200722ETtoday 惡鄰退散!律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
影片網址→https://youtu.be/Yh5fMCdhlpU
惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰該如何處置?
新聞節目中心/綜合報導......↓
魔音傳腦!律師教你「三招」抗噪音,面對半夜噪音,律師蘇家宏提供三種對應策略:
第一走《民法》途徑,請求法院讓鄰居在特定時間內,不能發出噪音。
第二報警,只要有「兩人以上」報案,就構成妨礙「公眾」安寧,警察可依《社會秩序維護法》開罰。
報警的優點是不用上法院,甚至能讓警察幫忙蒐證,且報警會留下報案記錄,日後若上法院,只要法官調閱通聯記錄和筆錄,確認鄰居屢勸不聽,到時即使鄰居在法庭說自己很可憐,法官也可以判重一點。
第三,依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」,決議要求住戶強制搬遷,並變賣他的房子,讓惡鄰直接從社區消失。
善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋
若對於惡鄰忍無可忍,希望他搬走,目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」,只要住戶同心協力,就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離!
具體作法如何操作,蘇家宏律師將過程簡化成四步驟:
第一,公寓大廈必須先有明確的「社區規約」,而規約可由「區分所有權人會議決議」制定,讓住戶知道有哪些事情不能做,例如不能堆積、亂丟垃圾。
第二,要求住戶改善,依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期,可透過寄出「存證信函」的方式處理。
第三,若三個月後沒改善,可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」,訴請法院強制出讓房屋。
蘇家宏律師提醒,在召開住戶大會時,要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例,若注意大會決議要符合法律要求,必須至少有2/3的住戶(即67戶)出席。而同意權的行使,必須是出席人數的3/4同意(即67戶的3/4)。
在住戶大會決議結果做出後,管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序,才能要求惡鄰搬遷。
第四,若惡鄰在法院判決確定「三個月內」,沒有搬遷完成移轉登記手續,《公寓大廈管理條例》22條規定,管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。
像這類訴請法院強制遷離的情形,在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調,「要讓你的房屋有價值,請自己要保護你的家。」只有好的管理,才會有高的房價。
菸味害他看醫生 法官:居住正義 > 吸菸自由
除了噪音問題,菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調,十大惡鄰之首,抽菸就排在第一名!
不動產經紀人陳泰源表示,有些人有躲在廁所抽菸的習慣,但有些大樓整棟的管線是互通的,過去曾發生有人在一樓廁所抽菸,結果透過浴室管線,連16樓住戶都聞得到菸味!
陳泰源指出,在大直就有個高級住宅區,管委會就乾脆強制規定,抽菸必須到戶外,不可以在大樓內。住戶也很識相,因為一戶房要上億元,所以不論是抽菸或抽雪茄,住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸,味道會飄散,影響到其他住戶。
若私下勸阻無用,也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示,在社區裡有個房客是老菸槍,一直抽菸,抽到樓上鄰居受不了,從警衛到管委會來勸阻,老菸槍都不聽。
鄰居只好買空氣清淨機,又因身體不舒服去看醫生。最後,鄰居實在受不了決定上法院提告,要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸,並要求精神損害賠償。
這個案子到法院後,法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶(老菸槍)的問題,且不論是管委會或警察,來勸導也無法處理。最後,法官就判這個抽菸的鄰居敗訴,禁止他菸味飄到樓上,並要他賠償空氣清淨機的錢,還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了,社區住不下去就搬走了。
蘇家宏律師指出,這個判決最重要的意義在於,法官在判決書提到:每個人都有抽菸的自由,但是相對居住自由,居住自由和正義大於抽菸的自由。
社區抗菸:里長爭取「綠地禁菸」成功案例
除了走訴訟途徑,大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。
大學里坐落於台大對面的溫州社區,里內有許多商家和咖啡廳,常有客人在社區綠地抽菸聊天,干擾社區安寧。
所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘,透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」,從七月一日開始禁煙。
「那其他綠地可以抽煙嗎?」主持人蘇位榮問。
「那塊綠地是特別爭取來的!」吳沛璇里長表示,台北市綠地很多,其他綠地或許可以抽煙,但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。
影片網址→https://youtu.be/PaoSm4-xXd0
新聞網址→https://forum.ettoday.net/news/1766028?redirect=1
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,200722ETtoday 惡鄰退散!律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋 惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰...
