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210315蘋果 IKEA敦北店歇業 空租4千坪商場大房東傷腦筋
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全台營業23年最久、面積4千餘坪最小，位於北市敦化北路的IKEA（宜家家居）門市，將於4月26日熄燈，接而進軍內湖開店，專家解讀其轉換據點的原因，「由小、舊、貴移至大、新且更便宜的店面」是正確策略，且內湖潛力市場更龐大，讓Ikea抓準誘因跟著搬。

（施智齡／台北報導）……↓

宜家家居昨（14日）深夜在臉書發表訊息，表示陪伴大台北地區消費者渡過23年歲月的IKEA敦北店，將於4月26日正式熄燈，並自即日起至４月26日祭出優惠、展開最後出清。

宜家家居內部品牌溝通經理吳語涵表示，敦北店是目前6家分店最小的一間，面積4461坪，今年租約到期，公司持續有在觀察商圈的通路、市場變化，在優化消費者購物體驗，以及新店規畫等綜合性考量下，決定關閉敦北店，而內湖新店的部分，今年會開幕。

敦北店為於王朝大酒店樓下，所在大樓與微風百貨南京館相連，去年由富邦人壽以268億跟美商仙妮蕾德買下，並採售後回租給賣方，該棟屋齡37年、地上14層、地下2層，建物總坪數約2萬8799坪，其中B1、B2由老租客IKEA同二房東仙妮蕾德承租。

《蘋果新聞網》今致電詢問大房東對千坪店面的未來打算，富邦人壽回應，IKEA乃跟王朝酒店轉承租，該空間的未來計畫，概由王朝酒店統籌規畫跟洽商，而富邦人壽與王朝酒店之間的簽訂租約，不受影響；並表示「企業針對該棟建築的未來都更開發計畫，亦正在進行評估作業中」。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示：「敦北店熄燈，市場其實不意外，去年房東換為富邦人壽，對於資產有新的規劃，多少影響承租客的決定」，敦北、敦南商圈內屋齡較高的大樓，近年都走向或計畫都更改建；而從業者角度來看，目前店面綁在百貨商場內，運用空間有限，若想提升複合式體驗的比例，勢必得出走，而內湖的點可說是符合空間及更低成本的條件。

IKEA之後將進駐的位址是內湖舊宗路上昔日大潤發店面，該棟大樓地上4層、地下2層，屋齡21年，產權持有人為大潤發流通事業，據悉兩業者將聯合開發新賣場，大潤發佔1層樓，其他空間則屬IKEA，亦即IKEA將坐擁近萬坪樓地板面積。

IKEA分店面積上千坪，黃舒衛表示此類商場百貨型態，租金難估計，但可以肯定的是，有足夠停車空間，客單價會拉升，絕對比緊依捷運站吸收到的客源消費力更高。

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，業者的門市策略明智，「由舊到新、由小到大，單位租金也更便宜」，內湖店坪數大、業者更好規劃空間動線，此外舊宗路過個橋就到，區域停車比市中心方便。

陳泰源認為：「未來業者若跟大潤發或其他企業採複合式經營，一站式購足的消費模式，將會帶動起內湖商圈」。

敦北與內湖租金，若依廠辦行情來評估，陳泰源說：「前者單坪租金約莫1千2百，而後者租金約莫800至1千元，若以4千坪來看，兩店月租差距至少就達80萬。

屋比房屋總監陳傑鳴亦指出，業者嗅到新建案商機，跟隨市場做移動，「敦化北路連接松山機場，與民生東路交叉口一帶是北市精華地段之一，區內坐擁許多高級辦公大樓與豪宅，但市場呈現飽合，新推案不多；反觀內湖舊宗路，近年發展快速、推案量大，業者棄守敦北轉進消費潛力高的內湖，是合理的選擇。

陳傑鳴說明：「內湖舊宗路一段與內湖科技園區為鄰，區內有COSTCO好市多、大潤發、特力屋及家樂福等大賣場，假日有大量的來客量，加上旁邊內湖五期重劃區近年新推案不少，對於裝潢、傢俱採買需求量大」。陳傑鳴分析，低租金、買盤購買力強、市場潛力需求量更大，應該是吸引IEKA設點內湖的關鍵因素。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210315-ikea-4.html

