早知道就聽妳的。
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周末朋友傳給我一個大哭臉，說道: 早知道就聽妳的。
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怎麼拉?發生什麼事了?
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原來才搬到新家不到一年的她，這個周末的豪大雨，家裡淹水了。
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下雨會讓大樓的房子淹水?而且是重新整修不到一年的房子?
朋友說是的，怎麼都沒想過住在大樓的中高樓層還會淹水，現在家裡的衣櫃跟床架都浸水了，損失慘重，她傳來更多的哭臉。
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她說妳一定不懂早上起床腳踩下去的第一步竟是踏進水裡有多驚恐，尤其住的是高樓，這輩子想都沒想過會發生這種事。她說她驚聲尖叫嚇壞了，以為發生什麼事，趕緊起床查看，但牆壁沒滲水也不是天花板漏水，但客廳跟房間同時有5、6個淹水點，研判應該是從磁磚縫裡冒出水來，而且不是一小攤，是大面積的淹水，最大的一攤水比餐桌還大，衣櫃的下緣已吸滿了水..
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朋友說:早知道就聽妳的，那時候不相信妳說屋主是投資客，現在才知道是真的。
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事情是這樣的，去年朋友去看這間房子時我剛好跟她在一起，所以就陪著她一起去看房，這是一間2、30年的舊大樓，仲介介紹著所有的窗戶、包含陽台地磚、室內磁磚、浴室及廚具等全部都翻新，仲介說:簡單的說就是妳看的到的部分全部都翻新了，看不到的管線也是新的，因為屋主本來是打算自住的，所以特別請水電師傅整間房子都重新拉管線了。
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的確，這間房子看起來是全面翻新過的，但我卻不相信仲介最後說的那句話: 屋主本來是要自住的。但仲介看的出來朋友滿喜歡的，繼續趁勝追擊的說:舊大樓要找這種採光佳通風好的房子不容易，這種房子一丟到市場上往往很快就賣掉了，是可遇不可求的機會，朋友很幸運剛好遇到，其實屋主是很捨不得賣的，他本來是打算自住，所以很用心也花了很多心血跟時間重新整修，你可以看的出來裡裡外外都翻新了。
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仲介大概覺得我很多嘴，為了打消朋友的遲疑，他說”我敢打包票這絕對不是投資客轉手的房子”，他說:我跟妳們分享一個點就可以知道是投資客轉手還是屋主打算自住，他說投資客講究的是時效，不會去做那些敲牆敲磚的事，連前後陽台磁磚還有窗戶都重做，那多費事，他們的手法通常是用輕木工裝潢包起來比較簡單，沒人在敲磚的拉，他舉了另一間帶朋友看過的房子當例子來佐證這說法。
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朋友輕聲的跟我說，好像的確是這樣，投資客轉手的都是用木工裝潢包起來讓你看不到，而這間房做的都是基礎功，沒有任何木工。
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空氣中還留有沒消散的淡淡油漆味，我實在不太相信是屋主要自住，所以又多嘴問了句:既然屋主那麼用心也惜售，那為什麼現在要賣?
仲介說:因為屋主的爸媽年紀大了，希望他住的更近一點，剛好他們鄰居家的房子要賣，所以只好賣掉這間，X小姐，我可以跟你保證這間房子絕對不是投資客裝潢轉賣，屋主很老實，也是很孝順的人，如果到時候簽約見面時妳就知道了，他是真的為了就近照顧爸媽才轉賣這間，你若買到這間房子真的是賺到省心，立刻可以搬進來，而且屋主只想平移，沒有想賺錢，仲介說的信誓旦旦，然後突然”啊”的一聲，像是想到了什麼，他走到廚房打開櫥櫃叫我們過去看，他說: X小姐，妳過來看看這個就知道我說的是事實，不是騙妳的。仲介指著櫥櫃裡的濾水器說:這一台濾水器要3萬塊，如果是投資客沒人會花錢裝這個啦，屋主是真的打算自己住，喝水要喝健康才會加裝淨水器，妳看，我差點都忘了說了。
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這招真的是滿高的，濾水器取信了朋友，最後房子以高出前手25%的價錢成交(約1百出頭萬)，朋友說她問過行情，跟仲介說的差不多，屋主幾乎是平盤價沒賺出讓的，若自己重新翻修也是要花這些錢，現在賺到了省事。
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她當時曾問過我，為什麼不相信屋主是真的打算自住，是不是職業傷害風控遺毒?
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記得我當時大笑，覺得風控遺毒的說法好幽默(遙想起當年天天跟詐騙集團鬥法的日子..)，我跟朋友說我不能確定自己的看法一定是對的，但我知道他說的不合常理，而魔鬼藏在細節裡，所有的不合常理通常都有問題 (想起以前在銀行工作設刷卡參數的日子，每天就是在看大數據，試著找到營收與風險間的平衡，複雜的參數設定下要抓的就是異常消費行為，真的很燒腦，難怪我頭髮白的這麼早…)
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別的不說，光是願意花3萬塊買RO淨水機的人，想想會因為幾千塊錢的差價，瓦斯爐跟熱水器都選沒聽過的雜牌嗎?這太不符合常理了，自住更該看重的不是安全嗎?
