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沖繩的第四年, 另一個時空㊗️
2016年1月25日,一家人懷著未知,來到沖繩。沒有資產,沒有長遠規劃。只是相信,我們去到那裏也能夠生活下去。
四年之後,我們有自己的事業青潛, 拿到了日本永住權, 更加第一次置業。四年前,沒有辦法想像今天所擁有的。
今年,爸爸又再一次與死亡擦身而過,以爲老毛病惡化,腫瘤突然間增生。醫生說有其他可能性, 但需要先行觀察, 一個半月後才能作詳細掃描。檢查結果,只是輕微肺炎...(不是現在那一種傳染性肺炎)。11月底被告知這個可能是惡性腫瘤, 每天真的只能強顏歡笑。直至有一天,突然間想通了,心情開始轉好。但在醫院量度血壓,仍然比正常高很多... (本來已經想好, 如果確診, 馬上找一個週末去台灣旅行幾天, 之後再做手術)。現在沒有藉口去... 唔.... 爸爸覺得需要一個慶祝旅行!
我們公司 #青潛 進入第三年,在這流動量極大的行業,大部份員工在來年夏天也會回來,令我們放心很多。(因為年輕人,有機會一定先到處跑!)
上年去了澳洲留學的Long,今年也回來,(其實...聽到這個消息我們真的很雀躍)。公司有一兩個員工甚至私下跟我們說,這間公司令他們上班很開心。很大程度歸功於我們的經理 Vivian。
現在,每天詢問移居的人比旅遊事項更多!我們更被未徵詢同意下利用作宣傳... 也不知道是好嬲定好笑... 這代表我們能帶出正面的影響。
我們看見,很多人用不正當手法打劫這些想移民的人,為了造成生意,說話避重就輕,資料不盡不實。所以構思起製作影片講解日本移居思維以及撰寫置業文章(置業影片正在製作中)。了解到,YouTuber 背後的辛酸,不是在鏡頭面前說兩句便成功。
2019年,4/5月份那個時候香港仍然未發生反送中運動和721事件。香港蘋果日報訪問媽媽,為什麼要離開香港(https://hk.lifestyle.appledaily.com/lifestyle/travel/daily/article/20190527/20686689)。媽媽回答說,社會上的不合常理,官商勾結.... 我不懂得和女兒解釋,不想這麼小便讓她接觸這個社會的殘酷。想不到,到了年底,不合理的事情已經成為常態。
年三十晚肺炎大爆發,香港好像成為收容港收容港。
🤬武漢與及周邊城市封城,香港免費開放來往大陸的珠港澳大橋免費通車。
🤬大陸強制市民戴口罩,澳門有勸喻市民戴口罩。香港衛生署高官卻告訴市民,正常社交不用佩戴口罩.... 我們真的沒有辦法理解這些"常態"。
(如果有需要在沖繩如何購買便宜口罩,¥398 65片,已經得到VFE, PFE, BFE 認證.
可以看看我們這裏的文章: https://www.oki-family.com/沖繩購買口罩/ )
我們也只能夠自求多福。一切的不合常理行為,苦了前線醫護人員和市民。 謝謝你們!(香港政府高層應該在外地郊遊中。又例如香港行政長官,爆發後幾天才施施然回香港。)
因為搬家,女兒Mia 又再一次轉學校(hmmm…. 幼稚園開始已經第六間!), 幸好她的適應能力超強,第一天已經找到朋友。幾天之後,我家後院已經成為她們的放學新據點,大家只要有空就會來到門口"叮噹"找我家肥妹仔玩。
我們體會到,上年紀的小朋友,也需要穩定的社交生活。父母如我們也不能夠太過自私。(爸爸:不可以請假去旅行!至少不可以那麼多....)
居住在這一個社區,才真正感受到日劇中的情節。車子少,放學,放假,小朋友獨自互相到訪。如果不在家,去到社區公園便會找到認識的人玩。公園和學校有揚聲器,社區報時信號響起,小朋友便會自動回家!很想航拍這個情況。一定很像掃地機械人~自動回充電站。
但是居住在日本也不是沒有煩惱。今年,我們真真正體會到日本的稅率⋯⋯消費稅今年加到10%,公司營業額繳稅,個人入息稅,村民稅等等,這些負擔一點也不輕。我們最覺得無理是遺產稅,需要繳交50%!生前已經繳稅,死後還再次被徵收稅款!怪不得很多日本人逗留在香港不想回日本,因為香港不用繳付遺產稅。
在日本,旅遊消費其實不高,但是居住成本着實不低。因為很多是事前沒有料到什費。最常見是,頭一兩年免稅,但當你已經習慣了,費用才出現... 這個其實好很恐怖!創業的尤其要注意!
