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因為這件事受到關注，最後促使修法
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#蘋果地產 #法拍屋 #凶宅 #莊明玉條款
Vendor Financing...又學咗一樣新嘢😙
題外話，最近銀行都好大壓力要加按息。
金融講ED: 渾水
假如新盤兩年後大跌
地產發展商借錢做一按，讓年輕人買他們的新盤上車，英文叫Vendor financing，本質上是「對賭」，錯不了的。至於我說現在買新樓的青年人是賭命，是有感而發。「對賭」這個字聽落負面，是因為民間理解它為「零和博弈」，事實上，金融衍生工具也是「對賭」為主，如Swap、Accumulator等，是否零和則視乎風險轉嫁給甚麼人。
要討論樓價大跌後的慘況「可以有幾慘」，首先要了解買樓按揭的合約安排性質。這兒涉及至少3個重要持分者，金管局、地產商和銀行。
觀乎3者之間的博弈，其實3者對樓價都沒有確實看法，否則地產發展商借錢給年輕人上車的「對賭」安排不會大行其道，因為衍生工具「對賭」的本質，就是因為莊與閒對資產的預期價值不同，以及風險承擔能力不同，這是大學金融學101教的常識。當然，我不反對大家入樓市賭場一齊玩，只是玩之前不如花少少時間睇我文章，起碼知道自己在賭甚麼。
金管局是官僚性格，以減少銀行壞帳為主。在低息環境下，銀行自然想把平錢借出，借得愈多愈好。地產商也受惠於平息，也偏向導引平錢找尋更多投資機會，所以不排斥做一、二按賺息。金管局核心理念是維持金融體系穩定，但不包括地產市場穩定，所以在買樓做樓按龐大需求不變下，金管局提高壓力測試門檻和收緊按揭成數，變相是把按揭需求和風險導引去地產商度。咁地產商又如何把風險轉嫁？咪就係用「對賭」合約，將風險轉嫁給有意買樓上車的年輕人囉。
假如幾年後樓價大跌，當然全部持分者都不會樂見，呢兩年上了車買新盤必定玩完，但地產商卻可透過這類「對賭」安排減少震盪。因為幾年來的買家供款，至少落了自己袋，而且必要時「call loan」的權力在自己手上。以往銀行收樓，那叫「銀主盤」，但現在地產商收樓，那就是「地主盤」。很多人以為地產商只求把新盤推出，貨如輪轉地出貨，就是其賺錢之道。不過，你細心想請楚，如果地產商真係call loan回收樓做「地主盤」，其實是賺了「高賣低買」價格差距，當初樓價高時賣俾年輕上車客，現在低價收回做「地主盤」，比起一味純出貨，是留多一手後著。
銀行收了銀主盤，是偏向馬上拍賣，急急放售套現，因銀行主業做金融，不是做地產，留住啲盤托咩。地主盤不同，地產商本業就是做地產，坐貨能力比銀行好，因有晒配套和工具，那些地主盤可重新包裝再售，做marketing和對樓市的判斷一定叻過本業做金融的銀行，賣價一定比銀行更好。
而且，地產商影響力多集中在一手市場，今天的新盤，幾年後就是二手盤。如地主盤收得多，那麼地產商就可同時控制部分一、二手市場，貨源歸了大邊，做乜都得啦。更多元地控制物業供應，是跟政府未來博弈談判的籌碼，用來換取更多利益。銀行算很聽政府話，但地產商本身勢力大，加上又有這些籌碼，嘿嘿。
假如年輕上車客被人call loan，仲有一個悲觀的講數籌碼(我絕不鼓勵)，因地產商也怕凶宅，不過，去到如此絕境，正是首尾呼應，依家買新盤上車的，根本就是賭命。
https://www.am730.com.hk/column/share/82203
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＃凶宅 ＃房屋買賣
各節重點：
00:00 前導
01:17「簡訊設計動畫製作」廣告段落
02:07 怎樣算凶宅？每個人想的都不一樣
03:09 法律認證的凶宅，其實很嚴格？
04:37 凶宅真的可以打房嗎？
05:29 凶宅也可以炒房？
06:24 凶宅不是每個人都炒得起
07:17 怎樣避免住到凶宅？
08:18「租」到凶宅，還可以解約嗎？
08:53「買」到凶宅，可以怎麼做？
10:11 我們的觀點
11:20 提問
11:40 結尾
【 製作團隊 】
｜企劃：虎斑
｜腳本：虎斑
｜編輯：土龍
｜剪輯後製：歆雅
｜剪輯助理：歆雅／珊珊
｜演出：志祺
——
【 本集參考資料 】
→凶宅 定義！怎樣算是凶宅？可以被洗白？凶宅會影響房價？：https://bit.ly/3DYMxAO
→窮比鬼更可怕！網友想租凶宅：多兇都沒關係，自殺火災都OK：https://bit.ly/38Qxdro
→賣凶宅稱""不是很凶"" 民眾：凶宅還分等級？：https://bit.ly/3tnCekU
→驚人巧合令人發毛 台南極凶宅9月二拍：https://bit.ly/38TdtDO
→每坪少13萬！7組人搶燒炭凶宅 得標價遠低於市場價：https://bit.ly/3l8C512
→3組人搶汐止凶宅法拍屋 「幸運兒」203萬拿下 ：https://bit.ly/3tr2zhM
