樓市死亡漩渦 兩類物業沒頂
樓市寒冬，大型代理老闆兩個月即轉軚，由樓市難跌變成三年內跌三成。有斷估無痛苦，三年跌三成只是最樂觀預測，大家必須明白，目前樓市面臨最大的風險，不是加息、不是水緊，而是流動性風險（liquidity risk，即是缺乏願意交易的「對手」，未能以「理想價」完成買賣，最後還是劈價沽貨。
過去一兩個月新盤或二手死寂，一手交投每月跌至千餘宗、二手更只有約二千宗，較年中劇降一半，原因不是賣方拒售，亦不是買家消失，而是價格預期落差，構成流動性風險。情況猶如股票，一隻細價股要沽貨，但掛平十格先有買盤，賣方不欲賤賣，放低一格、隔多陣又掛低二格，但買方睇死賣方「只值低十格」，最後以低十格甚至更平沽，但成交仍然稀疏。
自住樓升與跌，對用家只有心理層面的亢奮或失落，流動性風險對用家而言，影響不大，政府辣招稅及金管局過去數年逆周期措施，收緊按揭成數等，不是保護用家，而是銀行及本港金融體系免受樓市急跌沖擊。樓市過去數年急升，辣招稅及收緊按揭，變相令投資客樂於「短炒變長揸」，三年後SSD禁售期一過，即能套現兼大賺。
每項政策總有好壞面，升市時辣招及收緊按揭反而令樓價越升越勁，遇到跌市，影響也是槓桿式，最少10%的額外印花稅（物業持有超過12個月，但不足三年），某程度令意欲沽貨的賣家，為求最少平手離場，開價會以買入價加一成作為指標，而這個指標就如股票般，掛高十格出貨，與市價脫鈎，最終賣盤不成，惟有等SSD三年限期一過，始在市場沽貨，屆時沽貨價，就是買入價。
用最近兩宗劏房之城環海東岸拍賣為例。本月初環海再有一伙單位公開拍賣，單位實用194呎，業主2015年10月407萬元買入，單位開價440萬較業主購入價高出33萬元或8%，扣除佣金及雜費等開支，實際獲利甚微，惟最終流拍告終。上月10日首宗環海東岸單位拍賣，實用230呎，開價528萬元（較買入價487萬高8%），同樣零承接流拍。
統計自2016年1月至今年9月，近三年間一手新盤成交共4.7萬宗成交，涉資6,129億元，而二手則錄10.8萬宗成交，涉資8197億元。換言之，過去近三年未過SSD辣招期的單位數目，合共有15.5萬個，涉及金額1.43萬億元。
目前樓價實際已返回今年首季水平，樓價越跌，上述SSD綁死的萬計貨源，很大程度就如股票的蟹貨般，有實力的死揸到尾；沒實力不想輸錢的，只能在市場以「平手價」出貨；沒實力且心急套現的，就只能以真正市值沽貨，輸一成只是基本盤，隨住市價越跌，其虧損幅度亦將以兩成至三成計算。
過去發展商賣樓，會計入三年樓價升值溢價作為開價指標，因此開盤價一般高同區二手兩三成。在目前經濟下行、貿易戰陰霾因素及三年不能沽的心態下，買家由昔日樂於接受三年溢價，變成要有三成折讓價，才會妥協。
這種落差，是發展商暫時未能接受的現實，但隨住貨尾累積、空置稅徵收、中資地產商「平價」促銷，目前的樓市死亡漩渦，才剛剛起動，但最快沒頂、落入死亡中心圈、不能自脫困境的，相信是近年以呎價兩、三萬元以上買入的劏房，以及用呼吸PLAN上車、續捱貴息卻未能轉至銀行上會的物業。
如果最後整體樓價高位跌三成的話，劏房跌幅最少達五成，而用呼吸PLAN高成數按揭的買家，未能由發展商財仔轉回銀行按揭，投降輸一半是常識吧。
股榮
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P.S.
CCL最新報183.7，按周跌0.58%，距離年底預測目標135，還要多跌26.5%。
連同今篇，年底前還有八個周末日，未來八篇決定全部寫樓，大家不妨俾下意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
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