新北市第四種住宅區 在 蔣月惠縣議員服務專區 Facebook 的最佳解答
感謝!!客家電視台潘成旺記者報導有關恆春張家古厝 爭取保留 美麗竹塹 完整性之新聞!月惠感恩您!
https://www.youtube.com/watch?v=7VkDpNro4Vo
感謝!!公共電視台王介村記者報導有關恆春張家古厝 爭取保留 美麗竹塹 完整性之新聞!月惠感恩您!
感謝!!聯合報記者潘欣中報導有關恆春張家古厝 爭取保留 美麗竹塹 完整性之新聞!月惠感恩您!
https://udn.com/news/story/7327/2621508
感謝!!自由時報記者蔡宗寭報導有關恆春張家古厝 爭保留 美麗竹塹 完整性之新聞!月惠感恩您!
https://www.youtube.com/watch?v=uNuTG3AGrKA&feature=youtu.be
http://m.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2151892
感謝!!聯合報記者翁禎霞報導有關恆春張家古厝 爭取保留 美麗竹塹 完整性之新聞!月惠感恩您!
https://udn.com/news/story/7327/2617466
感謝!!中國時報記者謝家佳潾報導有關恆春張家古厝 爭取保留 美麗竹塹 完整性之新聞!月惠感恩您!
http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170803006118-260405
https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1654798224570681&id=100001215589335¬if_t=like¬if_id=1501758591293260
『爭取擁140年張家古厝竹塹完整性、劃入古蹟導覽區』採訪通知於時間:106年8月3日(四)上午9:30地點:屏東縣恆春鎮網紗里恆北路一巷58號舉行,11點縣府文化處竹塹初勘審議會
※ 當天記者會拉紅布條、演行動劇『搶救竹塹完整性』表達訴求
※台北教育大學文創系蕭文杰助理教授.公益作家寇延丁.政治大學地政系徐世榮教授.國立臺南藝術大學藝術史學系碩士生曾鵬璇共同聲明.
※連署人:目前約5000人持續連署中….
.※共同聯署聲援保存50團體持續中1.惜根台灣協會2.綠黨3.屏東縣議員蔣月惠服務處4.屏東縣車城鄉後灣人文暨自然生態保育協會5.社團法人屏東縣環境保護聯盟各地自救會:6.蓮池潭農田水利會受災戶聯盟7.拉瓦克漢人七戶8.東港共和新村自救會9.台北市卧龍街142地號自救會10.旗山太平商場-大溝頂自救會11.岡山反迫遷自救會12.反台南鐵路東移全線自救聯合會13.惜根台灣協會台南工作站14.鳳山鐵路地下化反重劃自救會15.新店瑠公圳百歲人瑞反迫遷自救會16.永續發展珍愛浮圳自救會17.桃園國一甲反興建聯盟18.路竹台ㄧ線自救會19.淡海二期反徵收自l救聯盟20.塭仔圳反迫遷連線21.桃園航空城反迫遷聯盟22.台中安和重劃自救会23.台中公民會館24.人民民主陣線25.基隆貴美雜貨店26.自辦重劃受害者聯盟27.神岡大夫第自辦重劃自救會28.高雄果菜市場不義徵收住戶自救會29.中和村自救會-152線徵收30.灣寶自救會31.中壢龍岡路合理拓寬自救會32.石岡反徵收聯合自救會33.三峽龍埔里麥仔園自救會34.機場捷運A7站區自救會35.台中黎明幼兒園36.新店瑠公圳百歲人瑞反迫遷自救會37.三峽龍埔劉家反迫遷自救會文資團體38.屏東眷村文物保存促進會39.土城普安堂40.土城護樹者聯盟41. BATTAO自主行動聯盟 42.好勁稻工作室(搶救嘉禾新村)43.八仙洞多元文化共存聯盟44.文資法公民行動陣線45.搶救北北三:北門X北三線X三井倉庫46.台北文資環境守護聯盟47.社團法人彰化縣保鹿運動協會48.彰化文化陣線49.桃園藝文陣線50.陳悅記祖宅文資重組工作站
