【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】
市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。
市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：
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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同
油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。
市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |
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●發現二：住宅用地酒店化
其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。
雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。
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●發現三：加劇「貴細擠」
另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。
重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。
投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。
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●發現四：蛋糕商場層層疊
區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。
另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。
旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。
香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。
重建項目地圖
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文化御璽 在 [閒聊]高雄鳳山區房市近幾個月概況- 看板home-sale 的推薦與評價
最近的鳳山房市挺好的 很多都秒殺 例如:小弟PO的文清街尖美小城 秒殺
650萬直接達底成交 買的也是鄉民 不懂的人才會說外行話目前三房平車650萬 屋況好
不用整理的幾乎都秒殺 鳳祥名人9樓我朋友賣的也是秒殺650萬直接打底 本來還有同業
想搶看看願意加價買 屋主不要@@ 另外還有一間建國路上的本來屋主630就會成交了硬是
被同業喊到680萬 害我的買方買不到 但是昨天對方又收斡旋出去談了不知道有沒有談成
2019年到10月大概除了農曆7月之外 鳳山一整個很熱門 尤其又是人口移入最多的區域
文山特區(其是應該是三民區41期自辦重劃區)還是大熱門區域 周邊大樓透天 去化很快
再來應該是火車站附近鳳山市中心 有鳳山捷運站 鳳山捷運市議會站 大東藝文中心站
火車站附近有祥成建設的新建案 也有舊的太極大廈 合作街目前有再蓋新的15樓的大樓
然後室內大坪數的巨星花園廣場等 鳳山捷運站周圍大樓則有 國泰建設的鳳山新世界
體育館周圍的鳳祥名人花園 大統名人街等 比較新的有 凡登18 歐美建設的COCO HOME等
假如有鄉民要換屋的或是有想要賣屋的可趁這波熱潮趕快出售(因為熱潮不知道哪時候會
突然就降溫了)目前手頭上比較好的物件只剩下鳳山捷運站出口(靠中山路的)三車機械車位
其餘幾乎都沒了 就連市面上也沒看到有在出售。小弟估計熱潮至少會持續到過年前
然後新屋持續開高價中 文化御璽聽客人說開價約在22-25萬 其餘鳳山周圍好像生活機能
好的幾乎都開在這個價位 除了華鳳特區開價稍低17萬-20萬?未來的發展的話小弟覺得88附
近大樓好像生活機能開始有起來了 目前也只剩下那附近有大片大片的空地可以蓋其餘的
幾乎都沒這麼大區域的空地了 93期的市地重劃倒是可以期待 那附近有鳳山國中捷運站
有婆婆媽媽愛去的工協市場(真的有比較便宜)然後還有鳳山新城的消費人群算是可以期待
的一個重劃區而且鄰近未來火車鐵軌綠帶。總之一句話鳳山火熱中。對鳳山房地產有興趣
或者有想要在鳳山置產的歡迎加LINE閒聊 XD
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