【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑,變相即外幣升值,連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題,令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛,準買家必須留意各地稅務制度,以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國,和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國,買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅,經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳,樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率,首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業,舊制下印花稅為:2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過,英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣,英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅(現時稅階見表),不過措施屬暫時性,只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意,無論是否英國居民,本身已有物業的非首置買家,需付額外3%附加稅(Surtax),以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意,英國是全球徵稅國家,如果業主在本港曾置業並仍持有,在英首次買樓也算是再次買入,都不能享有附加稅豁免優惠。
另外,當明年蜜月期政策結束後,沒有居英簽證或居英權的外國人(包括港人)若買樓,會額外收取海外買家印花稅,類似香港的BSD。英國政府近日公布文件,列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定,一年內在英國居住時間少於183日,便會界定為海外買家,須徵收2%的海外買家印花稅。不過,若交易日後一年內,該買家在英國居住時間多於183日,可以申請退稅,有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業,每年都需向所屬地方政府繳交市政稅,類似香港的差餉,主要用作當區支付公共服務及設施,每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租,這筆費用可由物業合同簽署人,亦即租客支付,業主不用承擔。留意,不同地區會按情況免稅額各有不同,例如部分地區若租客全為全日制學生,業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax,CGT)
如同不少國家,在英國賣出物業、股票等資產,都要就售出資產時所獲的收益,繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租,日後如要出售物業,便要繳交CGT,而出售自住物業,則毋需繳納。
在英國,針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊.下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計,基本CGT稅率是18%,即最多6750鎊;其後以高稅率計,稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊,其後以50萬鎊沽出,即增長了20萬鎊,CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地,很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題,例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準,倫敦一般是每月租金收入的10%至12%(再加20%增值稅VAT),而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%(再加20%增值稅VAT)。
美國
除了英國,美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層,包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一,州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民,因此除非是該國公民,否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租,業主便需繳稅,稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅,同樣各地稅率會有不同。留意,各州之中有7個州未有徵收個人所得稅,如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅,因此與跟租務有關的費用可扣稅,例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿,作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊,根據美國稅例,物業價值隨時間磨損亦會是開支,住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉,屬於州稅,稅率會按州政府評估物業價值,不會跟市值掛勾,亦會每年有所調整,加上不同州份會有分別,平均每半年繳1次,稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣,美國亦有資產增值稅,分聯邦稅和州稅,各地不同。如果是自住物業,每名成人住滿2年,可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange),美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施,投資者賣出1個原有物業,若在180日或下年度報稅截止日期內,再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業,可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過,若業主在1年內在物業居住超過2星期的話,措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣,新加坡同樣受環球資金氾濫帶動,政府擔心樓價飆升,不時會為樓市加辣,年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家,所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD),稅款是根據單位市價作計算,稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風,另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅,外國人買入物業,需額外繳付20%稅款,公司買家則交25%。至於新加坡公民,則在購買第二個單位時,才需要繳ABSD。
至於永久居民,較海外買家置業稅階會稍低,但較公民為高,在購入第一套房時,要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元(約564萬港元)的單位為例,港人就要先付22.46萬新元(126.58萬港元)印花稅(BSD連ABSD)。
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剛剛稍微瀏覽了新加坡租屋網
發現新加坡出租的房子似乎都已雅房居多
之後想要住NE5附近 是有看到不少在600SGD以下的雅房
但因為住習慣套房了 所以想先套房為目標
想請問一下個位如果是用這個網站
https://www.propertyguru.com.sg/
我該如何去判斷一間房間是套房還是雅房
上面似乎沒特別註明
想請問正常來說 套房會落在多少的價錢區間
還有想問一下
NE5看起來離市區較遠
是不是房租相對便宜的地方?
如果不是的話 有推薦那些比較便宜的區域嗎
單趟通勤時間40分鐘以內都是可以接受的範圍
感謝各位!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.173.173
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Singapore/M.1448033315.A.5EA.html
※ 編輯: famayo (59.127.173.173), 11/20/2015 23:34:11
想請問一下 新加坡簽約是以一年約居多嗎?
如果中間想終止合約 違約金是否跟台灣一樣是一個月啊?
※ 編輯: famayo (59.127.173.173), 11/21/2015 09:51:41
如果是不用簽約的就是算是以月為單位 可以把他看成月簽制度嗎?
住一個月繳一個月? 但是這樣會不會比較貴啊
我現在想把租套房預算設定在1000sgd QQ
※ 編輯: famayo (59.127.173.173), 11/21/2015 11:17:46
哈 其實我不需要獨立門戶 只要有自己的衛浴就可以!
我發現如果是套放 上面似乎會有 Room Rental + 1 Bath這兩個標示
雅房就只有 Room Rental
不知道我這樣理解對不對
※ 編輯: famayo (59.127.173.173), 11/21/2015 16:47:16
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