國小六年級與四年級的兩個小女孩都是高手,財富報表也寫得超上手,安安跟糖果更是合作,一舉將安安送上順流層,還分潤給妹妹糖果。
今天推演的是60分鐘的版本,可以玩60、90、105分鐘等版本,自由決定。
今天的推演可以從孩子們的行為模式中觀察到:
1️⃣ 面對錢財的管理能力
兩個姊妹都會記得領取月現金流,也很清楚自己的收入支出狀況,銀行存款、信用貸款都很清楚,也很會管理自己的收入。(真實生活中的他們也是這樣的唷!)
2️⃣ 走到機會時的判斷能力
透過一次次推演的練習,孩子們看到股票價格會判斷股價的狀態,並且掌握獲利了結的機會。可贖回的基金也會投資,年輕時還做了副業,創造多一點的現金收益,等到手上資源足夠才開始嘗試企業投資,非常有計畫性的推演人生。
3️⃣ 除了能掌握的金錢與精力之外,還需要因緣俱足
在四十歲回顧整理之後,孩子們累積了一小桶金,但一直遲遲沒有遇到適合突破的投資機會。原來,因緣俱足的機運也是重要關鍵。
4️⃣ 遇到適合的投資機會可以怎麼把握
安安在55歲遇到了投資健身中心的機會,與妹妹一同討論。除了各自節算了自己手上擁有的現金,贖回了在35歲買的基金,再透過月現金流較高的妹妹幫忙貸款了16萬元並出了3點精力擔任健身教練,終於能投資一家健身中心,創造『被動收入大於總支出』的人生,順利進入順流層。而安安也提供妹妹50萬的現金回饋,讓妹妹大幅增加現金水位。
今天這場推演就是我們家推演最真實的狀態。孩子們在一次次的推演中,更清楚:
🌼 真實人生該如何掌握資源
🌼 看見屬於自己的五大元素(時間、金錢、精力、人脈、本事)
🌼 學習創造屬於自己想要的富而喜悅人生。
🌼 機運也是很重要的關鍵,因緣俱足才能實現人生的夢想與目標
🌼 逆流中必有恩典(兩個孩子竟然都走到逆流又骰到恩典,超神)
我是歡樂療癒系財富流教練,歡迎大家來找我玩,也很適合買一套沙盤回家跟孩子們一起玩,一次次推演,一次次累積經驗應用於現實生活中,讓我們和孩子們一起學習並體現豐盛的人生。
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1. 費用:5000元
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(我今天直播用的是精裝版,自由版可以看前一場直播唷!)
3. 報名截止日:2021.9.17
4. 上課時間:2021.9.24~10.2
(線上課程,可以上課期間都可以回放歐~)
5. 蘇菲我會全心全意的陪伴,未來有任何需要,我都在,直接找我就好!
6. 免費雲端或實體推演一次
要來跟我一起玩這個讓我玩了五十幾場都不膩的遊戲嗎?🥰🥰🥰
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過14萬的網紅RagaFinance財經台,也在其Youtube影片中提到,免責聲明: 本節目提供之意見純屬盛寶資產管理香港有限公司「盛寶」之觀點,會因市場及其他情況而改變。以上資料並不構成任何投資建議,亦不應視作投資決策之依據。所有資料於發表時均搜集自被認為是可靠的來源,但盛寶不保證資料的準確性。本節目包含之部分陳述可能被視為前瞻性陳述,此等陳述不保證任何將來表現,實際情...
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日 盛 基金 贖 回 在 文茜的世界周報 Sisy's World News Facebook 的最佳解答
0811紐約時報
*【美國參議院通過1兆美元基礎設施法案】
這是拜登總統議程的關鍵部分,經過數月談判最終獲批。該法案將為全美基礎設施項目提供十多年來最大的聯邦新援助,涉及幾乎每一個經濟領域,並將加強對全球變暖的應對。但該法案在眾議院將面臨考驗。
https://www.nytimes.com/2021/08/10/us/politics/infrastructure-bill-passes.html
*【基礎設施預算國會勝利後,拜登面臨更艱钜的任務:團結他自己的政黨】
參議院通過了一兆美元的基礎設施計畫,這證明瞭拜登總統對兩黨合作的承諾是正確的,但為了他的更大議程,他需要民主黨人步調一致。一兆美元的跨黨派協商法案經費,將用於道路、橋樑、鐵路和供水系統的費用。然而而還有另一份預算藍圖,將在國會投票,預計用在今秋擴大美國的社會安全網:包括教育、醫療、兒童保育、尤其氣候變化的清潔能源基金等。民主黨自由派對此有強烈的堅持,拜登總統面臨讓他自己焦躁的民主黨,在這兩項法案中繼續支持他。
https://www.nytimes.com/2021/08/10/us/politics/biden-democrats-infrastructure.html
*【紐約州長古莫宣佈辭職】
