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【#城市熱話】街市都有得用支付寶畀錢，但作為街市主要消費者嘅老友記，又係咪會響應試用？
全文：
http://invest.hket.com/article/1931415?r=mcsdfb2
#支付寶 #電子支付 #李嘉誠 #香港街市集團 #現金 #你用邊個 #攞銀包定攞電話 #先要有智能電話 #小額支付 #係咪真係有小店 #還存在嗎 #真係方便到長者嗎 #八達通 #嘟 #每日專題 #香港經濟日報
Hello大家好, 我係阿Tsar,
估唔到你哋咁鬼鍾意聽我講娛樂八卦新聞
Yoyo條影片, 大半日已經上咗Youtube熱爆榜
一日之內就已經有接近13萬人睇過
第二條影片關於龔嘉欣同埋張振朗,
又俾香港01、蘋果日報、明報等傳媒報導我呢一個Youtube頻道Smart Travel
多謝曬傳媒朋友, 既然係咁, 講開有條癮
連我嗰位副業做臨時演員嘅朋友都忍唔住要打電話嚟同我再爆料
我呢個friend本身都有一份幾好嘅職業 , 為興趣先至去做臨時演員嘅啫
所以佢都唔係太驚冇得撈, 所以咪越爆越堅囉
至於事件嘅主人翁係邊個呢 ? 等我講完件事畀你哋聽自己估先啦
你哋記得分享埋畀其他朋友一齊估?咁先至好玩㗎嘛!
那, 你哋聽完, 想我繼續有料爆, 記得睇完影片幫我分享訂閱同埋like
如果冇乜人睇，我又唔再爆㗎喇
話說近排係一個頒獎典禮之中,
有一個福街喺頒獎典禮當晚攞咗一個全場大獎兼一個豬肉獎
記者除咗拍到一個人黑面之外,
其實幕後好多工作人員都鄧其他嘅被提名人不值
好似我自己就鍾意其中一個被提名人，行內覺得佢係好好先生
事實上佢都真係一個好爸爸同埋好老公
不過當晚佢得唔到獎,都好有風度
即刻返屋企同三個仔女一齊玩
我都覺得佢套劇裏面好多演員都非常之出色
好似阿柴8呀、大馬新抱呀、美女與野獸呀、矮女呀
連同阿好爸爸自己，成套劇都好好睇
唯獨是坐咗成晚都與獎無緣, 真係戥佢哋呢套劇嘅演員唔值
話說回來, 我今日要講呢位福街，其實行內嘅人都知佢係”福街”
等我講下佢點”福街”畀你哋聽下
以前阿”福街”冇咁紅嘅, 後來拍咗一個電視劇話事人嘅劇之後
以下我將呢一位話事人叫佢做阿公啦
阿公覺得佢好旺自己，之後兩個人就拍住上
有親呢位阿公嘅戲呢, 都一定預埋”福街”嘅
仲要呢個電視台鬧演員慌, 個個上曬大陸搵真銀
咁阿福街順利成章地成為咗呢位阿公嘅御用男主角囉
係呀福街未紅嘅時候已經結咗婚㗎喇 ，
老婆大佢少少 , 冇咁有名氣嘅 , 同佢生咗個女
初頭都仲幾好嘅 , 點知呀福街越嚟越紅
仲同佢每套戲嘅女主角傳出緋聞
先後有西蘭花喇，之後有矮妹啦 ，不過當時矮妹自己都有個幾好嘅情歌男友
就冇受佢溝, 另外一套劇 ，有個新進嘅姐仔打機女神，
佢都又想dab埋人喎, 打幾女神梗係唔騷佢啦
人哋又後生又靚，仲有個好啱嘴型嘅青年才俊男朋友
大家都係類似半唐番咁啦，目前為止,
佢冇正式同阿西蘭花公開咩戀情，但係緋聞就傳到成個東南亞娛樂圈都知啦
行內人個個都知道佢哋兩個有嘢，西蘭花個人本身係癲癲喪喪嘅, 當福街係偶像咁崇拜
福街對西蘭花嗰種若即若離，真係搞到呀西蘭花瘋瘋癲癲
總之兩個人就掟煲唔掟蓋 ，閒時摘下菜，
西蘭花都唔係傻女嚟嘅，成個森林有點止一棵樹呀
福街除咗對佢劇裏面嘅女主角有殺錯冇放過之外
其實佢嘅工作態度都令到好多行內人側目
係得阿公仲用呀福街咋嘛,其他合作過嘅電視台話事人都怕q咗佢
因為佢嘅工作態度唔好囉, 你哋有冇聽過咩叫文替呀?
