171116跌勢才剛開始而已！？買店面你該停看聽？◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄，還是央行總裁彭淮南，甚至是部分房仲業者，皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確，部分豪宅漲跌互見，而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小，公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升，現階段雖然投資客已退場，但少了競爭，剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過，以上指的都是住宅產品，而商用不動產呢？
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化，買店面，你該停、看、聽？
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看，過去都以人潮最多的一線店面為主，後來陸續收掉改退居二線店面，不然就是改租「形象展示用」的小店面，另外再租同棟樓上或附近的辦公室，提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破，有的業者甚至完全放棄店面型態，改走樓面式經營，例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而，放棄傳統店面營運模式，規模並沒有因此萎縮，反而不斷壯大，像我們公司因為加入的夥伴越來越多，最近又租下了一間破百坪的辦公室，持續擴張營運。
而店面效益越來越弱，店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比，導致許多業者因此收攤轉換經營型態，想想，實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」，多半已靠人脈資源與網路行銷了，就連預售屋購買習慣也改變，像某代銷業者善用網路科技，使用「互動3D傢配」，消費者在家就可透過720度全景攝影，而網路客成交比例，光是今年跟去年相較，同期就增近3成！
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子，我身邊有越來越多朋友，都是去實體店面試穿，然後回到家裡網購，畢竟店面有租金成本，商品通常可能會比較貴一些，加上網購有些免運費，而且還宅配到府，不用提著重物逛街，方便又輕鬆，這樣的現象，讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣，也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說，目前仍有十間左右閒置招租中，當蛋黃都不蛋黃了，買店面你該更小心謹慎。
現象一：東區店面持續蕭條，最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤，全面轉進百貨專櫃。
現象二：大坪數店面首當其衝，因租金總價過高，導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租，分割不了的，目前也只能繼續閒置著。
現象三：特賣會、品牌快閃概念館充斥，相較於長期租約，短期的租金可以便宜約一成左右，對房東而言，至少有短期租金可以收，有總比沒有好，而最主要的原因是避免店面冷掉，空太久實在不好。
現象四：僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租，排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄，另一側是空租超過3年，近期「王道銀行」以每月130萬元承租，而這兩個店面，剛好都是三角窗，招牌效應若不夠醒目，人家還不願意租呢！
以「Niko and...」來說，因為是進駐台灣的第一家店，需要曝光度；而王道銀行，主要業務都在網路處理，實體店面主要是採取形象概念的展示方式，主要是攬客功能和形象推廣，現場並不提供現金交易，因為是新型態的銀行，正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚，店面弱，帶動商辦行情上漲？】
說到商辦租金行情，以台北101大樓為例，近五年租賃交易紀錄，大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高，之後隨著房市緩跌，隔年租金下跌14.1%，平均每坪月租金3324元，去年行情回升至3483元，今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾，2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪，除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪，空置率超過3成外，其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情，連商辦的交易量也明顯增溫，以加工絲廠「宜進」為例，近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層，估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元，包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流，以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩，其孫子宋大江，去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地，預計規劃為「虹光大直」案，興建地上7層、地下3層，樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓，該案主要承租給餐飲與零售業者，以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓，也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之，隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性，導致店面空置率逐年攀高，而租金行情目前也正在龜速緩跌中，跌勢恐怕「才剛開始而已」，但需求動力仍在，只是轉移至商辦，因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌，因此：
若要買店面，不如買商辦；
若要買店面，買大不如買小，買大最好選可以分割成多間小的；
若要買店面，不如買透天型店面，至少土地坪數不是「持分」，未來都更、合建較容易；
若要買店面，招牌廣告效益擺第一，人潮多寡放第二（因為人潮漸漸未必等於錢潮）。
另外，餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一，因為餐飲業通常比較難「往上」開店，用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差，而且科技再進步，餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此，若店面可開餐廳，其實算是一種「加值」，畢竟現在的店面規定限制多，最常見的就是拒絕餐飲業，而可出租的對象較多元，也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾，台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條，最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行，東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦，賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
日商銀行面試 在 Re: [心得] 很差的面試經驗-日商三井住友銀行- 看板Salary 的推薦與評價
※ 引述《orilaa (SGG)》之銘言：
同為日商人，給你朋友點建議。
: 代朋友Po
: 前陣子去日商三井住友銀行面試
: 本以為貴為日商，又是前幾大的龍頭銀行
: 應該會是不錯的面試體驗
不要先入為主，就跟人有好人也有壞人是一樣的。
對企業來說，求職者還沒入職之前，備選人很多，不是只有你一個。
反過來說，你也可以挑其他公司，如果你覺得不受尊重的話。
不過通常日商多數都是這樣，越大的企業福利越好，架子當然越高。
: 殊不知經驗很差
: 當天面試安排在下午時間
: 抵達信義區花旗大樓後直接上三樓
: 在大廳撥電話通知人資後
: 一位臉超臭的小姐來幫忙帶到會議室
: 一臉像是我欠她幾百萬...
