【輕軌開進大樓裡:文小26聯合開發】
文:李雨蓁 Lí Ú-chin 、施工圖片Huang TC
輕軌大多是簡易平面車站,因此較少見捷運出口與大樓結合的聯合開發案,不過在環狀輕軌中,卻有一站例外。
#C23龍華國小站 位在由文小26切割變更而來的交通用地上,基地面積約 0.72 公頃(2178坪),建蔽率40%,容積率400%。故最大可建總樓地板面積約為 8172坪,扣掉輕軌相關設施與TSS9(輕軌9號供電站),可以興建8485坪的聯開大樓,作為商業、辦公、旅宿等用途。聯開建物與 C23 車站保留共構機制,並設置之至少280席汽車停車位,另設電動車站點、自行車停車場與公共腳踏車租賃系統,以作為凹仔底的輕軌轉運節點。依據行政院「跨域加值公共建設財務規劃方案」核定本計畫未來應提供 9.05億元之開發效益,作為輕軌建設的自償性經費。
即使在世界上,輕軌穿入大樓的場景也是少見。離台灣最近的例子,可以在長崎發現。
長崎路電軌道穿越建築的位置有兩處:市營櫻町駐車場,以及 #長崎西洋館。前者單純是利用地勢錯層重疊的建築,後者比較有趣,是因為軌道改線工程,讓路電穿越長崎電鐵一塊自用土地,因此長崎電鐵公司就直接興建了西洋風格的複合商場,稱為「西洋館」。
建築有地上3層、地下2層,是日本第一座有路面電車穿越的商業建築,除了多家餐廳、商店、健身房外,3樓還設置有免費參觀的長崎路面電車資料館,文化教室、Hello Work(公共職業安定所,就是日本政府的就業媒合中心)等設施,提供市民便利服務。唯一的小遺憾,是車站並未與建物共構,而是設置在門口不遠處,只有軌道穿過大樓。
未來,文小26聯合開發的招商模式還沒確定,但可比照O4聯開案(麗寶集團名軒開發得標),由市府分配權益價值,獲得的樓地板面積除了處分收益外,也可考慮公費設置微型市民運動中心、圖書分館等服務設施,提供輕軌沿線居民使用。讓商業機能、公共機能、交通轉運機能合為一體,成為TOD的良好範例!
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【高雄市議會如何再開發?】
*#更正啟事:原文第二圖舊市議會落成時圖片(見留言),經查為陳坤毅先生調整後發表,本文誤植出處為客委會,在此撤除原貼文中照片,並敬對陳坤毅先生表達歉意。
縣市合併後,市議會合併到鳳山舊縣議會已經十年,原本O4站的市議會短暫由行政單位進駐後閒置至今。市府已將1.19公頃土地變更為商三用地,先前曾打算規劃為文創數位園區,2020年文資大會登錄為歷史建築,並推出「出租及委託經營管招商案」,要求至少引入10%文創產業,其餘可作為辦公、餐飲、零售等機能活化使用,但最後仍流標。
高雄市議會的活化利用,這兩年在議會中常常被提出,本次大會中,也有不少議員發表意見。大致上分為兩派:
■保留利用:
市府文化局:保留歷史建築議事廳,員工餐廳大樓可以考慮拆除,連同40間議員工作室,可以一併規畫,有旅宿業曾表達意願,但40多間議員工作室的規模又稍微不足。議事廳、議員工作室等將擬定不同開發內容及招商方式。
吳益政議員(親民、民眾),過去曾提出以市議會作為金融創新園區等活化用途,本次則表示:「我們只有一個舊市議會,只要找對廠商,他們會把這裡當寶貝,才能帶動更多契機。」許多廠商到舊議會現勘都會說議事廳不拆沒辦法活化空間,「這就是傳統開發商的思維,市府應該辦對外招商說明會,聽聽外界多元的創意,可以請廠商提計畫,找到對的人比可以租多少錢更重要。」
■拆除開發:
陳若翠議員(中國黨):舊議事廳被畫為歷史建物阻礙地方發展,主張市府應變更土地使用,可從事金融用途,打造類似像雙子星大廈新金融地標。
黃文益議員(民進黨):議事廳水電等基礎年久失修,廠商評估修繕成本恐破億,加上權利金、租金等負擔,讓廠商卻步,建議市府可規畫興建國民運動中心,未來仍可委外經營,該處有地下停車場、捷運站,交通條件強,若市府仍打算招商,須降低權利金、租金等條件,才能增加誘因。
■為何市議會有歷史價值?
高雄市議會議事廳落成於1966年,是王昭藩出道代表作,他也是文化中心(1977)、中正技擊館(1986),以及市議會後方的高風大樓(1984-88)之建築師。舊議事廳為一考量當地氣候條件下的現代主義作品,包含洞洞水泥牆(和1963年張肇康的台大洞洞館有異曲同工之妙)、兼有遮陽功能的立面垂直線條,內凹的迴廊和庭園設計,均是為了適應高雄炎熱氣候的設計。而鋼構圓形穹頂在60年代營造出相當宏偉的議會氣象。
雖然市議會歷史僅50多年,但在台灣戰後的議會建築中,屬於設計洗鍊完整的議會建築。對比1964年台北舊市議會也相當有特色的扇形議場,高雄市議會在規模上更為宏大。柯文哲上任後,為了都更將台北舊市議會拆得精光,當時也引發不少爭議,包含清代捐地蓋考棚的望族後人也出面痛批市府。相對的,高雄保留市議會議場本身,對於高雄城市歷史記憶,仍有非常重要的意義。
■市議會土地有何商業價值?
