周璟瑜、陳睿祥 採訪報導……↓
再次走回家,沒想到卻是要整理十多年的行李家當,張先生心裡百般煎熬,不滿建商強硬拆屋,但對於其他同意戶來說,內心也不好受。
都更同意戶:「我們是搬快四年了,其他鄰居有更早搬的超過四年,大家都希望趕快搬回來,住回自己的房子,大家都希望。」
由於整棟26戶中,只有張先生不願意搬走,380坪土地,要規劃蓋成21樓的高樓大廈也停擺,就是因為張先生開價1.2億,還一度議價議到8800萬,但建商認為,當地新建案,以每坪80萬來算,一戶40坪總價大約3000多萬,雙方價差拉鋸將近6年,不料最後爆發拆屋紛爭。
都更同意戶:「將心比心啦!你如果超過,建商也划不來,為了你一戶大家都不能搬,大家現在等你一個。之前是說超過8成要強制,現在超過了,大家若要這樣等,大家都不用蓋房子了。」
房仲業者 陳泰源 表示:「開價說要他要1.2億的話,確實跟當地行情換算單價比較起來,確實是明顯高於行情蠻多的。」
房仲業者也認為1.2億明顯高過當地行情,而都更再度上演拆屋事件,建商與屋主間勢必得找出更好的辦法,不是靠拆屋激進手段鬧得更僵。
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※ 引述《peter308 (pete)》之銘言:
: 我家對面五公尺處有個50坪左右的建地
: 荒廢了很久 地主似乎想放著讓它增值或其他考量...
: 我觀察了一些時日
: 有點想買來自住(主要考量父母年紀 10年之後爬透天可能不方便)
: 不知道如果買了這塊地再搭建鐵皮屋自住
: (目前單身所以住簡易鐵皮屋可以接受,離父母家近還能就近照顧他們)
: 有人能分析這樣的優劣或是有這方面經驗可以分享的嗎?
: 附近地坪市價約10萬
: 如果能夠給予這部分的建議
: 我會非常感激!
最近又起心動念
因為鄰居這塊地 看來看去真的很不錯
但因為我看不出來他是屬於哪一種建地?
我自己覺得合理的單價應該是10-20萬/每坪 (住宅第一種)
這是航拍圖
總面積約55坪
我相信還有更多類似的建地
自己想法是先把土地買起來
上面建物可以慢慢(5年內)把它蓋起來
沒預算就先鐵皮屋 或是紅磚牆
有點閒錢 就可以上水泥
我自己覺得可以兼顧投資又不會讓自己經濟負擔太大(總額1000萬內)
不知道有沒有人有類似想法的?
鐵皮屋似乎在55坪的建地是綽綽有餘 建築師也不會刁難
我查了一下鐵皮屋 最頂價格約20k/坪
所以30坪的鐵皮屋 也才60萬 這算是非常可以負擔的一筆成本
有人也有興趣的嗎?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.201.176 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1690948717.A.319.html
※ 編輯: peter308 (223.139.201.176 臺灣), 08/02/2023 12:00:02
只是買來自住 我自己是覺得如果沒有立即入住需求 買個土地是不錯投資
※ 編輯: peter308 (223.139.201.176 臺灣), 08/02/2023 12:07:13
也是可以考慮看看
※ 編輯: peter308 (223.139.201.176 臺灣), 08/02/2023 12:07:58
我對於投資房地產沒有興趣
純粹買房自住
※ 編輯: peter308 (223.139.201.176 臺灣), 08/02/2023 12:08:38
規劃妥當後可以請鄰居詢問地主有無出售意願
搞不好價錢還可以沙必速一下
※ 編輯: peter308 (223.139.201.176 臺灣), 08/02/2023 12:13:13
我是比較傾向買土地搭建鐵皮屋
或是買鄰居透天再裝設電梯
簡陋一點無妨
再慢慢地升級成水泥屋...
重點土地是自己持有
※ 編輯: peter308 (223.139.110.119 臺灣), 08/02/2023 16:08:39
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