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明天6/18（四）蘋果日報刊登我第52篇每月專欄文章《房地產「好區位」知多少？》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下。

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張金鶚專欄：房地產「好區位」知多少？

（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

傳統房地產的教科書都強調「區位（Location ）」是投資首要考量因素，然而房地產區位的內涵為何？那裡是房地產的「好區位」？購買房地產的區位要付出的代價有多高？是否值得？自住者和投資者的好區位是否有差異？換言之，你的好區位是否也是我的好區位？更別提現代高科技網路購物或上班逐漸普及，再加上這次新冠疫情的居家生活與工作的經驗，特別臉書公司預計5～10年後將有半數員工永久在家工作，我們對房地產的區位條件是否該重新認知？值得再釐清。

首先，房地產的區位包含二個層面，一是一般人所認知距離市中心遠近的「都市區位」（或稱大區位），包括第一圈市中心（蛋黃區）、第二圈市區（蛋白區）及第三圈市郊（蛋殼區）；另一是鄰里生活機能是否完善的「鄰里區位」（或稱小區位），包括捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度。

很明顯地 「都市區位」最為昂貴，佔房地產價格的最大比例。以台北都會區為例，第一圈蛋黃大安區房價平均約每坪80萬，第二圈蛋白文山區房價只要一半，平均每坪約40萬，第三圈蛋殻新北深坑或淡水房價再一半，平均每坪約20萬；而「鄰里區位」的好壞差距有限，平均每坪只有1～3萬差異，頂多差個3～5萬。換言之，都市好區位的代價要遠比鄰里好區位的代價要高出許多！自住者為了居住生活，應首重鄰里好區位；而投資者為了增值，較看重的是都市好區位。

就消費自住者而言，每個家庭因為成員工作與就學的地點不同，每個家庭對「好區位」的認知與需求應該也有所不同，例如我在政大教書，文山區應該比大安區的區位要好；然而就投資者而言，一般市場上都會認為蛋黃區要比蛋白區的區位要好。換言之，消費者和投資者所認知的好區位也不盡相同，消費者應重視「心中之尺」的自己個人需求，而投資者則是看重「市場之尺」的大眾看法。

另外，區位條件也經常被房地產業者廣告宣傳此個案附近未來將會有捷運、公園、大賣場、都市計畫道路開通、甚至大型公共建設等開發願景，未來區位發展有無窮潛力。典型的是重劃區或新市鎮的區位優勢，這些「未來區位」應是偏向投資者「期待未來」的需求。而這和「現在區位」，如成熟社區鄰里或都市更新的區位環境，偏向自住者「活在當下」的生活需求，有所差異。換言之，未來的好區位未必是現在的好區位。

區位好壞條件的另一重要因素是交通設施的可及性，其中都會地區重視大眾運輸系統的便利性，尤其是捷運站的遠近距離，這對房價產生相當影響。根據實價登錄資料，鄰近市區的永春捷運站聯開宅每坪單價要超過130萬，而後二站的昆陽站步行5分鐘公寓每坪單價只要50萬，如此房價差距是否值得？購屋者對「好區位」所要付出的代價應審慎評估。

由於區位對房價的影響很大，因此所謂「好區位」必須考慮到CP值（性價比）的高低，而我認為高CP值好區位的基本原則是「不要太近也不要太遠」的中庸之道。從都市大區位來看，即是第二圈的蛋白區，這可避免第一圈蛋黃區的過度昂貴，也可降低第三圈蛋殻區的過度偏遠；若從鄰里小區位來看，即是大馬路後面的「第一巷」，捷運、公園、學校、便利商店等走路5～10分鐘的距離，如此可以避免相鄰太近造成相關鄰里設施的吵雜混亂，干擾居住的寧適性，同時也不會因為走路太遠造成鄰里設施使用的不方便。尤其若是購屋是以「居住為主，投資為輔」為目的，「中庸之道」的區位原則，應該可以作為房地產「好區位」的判斷依據。

這次受到新冠疫情的影響，許多人被迫居家視訊上班上課，乃至網路購物訂餐食，開啓了遠距工作生活的新體驗。隨著高科技網路的快速發展，未來工作機會與購物生活未必需要聚集在市中心，傳統房地產的區位重要性將受到挑戰。若再加上未來更重視居住生活品質，都市大區位的重要性可能逐漸降低，鄰里小區位的重要性將逐漸提高，區位好壞的轉變乃至區位對房價影響的變化，值得未來進一步觀察。

當然每個人不必要追隨市場的好區位，尤其要審慎選擇都市大區位，避免造成個人的過度負擔。若能「逆向選擇」，找到個人心中的好區位而非市場的好區位，重視鄰里小區位，才能成為房地產居住的真正贏家。

https://tw.appledaily.com/forum/20200617/7GFB7OVMBGEJZNWEHHPDF4IF4E/

昨天8/21第一次在家接受TVBS「十點不一樣」的新聞採訪，有關最近房市大量推出「捷運聯開宅」，倒底有何影響？聯開宅有何優缺點？（新聞影片如下連結）

原本有些猶豫退休後是否仍然要接受媒體採訪？一來想退休後就該歸隱山林，好好享受退休生活，不問世事；二來我已沒有辦公室，也沒有適當場所接受採訪。

然而，轉念一想，如果接受媒體採訪，並沒有影響到我的退休生活，而且過去累積的專業知識，若能提供社會參考，甚至藉此改善社會，不正是讀書人該儘的本份嗎？既然退休都參與了「好時價公益平台」及撰寫「蘋果専欄」，似乎在不影響退休生活下，接受媒體採訪應該還可以接受。

至於採訪場地，只要不要影響個人的隱私生活，偶爾在家採訪也是可以接受。當然，如果能利用在外開會場地，順道接受採訪是較理想方式。

今天採訪有關捷運聯開宅，我認為買房應以居住為主，最重要的是生活品質。而聯開宅雖然到站就到家，非常方便，但住家入口週遭有許多人進出往來，還有捷運旁的相關設施（如You bike）及便利商店等，從早到晚都會相當吵雜混亂，若再加上捷運可能產生的噪音與振動，居住品質應該不甚理想。

另外，許多聯開宅還都是上百上千戶的大社區，再加上有許多都是小坪數套房，或者大、小坪數混合，公、私產權住宅混合，如此社區的管理維護將不易會有良好水準。

若購屋者再進一步考慮房價，通常要比旁邊步行5～10分鐘路程的房價貴上20～30%以上，換言之，聯開宅房價每戶要貴上近百萬以上，如此昂貴房價的CP值是否划算？個人完全無法認同！

目前各大都會區都有不少捷運聯開宅，不像過去較少，市場明顯供過於求，過去捷運聯開宅有許多投資客，如今自住客買不起，投資客無利可圖，因此，聯開宅市場供需失衡，需要更為審慎看待。

最後，在我所寫「房地產是一輩的事」書中的第51問（293～297頁），提供了早期的實價登錄中二個實際案例：永春站聯開宅，130萬/坪，而後二站昆陽站，走路五分鐘的公寓只要49萬/坪。兩個案竟然每坪差81萬，而捷運坐車時間只差5～10分鐘，昆陽站比永春站還較有位子坐，如此價差不可思議吧！

https://www.google.com.tw/amp/s/news.tvbs.com.tw/amp/life/1187698