由於呀福街紅咗之後, 佢自己都知道好旺阿公
所以佢就開始耍大牌, 經常遲到, 恃住有靠山呀嘛
但係成組人等佢咁又點呢?佢公司竟然諗到一個仿效大陸大牌演員嘅方法
就係用文替, 咩叫文替呢 ? In case你哋有啲人唔知道, 我就話畀你哋聽喇
文替即係文戲嘅替身, 即係如果唔使動作戲嘅時候 ，拍一啲淨係靜態講對白啦
咪搵啲替身幫佢下次淨係影到背影嗰啲戲囉 ，之後再加返啲配音落去, 剪接上做啲手腳, 咪當佢成個人仲喺度做戲囉, 有冇睇到周星馳嗰本 斯坦尼斯拉夫斯基嘅《演員自我修養》
全個電視才得佢一個係咁樣，需要用到文睇㗎咋，
你知啦, 拍電視劇唔係淨係拍你一個起呀大佬
其他人都有其他嘅劇要趕去第二個廠㗎 ,
你咁樣同斷人衣食如同殺人父母有咩分別呀
所以阿公就將佢嗰啲文戲, 預先搵個替身頂住當先囉
但係佢遲到冇唔好意思㗎喎, 去到錄影廠就扮曬大支嘢
嗰啲工作態度真係差到好福街
你哋當晚見到佢得獎 ，台前有人為佢拍掌 ，
就以為佢好好人緣呀？台下面尤其是嗰啲幕後人員呀
個個都炒蜆炒蟹，你成日遲大到，人哋幕後啲卒仔要做多好多嘢㗎
仲有呀, 好多同佢一齊有份提名㗎，或者合作過嘅演員、包括埋林記
但係就唔包括一類人，就係幫佢做父替嗰啲臨時演員囉
唔係電視台有呢啲福街, 又邊會有多啲收入呢
不過如果你喺任何一個商業機構
再多一啲咁嘅人嘅話, 其他嘅工作人員呀幕前幕後都好唔公平啦
佢同佢名義上嘅妻子關係都係覆水難收㗎喇, 改改你嘅工作態度啦，福街!
唉唔同你哋講呀 ，我揸緊車 ，頭先轉黃燈就話可以同你哋吹水啫
而家轉返做綠燈呀 ，我要開車喇，下次再轉黃燈再同你哋吹水啦，拜拜。
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【政府工商舖減辣 - 回顧及展望】金管局放寬非住宅物業按揭(2020年8月20日生效)，由最多四至最多五成， 我形容是遲來的春天，而家商舖係經歷緊冰河時期，真係屍橫遍野，但暖返啲點都好過無。
我琴日先同記者講，舖市係過去一星期內連續錄得5間嘅街舖蝕讓， 只睇帳面，唔計手續費，我後面呢間香港仔大道 Bar Pacific 持貨8年蝕700萬， 尖沙咀亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬， 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬， 土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬， 北角英皇道吉舖，(前)耀才證券， 持貨8年蝕1700萬。
。。。。。。
香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】
尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】
葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】
土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】
北角英皇道上潤中心地下G2舖， 建築面積1200呎， (前)耀才證，現吉舖， 原業主2012年11月用6500萬買入，4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】
。。。。。
一星期內，合共五間街舖蝕讓 帳面就唔見咗3226萬，我咁大個仔未見過。
回望返過去11年，政府多次推出辣招， 主要針對樓市，但工商舖都多次受波及，包括:
2010年11月， 當政府首次推出SSD (額外印花稅)嘅時候， 雖然SSD只適用於住宅，但同一時間所有工商舖物業按揭成數上限劃一由六/七成，降至五成。
2011年6月，所有按揭，如果主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成，至四成。
2012年9月， 供款佔入息比率上限由五成下降至四成。再首次加入利息壓力測試。 假設利息上升兩厘， 供款佔入息比率不可佔多於五成。
2013年2月， 加強利息壓力測試，由假設由升兩厘， 增至升幅3厘。
仲有，登登登登.... 呢招甘! Double stamp duty, 雙倍印花稅， 最高稅率由物業總值嘅4.25%增至8.5%。 以前係等物業成交先俾，而家改例，簽署 S&P 30日內就要俾。 成本馬上重咗好多。我都畀咗好多千萬， this is the killer.