: 詢問可否去洗手間，對方還充耳不聞
: 後來只好算了，整場面試都在憋尿
這裡充分面試者經驗不足。
不管對方態度好還壞，反正總之帶著笑容就對了。
至於廁所，建議多問幾次，日商文化就是同一件事情要重複說好幾次。
另外問問題不要留個曖昧的空間，還問"可否"去洗手間? 她說不可的話你怎麼辦?
直接跟她問廁所在哪裡，沒聽到就對她喊小姐，喊到她看你再問。
: 一開始有個很無聊的測驗
: 都什麼年代了，還在考數字大寫...
: 問你壹貳叁肆伍陸柒捌玖怎麼寫
: 真的也是讓我大開眼界
不好意思，就我所知現在匯款很多也還是會寫大寫。
或許你很超越時代，不過銀行員要會寫這些也不是一兩天的事了。
這些測驗無不無聊不是你來定義的，覺得無聊可以直接退出面試。
以這種心態就算拿到offer，之後上班大概也會覺得工作無聊吧。
: 考大概十分鐘吧，臉臭妹會來收考卷
: 再來就和主管面談
: 之後再跟一個人資協理談
: 第一關面試等了快半小時主管才姍姍來遲
: 真的很無言
如果面試主管遲到，進來的時候沒有道歉的話，我覺得可以直接排除了。
以我的情況來說，我會直接跟對方詢問：請問，我們約面試的時間是OO點開始吧?
透過詢問的方式暗示對方時間以及委婉表達自己的不滿，而不是在這種地方選擇當個安靜的面試者。
: 第一：我覺得面試官準時是基本禮貌
: 第二：如果真的會晚來為什麼不事先通知一下？可以給面試者茶水或是雜誌而不是讓人乾
: 等，我一度以為被遺忘在會議室了...
日商工作有時候很忙，多數時間是在跟同事對話。
這種情況你很難要對方事先通知，因為根本不知道確切時間。
給茶水我覺得是櫃台小姐帶你進會議室的時候就該上了，不是嗎?
至於給雜誌，我只能說你是去"面試"的，不是去休閒的。
: 然後第二關面試的協理，態度很差
: 一直質疑我的過去經歷
: 還有追問一些很minor的事情
: 也會問很多隱私問題
: 這關真的讓我很不舒服
: 因為我過去有段經歷是在電子廠輪班
: 做很短就離職了
: 主管感覺對這段經歷很有意見
: 一直問為什麼要去電子廠輪班...
: 我說明剛好畢業後有這樣的機會
: 當時沒有別的offer就先去上班了
: 主管還是一直追問差不多的問題
: 像跳針一樣一直問為什麼要去電子廠輪班...