“1、來台旅客連3年突破千萬人次大關
2、觀光消費首次出現衰退(106年與105年相較減少了234億)
3、106年外籍旅客來台，到訪台北市比率高達9成，去年約有976萬人次到訪台北市。
4、因新旅館增加過快，使得平均住房率因母數增加而下降，但近年已回穩，2017年一般旅館住房率為64.2％，較2016年僅微幅下跌1.6%。
5、2017年外籍旅客在台北市住宿經驗的滿意度高達94.14%。
6、韓國旅客從2013年起開始迅速成長至今。
7、106年來台北市東南亞旅客與105年相較也有近3成的成長。
8、遊覽景點前五名為：夜市、西門町、101、信義商圈、故宮。故宮首次跌出前三名。
9、來台北的目的：美食、城市觀光、逛夜市、購物、參觀古蹟與文物。
10、整體滿意度(交通住宿消費經驗)平均90%以上。”

//談觀光｜你所未見的台北

今天看到觀傳局的旅客分析報告以及議會質詢，遂來整理一下心得。

#先說十個重要數據
1、來台旅客連3年突破千萬人次大關
2、觀光消費首次出現衰退(106年與105年相較減少了234億)
3、106年外籍旅客來台，到訪台北市比率高達9成，去年約有976萬人次到訪台北市。
4、因新旅館增加過快，使得平均住房率因母數增加而下降，但近年已回穩，2017年一般旅館住房率為64.2％，較2016年僅微幅下跌1.6%。
5、2017年外籍旅客在台北市住宿經驗的滿意度高達94.14%。
6、韓國旅客從2013年起開始迅速成長至今。
7、106年來台北市東南亞旅客與105年相較也有近3成的成長。
8、遊覽景點前五名為：夜市、西門町、101、信義商圈、故宮。故宮首次跌出前三名。
9、來台北的目的：美食、城市觀光、逛夜市、購物、參觀古蹟與文物。
10、整體滿意度(交通住宿消費經驗)平均90%以上。

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2018年7月25日台北市共有617家旅館房間數共4萬587間。
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#如何解讀這些數據
1、中國旅客很重要，但是不是必要。
由數據可看出由日韓以及東南亞旅客的成長(感謝韓國戲劇帶動，以及台北許多友善東南亞旅客政策)，單純就來訪人次已經補足中國旅客的缺口，無需再因此用以挾持，過往因搶低價中國旅客的行銷策略也須及早放棄，別再做中國夢。

但相對地，若真要做，就把枕頭和床墊換高級點，讓夢的品質好一些；比如中國已有的高級人文團，來台7天14萬，去淡水和大師蔣勳對談，看雲門，到永康街小弄靜心泡茶，聽茶香裊裊。台北有的是轉身即有新舊之間的放緩，唯有挖深，這個夢才做得下去。

2、人來了，但錢包掏不出來。
人次雖足，但從西門町擠進排行榜、故宮脫離核心圈可知旅客的組成已改變。

多是自由行，搭乘廉價航空，沿著航空、捷運、火車站沿線就近住宿，因此西門町和松山成為焦點；然而夜市除遼寧夜市堅持攤販品質，各有不同之外，其他宛如細胞分裂，攤位字體大小、燈光裝飾、販售食物等等並無顯著差異。