→門檻低又肯議價 板橋凶宅掛賣51天火速脫手：https://bit.ly/3yQvixT
→買到凶宅怎麼辦？解約、打折還是拿賠償？：https://bit.ly/3E1XQIw
→發現租到凶宅，到底該怎麼辦？律師教自保秘招：幫你租金、押金通通要回來：https://bit.ly/3nhhslJ
→如何避免買到凶宅 檢察官教你停看聽：https://bit.ly/2Vsi78H
→【新莊封屍宅3】銀行也怕凶宅「貸款紛紛走避」 想買準備好現金：https://bit.ly/2VwRLT2
→凶宅灰色地帶｜轉手過一手即不凶 律師：法官論定沒那麼簡單：https://bit.ly/3heYA3b
→房價為何下不來？專家：政府怕自宮 不敢打炒地：https://bit.ly/3hfKH4V
→打房沒在怕！工程師投資客：口袋夠深、放著就好，也可以轉嫁房客：https://bit.ly/2Vpuylu
【 判決案例 】
→600萬購凶宅585萬出售 虧15萬仍構詐欺罪被判刑
https://bit.ly/3hiXC66
→賣房未告知凶宅 母女皆判刑
https://bit.ly/2WZla8G
→房客發現36年前曾發生命案 屋主提告凶宅獲賠
https://bit.ly/38XrRus
→台南地主遭控隱匿凶宅挨告 法官認證據不足判無罪
https://bit.ly/3zZsW0L
→豪宅成凶宅 家屬判賠300萬 高院逆轉判免賠：自殺者還考慮貶值？
https://bit.ly/3yUXJL6
→獨／法院認證買到「凶宅」卻沒得賠！女「這原因」把苦吞了
https://bit.ly/2YwU7Ci
【 延伸閱讀 】
→被人們遺棄的空間 凶宅解密：https://bit.ly/3l7daLd
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106台北市大安區羅斯福路二段111號8樓
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160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。
【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事
資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？
若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！
【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
地址, 新北市新莊區榮華路二段10號7樓-7, 社區/大樓, 新都悅. 銷售狀態, 待標中, 售價. 售1,000萬售800萬. 房屋類型, 法拍大樓, 總登記坪數, 32.1 ... ... <看更多>
地址, 新北市新莊區榮華路二段10號7樓-7, 社區/大樓, 新都悅. 銷售狀態, 待標中, 售價. 售1,000萬售800萬. 房屋類型, 法拍大樓, 總登記坪數, 32.1 ... ... <看更多>
新 莊 法 拍 凶宅 在 [情報] 新莊真的很熱啊凶宅金拍也高價成交- 看板home-sale 的推薦與評價
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新北市新莊區榮華路二段10號7樓之7
合輝新都悅 5年新屋
原屋主燒炭自殺 其遺產管理人拿出來法拍
權狀 32.1坪 含9.9坪車位
建議二拍底價:800萬
得標價: 871.74萬/3人投標
用車位180萬去推算
(由於是坡平B4車位 應該更便宜一些 所以這樣推估)
691.74萬/22.2坪 = 31.16萬/坪
跟上次V-HOUSE凶宅法拍的成交價差不多
看起來 現況上新莊重劃區小坪數的凶宅站穩30萬以上了
面北低樓層面老公寓鐵皮屋頂也有這行情
本來想要用底價加一點標標看撿漏的
還好沒有蠢到找代標 連跑一趟的車錢都省了呵呵
合輝好像不是寶咖咖的???
雖然合字輩也是桃園的建商
但沒找到直接的關係???
個人偏見: 現在這波總價因素占很大成分
七位數總價的房子 條件稍好 縱使是凶宅還是一堆人搶
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巨人殘忍食人照 <慎入>
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 112.104.73.246 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1652860991.A.091.html
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