首先，日商對於人的背景調查很詳細，這是日商文化。
再來，他們會重覆詢問的地方，表示他們有擔憂或懷疑，應該謹慎回答。
做很短就離職，通常會被懷疑：
a.抗壓性很差
b.是不是有發生什麼不好的事情，比如攻擊主管、竊盜公司財務等等被開除
c.穩定性不足
日商也不是閒到每天都在面試，面試成本可是很高的。
所以他們會盡可能的將不穩定因素排除，這點如果不能接受，那你應該不適合日商。
: 另外，還會問爸媽職業
: 有沒有兄弟姐妹
: 星座血型也有問@@
: 整場面試結束真的讓我很失望
這些是日商用來了解這個人的背景所用的方法之一。
會被問到星座血型，基本上可以看成對你背景有所懷疑，想找其他證據佐證你是否適合這份工作。
: 雖然最後介紹公司
: 人資說年薪保障14個月，還會有額外績效獎金
: 近幾年都發4～8個月
: 一年可以領到18～22個月
: 年薪百不是問題
: 而且會年年依表現調薪3,000～7,000元
: 還會有額外一些活動跟三節
: 感覺福利是不錯啦
: 但裡面的人感覺就是自視甚高
: 與社會脫節的活在自己世界裡
: 分享給大家，自己斟酌考慮囉
不好意思，日商就是這樣，你換去三菱、瑞穗銀行面試，應該也差不多。
聽起來你應該沒什麼日商經驗，又或者是對日本文化不熟悉才會有這種反應。
以個性來說，我覺得或許去外商(美商、歐商)那種只重視能力的地方比較適合。
日商很講究的是團體，在把你介紹給其他同事之前，如果對你沒有一定的了解，應該也很難開口吧?
年薪我覺得是最後的門檻，關鍵是你能不能接受日本企業的管理文化。
三井住友這類日系銀行雖然有大量跨國經驗，應該很國際化，但文化底子還是日本。
或許對於語言沒有要求，但管理體制還有人與人的往來，還是存在日本的影子。
如果對於這類文化比較不能接受，建議你可以考慮小型新創日商或其他外商。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.37.138.85 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Salary/M.1642821970.A.7BA.html
面試時從你踏入公司表明來意，到你離開公司搭上交通工具為止，不存在沒意義的閒聊。
所以就看個人個性，有喜歡日商這種做事方式的，也有討厭的人，這都很正常。
這個嘛，我覺得純粹是看人。
畢竟這個世界什麼奇奇怪怪的人都有，我也碰過有人覺得獅子座會嗆老闆所以不用的。
法律規定不能以"性別、性向、星座、血型、是否有前科等等"非與工作相關的特質來決定是否錄用。
只要公司規章沒蠢到把上面這些項目與不錄取掛勾就沒事情。
NG範例如：有前科者不予錄用。
至於問問沒啥問題，包括你的家庭成員、你家庭成員的工作等等，沒什麼不能問的。
當然你不方便回答的部分，也是可以不回答的，我倒是沒聽說哪個日商會把人綁起來拷問一定要得到答案才放人走的。
※ 編輯: petertg (114.37.138.85 臺灣), 01/22/2022 18:40:27
咳咳，日系銀行大間的目前就三菱、瑞穗、三井住友。
原PO這次面試的是三井住友，所以可以比較的應該是另外兩家。
另外三菱體系的公司很多，什麼三菱重工、三菱商事、三菱電機，每家風格都不同。
三菱體系我也遇過讓我在會議室等很久的，你沒等有可能是運氣問題。
這個你去問律師就知道了，問是可以問的，你可以不回答。
所謂就業歧視是公司蠢到在錄用規章或不錄用考評中明確寫到上述這些條款。
並不是問了就是就業歧視，而是不錄用的原因源自於上述這些原因才算歧視。
最好的例子就是很多公司報到的時候會要你繳交良民證(無刑事犯罪記錄證明)。
為什麼是錄取之後通知要報到的時候才要繳呢? 因為如果決定錄取你之前就跟你說，那就是歧視有前科者。
法律重視的是在決定"錄取與否"這個判斷上是否有上面這些與工作無關的因素。
那是對客戶。
面試這種情況，只會通知面試者幾點到，不會跟你說主管幾點來。
櫃台也只會通知面試主管求職者到了，至於面試主管是不是在忙，他們不會去follow。
什麼商都有好有壞啦，日本人如果每個都守法守時，那就真的奇怪了。
※ 編輯: petertg (114.37.155.73 臺灣), 01/25/2022 20:46:19
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