古莫反省了自己在”代溝和陳舊的社會文化”中學到的教訓,他稱自己表達愛意的方式可能是過時的,但肯定不是惡意的。他為冒犯了11名指控他性騷擾的女性而道歉,儘管他否認自己有不當行為。當他描述自己對國家的感情時,心裡充滿了渴望。週二古莫在醜聞下不光彩地宣佈辭職,同時尋求紐約人眼中的救贖,他將致力提起訴訟,不斷強調自己任內的政績維護未來的地位。
https://www.nytimes.com/live/2021/08/10/nyregion/cuomo-resigns
*【Kathy Hochul接任古莫下臺後職務】
紐約州長古莫的辭呈於14天後生效,屆時副州長、現年 62 歲的Hochul將接任。如果她如預期中的參與明年的選舉,她將是受益的候選人。Kathy Hochul將成為歷史上紐約州首位女性州長。黨內同志稱“現在沒有人比她更適合擔任這個職務”。
https://www.nytimes.com/2021/08/10/nyregion/kathy-hochul-cuomo-ny-governor.html
*【另一名古莫,CNN主播休假中】
美國有線電視新聞網(CNN)週二進入紅色警戒模式,CNN報導紐約州長古莫宣布辭職的新聞。另一位古莫顯然缺席了:州長的弟弟、CNN收視率最高的主持人Chris Cuomo,那是他的家人與醜聞,這讓CNN處理起來更為棘手。本周他休假中。兩位不願透露姓名的人士表示,過去一周, Chris Cuomo定期與州長哥哥通電話,並建議他的哥哥辭職。
https://www.nytimes.com/2021/08/10/business/media/chris-cuomo-cnn-andrew-cuomo.html
*【資料顯示,完全接種疫苗者重症及死亡率偏低】
《紐約時報》通過對40個州的資料進行分析發現,完全接種疫苗者僅占因新冠病毒住院人數的不到5%、死亡人數的不到6%。面對感染性更強的Delta病毒,疫苗在保護絕大多數人避免重症方面,發揮了顯著作用。
https://www.nytimes.com/interactive/2021/08/10/us/covid-breakthrough-infections-vaccines.html
*【Covid-19實時更新】
#德州當地官員無視州長關於戴口罩的禁令。德州法官裁定當地官員勝訴,州長拜訴。當地官員就州長Greg Abbott的反口罩強制禁令提起訴訟後, San Antonio學校和貝克薩縣的其他公共場合,可以暫時強制要求戴口罩。根據《紐約時報》的數據庫,週一,德州的病例日均值在全國排名第二,達到 12,414 例。這個數字大約是 7 月下旬的兩倍。
#奧勒岡州州長凱特布朗計劃在週三恢復全州的口罩規定。
#夏威夷恢復限制聚會以對抗Delta變種。州長David Ige表示,社交聚會將限制在室內不超過 10 人,室外不超過 25 人。所有室內活動都將減少到 50% 的體力活動,包括酒吧、餐廳、健身房和禮拜堂,並且必須始終佩戴口罩,除非在積極進食或飲水時。
#沙烏地阿拉伯解除了對前往麥加的外國朝聖者的禁令。沙烏地阿拉伯本周宣佈,只要完整接種疫苗,恢復允許來自國外的旅客前往麥加朝聖,這是對去年為防止 Covid-19 在伊斯蘭聖地傳播而實施的限制的新放鬆。
#所有華盛頓特區公職人員都將面臨疫苗或檢測要求。華盛頓市長Muriel E. Bowser週二指示與該市合作的所有 37,000 名公職人員接種冠狀病毒疫苗,或在 9 月 19 日之前進行每週檢測。
#德國將停止為特定不能接種疫苗的人支付病毒檢測費用。德國從 10 月 11 日起,針對18 歲以下的人、孕婦或其他有醫療原因不能接種疫苗的人將繼續免費進行檢測。
#Facebook表示,已刪除了一個位於俄羅斯的帳戶網絡,這些帳戶刻意散佈有關冠狀病毒疫苗的錯誤資訊。
#今年 6 月,歐盟領導人建議成員國對美國人重新開放邊境,希望得到實質回報。但近兩個月後,美國邊境仍然對大多數歐洲遊客關閉,即使是已經接種疫苗的遊客。歐洲領導人感到沮喪,有些人甚至建議重新對美國旅行者實施旅行限制。白宮發言人薩琪表示,該政策旨在“在Delta變種正在上升的時候保護美國人民的安全”。
#法國政府本週表示,在歐盟以外地區接種了法國批准的 Covid-19 疫苗的法國遊客,現在可以使用國民健康通行證進入酒吧、餐館、咖啡館、健身房和其他室內場所。體育比賽和音樂節等大型活動也需要通行證。非歐盟遊客越來越擔心,如果他們的疫苗接種證書不被承認,他們將被排除在大多數社會活動之外。
#菲律賓民眾紛湧至首都馬尼拉的接種點,因為有報導稱凡未接種疫苗的人將不得領取政府的福利金。
https://www.nytimes.com/live/2021/08/10/world/covid-delta-variant-vaccine?type=styln-live-updates&label=coronavirus%20updates&index=0#texas-delta-abbott-mask-mandate
*【拜登政府計畫披露9•11相關保密檔案】
