『抗議台灣農林公司拒絶徧鄉弱勢中林村村民淹水會勘永久水保工程,下游弱勢居民生命財產堪憂。』記者會
採訪通知時間:110年9月23日星期四下午2點分
地點:台灣農林屏東分公司
屏東縣內埔鄉龍泉村中勝路1號
※當天記者會拉白布條.抗議約數十人士呼喊抗議口號
訴求:
爰請台灣農林總公司重視中林村村民淹水會勘永久水
保工程,下游弱勢居民生命財產堪憂。
說明:
1.110年 8月31日收到台灣農林總公司8月30日回覆
蔣辦公室8月19日的公文內容:台灣農林公司將會勘責任
推給縣政府。
2.110年9月七日收到水保科科長回覆預訂排列的9月23日
會勘台灣農林公司行程,敘訴那是私有土地,不允許中林
村村民進去會勘。
3.台灣農林總公司大公司說話不算話,之前說要移除3根電
線桿,現在默不作聲。
4.110年8月7日下大雨的大水量造成中林村村內大淹水
717甲山坡地的台灣農林種植500公頃茶葉,疑似水土保
持沒做好造成山坡下,下游的中林村村內大量積水,村內
無法通行。
5.弱勢1,741人中林村民要求一個小小的會勘,台灣農林總
公司都不願意,我們真的是瞧不起財團,9月23日我們會
在門口用麥克風對著台灣農林公司,表達我們的不滿。
6.台灣農林公司將會勘責任推給縣政府,縣政府回覆說那是
私人土地,他們無權幫台灣農林公司做決定,很明顯的是
台灣農林公司沒有誠意要解決問題。
7台灣農林對於107年淹水造成居民嚴重財損,生活出入不便,僅以一 兩包肥料 理賠搪塞,,且不正視薄弱辛苦農民仰賴為生農作物因淹水而覆滅,對生活影響甚巨,且經無數次村民會議商討,台灣農林承諾會理賠,至今尚無任何誠意產生,村民對財團喪失信心,每每承諾無法兌現,更甚透過直播且簽名劃押也毫無下文,台灣農林 無 君子厚德載物之豪情)
主辦單位:屏東縣議員蔣月惠辦公室
縣議員蔣月惠:0936-812-315
中林村村長來慶銘 0937-388-862
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時 《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬 買舖 要買得 PRO,就...
日星電線 在 蔣月惠縣議員服務專區 Facebook 的最讚貼文
『抗議台灣農林公司拒絶徧鄉弱勢中林村村民淹水會勘永久水保工程,下游弱勢居民生命財產堪憂。』記者會
採訪通知時間:110年9月23日星期四下午2點分
地點:台灣農林屏東分公司
屏東縣內埔鄉龍泉村中勝路1號
※當天記者會拉白布條.抗議約數十人士呼喊抗議口號
訴求:
爰請台灣農林總公司重視中林村村民淹水會勘永久水
保工程,下游弱勢居民生命財產堪憂。
說明:
1.110年 8月31日收到台灣農林總公司8月30日回覆
蔣辦公室8月19日的公文內容:台灣農林公司將會勘責任
推給縣政府。
2.110年9月七日收到水保科科長回覆預訂排列的9月23日
會勘台灣農林公司行程,敘訴那是私有土地,不允許中林
村村民進去會勘。
3.台灣農林總公司大公司說話不算話,之前說要移除3根電
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4.110年8月7日下大雨的大水量造成中林村村內大淹水
717甲山坡地的台灣農林種植500公頃茶葉,疑似水土保
持沒做好造成山坡下,下游的中林村村內大量積水,村內
無法通行。
5.弱勢1,741人中林村民要求一個小小的會勘,台灣農林總
公司都不願意,我們真的是瞧不起財團,9月23日我們會
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6.台灣農林公司將會勘責任推給縣政府,縣政府回覆說那是
私人土地,他們無權幫台灣農林公司做決定,很明顯的是
台灣農林公司沒有誠意要解決問題。
7台灣農林對於107年淹水造成居民嚴重財損,生活出入不便,僅以一 兩包肥料 理賠搪塞,,且不正視薄弱辛苦農民仰賴為生農作物因淹水而覆滅,對生活影響甚巨,且經無數次村民會議商討,台灣農林承諾會理賠,至今尚無任何誠意產生,村民對財團喪失信心,每每承諾無法兌現,更甚透過直播且簽名劃押也毫無下文,台灣農林 無 君子厚德載物之豪情)
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採訪通知時間:110年9月23日星期四下午2點分
地點:台灣農林屏東分公司
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2.110年9月七日收到水保科科長回覆預訂排列的9月23日
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4.110年8月7日下大雨的大水量造成中林村村內大淹水
717甲山坡地的台灣農林種植500公頃茶葉,疑似水土保
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6.台灣農林公司將會勘責任推給縣政府,縣政府回覆說那是
私人土地,他們無權幫台灣農林公司做決定,很明顯的是
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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誠邀大家參與『香港義行日2016』之『全城護老、點少得您 』- 創造香港『18區』區區派福袋的創舉
日期:2016年1月31日
服務一 : 上午9:00至11:00 ~ 創造香港『18區』區區派福袋的創舉
(服務二)下午 2:30至 4:30 ~『香港義行日2016』嘉年華及嘉許禮
熱切期待!「全城護老、點少得您」一齊創造香港『18區』區區派福袋的創舉啦!