但是如果和我們一樣沒有大野心,只想簡單的生活, 沖繩仍然是最好的選擇! 比較隨便的生活文化, 沒有那麼拘謹。
所以即是在日本買房子很大機會虧本,我們也願意購買,我們用身體投下誠實的一票,希望繼續留在沖繩。
今天是大年初一, 最緊要↕️"招寶進"!台灣已經有了。香港有可能嗎?身體健康!九月香港見!
#沖繩okifamily
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網站版本:https://www.oki-family.com/?p=6476
日本買房 永 居 在 沖繩 Oki-Family Facebook 的最讚貼文
我們的日本(沖繩)買屋攻略第一篇: 看房子及注意事項
💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能,用電話讀出全篇文章. 💥💥
💁🏻♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻♀️
因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述
🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣,我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬
ACTION!
繼我們的日本移民故事後(http://www.oki-family.com/2019immigration03/) ,我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程!日本買房子需要注意的事項,市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤,需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。
仍然是那一句,我們沒有地產中介介紹,大部份資料也是網上公開。善用 Google。
命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學,可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波,沒有固定居所。
Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 (三次屬於沖繩).... 這個紀錄應該不易打破。
為什麼我們又要搬屋? 因為,終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽(對!兩個都是)在沖繩置業了!(注:今次不是說購買日本墳墓過程🧟!https://www.oki-family.com/cemetery/)我們離開沖繩新都心,搬到另外一個區,在Outlet mall 附近的豐見城市。
我們一直想盡快取得日本永住,是因為我們沒有足夠資金購買房產,只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住,那麼就只能用公司名義購買,而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年,所以難度比較高(如果你有大量資產當然是另一回事)。
在買樓過程中,媽媽秉承一貫作風,做了大量功課📚,儘量理解所有選擇,包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居,只用了兩個月左右,和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 (由決定直至踏足沖繩,共兩個多月),這些人生重大決定,往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課(包括晚上開夜車)。
我們會用幾篇(暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇:購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇:成功交易後至搬入新居的準備,需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ )
三篇:新屋和鄰居 (情人節之前)
💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買,歡迎您私詢問我們問題,我們將盡力回答
銀行貸款過程未必適合每一位讀者,但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業,又或者準備搬過來日本居住,本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響,市場價值,搬家前後的事情。
2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜,但回報也很低,感覺和其他日本城市一樣,沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售,需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)
2018 年開始萌生購買物業的念頭,很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現,豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人,價錢非常便宜,一塊約330-350平方米的地,地價只是2000多萬日幣,建築費也是2000多萬左右。
但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是,那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子;只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產,一般銀行只會貸款給永住者,所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。(真的是望住一隻門🚪嘆氣!)
那時候便下定決心,盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地,是希望取得貸款資格!(是的... 我們沒有大志...🤷🏻♀️)
2019年,成功取得永住權!我們未忘初衷,開始往置業方向進發!
首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核,看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要!是令我們成功購買的一個重要元素!)找到物業後,貸款機構會作出最後審批,根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例, 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大,我們下一篇再說。
媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費,怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷
這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣,未來轉手可能有困難。
在沖繩睇樓(看房),有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統,但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售,其他的仲介沒有資料!如果那個仲介沒有把資料公開在網上,就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少,就當作自己沒緣分遇到就算了,不太影響。(但可以估計得到,因為是熱門物業,不用公開放售)然後也有一些地產仲介,不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓,需要先向不同區域的地產公司打聲招呼,留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。
我們新舊樓也有看,主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心,生活機能完善,而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村,因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部?不是我們不想,是因為價錢超出我們預算.
我們發現,新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓,價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱,沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌, 一年內跌幅甚至達40%! 我們不相信會下的那麼急,但樓市好像真的走下坡中。2018年,在市中心地段看海的樓盤,基本上因為內部認購,還未正式推出市面已經差不多售完。
今年,有一個新樓盤,價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽,才能認購。我們因為因為發現了現在的物業,放棄了抽獎。
地產經紀居然不停聯絡我們,叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人,比較有購買力......但可見,市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心,不要胡亂聽說地產經紀介紹。
在日本,樓價分開兩部份。
第一部份為地價. ➡地價有機會上升,
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌,甚至成為負擔!
銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物: 35年,
水泥建築物:65年。
超過這些年份,建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買,銀行只會最多給你10年貸款期。換言之,買家如果現金不夠,便會有貸款困難。可能和中國傳統,颱風有關,沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。
那麼地價? 很抱歉,縱使沖繩的物業升幅是全日本最高,已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇,所以很多物業價值仍然是會下跌。
當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.
沖繩現在的新樓宇,開售價跟2014-2016年比較,有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響,東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓,應該不大可能。
順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩,極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區,比大阪東京近郊還要貴。
日本的大廈,需要繳付修繕費,作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高,我們遇過最誇張的,每個月修繕費7-8萬円!