聯邦調查局表示,該機構將審查一批長期以來保密的文件,以確定是否可以披露。一些遇難者家屬認為,這些文件可能會將沙烏地阿拉伯政府與911恐怖攻擊事件聯繫起來。
https://www.nytimes.com/2021/08/09/us/politics/sept-11-saudi-arabia-biden.html
*【加拿大公民走私毒品案:中國法院二審維持死刑判決】
謝倫伯格最初因走私毒品被判15年監禁,但2019年孟晚舟事件發生後,中國法院對該案重申,他被改判死刑。目前,還有另外兩名加拿大公民因間諜罪等待中國法庭判決。
https://cn.nytimes.com/china/20210810/china-canada-death-sentence-drug-trafficking/
*【巴西波索納洛詆毀電子投票,引發當地對權力爭奪的擔憂】
巴西總統波索納洛對該國已使用25年的電子投票系統開始發起全面攻擊。由於新冠疫情造成的毀滅性打擊、經濟不景氣以及競爭對手的崛起,波索納洛的選舉前景堪憂。他最近表示,除非選民能在紙質選票上投票,否則明年的大選將被叫停,並呼籲其支持者準備“拿起所有武器戰鬥”。他的言論引發了對該國政壇震盪、陷入權力爭奪的擔憂。
https://www.nytimes.com/2021/08/10/world/americas/brazil-vote-bolsonaro.html
*【中國房地產帝國型的公司恒大遭遇債務危機】
在經濟快速發展時期,恒大曾是中國最大的開發商,渴望擴張的恒大一度舉債涉足足球、瓶裝水、電動汽車等新業務。如今,恒大已成為這個世界第二大經濟體脆弱性的縮影。由於擔心房地產泡沫破裂會影響金融體系,當局試圖縮小該行業不斷增長的債務,但困難重重。監管壓力之下,恒大股票過去一年已下跌75%,債權人陷入恐慌。
https://www.nytimes.com/2021/08/10/business/economy/china-evergrande-debt-property.html
*【梅西與巴黎聖日爾曼簽約】
離開F.C.巴賽隆納後,梅西將與P.S.G.簽訂一份為期兩年的合同,這突出了足球界富人和超級富豪之間日益擴大的差距。梅西的動態也突顯了他的前東家巴塞羅納面對的金融危機有多嚴重,海灣地區的財富如何改變了現代足球的經濟,以至於即使是世界上一些最大、最富有和最受支持的俱樂部,現在也無法匹敵為國家贊助的球隊在競賽中獲得最精英的球員。
https://www.nytimes.com/2021/08/10/sports/soccer/lionel-messi-psg-barcelona.html
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本集主題:「海市」介紹
訪問作者:張郅忻
內容簡介:
出生於網路時代的少女小魚,是個小網紅。爸媽離婚後,和哥哥、媽媽相依為命,小魚總覺得媽媽重男輕女,總是愛哥哥多一點,甚至同母異父的姊姊王可樂也這樣說過。面臨重大的生命抉擇的小魚,偶然間發現如玄阿姨寫給媽媽的信和五卷錄音帶,揭開媽媽如月往昔,也讓她找到新生與救贖的契機。
張郅忻以客家小鎮成長的女孩如月為主角,書寫出一九七○─八○年代台灣客家女性離開故鄉「湖鄉」,到城市逐夢營生的故事。西門町地景興衰變化與人事滄桑,結合如月的生命歷程,從北漂讀書的絢爛青春歲月,到回湖鄉談戀愛走入婚姻,甚至離婚後被迫再次北漂,泅泳在西門町這紙醉金迷的世界裡,從繁華盛景到衰頹破敗,如同如月逝去的年華、愛情與婚姻。藉由妹妹如玄和女兒小魚二者的視角,描繪出姊妹情誼的真摯,跨世代面對生命考驗的不同應對,以及女性面臨艱困與抉擇的無奈與堅毅,展現出客家女性不向命運屈服的生命力。
張郅忻以略帶童話性格的現實主義角度書寫,搭配女性生命史與城市發展史錯落展開,並結合口述歷史資料,讓西門町的萬年百貨、獅子林大樓、冰宮、咖啡廳等,重現風華,也進一步刻畫出社會、時代的變遷,網路時代來臨等,中小企業面臨的經濟衝擊,隱喻出這個城市如海般燦爛,同時充滿陷阱,既滄桑又美麗。
作者簡介:張郅忻
生於新竹。成功大學台灣文學系博士、清華大學中國文學系碩士,現專事寫作。個性害羞,不擅言詞。大部分時間是迷迷糊糊、笨手笨腳的小媽媽,唯獨寫作時,覺得自己較聰明些。
希望透過書寫,尋找生命中往返流動的軌跡。著有散文集《我家是聯合國》、《我的肚腹裡有一片海洋》、《孩子的我》及長篇小說《織》。曾獲國家藝術文化基金會長篇小說補助、文化部青年創作補助等。曾於蘋果日報撰寫專欄「長大以後」,人間福報副刊專欄「安咕安咕」、「憶曲心聲」。
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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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