※文化優先.保存恆春百年竹塹.永續經營
恆春張家古厝有一百四十多年歷史,是為了落山風與颱風設計的在地傳統建築,更是恆春地區僅存防禦型竹塹民宅。
竹塹,是清代台灣普遍在聚落外圍種植數圈刺竹,除了防禦工事,還有防風、調節氣溫、房屋建材、食物來源等等。
※土地開發,消滅農村歷史紋路
103年12月30日,重劃會派員前往古厝查估,張家子孫才知道古厝被劃入市地重劃內,有一條都市計畫道路將破壞環繞古厝的竹塹,105年6月20日,屏東縣政府將古厝登錄歷史建築,是台灣第一座取得文化資產身分的「恆春厝」,但是卻不包括與古厝連結的水井、門程、防禦型竹塹等等重要景觀。
民國106年5月14日與7月14日,土地開發商發動兩次強拆,減損竹塹文化資產價值。
※善意溝通,合理購回古厝產權
土地開發商將在這一區興建住宅區,近日積極施工,希望趕在8月23日結案,部分土地所有權人也不同意保留,但是張家人卻無法接受竹塹消失在這一代人手中,不斷用肉身阻擋怪手,尋求政府介入保存,同時也釋放意願向不同意保存地主購回產權,價格還喬不攏。
※政府硬起來,保存文化為子孫
屏東縣政府拒絕接受新事證申請指定古蹟、擴大歷史建築登錄範圍,但是接受提報文化景觀,8月3日將委託專家學者南下現勘,恆春百年竹塹是否能夠保留下來將交由文化資產審議委員會決定。 張家訴求:
1. 將竹塹列為暫定古蹟,聘請具文化景觀背景文資委員審理。
2. 根據文資法三十四條審理開發行為是否減損文化資產價值。
3. 招開協調會,承諾停止拆除,將古厝坐落範圍劃出重劃區。
4. 張家願意以合理市價購回古厝產權,保全文化資產完整性。
※依據文化資產保護法第34條略:「……其他開發行為,不得破壞古蹟、歷史建築……之完整,亦不得遮蓋其外貌或阻塞其觀覽之通道。有前項所列情形之虞者,於工程或開發行為進行前,應經主管機關召開古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群審議會審議通過後,始得為之。」
『搶救竹塹完整性行動劇』編劇.導演蔣月惠
第一幕場景:和樂家庭
※ 104歲曾祖父在竹園內種竹筍.他日出而作.日落而息.身體很健壯
他娶了相差 40多歲的老婆帶著曾孫子.從外面回來.一起坐在庭院
內泡茶.含飴弄孫.一幅幸福.快樂.美滿的家庭。
演員: 曾祖父:張洧齊、張夫人:張雅琳、曾孫子:小豆
道具:被拆的竹子
第二幕場景:外來突襲
※張家經濟狀況非常不錯的家族.但卻常招外來住民突襲.他種的竹子.竹塹成為一個防禦系統.抵禦外來住民侵襲 .無法進入他們家裡奪取任何一件東西.讓張家族群的人安穩的在這裡過生活。
演員:蔣月惠與臨時演員
道具: 被拆的竹子
第三幕場景:拆竹鑑界
※ 106年七月自辦土地重劃區.開發公司 開進怪手將這完整的竹塹
要將拆除鑑界
演員: 王立浩與臨時演員
道具:
第四幕場景:爭竹完整
※ 導覽張家古厝竹塹的故事內容.強調留下古厝與竹塹的完整性.吸引人潮.導入恆春鎮帶來鎮內繁榮.自辦重劃可將這區域.劃入完整古蹟導覽區。
導覽師:蕭文杰助理教授
發稿單位:屏東縣蔣月惠議員服務處
聯絡人: 張洧齊0985308331
蔣月惠0936812315
感謝!!!可愛記者群來關懷!!!