這個價錢不包括管理費、物業稅!換言之業主的每個月成本不計算樓價,成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分,所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費,這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸
物業價值評估,需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高,銀行貸款越少,潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅,不一定會減少,什麼時候政府會持續減稅??😑
所以常常聽到,日本人把樓宇和土地一起送出給"有心人",因為沒有價值,但是仍然要繳納稅項,負擔很大。
➡2015年日本中央政府甚至通過法例,容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 (空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。
熱門地段,等收購?這模式在日本比較困難,因為日本非常保護租客,很難請他們離開,變相收購成本非常高!(所以樓宇如果有租約,轉售價錢可能反而比較低)此消彼長的情況下,舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人,因為外國人對這些認識比較少,便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇,但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。
回到我們的故事,我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後,決定把目標改為一戶建(獨立屋)🏡。
日本土地業權有很多種,比較常見的是:租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約,主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜,我們也沒有完全掌握,不會在這裏敘述太多。
簡單來說,如果是舊合約的租地權,建築物擁有者才是真正話事人(😲你沒有看錯,建築物擁有者,比土地擁有者更受保障)。
只要建築物一日不拆卸、一直存在,土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況,建築物擁有人願意拆卸,但是因為市政條例,例如和路邊距離不夠,不能夠拆卸。
這些物業比較便宜,但是因為很多人有所顧忌(主要是不能把「土地」留給子孫,因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。)流通力也比較低,銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜,我們看過1~2間後也放棄租地這個選擇。
我們在美國村找到一家新築,建築物是根據民宿條例興建,除了自住,將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。
因為沖繩樓盤很少,所以隔天就打電話去說要買,要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建,所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需(主要是超多洗手盆,非常嚇人!),讓本來已經很小的面積,更見狹窄。本來催眠自己,想著跟好幾家美國學校靠近,覺得還可以。在實地看了3次,經過一番掙扎,推遲簽約日期後,我們還是決定取消(Sorry仲介),再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲,嫲嫲不停說風水很差,開門對着廁所,殺氣很大!可惜兩人經過一番討論之後,媽媽成功為媽媽洗腦!(爸爸已經有40年的免疫💉,大部份時間也是我行我素)
決定放棄美國村後,我們把目光再次擴充,無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建,而且是新築。那天剛剛好是開放日,馬上舉家南下。
地區不用說,我們非常喜歡。兩層一戶建,對於媽媽這一些老人家會有少量不滿,但是每一間房間也很光猛,每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』,這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表,完全顛覆了我們的認知,殺了一個措手不及... 下篇再續。
2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/
日本政府有一個網站甚至有英文版!(https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價,由業主主動填寫,所以只供參考。
沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心),宜野灣,美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高,但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房,光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴,但這個社區的人又不算太有錢? 為什麼? 我們未來文章會提及這一種因由。
伸延閱讀:我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/
伸延閱讀:日本移居攻略 番外篇:常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/
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阿倫是在日本居住10年的台灣人,
平常會製作一些關於日本東京各地的旅行、好吃的餐廳、有趣的商品或是家電的介紹…等。我的目標是「只要提到日本就會讓大家聯想到阿倫!」接下來也會繼續朝目標努力前進!請大家多多指教。
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►攝影機-一般外出遊旅類
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有人說香港被中共佔領,房價大跌,結果是亞洲第一高,你以為台灣會跌嗎?別做夢了
有人想去日本買房地產,你以為好移民嗎?別做夢了,東京「中古屋」價格,為6333萬日圓
!至少準備1000多萬台幣
你想去日本移民資格喔?
①申請為專才而設的「高度專門職簽證」
「高度人才簽證」是為高技術人才或優才而設的工作簽證。申請人的年收須高於300萬円(
約港幣20萬以上),並在日本政府訂立的高度人材評分表中取得70點以上。
你又不是高材生,別做夢了
②與日本人結婚並取得「配偶簽證」
你以為日女會看上台男難民嗎?別做夢了
③赴日工作取得「工作簽證」
申請工作簽證的人,基本上需持有與所從事工作相關的大學以上學歷,或擁有10年以上的工
作經驗。
你沒10年工作經驗,別做夢了
④於日本開設公司取得「經營管理簽證」
於日本開設公司,並取得「經營管理簽證」,亦是到日本居住的一個方法。由於開設公司通
常涉及投資,故此方法亦被稱為「投資移民」。
你又沒錢開公司,別做夢了
⑤先申請「留學簽證」後再轉到「工作簽證」
你不會日文想移民?別做夢了
⑥申請成為難民
申請難民成功後,可獲得在日本的居留權。此後,更可申請永住或歸化。由於難民的審核程
序可長達2年之久,故在審查完結之前,難民申請人可在日本居住。
然而,難民申請的成功率並不高。據日本政府所公佈的數字,2018年共有10,493名難民申請
者,當中只有42人(0.4%)獲批。
難民資格只有0.4%,你想當難民喔?
「去當中國人比較快啦」
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