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這年頭行走江湖的陷阱真的很多，太多似是而非的虛偽類真，現代人又很會講故事，我們這些善良小老百姓們只能處處提醒自己，少一時衝動多幾分理智，不論幾歲都不能忘記要有思辨能力才不會枉繳學費，賺錢很辛苦，每一分錢都得來不易，要好好守住。
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照片是西班牙安達魯西亞的小山城裡，一對老夫妻的家，一樓出租開餐館，2、3樓經營民宿，有一面的風景視野很好，而頂樓是自己一方小天地，坐在客廳的落地窗裡，居高臨下可以看到層巒疊嶂的山勢起伏往地中海綿延，很會過日子。
新大樓外牆漏水 在 Re: [請益] 三年新大樓漏水- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
套個某建商漏水的故事.
一直以來,他的防水都是用A公法在做.
後來某一天,營造廠跟他說,現在有最新科技(例如建材展展示的那一大堆高科技)
有B工法,可以用更省的價格做到更好的防水效果.
並且是甚麼德國還是哪邊傳過來的技術和材料.
然後老董就選擇了用B工法去施做.
但問題是卡在,工人不懂B工法的施工"眉角"
因此反正就是照工人的想法拿到新材料就這樣做...
所以還是完工,房子賣掉.
結果賣掉沒多久,就一堆浴室都在漏水...XD
其實房子漏水跟結構通常無關.
我們先排除甚麼冷氣管線,或是水蒸氣產生的壁癌甚至漏水事件.
一般來講,新屋漏水就是外牆/頂樓防水,窗框,浴室防水.
一個很有名的漏水現象就是,樓地板縫隙產生滲水.
因為他兩層樓的天花板和地板有灌漿時間差.
所以中間一定有縫...
也因此後來很多建案都做中空樓板,反正他灌漿有時間差,我中間再做一層隔音剛好.
但是如果你沒有做中空樓板,那中間這一層縫,你就要填補防水材.
這時候填補防水材就是一個"技術"...
外行人就都不填補,他直接外牆弄一層防水就交差...
這種只要稍微地震幹嘛的,這個縫就會產生,就會開始外牆滲水.
而比較常見處理就是這一層縫要打一圈有彈性可以伸縮有點像矽利康的膠.
這樣地震產生,上下樓地板有稍微震動錯開得時候,也不會產生縫隙讓防水破功.
當然更新就是直接做中空樓板...
或是像窗框.
你窗框四周是額外做出來的,你結構做好後的防水,和窗戶中間還是有一層水泥的厚度.
因此這一段厚度要做防水,但是防水層跟防水層之間的接續如果沒接好,那窗框就會滲水.
因此那邊施工的時候,兩個防水層的接續也是有特別的手法去做.
浴室也一樣,以前浴缸下面都沒做防水,所以浴缸側邊滲水下去就會漏水到樓下.
現在比較常的就是,整個浴室就做一次防水,其他磁磚和衛浴在弄上去.
so...其實建築技術一直都在進步..
房子也是越蓋越進步.
但是很多時候會有"美麗的誤會"而產生漏水..XD
尤其是當老董去追新技術的時候,就會產生建案變成白老鼠實驗品的下場.
而這些問題,通常也都不是發生在安全性上,最容易產生就是漏水上面.
so...絕對不是今天的建築技術退步還是今天的房子蓋得比老屋爛..XD
當然不否認有那種外行建商,找外行營造廠蓋外行房子出來....
而對我們投資客而言.
漏水本身並不可怕,重點還是看,我有沒有辦法自己解決.
例如你衛浴漏水,這種我也不一定要從做,我用滲透式的防水技術去做就好.
(排水封起來,然後灌入防水材到整個地板,讓這些防水材滲透到縫隙中.
之後乾了他就會產生結晶,就可以把縫隙給填補起來)
窗框這個更簡單處理...
但是如果像上面講的,你是樓層中間的縫沒有處理,造成外牆防水會不斷的破功.
這種就很麻煩...有辦法脫手就脫手.這種房子就不會持有比較久.
so..可以解決得漏水並不可怕.
反而我比較煩惱的是壁癌問題.
很多壁癌是來至於"濕氣"...(不只是管線濕氣,甚至房屋本身濕氣也會)
這個很麻煩...他時間到就會產生壁癌..
然後我又懶得去把牆面打下來去做新的材料牆面.
(現在有不少種的材料,混到水泥裡面,就可以不產生壁癌,這年頭科技很進步的.
差別只是...當然都是要多花錢..XD)
so...我在買房子的時候,會更關心壁癌問題...
如果真的是濕氣產生,我可能會在一開始翻修的時候多花一點錢把他處理起來.
不要等我以後賣到一半,壁癌才跑出來,這樣很討厭.
至於已經翻修完的或是我不翻修的物件.
那基本上除非非常嚴種,不然就是用去白華藥劑+批土多批一點去蓋過去..XD
(當然也有新式的"類似漆"建材..可以在一段時間內,強押輕微的壁癌.
反正科技很進步的....科技始終來至於人性..)
建材展是每一個玩不動產的人都一定要定期去看得.
會不斷有新的高科技跑出來.
當然今天你是建商,你建案亂用高科技,你就很可能是白老鼠..XD
但是我們投資客,因為是末端處理,所以很多時候高科技對我們有直接的效用.
尤其廠商都會掛保證說怎樣怎樣厲害...
那...剛好..給你一個表現的機會...XD
反正你就是要幫我弄好為止...呵呵~~~
阿不過確實,大多數高科技新技術新建材,都有他的價值.
只是下一件事情就是...那他要花多少錢.
剛出來的新科技大多都很貴,所以如果是小範圍處裡還沒差,大範圍使用就會貴很多.
投資客比較不在乎也是因為,我們使用大多都是小範圍或是局部,因此資金上比較沒差.
我會很樂意用我的房子當白老鼠實驗一大堆"新藥"...當樂子.
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