其次信義商圈沒落，捷運出口好點連娃娃機都駭入，西門町多是批貨，生意最好恐怕是中華路上家樂福，因為韓國旅客會去買黑人牙膏和三點一刻。

就是旅客去過最喜歡的新熱門點大稻埕區，新店雖多，但多在飲食飲酒，能夠讓旅客掏錢購買帶回家的伴手禮少之又少。

因此人來了，如何讓他們也願意留下錢來，就像我們去日本總是逼近航空公司行李上限的飽滿，這才是接下來台北觀光最重要，對於商家也最有感的事情。

#開發新的伴手禮有其必要
#開發新的商家結構更重要

3、房租不降，新商家很難進戰場。
現在還有能力租下一線店面的，只剩下國際連鎖品牌。

太多是一做好，房東就漲價，或是寧可給娃娃機和拍賣將門和內衣花車的，也不願意給年輕業者機會。

這種僵局也造成第二個問題的一陳不變，市場死氣沈沈，了無新意。就連我們自己都不在逛街時，如何要求觀光客買單？

而比如華山、松菸、大稻埕眾藝埕等，凡此類不斷舉辦策展和創意激盪的空間，時時都有新人往，處處都有新生機，足可見好路可行。

當然租金取決於市場，但政府猶可透過公宅、稅務政策來影響，同時開放更多公共空間，並且提供更多策展補助，舉凡城市美學、城市文化、城市深度旅行、論壇等，促使運轉。

4、策展與跨縣市合作
新任故宮院長陳其南說「#策展」是接下來相當重要的一環，而目前故宮尚未做到。

簡單來說，策展就像是歌唱比賽，透過歌手們的詮釋，你才發現原來某首老歌這樣好聽；同樣地，故宮有太多文物可以結合時事，比如此次千年一問的鄭問大展，若果結合漫畫展出時代內容，在原稿旁邊就是該時代的盔甲、兵器、鼎等，更能相互輝映，而若最後出口再有相關的伴手禮可買，就是再好不過。

而從數據可看出，台北絕對是來台旅客的進出站點，並且交通住宿都滿意，因此我們該如日本一樣，跨縣市如策展般設計更多景點連結和行程，增加其遊玩去處，不然飯店蓋很多，人來很多，但行程卻無相對應增加。

並從數據來看，旅客不再像過往長得一樣，歐美的喜歡騎車登山(台北＆台灣山很多很美)，日本的按摩SPA喝茶去，韓國的文青網美拍照購物，馬來西亞的百貨賣場買東西，各國都有自己的取向，應該進一步取得數據，針對各族群規劃行程。

台灣扁平就近，透過高鐵，一天就可抵南北兩端，比如夏日來台，飯店可提供當季芒果，今天定明天到，秋天來，先關渡泡完溫泉，明天去萬里吃螃蟹。

飯店業者不要只想著自身裝潢工業風、文青化，裝模作樣，而是該考慮如何和商圈一同發展，比如之前寫過的重慶城南書街，建議該處飯店和舊書店合作，出版社和書店合作，夜晚在大廳朗讀，旅客可借書回房間看，搭配好茶好點心，看完奉上該書中作家地圖，也許青田街合作，多好。

5、衛生
美食永遠是台北乃至台灣最受歡迎的項目，但衛生問題一直是一大隱憂。

比如前日我特地繞去饒河街夜市吃 三加八冰果花園(32種料全都自己煮，三是煮紅豆要三小時、八是花生要煮八小時，那花生煮出奶來，不爛而綿。)，在人群走著期間，看到一家胡椒餅店裡老闆正揉著麵團，但他嘴裡叼著根煙，那搖搖晃晃的煙灰，也晃的我心都涼了。

美耐皿，拜託不要再用；已經用到變形變色的鋁雪平鍋，拜託請換掉， AICU便宜賣給店家都可以；免洗筷、塑膠碗，還有發霉的砧板能不能換一換。

舉凡歐洲市場、日本攤商，有太多的規範範例可以參考，標榜執行力的市府，請務必看著辦。

6、自駕車
有去沖繩租過車的人都知道，除了要適應駕駛座方向不一樣之外，你會發現在沖繩開車很安全。

因為不會有三寶，開得慢不會有人一直叭，轉彎也不用急。

也就是說下次去你一定還會想再繼續。有了車，換句話說也就是大大提昇了旅客行動的能力和延伸性。

但你想想如果你是國外旅客，今天讓你從台北租台車然後開到基隆夜市去，你敢不敢？這路上會出現多少三寶意外？然後光是找停車位就會瘋掉。

我相信這是另一個延伸旅客的重要因素。

這幾年，市府很努力，觀傳局很用心，從大型活動的整併，台北畫刊的接地氣，各城區門戶計畫的發展，但接下來是深化品質、伴手禮的發展、跨界合作的可能性。

但老實說，我覺得更重要的是應該提昇觀傳局的預算和人力，然後統一市府各活動發佈都讓觀傳局來統籌。

為什麼？因為這才是把台北當做一個品牌來行銷的唯一方法。

#所以之前會有各種吉祥物
#所有活動都不同調
#資訊發佈很錯亂民眾也很錯亂
#專業的事要交給專業才叫分工
#還有另一個趨勢是說不定以後日韓都要來台北避暑
#圖文不符的大阪燒肉因為現在想吃
#聽執行長說書

臺北市政府觀光傳播局