仲有，就係工商舖按揭最高成數全面再下調一成，即係首置及無其他物業有關擔保係身， 過到重重嘅壓力測試之後，就最多借4成。非首置，有其他物業擔保喺身，或者用有限公司來買工商舖就最多借3成。
但你要記住，無人買舖係首置 㗎，首置都先去咗買樓啦。 樓都未有得住，唔通瞓喺間舖?! 因此絕大部分惜，都只係最多借三成。
仲有，如果主要收入非源自香港或者係用資產水平為基礎申請按揭的話， 再減低一成，即只係最多借(首置)三成，(非首置)就兩成。
That is 如果你本事，就借到兩至三成。 但以我所知，絕大部分投資者都借唔足兩三成，因為 (1) 過唔到加息3厘的壓力測試，(2) 間舖係吉鋪或租約就嚟到期，銀行唔計未來租金收入， 咁供款佔入息比例就過唔到4成嗰關，(3) 最重要係銀行估價不足。 而家攞間舖去銀行做按揭，好似當你係個賊咁， 以為你想打劫間銀行一樣。 因為吉舖太多， 間間銀行都落雨收遮，好多間根本唔想做你生意。佢會諸多藉口， 經濟唔好呀、租金唔穩定呀、間舖有僭建呀、樓契文件唔齊呀、等等等等，去壓低你估價， 拖慢審批程序等你知難而得退，甚至乎一口拒絕唔做， 我都收唔到唔少呢啲電話，就係個業主啱啱買咗間舖，銀行借唔到錢問我點， 除咗叫佢打 2110 2110 ，我真係唔識幫佢。 所以我同我所有朋友都講，如果你今時今日唔能夠 full pay 間舖，你就唔好買啦。
計計數，買間二千萬嘅舖， 以前當最多借到兩三成， 連手續費及雙倍印花稅，就要攞1800萬出來。今日起好啲，1600萬就夠啦，但都係個唔少嘅數字。 相比起我2009年開始買舖嘅時候，只係需要攞700萬就得啦。 所以今時今日，買得工商舖真係真金白銀，絕對無泡沫㗎。
總結，我覺得舖市唔會升返，只會跌少啲。 借多一成， 相對起中美貿易戰/社運/肺炎等，根本唔夠力， 但大家見到政府開始做嘢係個好開始，為舖市打入一支強心針。接下來我相信雙倍印花稅，the killer，也會逐漸寬減，如果成事，將會是工商舖的救星。 至於工商舖幾時到底? 下年肺炎疫苗成功推出， 大家個個成功接種，再講啦!
李根興 (盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人) 2020年8月20日 星期四 聯絡我 whatsapp (+852) 90361143
#政府工商舖減辣，#非住宅按揭成數，#商舖一週連環蝕讓，#金管局放寬按揭至五成，#工商舖辣招回顧及展望
錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，
大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 唔識? 當然，香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前，我哋會集資8000萬港幣， 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半，我佔一半，共同進退，合共一億六千萬買有潛質嘅舖，其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多，可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識，同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤，兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號，地盤面積合共1795呎。我哋計過，重建最好就係起幢14層高嘅大廈，合共41.4米高，總樓面10,225呎。法例規定， 如果你層樓係高過36米，但少過43米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍， 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面，住宅就最多39%， 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展，由於大廈高咗，地積比率亦都多咗，但覆蓋率就少咗。
再計多次，地盤面積依家係1795呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back，剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下1045呎，分成兩間舖，即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層，site coverage 係39%，一梯兩伙，減去220呎公用空間，實用saleable area 就係每個單位230呎，啱啱大過納米樓220呎的定義，好彩。
假設棟樓大啲，可以賣貴啲，假設新樓樓上每呎實用賣$22000，地舖每呎賣$55000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬，多咗2.26倍。
減去發展成本，一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%，就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，平啲，每呎$800。
(4) 再減建築費，住宅每呎3500，地舖每呎2800，即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來，今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬，多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬，就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤，即係1587萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000，呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價，即係地價除以可建樓面總面積，就係$10,347。
之前講過，馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬，99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大，咁相下位置/人流，就當99號嘅 EUV 都係6,134萬，兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講，呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話，無人會賣畀佢，因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇，呢個都係無重建價值。 又係啦，除非嗰個係是市區重建局來收購，咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成， 去土地審裁處申請強拍， 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價，都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說，發展商強拍後佢都會蝕本啦， 因此，按數字睇，發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此，如果你唸住博收購，貴一貴3500萬原價都搶住買啦，咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖，係唔係想跳樓呢。唔好跳住，聽埋我講最後一個方案，就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖，4個number一齊發展，條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
盛滙投資商舖基金熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
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