我們今年以『全城護老、點少得您』為主題,第一個重點項目『老友』所樂 - 問卷調查發布會於1月10日在香港大學成功舉行。全場滿座,傳媒亦有廣泛報導,相信大家從電線新聞或各大報章都見到當日的熱鬧場面。我們再次衷心感謝當日協助的GIVERS,所有嘉賓對GIVERS的團隊讚嘆不已。
我們現正積極備戰於1月31日舉行的全城運動,包括於上午於全港同時進行的香港『18區』區區派福袋創舉,以及下午於牛頭角舉行的『香港義行日2016』嘉年華及嘉許禮。我們必須動員逾200名義工方可完成創舉,我們期待各位以及家人朋友一起行動,無畏18區遠或近,大家合力創造香港『18區』區區派福袋的創舉。
上午創舉,下午嘉許禮,官星民雲集,我們歡迎各位完成創舉後,同時出席下午於牛頭角上村天幕廣場的嘉許禮,一齊慶祝活動成果。亦歡迎大家到各個場地打打氣,附上活動海報。
截止報名日期:2016年1月22日 名額有限,請立即報名參與,先到先得,額滿即止。我們將統計後通知成功報名人士及負責當區的組長,以便聯絡。
服務一 : 創造香港『18區』區區派福袋的創舉
日期 : 2016年1月31日 星期日
時間 : 上午9:00至11:00 共2小時義工時數
地點 : 香港18區 (請於報名時,註明你願意協助的地區或『任何18區』
主要工作 : 協助維持秩序、派氣球、福袋、揮春等,帶出歡笑及正能量到社區。
服務二『香港義行日2016』嘉年華及嘉許禮
典禮時間:下午2:30 至 4:30 , 2:00集合, 共2.5小時義工時數
地點:牛頭角上村天幕露天廣場 , 近牛頭角道89號,亦可由九龍灣地鐵站,沿行人天橋行去
主要工作 : 協助維持秩序及嘉年華順利進行,帶出歡笑及正能量到社區。
註 :
歡迎任何年齡的義工參加。
2. 參加的義工可獲大會送出別出心裁大會T-SHIRT以及感謝狀,請於服務期間穿上T-SHIRT,以示團隊精神。
參加 服務一 的義工,我們鼓勵大家可選擇『任何18區』讓我們可更妥善安排,完成創舉。選擇『任何18區』的義工更可獲金獎, 感謝狀,以示鼓勵。
服務一 : 創造香港『18區』區區派福袋的創舉 – 18地點如下:
- 中西區 : 般咸道5號寧養臺地下
- 東區 : 柴灣康民街康翠臺地下
- 南區 : 香港仔中心商場
- 灣仔區 : 銅鑼灣百德新街行人專用區
- 九龍城區 : 九龍城道56號天橋底
- 觀塘區 : 觀塘牛頭角下村廣場
- 深水埗區 : 深水埗元州村元慧樓空地
- 油尖旺區 : 旺角海泓道富榮花園36號B地下
- 黃大仙區 : 黃大仙彩雲(一)邨景新樓地下
- 離島區 : 東涌逸東邨巴士總站對出行人通道
- 葵青區 : 葵涌和宜合道商場
- 北區 : 新界粉嶺華明邨商場
- 西貢區 : 將軍澳調景嶺善明邨善智樓地下
- 沙田區 : 沙田瀝源邨福海樓地下
- 大埔區 : 大埔廣福邨廣平樓平台
- 荃灣區 : 荃灣大河道7號慶興樓地下
- 屯門區 : 屯門河旺街大興花園一期一座地下
- 元朗區 : 新界元朗天水圍天盛苑
此創舉意思深遠,各位長途跋涉,身體力行的參與,功德無量,謹此向各位致谢致敬!