新北市第四種住宅區 在 蔣月惠縣議員服務專區 Facebook 的精選貼文
『爭取擁104年張家古厝竹塹完整性、劃入古蹟導覽區』採訪通知於時間:106年8月3日(四)上午9:30地點:屏東縣恆春鎮網紗里恆北路一巷58號舉行,11點縣府文化處竹塹初勘審議會
※ 當天記者會拉紅布條、演行動劇『搶救竹塹完整性』表達訴求
※台北教育大學文創系蕭文杰助理教授.公益作家寇延丁.政治大學地政系徐世榮教授.國立臺南藝術大學藝術史學系碩士生曾鵬璇共同聲明.※連署人:目前約5000人持續連署中….共同聯署聲援保存50團體持續中
1.惜根台灣協會
2.綠黨
3.屏東縣議員蔣月惠服務處
4.屏東縣車城鄉後灣人文暨自然生態保育協會
各地自救會:
5.蓮池潭農田水利會受災戶聯盟
6.拉瓦克漢人七戶
7.東港共和新村自救會
8.台北市卧龍街142地號自救會
9.旗山太平商場-大溝頂自救會
10.岡山反迫遷自救會
11.反台南鐵路東移全線自救聯合會
12.惜根台灣協會台南工作站
13.鳳山鐵路地下化反重劃自救會
14.新店瑠公圳百歲人瑞反迫遷自救會
15.永續發展珍愛浮圳自救會
16.桃園國一甲反興建聯盟
17.路竹台ㄧ線自救會
18.淡海二期反徵收自l救聯盟
19.塭仔圳反迫遷連線
20.桃園航空城反迫遷聯盟
21.台中安和重劃自救会
22.台中公民會館
23.人民民主陣線
24.基隆貴美雜貨店
25.自辦重劃受害者聯盟
26.神岡大夫第自辦重劃自救會
27.高雄果菜市場不義徵收住戶自救會
28.中和村自救會-152線徵收
29.灣寶自救會
30.中壢龍岡路合理拓寬自救會
31.石岡反徵收聯合自救會
32.三峽龍埔里麥仔園自救會
33.機場捷運A7站區自救會
34.台中黎明幼兒園
文資團體
35.屏東眷村文物保存促進會
36.土城普安堂
37.土城護樹者聯盟
38. BATTAO自主行動聯盟
39.好勁稻工作室(搶救嘉禾新村)
40.八仙洞多元文化共存聯盟
41.文資法公民行動陣線
42. 搶救北北三:北門X北三線X三井倉庫
43. 台北文資環境守護聯盟
※文化優先.保存恆春百年竹塹.永續經營
恆春張家古厝有一百四十多年歷史,是為了落山風與颱風設計的在地傳統建築,更是恆春地區僅存防禦型竹塹民宅。
竹塹,是清代台灣普遍在聚落外圍種植數圈刺竹,除了防禦工事,還有防風、調節氣溫、房屋建材、食物來源等等。
※土地開發,消滅農村歷史紋路
103年12月30日,重劃會派員前往古厝查估,張家子孫才知道古厝被劃入市地重劃內,有一條都市計畫道路將破壞環繞古厝的竹塹,105年6月20日,屏東縣政府將古厝登錄歷史建築,是台灣第一座取得文化資產身分的「恆春厝」,但是卻不包括與古厝連結的水井、門程、防禦型竹塹等等重要景觀。
民國106年5月14日與7月14日,土地開發商發動兩次強拆,減損竹塹文化資產價值。
※善意溝通,合理購回古厝產權
土地開發商將在這一區興建住宅區,近日積極施工,希望趕在8月23日結案,部分土地所有權人也不同意保留,但是張家人卻無法接受竹塹消失在這一代人手中,不斷用肉身阻擋怪手,尋求政府介入保存,同時也釋放意願向不同意保存地主購回產權,價格還喬不攏。
※政府硬起來,保存文化為子孫
屏東縣政府拒絕接受新事證申請指定古蹟、擴大歷史建築登錄範圍,但是接受提報文化景觀,8月3日將委託專家學者南下現勘,恆春百年竹塹是否能夠保留下來將交由文化資產審議委員會決定。 張家訴求:
1. 將竹塹列為暫定古蹟,聘請具文化景觀背景文資委員審理。
2. 根據文資法三十四條審理開發行為是否減損文化資產價值。
3. 招開協調會,承諾停止拆除,將古厝坐落範圍劃出重劃區。
4. 張家願意以合理市價購回古厝產權,保全文化資產完整性。
※依據文化資產保護法第34條略:「……其他開發行為,不得破壞古蹟、歷史建築……之完整,亦不得遮蓋其外貌或阻塞其觀覽之通道。有前項所列情形之虞者,於工程或開發行為進行前,應經主管機關召開古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群審議會審議通過後,始得為之。」
『搶救竹塹完整性行動劇』編劇.導演蔣月惠
第一幕場景:和樂家庭
※ 104歲曾祖父在竹園內種竹筍.他日出而作.日落而息.身體很健壯
他娶了相差 40多歲的老婆帶著曾孫子.從外面回來.一起坐在庭院
內泡茶.含飴弄孫.一幅幸福.快樂.美滿的家庭。
演員: 曾祖父:張洧齊、張夫人:張雅琳、曾孫子:小豆
道具:被拆的竹子
第二幕場景:外來突襲
※張家經濟狀況非常不錯的家族.但卻常招外來住民突襲.他種的竹子.竹塹成為一個防禦系統.抵禦外來住民侵襲 .無法進入他們家裡奪取任何一件東西.讓張家族群的人安穩的在這裡過生活。
演員:蔣月惠與臨時演員