剛好這兩天,議會對面的O4聯合開發案,由麗寶集團旗下名軒開發公司得標,提出A級智慧商辦的規劃設計方案,預估投資金額新台幣32.81億元,預計2025年完工啟用。市議會由於佔地更大更完整,開發效益自然更大。
基地中有歷史建築,對於有些人來說是不便,但對營造一個有意義的再開發案,反而是契機。我們認為,在保留歷史建築本體(可考慮恢復外觀),拆除周遭加蓋(包含高風大樓)建物,並充分利用容積下,反而可以營造出新舊融合的城市意象。「#舊建物活化」加「#新建築開發」兩者並行,或許可創造更好的開發契機!
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臺北市下周要全面實施捷運站周邊的路邊機車停車格收費,應該是基於柯文哲市長過去一貫的使用者付費原則。
減少私人運具使用、增加大眾運輸的誘因是我的一貫主張,如果提高停車成本可以降低一般人使用私人運具的動力,我當然樂於支持。但我認為北市的機車停車格收費一直都有配套不足、推行時序錯誤的問題。自2019年起,我多次向交通局反映和質詢,但顯然都沒有明確改善。
我覺得現在機車收費的問題有三個,第一是機車停車格仍不足、第二是收費順序有所錯誤、第三是未能更細緻的引導機車族轉往大眾運輸系統。
#在停車格不足的問題上,停管處2018年曾經做了停車供需調查。在調查的六個行政區中,汽車需供比值大於一,也就是汽車停車格供不應求的交通分區,佔所有的分區的39%,而機車供不應求的交通分區,則佔了總分區的75%,可見機車停車格缺乏的問題,是比汽車嚴重許多的。
針對這題,停管處雖稱有共享車位2.0計畫,以及「獎勵大樓業主開放停車場」方案。然而推行快兩年,目前只有近百格共享車位、十幾個停車場開放,僅滿足不到700個機車停車位,遠遠難以滿足停車需求。
如果要全面收費,促使民眾去搭大眾運輸工具,那就要提供更多車位服務,讓他們可以在便利轉乘的地方付錢停車、轉搭大眾運輸工具。如果捷運站附近一位難求,那大家為何不騎機車直接去公司或學校呢。畢竟,不是所有人一走出家門就有捷運,需要仰賴機車的通勤族或學生需求仍然存在,如果缺乏這些配套,那收費僅是造成民眾困擾。
在今年初,我也提出書面質詢,認為公有停車場是本市公有財產,除了提供市民停車外,尚應要具有政策手段之積極意義,如於交通較為壅塞、鄰近捷運站之地區,不反對適度提高停車收費,以鼓勵市民使用大眾運輸及共享運具;但應該提高汽車路邊停車費鼓勵汽車使用路外停車場,以騰出空間增設機車停車格等,減少機車停車格供不應求的狀態,但仍未獲積極回應。
#在時序上,如果要促使民眾搭乘大眾運輸系統,在收費規劃中應該是要把車逼到大眾運輸系統周邊。如針對商業區巷弄等地先收費、捷運站周遭擴大機車停車格並免費,讓上班族改搭捷運公車。但臺北市看起來並未思考如何把車趕到大眾運輸系統周圍,在規劃上以最熱門的地方開始收費,並未能真正達成其「宣稱」的政策目標,感覺就只是為了賺錢收費而已。
#而細緻的引導政策上,更是交通局未竟之業。在去年交通委員會上,我就曾經質疑有些民眾騎機車去捷運站就是為了要搭乘大眾運輸工具,但是卻還要收費;且目前規劃的收費區域已經很難找停車位,還要花錢去停車,反而降低他們去搭乘捷運的意願,不如直接騎機車。另外,地方居民有些可能家裡也是住在捷運站附近,造成在家附近停車也要收費,其實也不太公平。
若單純僅是要去捷運站周邊停車而不搭捷運的人,似乎才是首要收費的對象。但如何透過收費政策區分這些使用者?是交通局沒有回答的問題。如果汽車可以夜間時段不收費,那為何機車不能比照?這樣更能對通勤族或附近居民造成更友善的誘因。
雖然停管處稱會調查各捷運站周遭居民停車需求、及熱門站點的上班學停車需求,提供更進一步和細緻化的引導政策,但仍無下文,原本的收費計畫就這樣持續無差別推行,根本看不出引導的誘因和推力何在。
我雖然贊成將停車格收費等增加私人運具的外部成本、使民眾轉往大眾運輸系統,但如何將政策做對、而不是無差別的盲目收費。除了造成民眾困擾外,也無法改變使用者習慣,交通局應該要積極做出改善。不然機車收費政策,就僅是讓北市賺取更多規費,但對於民眾的停車品質、北市的大眾運輸目標,都沒有實際的幫助。
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