道具: 被拆的竹子
第三幕場景:拆竹鑑界
※ 106年七月自辦土地重劃區.開發公司 開進怪手將這完整的竹塹
要將拆除鑑界
演員: 王立浩與臨時演員
道具:
第四幕場景:爭竹完整
※ 導覽張家古厝竹塹的故事內容.強調留下古厝與竹塹的完整性.吸引人潮.導入恆春鎮帶來鎮內繁榮.自辦重劃可將這區域.劃入完整古蹟導覽區。
導覽師:蕭文杰助理教授
發稿單位:屏東縣蔣月惠議員服務處
聯絡人: 張洧齊0985308331
蔣月惠0936812315
感謝!!!可愛記者群來關懷!!!
新北市第四種住宅區 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
200722ETtoday 惡鄰退散!律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰該如何處置?
新聞節目中心/綜合報導......↓
魔音傳腦!律師教你「三招」抗噪音,面對半夜噪音,律師蘇家宏提供三種對應策略:
第一走《民法》途徑,請求法院讓鄰居在特定時間內,不能發出噪音。
第二報警,只要有「兩人以上」報案,就構成妨礙「公眾」安寧,警察可依《社會秩序維護法》開罰。
報警的優點是不用上法院,甚至能讓警察幫忙蒐證,且報警會留下報案記錄,日後若上法院,只要法官調閱通聯記錄和筆錄,確認鄰居屢勸不聽,到時即使鄰居在法庭說自己很可憐,法官也可以判重一點。
第三,依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」,決議要求住戶強制搬遷,並變賣他的房子,讓惡鄰直接從社區消失。
善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋
若對於惡鄰忍無可忍,希望他搬走,目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」,只要住戶同心協力,就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離!
具體作法如何操作,蘇家宏律師將過程簡化成四步驟:
第一,公寓大廈必須先有明確的「社區規約」,而規約可由「區分所有權人會議決議」制定,讓住戶知道有哪些事情不能做,例如不能堆積、亂丟垃圾。
第二,要求住戶改善,依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期,可透過寄出「存證信函」的方式處理。
第三,若三個月後沒改善,可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」,訴請法院強制出讓房屋。
蘇家宏律師提醒,在召開住戶大會時,要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例,若注意大會決議要符合法律要求,必須至少有2/3的住戶(即67戶)出席。而同意權的行使,必須是出席人數的3/4同意(即67戶的3/4)。
在住戶大會決議結果做出後,管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序,才能要求惡鄰搬遷。
第四,若惡鄰在法院判決確定「三個月內」,沒有搬遷完成移轉登記手續,《公寓大廈管理條例》22條規定,管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。
像這類訴請法院強制遷離的情形,在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調,「要讓你的房屋有價值,請自己要保護你的家。」只有好的管理,才會有高的房價。
除了噪音問題,菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調,十大惡鄰之首,抽菸就排在第一名!
不動產經紀人陳泰源表示,有些人有躲在廁所抽菸的習慣,但有些大樓整棟的管線是互通的,過去曾發生有人在一樓廁所抽菸,結果透過浴室管線,連16樓住戶都聞得到菸味!
陳泰源指出,在大直就有個高級住宅區,管委會就乾脆強制規定,抽菸必須到戶外,不可以在大樓內。住戶也很識相,因為一戶房要上億元,所以不論是抽菸或抽雪茄,住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸,味道會飄散,影響到其他住戶。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html
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